蒙城縣某地塊投資價(jià)值分析-展示頁(yè)
2025-06-27 00:47本頁(yè)面
【正文】 格傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)功能滿足基本的居住需求，不注重環(huán)境的營(yíng)造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110㎡—140㎡之間，寬敞戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高層裝 飾毛坯朝 向南北朝向采暖通風(fēng)自然通風(fēng)采暖 目前蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個(gè)面積從全國(guó)來看，都屬于比較大的，并且從多個(gè)新開工項(xiàng)目的平均戶型面積來看，未來兩年蒙城在售樓盤的戶型面積都會(huì)以此種戶型為主力戶型，大面積戶型的開發(fā)將會(huì)成為未來兩年內(nèi)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)的主流。2007年19月份蒙城縣商品房市場(chǎng)態(tài)勢(shì)物業(yè)類型投資額/萬(wàn)元施工面積㎡新開工面積㎡竣工面積㎡銷售面積住宅20700萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡㎡㎡商業(yè)7200萬(wàn)10萬(wàn)㎡㎡㎡合計(jì)27900萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡28萬(wàn)㎡㎡目前蒙城市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、Townhouse；主力戶型集中在110㎡—140㎡之間，以三室為主，部分兩室、復(fù)式，方正實(shí)用，南北朝向；產(chǎn)品風(fēng)格均是現(xiàn)代風(fēng)格，簡(jiǎn)捷明快。2007年蒙城縣房地產(chǎn)在去年有較快增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對(duì)蒙城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到了良好的引導(dǎo)作用。在建的樓盤以鴻業(yè)大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場(chǎng)活躍的同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。部分較早開發(fā)項(xiàng)目的成功入住，營(yíng)造了區(qū)域內(nèi)的居住氣候，引領(lǐng)了片區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè)蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)正處在迅速起步階段。地塊投資價(jià)值淺析蒙城縣0801地塊投資價(jià)值分析阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司二OO八年元月八日蒙城縣200801地塊投資價(jià)值分析第一部分 市場(chǎng)調(diào)研蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)首要關(guān)注的是價(jià)格因素，對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、風(fēng)格、環(huán)境等因素的關(guān)注還處于萌發(fā)階段。產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等完全根據(jù)事先的假設(shè)，從開發(fā)商本身的角度出發(fā)，制定完成的；對(duì)于客觀的市場(chǎng)及消費(fèi)者的接受能力考慮較少，開發(fā)商的思維、消費(fèi)者的觀念仍停留在產(chǎn)品本身的建造上。目前，蒙城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。蒙東南居住商貿(mào)于一體的住宅新區(qū)基本形成。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進(jìn)駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目為代表，在勘測(cè)的規(guī)模較大的項(xiàng)目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。%，%，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產(chǎn)處于快速起步發(fā)展階段。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。從2007年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角。120－140㎡％，均價(jià)為1850元/㎡左右。 蒙城樓市均價(jià)在1850元／平方米左右，部分樓盤的單價(jià)突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。今年1至9月，蒙城房地產(chǎn)竣工面積38萬(wàn)平方米，銷售量與竣工交付面積基本同步，占竣工項(xiàng)目7成多，；，同比增長(zhǎng)67％。2006年蒙城縣商品房平均價(jià)格為1558元/㎡。 2004年2007年蒙城商品房均價(jià)走勢(shì) 蒙城目前房?jī)r(jià)上漲的主要原因是蒙城價(jià)值的總體提高和人們對(duì)蒙城未來發(fā)展的良好預(yù)期。1600元以下的大多為經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。依此計(jì)算，100㎡—140㎡％，比重是相當(dāng)大的。房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷幾乎一片空白，既沒有專業(yè)的市場(chǎng)分工，也沒有專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商既承擔(dān)了建設(shè)的責(zé)任也承擔(dān)了銷售的任務(wù)。包括工地圍墻、廣告語(yǔ)、售樓部的包裝及銷售單頁(yè)的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個(gè)開發(fā)商代表在售樓蹲點(diǎn)。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營(yíng)銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。隨著市場(chǎng)被逐步激活，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格開始迅速攀升，這是一個(gè)供需基本平衡，需求依然旺盛的市場(chǎng)。 市場(chǎng)對(duì)社區(qū)配套關(guān)注情況 由上圖可以看出，意向消費(fèi)者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占49％。 認(rèn)為購(gòu)物重要的占17％。 認(rèn)為公關(guān)健身場(chǎng)所重要的占8％。 意向消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求 由此可以看出，消費(fèi)者在選購(gòu)住房時(shí)對(duì)面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90㎡以下的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的15％； 選擇100㎡120㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?0％； 選擇120㎡140㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?1％； 選擇140㎡160㎡、160㎡以上的消費(fèi)者分別占總?cè)藬?shù)的9％和5％。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)首選的套型誰(shuí)室2廳的住房，這主要是因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者把購(gòu)房當(dāng)作第一居所來考慮，因此在選擇時(shí)愿意選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件的限制，很多消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的接受程度相對(duì)較低。 儲(chǔ)蓄相對(duì)較低，因此對(duì)銀行按揭的一覽程度非常高。不難看出，價(jià)格仍然是項(xiàng)目所有問題中最受關(guān)注的問題。2005年下半年，蒙城縣商鋪價(jià)格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢(shì)開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，以牛群商貿(mào)成為代表。時(shí)代廣場(chǎng)及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬(wàn)方，市場(chǎng)均價(jià)在4500元/㎡——8500元/㎡之間。綜合性商場(chǎng)如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時(shí)代廣場(chǎng)為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。各形態(tài)商業(yè)所占市場(chǎng)比例圖2007年，開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識(shí)更為明顯，㎡，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見該區(qū)域的市場(chǎng)還處于初步適應(yīng)階段。目前，蒙城的中小型商鋪80 m2以下的面積比較受歡迎，
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