【正文】 染的空間、較安靜的居住條件會(huì)越來越吸引更多的人們選擇郊區(qū)作為自己的安家之地。房地產(chǎn)行業(yè)正是在充分利用這一新出現(xiàn)的現(xiàn)象后，才有了新的突破與更廣闊的發(fā)展空間。 ——綜觀西方發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程，我們可以看到，在本世紀(jì)五、六十年代，由于汽車工業(yè)的興起而帶來的交通便利，使得人們能夠在城市工作而居住卻在郊區(qū)，由此給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的商機(jī)和利潤。這是繼農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革推動(dòng)城市化進(jìn)程，工業(yè)化帶動(dòng)城市化進(jìn)程之后的新一輪城市化的新途徑。因此，充分利用大房地產(chǎn)開發(fā)商的資金優(yōu)勢和規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)力，通過在城郊進(jìn)行集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的現(xiàn)代衛(wèi)星城建設(shè)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢，開發(fā)符合不同收入階層的各種層次的房地產(chǎn)，吸引人口大規(guī)模地向新城區(qū)流動(dòng)，快速集聚人口，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模的超常擴(kuò)張，是現(xiàn)階段沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化可選擇的一條新路子。以一個(gè)特大型、大型城市為中心，以一群分散型、獨(dú)立型的中小規(guī)模的衛(wèi)星城市為依托的城市群也有可能成為我國沿海發(fā)達(dá)地區(qū)21世紀(jì)城市發(fā)展的主要模式。 因此，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，往往會(huì)出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市市區(qū)人口尤其是大城市市區(qū)人口郊區(qū)化、大城市外圍衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局分散化的城市化模式。但是，外來人口的大規(guī)模流入，必然加劇由于城區(qū)人口過于密集所帶來的擁擠、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)、用地緊張、房產(chǎn)價(jià)格過高等一系列問題。中國城市化需要尋找新的動(dòng)力源。 從理論上講，中國目前正處在加速城市化階段。旅游、民辦教育和房地產(chǎn)三大塊共同開發(fā)，使x城項(xiàng)目形成了互補(bǔ)互促的組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，綜合開發(fā)優(yōu)勢十分明顯。項(xiàng)目由國內(nèi)著名策劃公司王志剛工作室進(jìn)行總體策劃、全面認(rèn)證，由美國WY國際設(shè)計(jì)顧問公司、英國阿特金斯國際有限公司、深圳激流策劃公司、清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、x大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究所等多家國內(nèi)外權(quán)威設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。x盈華實(shí)業(yè)有限公司是涉及消防設(shè)施和建筑電氣檢測、實(shí)業(yè)投資等多種領(lǐng)域、資本實(shí)力強(qiáng)大、科技含量高、人員素質(zhì)高、具有廣闊發(fā)展前景的企業(yè)?！_發(fā)商優(yōu)勢。x城項(xiàng)目不僅可以為投資者帶來良好的投資回報(bào)，而且還將產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。x業(yè)主交年費(fèi)78元即可全年免費(fèi)游覽x公園，相關(guān)優(yōu)惠措施尚未出臺(tái)：環(huán)線位置:無物業(yè)現(xiàn)狀:其它總建筑面積:200000平方米物業(yè)管理附加信息:多層:，單身公寓：，高層：開發(fā)商:xx實(shí)業(yè)有限公司投資商:廣廈房產(chǎn)物業(yè)管理公司:x廣廈物業(yè)公司第二部分：市場研究根據(jù)國內(nèi)權(quán)威房地產(chǎn)策劃公司xx工作室預(yù)測，x城項(xiàng)目的總投資約87億元人民幣，；靜態(tài)的稅后投資收益率為14%。：公交571路直達(dá)，距地鐵一號(hào)線出口約2公里，規(guī)劃地鐵三號(hào)線途徑x城，小區(qū)巴士通向歐尚及西湖時(shí)代廣場。錯(cuò)落有致的建筑布局，與現(xiàn)代法式園林完美相融。通過城市道路和城市綠帶等開放空間組織，將x城分隔成若干不同性質(zhì)的功能區(qū)塊，將物業(yè)管理的周界，從x城原規(guī)劃全境縮小到各功能區(qū)塊中，清晰地界定了政府和企業(yè)的管理周界，形成大開放，小封閉，分權(quán)管理的城市管理格局。未來x城項(xiàng)目的整體建設(shè)思路,是建設(shè)以一個(gè)中心，四大區(qū)塊所構(gòu)成的，大開放小封閉以居住功能為主要功能的新型城區(qū)。近期20余萬平方米的精品小高層住宅天水苑陸續(xù)推向市場，連續(xù)幾周名列市、區(qū)銷售排行榜第一。經(jīng)過三年多的建設(shè)，旅游版塊已初具規(guī)模，充滿濃郁法蘭西特色的x公園已于2003年建成并對(duì)外開放。項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有x公園、x國際度假酒店、香榭里大街、x廣場、歡樂廣場、x房產(chǎn)以及交通、商業(yè)、教育、運(yùn)動(dòng)、娛樂等齊全的配套，目標(biāo)是建成一座21世紀(jì)的小康居住生活示范城和最具現(xiàn)代文明水準(zhǔn)的新城。作為x城市交通重點(diǎn)工程之一的秋石高速路將于07年底開通（快速路全線高架設(shè)計(jì)，主線寬25米，雙向6車道，比上塘高架多兩個(gè)車道。x城是廣廈企業(yè)在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)下，全面參與城市開發(fā)與經(jīng)營的建設(shè)成果，她代表著廣廈企業(yè)在城市綜合建設(shè)方面的理念和建設(shè)能力。：x城x城規(guī)劃占地面積7000余畝，總建筑面積480萬平方米，規(guī)劃居住人口近10萬人，是以法蘭西文化為城市文化的新城區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)的總體思路是“先做旅游，后做房地產(chǎn)，滾動(dòng)開發(fā)”。項(xiàng)目開發(fā)的資金籌措、新城區(qū)的規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套的社會(huì)事業(yè)機(jī)構(gòu)建設(shè)，都將以企業(yè)為主體，按照市場化原則進(jìn)行操作。這是一個(gè)集房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)于一體的綜合性開發(fā)項(xiàng)目。——房地產(chǎn)開發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)培育與新城區(qū)建設(shè)三位一體。x城總投資預(yù)計(jì)超過80億元，開發(fā)期長達(dá)6~8年，占地面積為6500畝，其中房地產(chǎn)開發(fā)的建筑面積達(dá)400余萬平方米，可容納居住人口12萬人，是我國至今為止由一家房地產(chǎn)公司單獨(dú)開發(fā)的規(guī)模最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目；由x公園、x國際度假中心、歡樂大道、x廣場、歡樂廣場、x文化體育廣場、二十一世紀(jì)世界家居文化和建筑博覽會(huì)等組成的旅游項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)10億左右，是目前華東地區(qū)投資最大的旅游項(xiàng)目。該項(xiàng)目不僅在開發(fā)規(guī)模和力度方面走在前列，而且實(shí)現(xiàn)了開發(fā)思路的重大突破和開發(fā)模式的重大創(chuàng)新。世紀(jì)衛(wèi)星示范城四期可行性研究報(bào)告世紀(jì)衛(wèi)星示范城四期可行性研究報(bào)告目錄調(diào)查人員聲明 3第一部分：項(xiàng)目總論 4 4 4第二部分：市場研究 6 6 6 6 7第三部分：項(xiàng)目開發(fā)方案 9 9 10 11 12 12 13 13 13第四部分：投資估算與融資方案 13第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 14第六部分：不確定性分析 22 22 23 23第七部分：綜合評(píng)價(jià) 23第八部分：研究結(jié)論與建議 25 25 25第九部分：附錄 25： 25第一部分：項(xiàng)目總論正在開發(fā)之中的xx城位于x區(qū)x鎮(zhèn)，東依x市府x鎮(zhèn)，西接x市x區(qū)，北抵x山，距x市區(qū)中心地段x廣場僅12公里，到x車程不到2小時(shí)。xx城是集房地產(chǎn)開發(fā)、旅游開發(fā)與新城區(qū)建設(shè)于一體的超大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目?！笠?guī)模、超強(qiáng)力度開發(fā)。項(xiàng)目建成之后，x城與x鎮(zhèn)連成一片，將成為x市乃至全國環(huán)境最為優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施最為現(xiàn)代化的21世紀(jì)樣板式衛(wèi)星城，x的新興副城區(qū)。通過對(duì)x城的超強(qiáng)度開發(fā)，把x城建設(shè)成為x市東部地區(qū)旅游休閑中心、民辦教育中心；擁有12萬人的居住中心；x市的重要衛(wèi)星城和x市的新城區(qū)?！袌鋈∠颉⑵髽I(yè)化運(yùn)作的“民辦官助”式的城市化新模式?！跋茸霏h(huán)境，后做房產(chǎn)”的超常開發(fā)思路。在x城建設(shè)的總體戰(zhàn)略部署中，不就旅游開發(fā)旅游，不就房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)，而是通過先啟動(dòng)旅游項(xiàng)目，為x城房地產(chǎn)開發(fā)和x市國際教育中心、高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)基地建設(shè)營造一流的環(huán)境，并籍此來帶動(dòng)房地產(chǎn)市場拓展以及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。她位于正在崛起中的集“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、旅游、居住”功能為一體，總規(guī)劃人口達(dá)40萬人的x城市東北部新城的中心。x城東依x、北接x，介于x主城與x副城之間，在大x規(guī)劃中處于樞紐地位，距市中心僅18公里，毗鄰繞城高速公路和滬杭甬高速，處于x經(jīng)濟(jì)的主流發(fā)展區(qū)域，交通便捷。一路上將建設(shè)清江路立交、艮秋立交、石德立交、石橋立交、繞城高速立交等五座樞紐立交橋），建成后將大大縮短從x市區(qū)到x城的時(shí)間。x城的《控制性詳細(xì)規(guī)劃》已通過x市規(guī)劃局審批。以五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的x國際度假酒店也已試營業(yè)。另10萬平方米的城市山地別墅項(xiàng)目愛麗山莊別墅也已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段,也將于07年下半年陸續(xù)推出。通過利用城市道路和濱河綠帶等開放空間將x城分解為“一個(gè)中心，四大區(qū)塊”，便于集中優(yōu)勢資源于某一區(qū)塊進(jìn)行密集開發(fā)，迅速形成開發(fā)居住規(guī)模，達(dá)到配套運(yùn)營的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求，有利于居民入住，形成良好的城市建設(shè)開發(fā)形象。天水苑坐鎮(zhèn)x城中央，總建筑面積20余萬方，首推4座13～15層法式現(xiàn)代小高層，呈扇型排列，環(huán)抱埃菲爾觀光鐵塔。95～136M2法式格調(diào)的浪漫二房與情致三房，無不勾勒出優(yōu)雅現(xiàn)代的生活風(fēng)尚。：x公園，北山幼兒園，聯(lián)華超市，小區(qū)巴士，K571公交車，鳳起農(nóng)貿(mào)市場x分場，沃爾瑪，x區(qū)第一人民醫(yī)院，杭鋼醫(yī)院，到x約68分鐘車程。項(xiàng)目成本相對(duì)較低，投資收益率良好，資金回收與返還能力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，總體經(jīng)濟(jì)效果優(yōu)良。該項(xiàng)目建成之后，將創(chuàng)造7000—8000人的就業(yè)機(jī)會(huì)，旅游項(xiàng)目將帶動(dòng)20億人民幣的GDP增長，房地產(chǎn)項(xiàng)目將帶動(dòng)120億人民幣的GDP 增長。xx建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚，人才濟(jì)濟(jì)，信譽(yù)保證，經(jīng)營范圍十分廣泛，涉及建筑、房地產(chǎn)、金融、文化、影視等多種行業(yè)的上市公司?！?xiàng)目策劃和規(guī)劃優(yōu)勢?！?xiàng)目組合優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢。．1x城項(xiàng)目試點(diǎn)有利于積極探索中國城市化的新動(dòng)力和新模式。但是，不容忽視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題是，在沿海城市群密集地帶，通過農(nóng)轉(zhuǎn)非戶籍制度改革和發(fā)展城鎮(zhèn)工業(yè)、傳統(tǒng)的第三產(chǎn)業(yè)吸納農(nóng)村人口的城市化推動(dòng)力明顯減弱。在這種背景下，許多城市都通過購房入戶制度，以求在新一輪爭奪人口大戰(zhàn)中贏得主動(dòng)。而如果在城市邊緣地帶進(jìn)行分散的、小規(guī)模樓盤開發(fā)來集聚人口，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后而缺乏市場需求支持。逆城市化不是城市化的反向運(yùn)動(dòng)，而是城市化發(fā)展的一個(gè)新階段，是更高層次的城市化。 我國現(xiàn)階段在特大型、大型城市周圍也出現(xiàn)了一大批衛(wèi)星城，但是，這些衛(wèi)星城的建設(shè)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)府，這種傳統(tǒng)型衛(wèi)星城建設(shè)，由于缺乏大規(guī)模資金支持和高檔次的規(guī)劃能力，無法構(gòu)造足以大規(guī)模吸引人口集聚的環(huán)境條件。這一城市化模式不僅可以有效地解決城市化的市場需求動(dòng)力不足問題，而且可以解決依靠政府力量推動(dòng)城市化的資金、土地要素供應(yīng)能力有限等問題。x城建設(shè)項(xiàng)目正是在這以城市化新背景下推出的，具有重大的試點(diǎn)價(jià)值。 x城項(xiàng)目的推出，對(duì)整個(gè)x乃至整個(gè)中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展都具有積極的探索意義和重大的創(chuàng)新效應(yīng)。人們的工作、生活方式一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)的這一歷史過程對(duì)我們國家自己的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，也具有相當(dāng)重要的借鑒作用。另外，我國的大、中型城市經(jīng)歷了人口、產(chǎn)業(yè)、資源等大量向中心聚集的過程之后，城市內(nèi)部出現(xiàn)了承載過度的現(xiàn)象，中心區(qū)交通擁擠、市政設(shè)施陳舊、城市規(guī)劃不合理、舊城區(qū)急待改造等問題，以及住房制度改革后，每個(gè)人都必須面對(duì)自購房的現(xiàn)實(shí)。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)也肯定會(huì)產(chǎn)生“郊區(qū)化”的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)2020年城市化水平達(dá)到45％，全國人口14億，；預(yù)計(jì)2050年城市化水平達(dá)到60％，全國人口16億。仍按人均建筑面積20平方米計(jì)算，共需為新增人口建設(shè)住房66億平方米。由此可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的“郊區(qū)化”蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)，有著廣闊的發(fā)展前景和誘人的發(fā)展空間。二十一世紀(jì)衛(wèi)星城示范城建設(shè)試點(diǎn)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目有一點(diǎn)正是基于這樣的考慮，未雨綢繆，預(yù)先進(jìn)行嘗試，努力塑造二十一世紀(jì)城郊房地產(chǎn)開發(fā)成功典范，為房地產(chǎn)業(yè)積累更多的經(jīng)驗(yàn)。房產(chǎn)市場的實(shí)踐已經(jīng)證明，綠化是否“到家”，將直接影響房子銷售。為了迎合市場的需求，許多發(fā)展商請(qǐng)了國外的園林設(shè)計(jì)師，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告上，除了設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計(jì)單位也登堂入室了。２０００年北京國際房地產(chǎn)交易會(huì)的新盤之中，公園借景的手法被大量運(yùn)用，出現(xiàn)了大量的“雙景住宅”，“雙景住宅”指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合，屬于全新類型的景觀住宅，它改變了以往“在建筑中堆砌綠化”的觀點(diǎn)，提出“在綠化中放置建筑”的口號(hào)。我們可以看到，隨著樓市競爭的加劇，開發(fā)商對(duì)環(huán)境越來越重視，環(huán)境的優(yōu)越程度將是房產(chǎn)受歡迎與否的一個(gè)極其重要、無可代替的指標(biāo)。隨著居民生活水平及文明程度的提高，營造綠色生態(tài)住宅，注重環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)相互間的揉合和互補(bǔ)，是大眾的要求，也是房地產(chǎn)開發(fā)商要做的事情。以旅游帶房產(chǎn)，以房產(chǎn)助旅游。 ——我國的住宅建設(shè)在現(xiàn)在和未來都面臨來很大的發(fā)展。每人增加4平方米計(jì)算。我們的房產(chǎn)項(xiàng)目中，在某些地方，也需要進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。我們需要房產(chǎn)的戶型創(chuàng)新與環(huán)境創(chuàng)新，同樣也需要開發(fā)模式的創(chuàng)新。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅建設(shè)投資增長10%。住宅的科技化要求我們用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如把智能化技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于住宅產(chǎn)業(yè)，但是這種應(yīng)用顯然在大規(guī)模的開發(fā)中才更具價(jià)值。我們的試點(diǎn)工程籍此超大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，為住戶提供更高品質(zhì)的服務(wù)并為房地產(chǎn)市場注入新的活力。估計(jì)我國在不增加住宅建設(shè)規(guī)模的條件下持續(xù)增長投資額的速度將會(huì)低于日本，因而預(yù)計(jì)用50年的時(shí)間，把住宅投資額增加16倍。這樣持續(xù)50年連年增長，對(duì)國家的貢獻(xiàn)仍是很巨大的。如果它發(fā)展不好，那么對(duì)國家的金融業(yè)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都是一個(gè)巨大的損失。而且我國本身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也要求在全國范圍內(nèi)建立一個(gè)統(tǒng)一、開放、競爭、有序的房地產(chǎn)市場。雖然一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括我們的試點(diǎn)工程）從籌集資金，到人才的到位，再到具體的房產(chǎn)的銷售，都是本地化的事情，但一個(gè)成功的、具有獨(dú)創(chuàng)性代和表性的項(xiàng)目無疑也具地區(qū)的、甚至全國性的意義。我們的這個(gè)項(xiàng)目也正是想在處在以生活方式為主題的概念市場階段的x房地產(chǎn)行業(yè)中作出自己的理解，并使之超出地方的意義，為建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場和使中國的房地產(chǎn)市場真正走向市場作出有益的，先驅(qū)性的探索。 經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使x市取得了非常輝煌的成績。x市行政范圍狹小，西部北部地區(qū)的限制，已有不少項(xiàng)目因找不到合適的用