【正文】 塊首次亮相，而這兩個(gè)大盤的歷史背景有著迥然的不同：碧桂園一直是一個(gè)擅長在郊區(qū)興風(fēng)作浪的“老江湖”，鳳凰城是今年碧桂園重點(diǎn)開發(fā)的一個(gè)大項(xiàng)目；而中海康城的母公司中海發(fā)展（廣州）有限公司，一直是在市區(qū)內(nèi)開發(fā)精品樓盤的“業(yè)內(nèi)高手”，從城內(nèi)走向城外，中海首先面對的便是碧桂園這個(gè)擅長郊區(qū)樓盤運(yùn)作的“巨無霸”。有業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)閺V園東的貫通，已經(jīng)將新塘和東圃連成一體，因此東圃的前景值得樂觀。另據(jù)了解，中興公司的東圃項(xiàng)目有望在年底動工；美林基業(yè)的美林湖畔的規(guī)劃也早已完成，目前正在緊張施工中，將會在10月前后推盤；瑞華房地產(chǎn)開發(fā)公司的東圃項(xiàng)目，也有望在年底推盤。據(jù)遠(yuǎn)洋明苑有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，遠(yuǎn)洋明苑占地面積僅有7萬多平方米，是因?yàn)檫h(yuǎn)洋明苑附近的用地已被許多發(fā)展商爭奪完，如美林基業(yè)、珠江投資、合景盈富、中興公司等。但從去年底以來，隨著美林海岸花園、匯景新城、中?？党堑炔煌瑱n次的大盤在天河崛起，而隨著今年“五一”長假黃金周天河眾多大盤的出色表現(xiàn)，天河亦開始進(jìn)入全新的大盤時(shí)代，區(qū)域市場地位亦進(jìn)一步走強(qiáng)。 第五節(jié)　廣園東板塊房產(chǎn)開發(fā)背景資料研習(xí)　　事實(shí)上，“五一”長假黃金周頭天，除了匯景新城、美林海岸花園外，天河還有其它不少具有一定規(guī)模的樓盤，如中?？党?、旭景家園、駿景花園等，都取得了不錯的銷售成績。而另有一位地產(chǎn)界的知名策劃師表示，樓市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展是相輔相成的，不論是珠江新城，還是華南板塊，都是先有樓盤，再有商業(yè)，而在東圃地區(qū)，卻是商業(yè)先行，這對樓市發(fā)展的推動作用是不言而喻的。屆時(shí)，這個(gè)購物中心及其輻射地帶，將會被打造成一個(gè)匯集世界商界巨頭的商業(yè)寶地。但因?yàn)閺V園東路開通了，從碧桂園鳳凰城到市中心所花費(fèi)的時(shí)間也僅僅比中海康城多了10分鐘左右，使其一躍成為一個(gè)“市區(qū)盤”。這三條輕軌都將橫貫東圃。第四節(jié)　廣園東（東圃板塊）市政背景資料研習(xí)　　廣州市城市規(guī)劃局天河分局規(guī)劃用地科副科長何穗透露，目前東圃除了廣園東路已經(jīng)投入使用外，還將有三條軌道經(jīng)過東圃。廣園東崛起的速度，讓廣州樓市中的其他板塊都有點(diǎn)驚慌失措，華南板塊的聯(lián)盟也就似乎是順理成章了?！　∪A南板塊八大樓盤中，有七大樓盤的負(fù)責(zé)人在“華南聯(lián)合宣言”上簽了字。而在5月1日，僅僅一天時(shí)間?！　∪绻f去年的黃金周被華南板塊搶了頭彩的話，那么今年黃金周最大的贏家恐怕就是碧桂園鳳凰城了。但今年“五一”該板塊的開發(fā)商居然首次坐下來談起了“聯(lián)合陣線”，何故？皆因華南板塊遇到了一個(gè)強(qiáng)勁的對手——廣園東板塊。有人驚嘆：“賣樓就像賣白菜”，售樓部像集市，看樓車多過公交車，樣板房比五星級酒店還高級……　　盡管各處賣樓各施各法，但樓盤與樓盤、板塊與板塊之間的角逐沒有明爭也會有暗斗?！　≈泻？党腔▓@系中海地產(chǎn)在廣州首個(gè)面向低檔市場的大型低密度住宅小區(qū)，從一開始，中海集團(tuán)就把這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)作中海公司走向郊區(qū)的一張“名片”來精心打造，中海康城是中海地產(chǎn)2002年升級版的精品項(xiàng)目，由于中海康城本身這個(gè)項(xiàng)目，對于中海集團(tuán)來講，成敗是非常致關(guān)重要的，初出城門無論如何得凱旋而歸。穩(wěn)扎穩(wěn)打、步履堅(jiān)實(shí)的中海廣州公司，近幾年開發(fā)的項(xiàng)目個(gè)個(gè)可圈可點(diǎn)：從商業(yè)物業(yè)東山廣場，到錦城花園、中海錦苑、中海名都等高尚住宅，曾是廣州地產(chǎn)不同階段的驕傲，每一個(gè)樓盤的推出都引發(fā)一陣市場騷動，帶來一股清新的異域風(fēng)，中海集團(tuán)憑著高素質(zhì)的精品住宅受到市場的肯定和追捧。 面積：69~330平方米第二篇 案例背景資料研習(xí)第一節(jié)　發(fā)展商背景資料研習(xí)　　中國海外發(fā)展集團(tuán)在拓展香港業(yè)務(wù)的同時(shí)，以戰(zhàn)略的眼光投身到內(nèi)地發(fā)展，在北京、上海、廣州、深圳都投資多個(gè)項(xiàng)目，包括北京中海雅苑，上海海華花園、中海大廈，廣州東山廣場、錦城花園、中海錦苑等，其中的海華花園、東山廣場更獲得中國建筑業(yè)最高獎——“魯班獎”。 住宅類型：多層、小高層洋房，花園洋房，景觀洋房，復(fù)式小別墅216。 綠化覆蓋率：40%216。 占地面積：23萬平方米216。中?？党琴Y料——216。 “十一”國慶黃金周期間，中?？党乾F(xiàn)場售樓123套，直接營業(yè)收入達(dá)5000萬元！252。開盤當(dāng)月賣出300多套住宅，銷售逾八成。第一篇　銷售成績252。中?？党菍?shí)戰(zhàn)檔案前言　　廣州中?？党鞘?002年廣州樓市大戰(zhàn)的最大兩個(gè)贏家之一，銷售排行第二，僅次于碧桂園旗下的鳳凰城。但是這個(gè)規(guī)模中等，地段也不是很突出的樓盤，卻能取得如此出色的成績，確實(shí)很有研習(xí)一番的必要。 “五一”黃金周開盤推出400套住宅，開盤當(dāng)日，中海康城就售出100套。252。 拋開黃金周業(yè)績不談，現(xiàn)在中海康城的總體營銷狀況是：自今年“五一”開盤以來推出的1400套房中，6個(gè)月已成功售出920套，所推項(xiàng)目80%已售罄。 總建筑面積：38萬平方米（首期12萬平方米）216。 建筑覆蓋率：%216。 規(guī)劃住宅數(shù)量：4000套216。 戶型：兩房兩廳至八房三廳十余款個(gè)性戶型216。　　中國海外發(fā)展集團(tuán)在1993年進(jìn)入廣州，目前在穗的開發(fā)規(guī)模建筑面積已達(dá)100萬平方米。 第二節(jié)　中?？党情_發(fā)背景資料研習(xí)　　當(dāng)人們還沉浸在嶺南新加坡——中海名都的建筑和園林藝術(shù)氛圍中，還在留戀中海錦苑的江景和豪氣，錦城花園的貴氣和便利的時(shí)候，中海推出了位于廣園東快速干道旁、九運(yùn)主場館西側(cè)的中?？党?，以對法國嘎納的印象作為規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，營造“都市精英家園”，以濃濃的法國情結(jié)，告訴現(xiàn)代都市人“這就是生活”。 第三節(jié)　整體樓市競爭背景資料研習(xí)　　今年廣州的五一樓市熱鬧非凡。一直被業(yè)內(nèi)人士以“競爭慘烈”來形容的華南板塊的開發(fā)商之間的競爭可想而知。廣園東板塊樓盤在廣園快速路沿線，該板塊過去和現(xiàn)在新開的樓盤不多，這次新推出兩個(gè)：碧桂園鳳凰城和中海康城。自今年以來，廣州房地產(chǎn)界一直為市場上近600萬平方米的空置房所困擾，空置數(shù)字接近廣州市場一年的銷售量。這在競爭激烈的廣州房地產(chǎn)市場絕無僅有，在全國的房地產(chǎn)界也是頭一次。不管其實(shí)質(zhì)意義在哪里，華南板塊聯(lián)盟宣告其去年的無限風(fēng)光已經(jīng)成為歷史，也將意味著面臨其他板塊的更強(qiáng)大壓力。開發(fā)商們的“聯(lián)合一致對外”，顯然拋棄了以前靠某一樓盤單打獨(dú)斗的局面，開始了板塊間的聯(lián)盟競爭。第一條是地鐵四號線；第二條則是和地鐵三號線直駁的機(jī)場快線；第三條是城市列車。同時(shí)而一房地產(chǎn)代理行的策劃經(jīng)理也表示，如果不是開通了廣園東路，那碧桂園鳳凰城只能屬于一個(gè)近效樓盤?！　∧壳皷|圃一個(gè)投資6個(gè)億、占地26萬平方米的超級購物中心的規(guī)劃早已完成，而世界五百強(qiáng)的歐倍德、零售業(yè)巨頭家樂福、英國TESCO等商家都在洽談進(jìn)駐該超級市場?！　|圃板塊一位發(fā)展商表示，在一個(gè)板塊樓市還未發(fā)展成熟時(shí)，政府如此大手筆地投入資金進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，這在廣州還是第一次?！　∫虼?，隨著城市的東移，奧林匹克體育中心、科學(xué)城、世界大觀等新舊交替的大型項(xiàng)目的實(shí)施，新廣園東路的開通為以往默默無聞的廣園東沿線的房地產(chǎn)迎來曙光，地鐵四號線和輕軌將從車陂路經(jīng)過，人流、物流、資金流的迅猛流入，該線物業(yè)受到市民更多的關(guān)注。對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，自從前年底、去年初華南板塊、海珠區(qū)眾多大盤涌現(xiàn)后，天河區(qū)的樓盤由于規(guī)模較小，自身園林、配套等受規(guī)模限制，與其它區(qū)域大盤相比處于劣勢，因而銷售壓力大增，整個(gè)區(qū)域的市場表現(xiàn)亦未如理想。　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然目前東圃要推的新盤不多，但今年下半年該區(qū)域前景將更好。他認(rèn)為，這樣有一個(gè)好處就是大家可以共同造勢，共同做大市場?！　×頁?jù)了解，繼碧桂園鳳凰城和廣園東錦繡香江之后，中信華南（集團(tuán)）公司已在新塘拿下了約533公頃的用地，估計(jì)明年也可推出市場。 第六節(jié)　廣園東兩大主角關(guān)聯(lián)背景資料研習(xí)　　隨著廣州市政府的“北優(yōu)、南拓、東進(jìn)、西聯(lián)”的大市政規(guī)劃，以及廣東奧林匹克體育運(yùn)動中心的建立，廣園東這個(gè)被眾多發(fā)展商看好的樓市新板塊，一時(shí)之間吸引了眾多發(fā)展商在此圈地與開發(fā)，被業(yè)界公認(rèn)為可以與華南板塊相抗衡的唯一板塊。因此，中?？党菬o論是郊區(qū)樓盤的“從業(yè)”經(jīng)驗(yàn)、抑或是項(xiàng)目規(guī)模，還是在廣告宣傳上、以及市場的注意力上，中?？党桥c碧桂園相比，均不能望其項(xiàng)背。　　五一大戰(zhàn)前夕，碧桂園銷售策劃部的負(fù)責(zé)人龍爾剛向市場放風(fēng)：“今年板塊式的競爭格局可能會被瓦解，取而代之的是買家將有多方面的選擇，因市場供應(yīng)量太