【正文】 項(xiàng)目概況：某市MR城項(xiàng)目地塊位于某市中心城區(qū)東南部、津南區(qū)西北部雙港組團(tuán)西部。該地塊北側(cè)緊鄰某市目前最大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心，西北與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東側(cè)是臺(tái)灣工業(yè)園區(qū)和津南開(kāi)發(fā)區(qū)。地塊總規(guī)劃用地面積為333公頃（4600畝）。第二章 公司簡(jiǎn)介（略）第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析一、某市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析某市是中央直轄市，位于環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，是中國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市。市轄縣3個(gè)：靜?？h、寧河縣、薊縣。某工業(yè)歷史悠久。某已形成以汽車和機(jī)械裝備為重點(diǎn)的機(jī)械工業(yè)，以微電子和通訊設(shè)備為重點(diǎn)的電子工業(yè)，以石油化工、海洋化工和精細(xì)化工為重點(diǎn)的化學(xué)工業(yè)，以優(yōu)質(zhì)鋼管、鋼材和高檔金屬制品為重點(diǎn)的冶金工業(yè)等四大支柱產(chǎn)業(yè)。某的科技力量雄厚，有南開(kāi)大學(xué)、某大學(xué)等高等院校33所，自然科學(xué)研究機(jī)構(gòu)150多個(gè)，自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)各類專業(yè)技術(shù)人才近60萬(wàn)人，每年都有一批科研成果達(dá)到國(guó)內(nèi)和國(guó)際的先進(jìn)水平。%。增長(zhǎng)13%。二、 某市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析1 近幾年某市按照“啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的有關(guān)政策，加大投資力度，充分發(fā)揮某房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，地域廣大，對(duì)周邊城市輻射面寬，市場(chǎng)需求量大的優(yōu)勢(shì)，規(guī)范各種制度，出臺(tái)多種政策，使建筑及房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。全國(guó)房地產(chǎn)高潮持續(xù)五年，2002年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。但是由于出現(xiàn)城市規(guī)劃的大調(diào)整和舊城的拆遷以及海河兩岸的改造，打亂了某市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行節(jié)律，先于全國(guó)一年提前進(jìn)入調(diào)整期。5 某市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大后發(fā)優(yōu)勢(shì)6 某市作為一個(gè)中心城市，一個(gè)具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的城市，開(kāi)發(fā)比較晚，一旦開(kāi)發(fā)，它的體量、自身的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)就會(huì)爆發(fā)出來(lái)，去年“天奧”和“太陽(yáng)城”就是一個(gè)很好的例證。7 某房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層次比較低,開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入調(diào)整期8 某房地產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)，一直處于小規(guī)模、非理性、非集團(tuán)式的競(jìng)爭(zhēng)。進(jìn)入陣地時(shí)講戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，游擊戰(zhàn)時(shí)只講戰(zhàn)術(shù)。9 部分小型開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，就可能被淘汰，一個(gè)是被外地開(kāi)發(fā)商淘汰。沒(méi)有規(guī)模、沒(méi)有品質(zhì)、沒(méi)有文化，又不會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能積極地供給，質(zhì)量也上不來(lái)。此外，大批外資企業(yè)已進(jìn)駐在某津南和西青經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和濱海開(kāi)區(qū)，如“摩托羅拉公司”及 “寶潔公司”等。更重要的是某城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展態(tài)勢(shì)并有較大上拉空間，作為北方地區(qū)較大的物流市場(chǎng)，興旺的批發(fā)零售業(yè)使某的第三產(chǎn)業(yè)異軍突起。 13 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失調(diào)14 目前某市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，主要表現(xiàn)在大戶型、高檔商品房市場(chǎng)已趨向飽和，且空置率增加，而面向中低消費(fèi)者的小戶型商品房房源卻明顯不足。15 市場(chǎng)仍以中低端產(chǎn)品為主導(dǎo)16 中價(jià)房（25003000元/平方米）銷售較為突出（）是未來(lái)二年的主導(dǎo)價(jià)位，并將會(huì)慢慢有所提升?，F(xiàn)在某房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)房上市量比較大（%），說(shuō)明現(xiàn)在市民對(duì)期房信心不足、對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心不足，一方面是由于居民在以前的購(gòu)房中出現(xiàn)了一些貨不對(duì)板的現(xiàn)象，另一方面說(shuō)明居民的對(duì)住房消費(fèi)也越來(lái)越理性?，F(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住房的選擇更注重了房子的質(zhì)量和小區(qū)的環(huán)境以及小區(qū)的配套，消費(fèi)觀念趨于成熟。同時(shí)隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，郊區(qū)大盤的開(kāi)發(fā)已勢(shì)在必行，規(guī)?；_(kāi)發(fā)將會(huì)占市場(chǎng)的主導(dǎo)，（2） 由于受到外地開(kāi)發(fā)商的沖擊和洗禮，本地開(kāi)發(fā)實(shí)力較差的開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨市場(chǎng)的淘汰，而具有一定品牌的開(kāi)發(fā)商也必須進(jìn)行基因重組，整合資源才能在激烈的戰(zhàn)場(chǎng)上求得生存；（3） 市民對(duì)居住的消費(fèi)趨理性，居民對(duì)住房的需求將會(huì)越來(lái)越高，環(huán)境、地段、質(zhì)量、品牌、規(guī)模好的樓盤將會(huì)受到市民的追捧。25 提升了整體區(qū)域的價(jià)格水平26 紅橋區(qū)由三年前的1600元/平方米的價(jià)格水平到現(xiàn)在的2500元/平方米—3500元/平方米，其只要的原因之一：是由于瑞景居住區(qū)大盤的帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平，改變了原來(lái)市民認(rèn)為紅橋區(qū)是低價(jià)房區(qū)域的認(rèn)知。29 結(jié)論：30 （1）大盤發(fā)展將扮演某房地產(chǎn)一個(gè)重要角色31 未來(lái)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是規(guī)模化的競(jìng)爭(zhēng)、品牌的競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)發(fā)商資源整合的競(jìng)爭(zhēng)，單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將被復(fù)合的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式所淘汰。3435 2003年某房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃36 今年，面對(duì)加入WTO的新形勢(shì)，某提出要?jiǎng)?chuàng)建我國(guó)北方城市最佳投資環(huán)境。37 2003年，某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨難得的機(jī)遇，政策的剛性拉動(dòng)和城市的快速發(fā)展給某樓市注入了新的活力38 ■某經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民生活水平提高，以上政府三步走戰(zhàn)略的實(shí)施，都為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新的活力；39 ■危陋房屋的拆遷量猛增：某市拆除危陋舊房屋200萬(wàn)平方米，發(fā)放拆遷費(fèi)用約60億元；40 ■住房貨幣分配加大力度，實(shí)施貨幣分配6億元（將帶動(dòng)個(gè)人出資18億元，促進(jìn)住宅消費(fèi)100萬(wàn)平方米）。43 結(jié)論：44 城市的擴(kuò)張，舊城的改造以及海河兩岸的整治，戶籍政策的出臺(tái)，將會(huì)快速推進(jìn)某房地產(chǎn)的發(fā)展，未來(lái)幾年將會(huì)某房地產(chǎn)發(fā)展的高峰期，為本案提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。48 ■加強(qiáng)城市的環(huán)境建設(shè)49 由政府投資改善整個(gè)城市生態(tài)環(huán)境。52 ■土地稅費(fèi)的上漲53 從有關(guān)方面了解到，政府為了有效控制土地閑置，將會(huì)通過(guò)提高土地的稅費(fèi)來(lái)增加土地成本，從而整頓土地市場(chǎng)，為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。56 ■地鐵一號(hào)線的建設(shè)57 除了個(gè)別大盤的進(jìn)駐拉動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展外，更重的一點(diǎn)是政府規(guī)劃的地鐵一號(hào)線拉動(dòng)；地鐵一號(hào)線的建成，將會(huì)大大地縮短了市民心目中的距離，改善該區(qū)域的交通環(huán)境，從而拉動(dòng)該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展58 ■市政規(guī)劃59 從市政規(guī)劃得知：大部分區(qū)域被規(guī)劃成市政安居工程居住區(qū)和生態(tài)居住區(qū)等，如梅江南居住區(qū)、華苑居住區(qū)、麗苑居住區(qū)、瑞景居住區(qū)。60 結(jié)論：61 隨著某市政府對(duì)城市進(jìn)行如火如茶的整治，包括外環(huán)的綠化帶、地鐵一號(hào)線、居住區(qū)的規(guī)劃，給房地產(chǎn)地商開(kāi)發(fā)商搭起了一個(gè)良好的平臺(tái)，為某市房地產(chǎn)發(fā)展打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該地塊北側(cè)緊鄰某市目前最大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心，西北與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)，東側(cè)是臺(tái)灣工業(yè)園區(qū)和津南開(kāi)發(fā)區(qū)。地塊總規(guī)劃用地面積為333公頃（4600畝），（100畝）。整體居住環(huán)境質(zhì)量相當(dāng)理想。 商業(yè)價(jià)值分析地塊緊鄰?fù)猸h(huán)線快速路，外環(huán)線與京津塘，唐津，京濱，京滬，津保等多條高速連接，可以快速向整個(gè)華北區(qū)輻射。地塊北靠外環(huán)線，北側(cè)有友誼路、解放南路、洞庭路、微山路通達(dá)市區(qū)，西側(cè)緊鄰規(guī)劃的津沽二線高速公路。由于該地塊有較多的交通路網(wǎng)的連接，先天就具備了較高的商業(yè)價(jià)值，而區(qū)域的商業(yè)中心現(xiàn)時(shí)是一個(gè)空缺點(diǎn)，因而為本地快建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心提供的較大的機(jī)遇。該項(xiàng)目規(guī)劃中就將大型商業(yè)物業(yè)與大型公建配套區(qū)安排在地塊的西北角，且與多家公司達(dá)成投資意向。項(xiàng)目核心主題：高爾夫集合社區(qū)。本項(xiàng)目以高爾夫?yàn)橹黝}，將住宅業(yè)與高爾夫運(yùn)動(dòng)、旅游、教育、SHOPPING MALL進(jìn)行嫁接復(fù)合。高爾夫主題公園定位：中產(chǎn)化高爾夫、體驗(yàn)式高爾夫。住宅產(chǎn)品定位：住宅區(qū)占地面積約146公頃（2200畝），建設(shè)經(jīng)濟(jì)型、中、高級(jí)別墅或別墅集合住宅，住宅類型概述如下：檔次產(chǎn)品類型構(gòu)成及其說(shuō)明產(chǎn)品比例豪華型高爾夫景觀豪華型低密度獨(dú)棟別墅（—）,建筑面積300平米以上；在最好的景區(qū)里，如綠地邊緣、高爾夫球場(chǎng)旁、湖邊半島上，我們零星放置具有不同建筑風(fēng)格、景觀及空間布局的個(gè)性化的別墅，少量，作為小區(qū)亮點(diǎn)和坐莊產(chǎn)品。每棟建筑面積160—230平米。三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位64 基于項(xiàng)目的資金快速回籠和實(shí)現(xiàn)區(qū)域壟斷，本案的產(chǎn)品主要從以下幾方面考慮：65 區(qū)域坐莊：實(shí)現(xiàn)提升項(xiàng)目的區(qū)域形象和跨越外環(huán)線屏障；66 區(qū)域沖擊：實(shí)現(xiàn)快速壟斷市場(chǎng)、形成區(qū)域的焦點(diǎn)；67 區(qū)域引爆：實(shí)現(xiàn)集人氣，迅速建立市場(chǎng)口碑；68 區(qū)域升級(jí)：實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品在區(qū)域的創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。全高爾夫景觀別墅，頂級(jí)夢(mèng)幻產(chǎn)品；71 區(qū)域沖擊產(chǎn)品：新獨(dú)院住宅，獨(dú)聯(lián)體產(chǎn)品；72 區(qū)域引爆：類別墅洋房產(chǎn)品；73 區(qū)域升級(jí)：寬HOUSE、ROLLHOUSE產(chǎn)品；74 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（詳見(jiàn)第六章第三節(jié)住宅項(xiàng)目投資及利潤(rùn)估算）產(chǎn)品描述l 坐莊產(chǎn)品（超豪華型的獨(dú)立別墅） 在本案最好的景觀地帶安排的大面積、超豪華型的獨(dú)立別墅，如放在本案的高爾夫球場(chǎng)中，形成360度高爾夫景觀的獨(dú)立別墅，層數(shù)在一到二層半，不大于二層半。坐莊產(chǎn)品均配有大型的參與性景觀庭院，分內(nèi)外庭院。坐莊產(chǎn)品的數(shù)量有控制，建議不超過(guò)20套。層數(shù)不超過(guò)二層半。76 類別墅產(chǎn)品 本案的類別墅產(chǎn)品包括有：經(jīng)濟(jì)型的獨(dú)立別墅，雙拼別墅，聯(lián)排別墅，不超過(guò)三層，面積在180~240平方米，采用新獨(dú)院住宅的形式來(lái)創(chuàng)新；，面積在190~220平方米，采用寬HOUSE和新獨(dú)院住宅的形式創(chuàng)新；，面積在150~180平方米，采用ROLLHOUSE，獨(dú)聯(lián)體的形式來(lái)創(chuàng)新。層高是四層半，頂樓復(fù)式，首層帶花園。具體做法是將別墅建設(shè)于地塊中間，且之間相互連接，而四周辟為花園?！蔼?dú)聯(lián)體”這一名稱就借用了前蘇聯(lián)國(guó)家在蘇聯(lián)解體后采用的政治體制。 ROLLHOUSE ROLLHOUSE首先實(shí)現(xiàn)的是概念上的突破。ROLL，即一字排開(kāi)的房子與房子相連的聯(lián)體住宅，而ROLLHOUSE是TOWNHOUSE的升級(jí)版，ROLL在英文中是卷，繞的意思，將一字排開(kāi)的TOWNHOUSE向內(nèi)繞，形成一個(gè)U字形組團(tuán)，房子于房子獨(dú)立，院落與院落相連，故稱“聯(lián)院住宅”。 新獨(dú)院住宅 所謂“新獨(dú)院住宅” 其實(shí)是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”?！靶陋?dú)院住宅”的住宅模式是一幢樓只住一戶人家，獨(dú)門獨(dú)院，并有獨(dú)立的花園和車庫(kù)。在土地價(jià)格相對(duì)便宜的近郊開(kāi)發(fā)這種更舒適的現(xiàn)代家居，其價(jià)格是多數(shù)買得起商品房的中國(guó)購(gòu)房家庭都能接受的。遇到三代同堂的大家庭，樓下的臥室是給老人家住的，又可靈活地作為家庭辦公的地方，或者等小孩長(zhǎng)大后，由父母居住環(huán)境的變化，家庭成員結(jié)構(gòu)的變化都不會(huì)浪費(fèi)功能。能買得起商品房的，就可以選擇“新獨(dú)院住宅”，這在國(guó)外發(fā)達(dá)城市已經(jīng)成為趨勢(shì)，事實(shí)證明消費(fèi)者不僅能夠接受而且會(huì)更喜歡這種新的方式。 寬House 寬House是在針對(duì)聯(lián)排別墅（TownHouse的一種）存在的種種缺陷做了相應(yīng)的改進(jìn)，并通過(guò)控制建筑面積來(lái)控制總價(jià)，在此基礎(chǔ)上推出的將具有100萬(wàn)購(gòu)買力的人群設(shè)定為目標(biāo)群體的新型的房地產(chǎn)類型?！皩扝ouse”通過(guò)合理分配功能，將主力戶型的總價(jià)控制下來(lái)，其建筑面積雖小于同等價(jià)格的TownHouse產(chǎn)品，但居住及使用功能毫不遜色。四、 泛MALL區(qū)（大型主題購(gòu)物公園）： Shopping Mall的市場(chǎng)定位l 客戶定位成長(zhǎng)中的中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層、金領(lǐng)階層、富豪階層、政府中高層官員、外籍人士；集團(tuán)消費(fèi)客戶。l 經(jīng)營(yíng)定位不搞大而全、小而全的一般性綜合百貨MALL、超市類型，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)強(qiáng)調(diào)差異化、創(chuàng)新型，業(yè)態(tài)組合是新型有機(jī)復(fù)合型，強(qiáng)調(diào)商務(wù)、娛樂(lè)、休閑、餐飲、旅游的價(jià)值。l 形象定位高尚、時(shí)尚、高品質(zhì)、健康、舒適。5餐飲店5,000面向旅游、休閑、娛樂(lè)的快餐和正餐。8兒童游樂(lè)主題公園10,000高爾夫主題公園內(nèi)。11外商活動(dòng)中心5000為韓商、日商、臺(tái)商等外商提供高檔交流場(chǎng)所。13室內(nèi)健身洗浴中心5000舍賓、SPA、健身房、洗浴桑拿、按摩、壁球館14戶外健身場(chǎng)所500000高爾夫發(fā)球練習(xí)場(chǎng)、推桿果嶺、網(wǎng)球場(chǎng)、室外射箭15售樓處600銷售使用。18免費(fèi)室外停車場(chǎng)40000SHOPPING MALL使用。引入東方家居、PRICEMART、名品折扣店、汽車站廳4家主力店，設(shè)在靠近微山路西側(cè)，國(guó)際學(xué)校以北，綠化帶以南。第一主力店說(shuō)明：東方家園（ORIENT HOME），為3層店，面寬120米，進(jìn)深100米，3層均為4米層高，位置醒目，要形成外環(huán)線上的標(biāo)志性建筑，采用輕鋼結(jié)構(gòu)，大開(kāi)間大跨度。見(jiàn)附圖。第三家主力店說(shuō)明：名品折扣店(OUTLETS)店面面積10000平米，經(jīng)營(yíng)世界知名服裝、飾品、生活用品。第四主力店說(shuō)明：汽車展廳店面面積8000平方米，主營(yíng)各種品牌的汽車、汽車配件、汽車裝修和汽車維修等第二類：旅游休閑娛樂(lè)功能設(shè)計(jì)。消費(fèi)對(duì)象白領(lǐng)階層以上。包括風(fēng)尚會(huì)所、企業(yè)會(huì)務(wù)度假中心、外商活動(dòng)中心、日韓西海鮮四大餐飲群、室內(nèi)健身洗浴中心、分時(shí)度假酒店，店鋪面積達(dá)3萬(wàn)平方米。消費(fèi)對(duì)象為某各大外資企業(yè)的外籍人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層行政官員，商務(wù)功能的設(shè)計(jì)既提高了本MALL的形象和檔次，又豐富了高爾夫球場(chǎng)的使用功能，滿足了高階層人士的消費(fèi)需求，形成本項(xiàng)目獨(dú)具特色的高爾夫主題的沙龍文化，對(duì)提升本項(xiàng)目的社會(huì)地位和社會(huì)認(rèn)可度起到很關(guān)鍵的作用。五、高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)的可行性1．1 需求分析美國(guó)有高爾夫球場(chǎng)16000多個(gè)，日本擁有1970個(gè)球場(chǎng)，臺(tái)灣擁有140個(gè)，而中國(guó)現(xiàn)在只有70多個(gè)球場(chǎng)（未包括在建的20多個(gè)球場(chǎng)）。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)有50多萬(wàn)高爾夫人口，并以驚人的速度提高。某國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部為最早，近幾年收益相當(dāng)好。某市白領(lǐng)階層、企業(yè)界中高層管理人士紛紛涉足高爾夫運(yùn)動(dòng)，未來(lái)高爾夫運(yùn)動(dòng)發(fā)展前景很大，但目前某僅有三家高爾夫球場(chǎng)｛某國(guó)際溫泉高爾夫俱樂(lè)部（東麗區(qū)貫莊）、某華納國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部（某開(kāi)發(fā)區(qū)）、某楊柳青國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部（西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)）｝，顯然不能滿足高球運(yùn)動(dòng)的發(fā)展。為商務(wù)談判和高檔消費(fèi)提供了方便；l 土地自然優(yōu)勢(shì)。地表為砂壤土，特別適應(yīng)種植草皮及其它植物，砂壤土下又有約20米的亞粘土層，不易滲透，天然保護(hù)了地下水層不被污染。高爾夫球場(chǎng)的定位球場(chǎng)類型和定位：都市型、商務(wù)型、會(huì)員制。商務(wù)型：以高爾夫?yàn)樯虅?wù)、政務(wù)平臺(tái)，發(fā)展會(huì)議功能、聚會(huì)功能；會(huì)員制：球會(huì)屬私人俱樂(lè)部性質(zhì)，以球會(huì)會(huì)籍作為最重要收入來(lái)源；現(xiàn)已有投資人出資建設(shè)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，并與房地產(chǎn)公司簽訂意向協(xié)議。達(dá)到低開(kāi)高走，獲取最大利潤(rùn)。賣場(chǎng)營(yíng)銷的主要環(huán)節(jié)如下極富動(dòng)感，歐式裝煌的大型營(yíng)銷中心包裝交通線路，小區(qū)引導(dǎo)路線等的道路包裝