【正文】 調查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題?？梢灶A見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受?？偨Y：、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發(fā)生。向非營利性養(yǎng)老服務機構的捐贈繳所得稅前扣除…216。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務機構。216。 家庭因素催生老年住宅的產生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。216。 “老年公寓”市場潛力巨大2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。根據(jù)國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，%；到2040年，%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。星島湖老年公寓建設項目可行性研究報告星島湖老年公寓可行性報告目 錄一、項目提出的依據(jù)二、老年公寓目標客戶需求及應對分析三、老年公寓選址（地塊）應具備的基本條件四、老年公寓規(guī)劃五、老年公寓風險分析六、風險規(guī)避與控制措施七、項目實施八、結論一、項目提出的依據(jù)（一）政策依據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快實現(xiàn)社會福利化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]19號）《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）財政部和國家稅務總局〈關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知〉（財稅[2000]97號《中華人民共和國土地管理法》（二）老年公寓市場機遇216。 我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。216。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。 老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。216。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執(zhí)行性：養(yǎng)老服務機構建設用地可劃撥；十余項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠；財政可給一次性開辦補助。 老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗后，結合本地區(qū)老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。（三）老年人公寓現(xiàn)狀分析216。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總人口數(shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。 國內老年人的居住模式 A、購買房屋居住 2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%，%，%?？h購買商品房、%。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%其中市、%%，%。 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。居住在農村地區(qū)的老年家庭戶，%的戶租住公有住房或經濟適用房。216。（四）鄭州市老年公寓現(xiàn)狀216。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時增加16．2萬人，年平均增加2．7萬人。2006年80歲及以上的高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16．05％，比2000年提高1．52個百分點。 戶型設計不合理、功能相對單一、服務范圍狹窄目前鄭州現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人生活的基本要求，更不能從規(guī)劃設計上體現(xiàn)人性化關懷。216。整體規(guī)劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 服務人員缺乏專業(yè)培訓在養(yǎng)老院從事服務的人員多為下崗職工和農民工，他們沒有經過專業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專業(yè)知識，對老人的服務只是滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，而無法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務?？傊壳吧鐣峁┑酿B(yǎng)老方式著眼的是最普通人群，提供的是最基本