【正文】 分成三類，分別為：216。北濱一號(hào)、瑞安春森彼岸、龍湖70800080%二、 競(jìng)品項(xiàng)目分析l 競(jìng)品項(xiàng)目選擇我司通過對(duì)招商50860058%金科 60861065%龍湖酈江一期 226803963%酈江是今年上半年消化速度最快的項(xiàng)目之一，開盤三個(gè)月銷售接近280套，目前已基本售罄。所謂的價(jià)格探底讓部分購(gòu)房者獲得了實(shí)惠，也讓開發(fā)商暫解燃眉之急，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，這種行為也是對(duì)這類本土知名地產(chǎn)商形象的一種損傷，此后，開發(fā)商可能需要尋求更多的途徑去重塑企業(yè)和項(xiàng)目形象。除春森彼岸最新推出的香邸由于推出量少，前期蓄客較好，價(jià)格有較強(qiáng)吸引力引致開盤售罄之外，其他競(jìng)品項(xiàng)目飽受市場(chǎng)大環(huán)境所累，銷售進(jìn)展緩慢，甚至出現(xiàn)滯銷。珠江太陽(yáng)城北斗至尊143816010%今年4月25日2號(hào)樓開盤后陸續(xù)推出剩余2棟，目前四棟產(chǎn)品均在售。由于產(chǎn)品主要正對(duì)投資客戶，而目前市場(chǎng)的持續(xù)低迷對(duì)房地產(chǎn)投資打擊嚴(yán)重，廊橋水岸一度滯銷，半年時(shí)間150套房源僅銷售近50%。金科認(rèn)購(gòu)期內(nèi)共認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品42套，截至目前已銷售35%。剩余的幾棟產(chǎn)品已全部取得預(yù)售資格，1號(hào)樓高層已開始預(yù)約登記。受宏觀市場(chǎng)影響，去年年底推出的2號(hào)樓銷售緩慢，導(dǎo)致10號(hào)樓開盤時(shí)間間隔大半年。雖然銷售不暢，但項(xiàng)目并沒有在價(jià)格或調(diào)整上進(jìn)行調(diào)整，宣傳推廣力度也并未加大。北濱一號(hào)天賦129756731%天賦組團(tuán)323套整體取得預(yù)售資格，首批推出129套房源，由于客戶積累量不足，當(dāng)天銷售情況不理想，后期受產(chǎn)品、價(jià)格、環(huán)境、宏觀市場(chǎng)等多方面的影響，天賦銷售一直較為緩慢，平均每周消化套數(shù)在45套。由于客戶積累情況理想，香邸價(jià)格低于前期產(chǎn)品，加上龍湖品牌號(hào)召力，香邸順利實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，此輪造勢(shì)基本成功。春森彼岸一組團(tuán)2161100076%2007年年底首次推出的9號(hào)樓已基本銷售完畢，2008年3月份推出的江天上至6月累計(jì)銷售接近190套，售價(jià)約11000元，開盤后因市場(chǎng)影響、產(chǎn)品價(jià)格過高，銷售一直較為緩慢。而在三北一南的四個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)Ρ戎?，江北區(qū)也憑借其核心區(qū)位、成熟商圈和配套，稀缺景觀資源等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開盤成交情況優(yōu)于三北一南整體水平。市場(chǎng)研究中心江北區(qū)作為北部城區(qū)門戶，因政府主推的“重慶向北”政策受益，而觀音橋商圈和北濱路的崛起、江北城建設(shè)的全面推進(jìn)，成為江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一派欣欣向榮的最重要支撐。作為主城區(qū)非洋房別墅類高端物業(yè)集中的標(biāo)桿地區(qū)，北濱路在今年下半年的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，在外部?jī)?yōu)勢(shì)不再明顯的局面下，各項(xiàng)目更重要的將是比拼內(nèi)在品質(zhì)。由于目前房?jī)r(jià)仍然處于高位運(yùn)行,不少傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)已出現(xiàn)被低價(jià)的非熱點(diǎn)區(qū)域分流的現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象目前還僅集中在中端及以下產(chǎn)品。其中成交面積下降幅度26%，略小于主城區(qū)約２個(gè)百分點(diǎn)。需求市場(chǎng)圖表 12 20062008年（上半年）江北區(qū)商品房需求走勢(shì)（套、元/平米、萬(wàn)方）數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)、緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心今年農(nóng)歷新年過后的3月至6月間，江北區(qū)新增供應(yīng)保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平，每月開盤量保持在5個(gè)左右，新增體量在10萬(wàn)方左右。同時(shí)在下半年隨著富力、中海、龍湖等一批高端物業(yè)相繼面世，江北區(qū)住宅供應(yīng)價(jià)格被一再拔高。市場(chǎng)研究中心說明：整體均價(jià)考慮了體量權(quán)重%。這一局面相信到今年下半年江北區(qū)新項(xiàng)目陸續(xù)推出會(huì)有所緩和。圖表 8 江北區(qū)占主城區(qū)供應(yīng)比重走勢(shì) 圖表 9 江北區(qū)占三北一南供應(yīng)比重走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)目前江北區(qū)中心地區(qū)可出讓土地少，在售項(xiàng)目所剩不多，而鴻恩寺、寸灘、江北農(nóng)場(chǎng)等邊緣地區(qū)項(xiàng)目尚未全面亮相，主要依靠北濱路上幾個(gè)近一年陸續(xù)推出的項(xiàng)目在支撐。市場(chǎng)研究中心與重慶市主城區(qū)新增供應(yīng)趨勢(shì)相同,江北區(qū)也是在新開盤次數(shù)上小幅浮動(dòng)，但新增供應(yīng)體量下降超過一半。但從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前價(jià)格的高企和市場(chǎng)的冷淡，都造成開盤消化率下滑，尤其在傳統(tǒng)的樓市旺季，這一現(xiàn)象更為突出。圖表 6 20062008年上半年重慶主城區(qū)新開盤項(xiàng)目開盤消化走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)而在宏觀政策打壓之下，這部分非正常價(jià)值已顯現(xiàn)出客戶對(duì)其的抗性和對(duì)銷售的阻力，現(xiàn)階段的降價(jià)促銷也僅是開發(fā)商積壓出一部分非正常價(jià)值，使房?jī)r(jià)逐步回調(diào)至一個(gè)相對(duì)正常的水平。價(jià)格方面，雖然目前市場(chǎng)冷清，開發(fā)商為緩和資金壓力，降價(jià)促銷成風(fēng)，%。市場(chǎng)研究中心從需求市場(chǎng)來(lái)看，2008年上半年商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)供求雙跌的局面，供給和需求較去年同期都不同程度的萎縮，雖然各類開發(fā)商大力促銷，甚至變相降價(jià)，對(duì)市場(chǎng)形成了一定的拉動(dòng)力，但整體形式與去年相比依然相差較大。我司預(yù)計(jì)今年下半年還將有不少于1000萬(wàn)方的市場(chǎng)供應(yīng)，下半年樓市競(jìng)爭(zhēng)壓力將日趨緊張。圖表 3 2008年16月重慶市主城商品房供應(yīng)走勢(shì)（次、萬(wàn)方、套）數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)加上今年上半年中高端項(xiàng)目供應(yīng)比重較大，進(jìn)一步抬高了住宅產(chǎn)品供應(yīng)價(jià)格。圖表 2 20062008（上半年）重慶主城區(qū)供應(yīng)住宅綜合價(jià)格分析表指標(biāo)20062007年2008年整體均價(jià)（元/平方米）（建面）294131574622價(jià)格中位數(shù)（套內(nèi)）345036385284數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心今年上半年，重慶市主城區(qū)新開盤194次，%，新增供應(yīng)套數(shù)43017套，%%，降幅較大。83 / 85[招商江灣城]競(jìng)品項(xiàng)目分析及重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況緯聯(lián)地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司二零零八年八月目 錄一、 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析 1(一) 主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 1供應(yīng)市場(chǎng) 1需求市場(chǎng) 2(二) 江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 4供應(yīng)市場(chǎng) 4需求市場(chǎng) 6(三) 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目近況 7(四) 同檔次競(jìng)爭(zhēng)花園洋房項(xiàng)目近況 9二、 競(jìng)品項(xiàng)目分析 10(一) 基本參數(shù)比較 12地段 12配套 13交通 16景觀資源 19(二) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 23(三) 產(chǎn)品構(gòu)成 23比較組團(tuán) 23比較組團(tuán)規(guī)劃 29(四) 戶型 37面積對(duì)比 37功能對(duì)比 39尺寸對(duì)比 49(五) 價(jià)格 59 總體價(jià)格 59價(jià)格差異 62(六) 項(xiàng)目推售 65 總體推售情況 65去化速度 67(七) 項(xiàng)目媒體推廣 69活動(dòng) 69報(bào)媒推廣 70(八) 客戶特征 73(九) 開發(fā)商品牌 74一、 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析(一) 主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況供應(yīng)市場(chǎng)圖表 1 20062008年（上半年）重慶市主城商品房供應(yīng)走勢(shì)（次、萬(wàn)方、套）數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)受房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行、二套房貸新規(guī)定出臺(tái)、中央銀行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率、國(guó)內(nèi)CPI持續(xù)高位運(yùn)行等多方面經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)因素影響，自去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不再，反而持續(xù)低迷，開發(fā)商在推盤選擇上也尤為謹(jǐn)慎，大多堅(jiān)持少量多次的策略，這也造成上半年來(lái)新開盤次數(shù)小幅上漲，但新推量上卻呈大幅下降的局面。市場(chǎng)研究中心說明：整體均價(jià)考慮了體量權(quán)重經(jīng)歷了2007年中重慶獲批試驗(yàn)區(qū)利好消息刺激，主城區(qū)房?jī)r(jià)全面飛漲，所以2008年上半年房?jī)r(jià)與前兩年同期相比，已經(jīng)從簡(jiǎn)單的量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變，同期價(jià)格不可再同日而語(yǔ)。雖然現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)開發(fā)商迫于資金壓力，為加速回款而打出價(jià)格戰(zhàn)、優(yōu)惠戰(zhàn)，但是這一階段的價(jià)格調(diào)整也僅是適量擠出部分因新特區(qū)效應(yīng)而過分高估的價(jià)值，不可能再回調(diào)至2007年上半年水平。市場(chǎng)研究中心今年以來(lái)，各月的新開盤量走勢(shì)與往年大致趨同，但我們也可以看出，在一些相對(duì)轉(zhuǎn)淡的月份（1月、6月），新開盤量卻未明顯降低，反而出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，主要是目前市場(chǎng)冷淡，客戶觀望情緒濃厚，開發(fā)商表現(xiàn)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，許多項(xiàng)目在前期銷售不暢或后期產(chǎn)品蓄客不足的情況下，紛紛選擇了延遲開盤，造成在后期的集中推盤。需求市場(chǎng)圖表 4 20062008年（上半年）重慶市主城商品房需求宏觀運(yùn)行狀況表指 標(biāo)06年1－6月07年16月08年16月商品房銷售面積（萬(wàn)平米）增 幅%%%商品房銷售金額（億元）增 幅%%%商品房銷售均價(jià)（元／平米）288430524127增 幅%%%圖表 5 20062008年（上半年）重慶主城商品房需求走勢(shì)（萬(wàn)平方米、億元、元/平米）數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)，緯聯(lián)地產(chǎn)一方面是在于去年下半年樓市過熱，消費(fèi)者購(gòu)房需求提前透支，另一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，消費(fèi)者對(duì)樓市預(yù)期信心不足，持幣觀望情緒濃厚，客戶下叉時(shí)間被延后。這主要是去年下半年受新特區(qū)成立的利好消息影響，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，非正常價(jià)值部分上漲過快。在樓市沒有新的利好消息刺激客戶需求的情況下，這種回調(diào)還將持續(xù)一段時(shí)間，但就目前整體水平而言，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在4000元/平米（建面）左右的基本面趨于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。市場(chǎng)研究中心從近三年的項(xiàng)目開盤消化走勢(shì)可以看出，雖然今年上半年新開盤次數(shù)有一定程度的增長(zhǎng)，開發(fā)商也大多采取少量多次、頻繁推盤的策略試探市場(chǎng)反應(yīng)。(二) 江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況供應(yīng)市場(chǎng)圖表 7 20062008年上半年江北區(qū)供應(yīng)走勢(shì)（次、萬(wàn)方、套）數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)江北區(qū)作為北部城區(qū)門戶，是繼北部新區(qū)之后的第二大高端樓盤集中供應(yīng)區(qū)。今年下半年，江北區(qū)在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目將陸續(xù)亮相，屆時(shí)江北區(qū)供應(yīng)量將有所回升。市場(chǎng)研究中心從江北區(qū)在主城區(qū)和三北一南地區(qū)地位來(lái)看，由于江北區(qū)新項(xiàng)目供應(yīng)不足，而南岸、渝北、北部新區(qū)等熱點(diǎn)地區(qū)新品接踵亮相，熱度不減，造成江北區(qū)占主城區(qū)和三北一南地區(qū)的供應(yīng)比重都下滑接近10個(gè)百分點(diǎn)。圖表 10 20062008（上半年）江北區(qū)供應(yīng)住宅綜合價(jià)格分析表指標(biāo)20062007年2008整體均價(jià)（元/平方米）（建面）302432806185價(jià)格中位數(shù)（套內(nèi)）360538666275數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)在去年的新特區(qū)效應(yīng)下，江北區(qū)憑借其的重慶無(wú)可比擬的地位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，成為下半年重慶房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲者。圖表 11 2008年16月江北區(qū)商品房供應(yīng)走勢(shì)（次、萬(wàn)方、套）數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)從項(xiàng)目檔次來(lái)看,主要以轄區(qū)內(nèi)中低端樓盤和小戶型投資物業(yè)為主，高端項(xiàng)目推盤周期較長(zhǎng)，這與高端項(xiàng)目單價(jià)、總價(jià)雙高、市場(chǎng)觀望情緒濃厚、消化乏力有關(guān)。市場(chǎng)研究中心與主城區(qū)成交走勢(shì)一樣，江北區(qū)也呈現(xiàn)出成交量全面下跌，成交價(jià)格大幅上漲的局面。這主要是源于東海岸、北國(guó)風(fēng)光等性價(jià)比較高的中端項(xiàng)目的平穩(wěn)銷售。高端項(xiàng)目針對(duì)的客戶群雖然也在把價(jià)格作為購(gòu)房影響因素的比重逐漸抬高，但在合理的價(jià)格范圍內(nèi)，良好的品質(zhì)仍然是客戶最關(guān)注的。圖表 13 2008年上半年新開盤項(xiàng)目開盤消化走勢(shì)對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)受外部?jī)?yōu)質(zhì)資源助推，加上江北區(qū)樓盤普遍保有較高品質(zhì)，且高端項(xiàng)目云集，江北區(qū)樓盤開盤消化率一直保持在較大比例高于主城區(qū)整體消化率的水平。(三) 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目近況圖表 14 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2008年推售情況項(xiàng)目名稱可比組團(tuán)2008年上半年開盤情況目前銷售情況時(shí)間推出套數(shù)折后均價(jià)當(dāng)天銷售率龍湖為了給項(xiàng)目造勢(shì)，龍湖調(diào)整策略，將江天上剩余的30余套房源停售，改推不看江的香邸，同時(shí)將關(guān)注高層的客戶向香邸引導(dǎo)。58855195%中海雍江苑整體681300063%目前在售的是6號(hào)板式高層和11號(hào)樓點(diǎn)式高層，銷售情況不甚理想，板式高層目前整體銷售60%，點(diǎn)式高層銷售25%，平均周消化量?jī)H為23套。5月1789289——棕櫚泉國(guó)際花園C區(qū)40811830%在售的10號(hào)樓為2008年上半年首次開盤。銷售速度也比較緩慢，目前在售的10號(hào)樓整體銷售70%，平均周消化套數(shù)在12套。恒大華府一期176675011%項(xiàng)目于6月13日開始認(rèn)購(gòu)，7月12日正式開盤?；▓@洋房也已開始認(rèn)購(gòu)，截至7月28日已累計(jì)認(rèn)購(gòu)30套，客戶積累200余組。廊橋水岸江山四棟未正式開盤，自然銷售中廊橋水岸自去年年底10號(hào)樓正式開盤后，連同9號(hào)樓一并進(jìn)行銷售。目前價(jià)格已由開盤之初的8500元下調(diào)至7000元，同時(shí)還推出了部分特價(jià)房源。價(jià)格已下調(diào)至7500元，同時(shí)推出較大力度的折扣，近期還推出5000元的特價(jià)房，成交情況稍有起色。本土的領(lǐng)軍企業(yè)和外地實(shí)力開發(fā)商有強(qiáng)大的資金后盾，尚能勉強(qiáng)頂住樓市不景氣帶來(lái)資金壓力，但對(duì)于本土的其他開發(fā)商來(lái)說，緩和資金緊張已經(jīng)成為他們?yōu)榍笃髽I(yè)生存而必須跨越的障礙，也因此出現(xiàn)了金科和珠江的降價(jià)之舉。(四) 同檔次競(jìng)爭(zhēng)花園洋房項(xiàng)目近況圖表 15 同檔次競(jìng)爭(zhēng)花園洋房項(xiàng)目2008年推售情況項(xiàng)目名稱可比組團(tuán)2008年上半年開盤情況目前銷售情況時(shí)間推出套數(shù)折后均價(jià)當(dāng)天銷售率龍湖剩余的約40套保留房源已由龍湖集團(tuán)方面找人團(tuán)購(gòu)。江與城翡翠嶺236860062%翡翠嶺洋房和疊拼別墅交替開盤，目前推出產(chǎn)品已銷售約90%，平均周消化套數(shù)在1215套，憑借大盤規(guī)模和龍湖品牌，項(xiàng)目銷售情況比較理想。十年城一期60792058%十年城花園洋房目前已全部推出，價(jià)格方面穩(wěn)定在8000元/平米，沒有作過多的調(diào)整，僅在金科房交會(huì)期間推出大幅優(yōu)惠，目前整體銷售約80%（約580套），今年上半年平均每周消化78套。江灣城項(xiàng)目的整體規(guī)劃及產(chǎn)品進(jìn)行的初步定性分析,在選擇競(jìng)品項(xiàng)目時(shí)將按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選： 項(xiàng)目地塊位于一線臨江或臨湖（100畝以上）位置 項(xiàng)目在市場(chǎng)上具有較大影響和話題性 一線江景或湖景非別墅物業(yè)清水房銷售均價(jià)在7