【正文】 停放服務(wù)、道路通行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。 融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。〔1〕融資租賃服務(wù)，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的租賃活動。2．租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。營改增后，財稅【2002】191號“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。每個大類會再作細(xì)分，例如銷售服務(wù)細(xì)分為七個類別：交通運輸服務(wù) 郵政服務(wù) 電信服務(wù) 建筑服務(wù) 金融服務(wù)現(xiàn)代服務(wù) 生活服務(wù)其中，建筑服務(wù)、金融服務(wù)和生活服務(wù)是這次新增的分類。（1+11%）小規(guī)模納稅人老項目新項目預(yù)收款247。（1+5%）3%一般計稅預(yù)收款247。 價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目： （一）代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費； （二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。銷售額的確定 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供建筑服務(wù)收取的全部價款和價外費用。年應(yīng)稅銷售額超過500萬元（含）的為一般納稅人（其他個人除外），未超過的為小規(guī)模納稅人。政策細(xì)則解讀2016年3月24日，中國財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了財稅【2016】36號文（“36號文”），公布了尚未營改增的行業(yè)適用的增值稅稅率和政策，該文件自2016年5月1日起生效。試點納稅人應(yīng)在2016年4月28日前到主管國稅機關(guān)及時辦理稅務(wù)登記、稅種核定、一般納稅人登記、發(fā)票種類核定、稅控專用設(shè)備和系統(tǒng)申請、發(fā)票領(lǐng)用、稅收優(yōu)惠備案、出口退免稅登記、網(wǎng)上申報、財稅庫銀電子繳稅、個體定額核定等涉稅事項。2016年4月28日前，主管國稅機關(guān)將按照要求，對試點納稅人征管基礎(chǔ)信息開展調(diào)查確認(rèn)，補充采集相關(guān)信息，請試點納稅人予以支持和配合。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，由主管國稅機關(guān)暫委托對應(yīng)的地稅機關(guān)代為征收。與國際通行增值稅稅制相比，我國增值稅體系將獨樹一幟，就金融業(yè)而言，增值稅將適用于所有金融服務(wù)（包括利息收入）；而在房地產(chǎn)業(yè)，增值稅不僅將適用于B2B（企業(yè)對企業(yè)）或B2C（企業(yè)對個人）的交易，同時也將適用于C2C（個人對個人）的交易，這些處理方式在其他增值稅國家均不存在先例。由此可以看出，此次增值稅擴圍將對國家經(jīng)濟產(chǎn)生自營改增實施以來最大的影響。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知建辦標(biāo)〔2016〕4號增值稅改革是對宏觀經(jīng)濟有重大影響的政策。房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”應(yīng)對策略及風(fēng)險防范第一部分、營改增最新政策解讀財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于做好全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點準(zhǔn)備工作的通知財稅〔2016〕32號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：國務(wù)院提交十二屆全國人大四次會議審議的《政府工作報告》提出，全面實施營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱營改增），從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。為確保稅制轉(zhuǎn)換平穩(wěn)順利，改革目標(biāo)如期實現(xiàn)，各級財稅部門要按照職責(zé)分工，立即開展前期準(zhǔn)備工作。2015年，%（6104億元），%（5136億元），%（4561億元）。在全世界160多個實施增值稅或相似稅種的國家中，中國將成為增值稅稅基范圍最廣的國家。四川省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的公告四川省國家稅務(wù)局公告2016年第1號三、征收機關(guān)營業(yè)稅改征的增值稅，由試點納稅人的主管國稅機關(guān)負(fù)責(zé)征收。四、試點納稅人應(yīng)配合開展的工作（一）確認(rèn)涉稅基礎(chǔ)信息。（二）辦理營改增涉稅事項。六、本公告自2016年3月28日起實施。納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人為增值稅納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。預(yù)售房地產(chǎn)項目征管一覽表納稅人類型不動產(chǎn)性質(zhì)計稅方法納稅申報稅務(wù)機關(guān)計算依據(jù)預(yù)征率一般納稅人老項目簡易計稅主管國稅機關(guān)預(yù)收款247。（1+11%）新項目預(yù)收款247。（1+5%）納稅人類型不動產(chǎn)性質(zhì)計稅方法納稅申報稅務(wù)機關(guān)征收率應(yīng)納稅額一般納稅人老項目簡易計稅主管國稅機關(guān)5%全額繳稅，抵減預(yù)繳稅款一般計稅11%差額繳稅，抵減預(yù)繳稅款新項目11%差額繳稅，抵減預(yù)繳稅款小規(guī)模納稅人老項目新項目5%全額繳稅，抵減預(yù)繳稅款征稅范圍a、稅目分類 根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》，增值稅應(yīng)稅行為被分為三個大類：銷售服務(wù)、銷售無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)其中，銷售無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)是這次新增的兩個大類。1．銷售不動產(chǎn)稅——稅率11%【投資、入股、捐贈】銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅?！钡囊?guī)定不再延續(xù)執(zhí)行，對將不動產(chǎn)投資入股換取股權(quán)行為，按有償銷售不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)行為征收增值稅。其中提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%，提供建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。即出租人根據(jù)承擔(dān)人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。 按照標(biāo)的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。批準(zhǔn) 性質(zhì) 發(fā)票 本金——普通發(fā)票售后性回租 融資租賃 租金——增值稅專用發(fā)票 正常融資租賃 增值稅專用發(fā)票〔2〕經(jīng)營租賃服務(wù)，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。預(yù)繳稅款及納稅地點納稅地點不動產(chǎn)位置納稅人不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)其他個人所有不動產(chǎn)納稅申報————除其他個人外的納稅人出租不動產(chǎn)不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市）——無需預(yù)繳納稅申報不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）——預(yù)繳稅款納稅申報3．建筑服務(wù)——稅率11% 建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。（1）工程服務(wù)工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)造物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。固定電話、有限電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。（4）裝飾服務(wù)裝飾服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。除此以外，36號文對部分原有分類也進(jìn)行了調(diào)整（例如，原歸入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中文化創(chuàng)意服務(wù)的商標(biāo)和著作權(quán)轉(zhuǎn)讓被歸入銷售無形資產(chǎn)大類）。c．不征增值稅項目36號文規(guī)定以下為不征增值稅項目：根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)，屬于符合相關(guān)規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)；存款利息；被保險人獲得的保險賠付；房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修基金；在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式、將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。征收率一般為3%，主要適用于小規(guī)模納稅人。銷售服務(wù)試點行業(yè)細(xì)分行業(yè)稅率交通運輸陸路運輸服務(wù)、水路運輸服務(wù)（含期租、程租）、航空運輸服務(wù)（濕租“航天運輸服務(wù)”）和管道運輸服務(wù)（新增）：無運輸工具承運業(yè)務(wù)（以承運人身份與托運人簽約）11%研發(fā)技術(shù)研發(fā)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓服務(wù)、技術(shù)咨詢服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察探勘服務(wù)、“技術(shù)測試”、“技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)（新增）氣象服務(wù)、地震服務(wù)、海洋服務(wù)、測繪服務(wù)、城市規(guī)劃、環(huán)境與生態(tài)監(jiān)測服務(wù)等專項技術(shù)服務(wù)6%信息技術(shù)軟件服務(wù)、電路設(shè)計及測試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)（依托計算機信息技術(shù)提供的審計管理、稅務(wù)管理、內(nèi)部數(shù)據(jù)挖掘、內(nèi)部數(shù)據(jù)管理、內(nèi)部數(shù)據(jù)使用）、信息系統(tǒng)增值服務(wù)（新增）6%文化創(chuàng)意設(shè)計服務(wù)（動漫設(shè)計3%）、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)、會議展覽服務(wù)、網(wǎng)游設(shè)計6%物流輔助航空服務(wù)（航空培訓(xùn)）、港口碼頭服務(wù)、貨運客運場站服務(wù)（貨物打包整理、鐵路線路使用服務(wù)、加掛鐵路客車服務(wù)、鐵路行包專列發(fā)送服務(wù)、鐵路到達(dá)和中轉(zhuǎn)服務(wù)、鐵路車輛編解服務(wù)、車輛掛運服務(wù)、鐵路接觸網(wǎng)服務(wù)、鐵路機車牽引服務(wù)）、打撈救助服務(wù)、貨物運輸代理服務(wù)、代理報關(guān)服務(wù)、船舶代理服務(wù)（3%）、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服務(wù)（快遞）（3%）6%租賃服務(wù)有形動產(chǎn)融資租賃、有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃（3%）、遠(yuǎn)洋運輸光租、航空運輸干租17%不動產(chǎn)融資租賃、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃（新增）11%鑒證咨詢認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)（翻譯服務(wù)）、咨詢服務(wù)（含培訓(xùn)）基礎(chǔ)電信是指利用固網(wǎng)、移動網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)，提供語音通話服務(wù)的業(yè)務(wù)活動，以及出租或者出售帶寬、波長等網(wǎng)絡(luò)元素的業(yè)務(wù)活動增值電信是指利用固網(wǎng)、移動網(wǎng)、衛(wèi)星、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)絡(luò)，提供短信和彩信服務(wù)、電子數(shù)據(jù)和信息的傳輸及應(yīng)用服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)等業(yè)務(wù)活動。6%郵政郵政普遍服務(wù)、郵政特殊服務(wù)、其他郵政服務(wù)11%銷售服務(wù)行業(yè)細(xì)分行業(yè)稅率建筑服務(wù)（新增）工程、安裝、修繕、裝飾其他建筑服務(wù)11%金融服務(wù)（新增）貸款、直接收費金融服務(wù)、保險服務(wù)（人壽、財產(chǎn)）、金融商品轉(zhuǎn)讓商務(wù)輔助服務(wù)（新增）企業(yè)管理、經(jīng)紀(jì)代理、人力資源、安全保護(hù)服務(wù)其他現(xiàn)代服務(wù)（新增）其他現(xiàn)代服務(wù)6%生活服務(wù)文化體育、教育醫(yī)療、旅游娛樂、餐飲住宿、居民日常服務(wù)、其他生活服務(wù)銷售無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)行業(yè)細(xì)分行業(yè)稅率銷售無形資產(chǎn)（新增）專利技術(shù)和非專利技術(shù)商標(biāo)、著作權(quán)、商譽6%（除銷售土地使用權(quán)為11%）自然資源使用權(quán)（含土地使用權(quán)）：海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)其他權(quán)益性無形資產(chǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、經(jīng)營權(quán)（包括特許經(jīng)營權(quán)、連鎖經(jīng)營權(quán)、其他經(jīng)營權(quán)、經(jīng)銷權(quán)、分銷權(quán)、代理權(quán)、會員權(quán)、席位權(quán)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、域名、名稱權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)、轉(zhuǎn)會費銷售不動產(chǎn)（新增）建筑物：住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓11%構(gòu)筑物：道路、橋梁、隧道、水壩等值得注意的是，現(xiàn)行營業(yè)稅稅目對無形資產(chǎn)的定義范圍在字面上較窄，僅包括土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽和自然資源使用權(quán)。有鑒于此，這次的營改增方案新增了“其他權(quán)益性無形資產(chǎn)”的分類，并對該類別下的無形資產(chǎn)作了相當(dāng)寬泛的列舉，這將使增值稅的應(yīng)稅范圍得到較大的擴展。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶（包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單