【正文】 興辦的各種條件較好的養(yǎng)老院一般位于郊區(qū)，老人不能享受到親情的快樂。因此，我國(guó)的解決老年人養(yǎng)老方面僅靠公益性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要鼓勵(lì)民間資本建設(shè)各種類型的老年住宅，鼓勵(lì)有能力的老人社會(huì)養(yǎng)老。但是，由于國(guó)家和集體長(zhǎng)期包辦社會(huì)福利事業(yè)，資金不足，與日益增長(zhǎng)的需求相比，我國(guó)現(xiàn)有的老年人福利設(shè)施嚴(yán)重不足，%，與發(fā)達(dá)國(guó)家3%—5%的比例相比差距相當(dāng)大。目前生活在一、二線城市的老年人一般都有自己的房產(chǎn)，一旦相應(yīng)的金融創(chuàng)新模式出現(xiàn)，老人的房產(chǎn)將是一筆非常巨大的財(cái)富，為老年人養(yǎng)老提供堅(jiān)實(shí)的保障（三）老年住宅供給嚴(yán)重不足，民間資本大有作為隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年福利事業(yè)面臨的形勢(shì)發(fā)生了極大的變化。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少。圖21 19822010年我國(guó)65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎? 2010年全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)及直轄市中，65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎爻^7%的有28個(gè)，%，位居第十四位。20202050年為我國(guó)人口老齡化高峰階段，%%，高齡人口迅速上升，撫養(yǎng)比例達(dá)到最大值，勞動(dòng)人口開始老齡化。2011年，%。近20年來，全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門頒布的老齡法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)政策達(dá)200余件，初步形成了以《中華人民共和國(guó)憲法》為基礎(chǔ)，《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》為主體，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門規(guī)章、地方政策規(guī)章和有關(guān)政策在內(nèi)的老齡法律法規(guī)政策體系框架。，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書指出：“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”是中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。地方各級(jí)人民政府和有關(guān)部門要采取積極措施，大力支持發(fā)展各類社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。，由國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的國(guó)家老齡委辦公室和發(fā)展改革委等10部門制定的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》指出：發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)要按照政策引導(dǎo)、政策扶持、社會(huì)興辦、市場(chǎng)推動(dòng)的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社會(huì)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一五個(gè)五年規(guī)劃綱要》在促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)部分明確提出：弘揚(yáng)療養(yǎng)風(fēng)尚，營(yíng)造老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為的社會(huì)氛圍，積極發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)全社會(huì)的養(yǎng)老服務(wù)功能，提高老年人生活質(zhì)量，保障老年人權(quán)益。（2）社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要?jiǎng)潛芄┑兀话凑辗?、法?guī)規(guī)定應(yīng)采用有償方式供地的在地價(jià)上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低?！兑庖姟吠瑫r(shí)指出：鼓勵(lì)和支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展有利于較快的增加福利服務(wù)設(shè)施數(shù)量，擴(kuò)大福利事業(yè)的覆蓋面，對(duì)于有效緩解人口老齡化、家庭小型化和城市化發(fā)展進(jìn)程所帶來的日益突出的社會(huì)福利服務(wù)供需之間的矛盾具有重要的作用。隨著我國(guó)養(yǎng)老保障體系不斷完善，類似于日本的介護(hù)保險(xiǎn)制度也有可能出現(xiàn)，這些都必將為老年住宅的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的后盾。目前，河南、鄂爾多斯等地方政府已經(jīng)采取對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)在用地、稅收、融資等方面進(jìn)行支持。積極推動(dòng)建立高齡老人生活和養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼制度，有條件的地區(qū)可以擴(kuò)大范圍、提高標(biāo)準(zhǔn)。2012年1月7日，民政部部長(zhǎng)李學(xué)舉指出，將加快完善適度普惠的老年福利政策和養(yǎng)老服務(wù)體系。在2005年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。第二章 項(xiàng)目背景及可行性分析一、項(xiàng)目背景、宏觀環(huán)境及趨勢(shì)分析（一）政策環(huán)境 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。（4）進(jìn)一步拓寬融資的渠道，確保項(xiàng)目整體效益的發(fā)揮。（2）該項(xiàng)目已列入**2012年重點(diǎn)建設(shè)工程，項(xiàng)目承建單位在工程實(shí)施過程中要根據(jù)工程估算投資額嚴(yán)格控制建設(shè)投資；建設(shè)中要重點(diǎn)規(guī)范好設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、監(jiān)理等各個(gè)工作行為，確保工程質(zhì)量。（3）項(xiàng)目選址合理，交通、水電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施齊備，各種協(xié)作條件良好，項(xiàng)目建設(shè)所需土地、建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案等前期工作已經(jīng)落實(shí)；建設(shè)資金主要由項(xiàng)目承建單位自籌措，項(xiàng)目建設(shè)條件具備；項(xiàng)目建設(shè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、服務(wù)管理里體現(xiàn)了前瞻性和先進(jìn)性，規(guī)劃建設(shè)方案具有可能性，經(jīng)初步測(cè)算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行，社會(huì)效益顯著，建議盡快申報(bào)立項(xiàng)，開工建設(shè)。五、工程建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)工期2年六、投資估算與資金籌措總投資：約14000萬元人民幣；固定資產(chǎn)14000萬元，全部流動(dòng)資金（包括短期固定資產(chǎn)置換等費(fèi)用）200萬元；七、結(jié)論和建議結(jié)論（1）本項(xiàng)目的建設(shè)符合黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于大力加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)工作的一系列方針政策，促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的需要；是滿足當(dāng)?shù)剞r(nóng)村群眾對(duì)物質(zhì)文化生活越來越多，要求越來越高的迫切要求。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模總用地面積：155700㎡，總建筑面積74011㎡；建筑密度：%；容積率：%；綠地率：%；普通區(qū)建筑面積：19665㎡，540個(gè)床位；特護(hù)區(qū)建筑面積：30366㎡，840個(gè)床位；規(guī)模（床）：44㎡/床；辦公及醫(yī)檢建筑面積：9540㎡；高級(jí)公寓建筑面積：4060㎡, 60戶；餐廳綜合樓建筑面積：3825㎡。療養(yǎng)院改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告療養(yǎng)院改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱**療養(yǎng)院改擴(kuò)建項(xiàng)目項(xiàng)目承擔(dān)單位情況項(xiàng)目承擔(dān)單位：** 法定代表人：通訊地址：** 聯(lián)系電話：**項(xiàng)目承擔(dān)單位主管部門**建設(shè)地點(diǎn)二、項(xiàng)目編制依據(jù)《農(nóng)村五保供養(yǎng)工作條列》《**民政廳，財(cái)政廳，發(fā)改委關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村五保供養(yǎng)工作的通知》《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)**民政廳關(guān)于報(bào)送農(nóng)村療養(yǎng)院建設(shè)規(guī)劃方案的通知的通知》《**國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二五年規(guī)劃綱要》《**國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二五年規(guī)劃》《投資項(xiàng)目可行性研究指南》國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)及其他相關(guān)材料三、研究范圍我公司受項(xiàng)目承辦單位的委托，按照國(guó)家對(duì)項(xiàng)目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件等進(jìn)行了實(shí)地踏勘，編制完成了《**中心療養(yǎng)院改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。本報(bào)告是根據(jù)國(guó)家發(fā)改委對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的有關(guān)要求，并在**農(nóng)村療養(yǎng)院提供有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、技術(shù)方案、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和組織管理，投資估算和資金籌措，社會(huì)效益分析等方面進(jìn)行論述、研究和計(jì)算，為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)。地上停車位：100個(gè)。（2）項(xiàng)目建成投入使用后對(duì)于提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)村群眾文化精神生活質(zhì)量，加快推進(jìn)農(nóng)村文明養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化，廣泛開展農(nóng)村和諧創(chuàng)建活動(dòng)，不斷提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)村文明程度都具有重要意義，能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧，有各級(jí)政府大力支持，相關(guān)部門和各村委會(huì)積極配合，當(dāng)?shù)厝罕姄碜o(hù)并積極參與，項(xiàng)目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)具備互適性；承建單位具備建設(shè)能力和管理能力，初步預(yù)測(cè)前景良好。建議（1）該項(xiàng)目屬公益性建設(shè)項(xiàng)目，建議相關(guān)部門積極落實(shí)中央、省、市、區(qū)關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的有關(guān)政策精神，在資金政策等方面給予優(yōu)惠扶持，使項(xiàng)目盡快開工建設(shè)，早日發(fā)揮效益。（3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)的水平和工程施工的質(zhì)量與進(jìn)度，直接關(guān)系著今后項(xiàng)目服務(wù)功能的發(fā)揮，因此，在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)中應(yīng)合理配置各項(xiàng)資源，工程設(shè)計(jì)中要有前瞻性，要結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，建設(shè)符合要求起點(diǎn)較高養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，避免重復(fù)和低水平建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生。資金短缺，是制約社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展的一個(gè)重要因素，因此該項(xiàng)目在努力爭(zhēng)取上級(jí)資金、政策扶持的同時(shí)，要通過多種籌資方式，進(jìn)一步拓寬資金來源渠道，鼓勵(lì)其他社會(huì)企業(yè)和個(gè)人積極參與投資和捐贈(zèng)，確保項(xiàng)目整體效益的發(fā)揮。1998年起各級(jí)政府就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。要以資金保障和服務(wù)保障為支撐，以鞏固居家養(yǎng)老、擴(kuò)大社區(qū)支持、提升機(jī)構(gòu)服務(wù)水平為著力點(diǎn)，繼續(xù)推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)并抓好規(guī)劃試點(diǎn)。加快示范性公辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展社區(qū)為老年人服務(wù)中心；完善和落實(shí)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的扶持政策，實(shí)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度，提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理和服務(wù)水平，加強(qiáng)應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略研究。中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)老齡科學(xué)研究中心研究員臺(tái)恩普指出未來要將老年住宅納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃。，國(guó)家民政部出臺(tái)的《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》（民發(fā)【2007】170號(hào)）指出：社會(huì)福利社會(huì)化是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展我國(guó)社會(huì)福利事業(yè)的必經(jīng)之路，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化必須廣泛動(dòng)員社會(huì)力量多渠道、多層次參與福利事業(yè)、興辦福利機(jī)構(gòu)，開展形式多樣的系列化服務(wù)。《意見》配套的鼓勵(lì)優(yōu)惠政策主要包括：（1）各地要將包括社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)在內(nèi)的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)及床位數(shù)作為社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)性指標(biāo)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，要在基本建設(shè)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)。（3）對(duì)社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)和興辦的第三產(chǎn)業(yè)，以及單位和個(gè)人捐贈(zèng)支持社會(huì)福利事業(yè)的，國(guó)家給予優(yōu)惠政策，按照現(xiàn)行國(guó)家稅法規(guī)定執(zhí)行。實(shí)施愛心護(hù)理工程，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療救助、家庭病床等面向老年人的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。要建立公平、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營(yíng)、民辦公助、政策補(bǔ)貼、購(gòu)買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院開展老年護(hù)理服務(wù)，為老年人創(chuàng)造良好的養(yǎng)老環(huán)境和條件。建國(guó)以來，國(guó)家頒布一系列包括老年社會(huì)保障、老年福利與服務(wù)、老年衛(wèi)生、老年文化教育和體育、老年人權(quán)益保障以及老齡產(chǎn)業(yè)等多方面內(nèi)容的法律法規(guī)和政策。（二）老年住宅的需求，未來一段時(shí)間老齡人口將快速增加按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。未來一段時(shí)間老齡人口的比重還將不斷增加，%。圖21顯示，2000年我國(guó)65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎匾呀?jīng)超過7%的標(biāo)準(zhǔn)線。 表21 2010年各地65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎? 單位：萬人省份人口數(shù)(人)65歲及以上占比上 海168542198%天 津101141242%重 慶255453055%江 蘇691688118%四 川737228440%遼 寧389884419%安 徽554985963%浙 江459004889%湖 南576486059%北 京148131524%湖 北516975237%福 建324843247%山 東849708285%陜 西339993260%廣 西432524045%吉 林247642260%黑龍江346883163%海 南7665686%河 北629815504%江 西396233322%甘 肅237391939%貴 州341262778%內(nèi)蒙古218161769%云 南409473225%山 西307792424%河 南849066643%廣 東857146477%新 疆190041366%青 海5007343%西 藏2576172%寧 夏5533358%受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。%的人身邊存在與父母兩地分居者。自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。、上海等大城市老人的可支配財(cái)產(chǎn)急劇增加全國(guó)老齡委的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2012年老年人的可支配收入達(dá)到1萬億元，北京、上海等大城市作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，老年人的可支配財(cái)產(chǎn)更為可觀。人口老齡化、家庭小型化、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、農(nóng)村城市化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展形成了對(duì)老年福利事業(yè)的巨大需求。有關(guān)資料顯示，％左右，但卻擔(dān)負(fù)著全世界20％的老年人，其間的困難是可想而知。（四）當(dāng)前老年住宅存在的問題 當(dāng)前，一方面我國(guó)老年住宅的總量不足，非盈利性質(zhì)的療養(yǎng)院一床難求，且條件較差。在調(diào)研中通過和入住老年社區(qū)和老年公寓的老人交談了解到，目前存在的一些老年社區(qū)和老年公寓雖然能夠給老年人提供較為安靜的環(huán)境和良好的配套設(shè)施，但由于這種社區(qū)較為封閉，老人活動(dòng)的范圍內(nèi)多是老人和坐輪椅等半自立的老人，心情難免低落，不利于老年人快樂的度過萬年。由于我國(guó)居民財(cái)富分配的不均，老人可支配的財(cái)富也存在很大差別，這就決定了未來我國(guó)老年住宅的多層次性，未來將會(huì)出現(xiàn)各種針對(duì)不同層次老人的精確定位的老年住宅。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及可行性（一）我國(guó)老年人口現(xiàn)狀及老齡化時(shí)代的迫切要求 1.