【正文】 支持的情況下，超高層與高層價(jià)格差別不大，但超高層頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià) ?綜合案例經(jīng)驗(yàn)可知，超高層銷售價(jià)格可以明顯地分成兩部分： ?看不到景觀的樓層與高層均價(jià)相差無幾； ?可看優(yōu)勢(shì)景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)可能與低樓層不同，而價(jià)格相比高層也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)跳差 超高層樓盤 超高層均價(jià) 高層均價(jià) 備注 深圳金域藍(lán)灣 17000元 /平米（ 2022年），排除市場(chǎng)泡沫，正常價(jià)位為 9000元 /平米 8200元 /平米 （ 2022年） 珠海金域藍(lán)灣 2022年 8月 4日，均價(jià)16000元 /平米 15000元 /平米 超高層 33層以下價(jià)格與高層接近， 33層以上價(jià)格出現(xiàn)跳差 蕪湖世茂濱江花園 預(yù)計(jì)均價(jià) 8500元 /平米 預(yù)計(jì)均價(jià) 8000元 /平米 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 均價(jià) 15000元 /平米 均價(jià) 14500元 /平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?日本建筑大辭典將 5～ 6層至14～ 15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。 5 從成本與技術(shù)角度 ：超高層相比普通高層產(chǎn)生了質(zhì)的變化 ?我國(guó) 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》（ JG37— 87）將住宅建筑層數(shù)劃分為： 1～ 3層為低層；4～ 6層為多層； 7～ 9為中高層；凡 超過 100米均為超高層 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 超高層住宅案例的系統(tǒng)研究 ◆ 當(dāng) 國(guó)外 超高層住宅與別墅一起成為財(cái)富人群權(quán)利和身份的象征； 當(dāng)土地越來越稀缺，資源越來越珍貴； 當(dāng)開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時(shí)； 當(dāng)超高層成為一種 “ 現(xiàn)象 ” 前； 我們需要準(zhǔn)備些什么？ ◆ 當(dāng) 香港 寸土寸金導(dǎo)致的超高層常態(tài)逐漸 “ 傳染 ” 給內(nèi)地； ◆ 當(dāng) 深圳、上海等一線城市 超高層住宅從起初出現(xiàn)時(shí)客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受； ◆ 當(dāng) 青島、杭州、?？诘荣Y源型城市 對(duì)于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒； ◆ 當(dāng) 2022年類似成都等 二三線城市 超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴” …… ?超高層與普通高層的差別在哪里？ ?當(dāng)超高層住宅經(jīng)歷初級(jí)階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個(gè)階段表現(xiàn)出怎樣的特征？ ?在不同發(fā)展階段，針對(duì)客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？ 對(duì)此，我們對(duì)市場(chǎng)上有著成熟理念和成功實(shí)踐的超高層系列案例進(jìn)行了系統(tǒng)研究 …… 決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價(jià)和開發(fā)成本的比值密切相關(guān) …… ?進(jìn)而我們又發(fā)現(xiàn)： 市場(chǎng)超高層成功在 城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為 等存在著某些共性； ?我們得出： 4 超高層是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?聯(lián)合國(guó) 1972年國(guó)際高層建筑會(huì)議將高層建筑按高度分為四類：（ 1） 9～ 16層（最高為50米）；（ 2） 17～ 25層（最高到 75米）；（ 3） 26～ 40層（最高到 100米）； 40層以上（即超高層建筑） 。 100米高度帶來的質(zhì)的變化 戶型 成本 實(shí)用率 安全性 物業(yè)管理 ?通透性差 ?異形房間 ?面積的影響 ?陽臺(tái) ?開窗 ?公攤較高 ?消防樓梯增加 ?每 50米設(shè)臵避難層 ?實(shí)用率多在 70％左右 ?成本比高層高出15%～ 25% ?對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求變化，帶來成本大量增加 ?電梯安全系數(shù) ?可燃性材料增加 ?人員疏散問題 ?便于統(tǒng)一管理 ?日常運(yùn)行能耗高 ?后期維護(hù)管理費(fèi)用高 其他 ?開發(fā)周期拉長(zhǎng) ?智能化技術(shù)的使用 ?水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化 超高層的界定在不同國(guó)家不同，但建筑高度超過100米時(shí)，在開發(fā)成本與技術(shù)要求方面會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的變化。 6 從客戶感知角度 ：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 疊拼、洋房、多層 小高層 高層、超高層 對(duì)高度的感知 對(duì)空間的感知 低 中低 中 高 有天有地，獨(dú)門獨(dú)院 鄰里空間，親近院落 空中感受，俯視園林 開闊視野，遠(yuǎn)眺景觀 從客戶角度，對(duì)高層與超高層的區(qū)別并不敏感 高度： 能夠接受 20多層的高度也能夠接受 40層左右的高度 ；在地平線上仰視對(duì) 20與 40層感知差別不大 景觀： 同樣對(duì)社區(qū)園林感知不強(qiáng)的情況下，超高層的 遠(yuǎn)眺景觀好于高層 戶型： 高層與超高層面臨的戶型問題類似， 空間感覺類似 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 技術(shù)要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，成本增加 客戶對(duì)高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別 與高層價(jià)格無大的差別，但頂層部分可以實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 1 2 3 所謂超高層，只是在技術(shù)與成本層面產(chǎn)生了變化，而客戶的感知、銷售價(jià)格上都與高層無本質(zhì)差別 那么，決定超高層市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度的核心要素是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 ?澳大利亞黃金海岸 ?Sierra Grand ?邁阿密海岸線案例 ?新加坡吉寶灣 ?…… 國(guó)外案例 國(guó)內(nèi)案例 ?香港凱旋門 ?香港貝沙灣 ?深圳萬科俊園 ?深圳擎天華庭 ?深圳港立豪園 ?青島東海路 9號(hào) ?成都河畔新世界 ?成都華宇金沙港灣 ?杭州盛元慧谷 ?杭州東方潤(rùn)園 ?寧波凌江名庭 ?重慶?？湾? ?…… 超高層系列 ?萬科金域藍(lán)灣系列 ? 深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州 ?世茂濱江系列 ? 上海世茂濱江花園 ? 哈爾濱世茂濱江新城 ? 南京世茂濱江新城 ? 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 ? 福州世茂外灘花園 ? 蕪湖世茂濱江花園 ? 昆山世茂蝶湖灣 ? …… 案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進(jìn)行模式照抄， 而是要挖掘這個(gè)案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。 11 在市場(chǎng)化的條件下，超高層成功市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展與高度城市化的支撐 市場(chǎng)化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景： ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高 ?城市的 GDP總量達(dá)到3000億元以上超高層開始出現(xiàn) ?城市的 GDP總量達(dá)到6000億元以上超高層大量出現(xiàn) ?城市化率較高 ?城市化率達(dá)到 60％左右開始出現(xiàn)超高層 ?城市化率達(dá)到 80％左右超高層大量出現(xiàn) 現(xiàn)象 城市 GDP（億元） 城市化率 超高層住宅大量涌現(xiàn) 北京 9120 % 上海 11765 % 廣州 6744 % 深圳 6657 100% 開始出現(xiàn)超高層住宅 武漢 3100 68% 南京 3207 75% 佛山 3558 80% 成都 3320 55％ 青島 3700 59% 福州 1975 50％ …… …… …… 超高層成功共性一 出現(xiàn)超高層的城市基本指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 市場(chǎng)客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì) 超高層成功共性三 超高層客戶共性 世茂濱江系列 萬科金域藍(lán)灣系列 成都、重慶、杭州 …… 深圳、上海 …… 經(jīng)歷豐富 愿意嘗試新鮮事物 能夠接受創(chuàng)新 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) 視野開闊，見多識(shí)廣 …… 大城市生活背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 所在城市的房?jī)r(jià)基數(shù)較高，且價(jià)格仍有上漲空間，超高層的售價(jià)能夠遠(yuǎn)高于建造成本 在市場(chǎng)化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價(jià)空間。 16 超高層銷售均價(jià)與開發(fā)成本之比（簡(jiǎn)稱 S比）的不同會(huì)導(dǎo)致超高層開發(fā)模式的不同 ?“S 比”帶來的兩種開發(fā)模式： ?S＞ 2時(shí)，超高層多位于一二線城市，且具備強(qiáng)勢(shì)資源（如一線海景），產(chǎn)品層級(jí)屬高端； ?S＜ 2時(shí)，超高層多位于二三線城市，資源相對(duì)弱（如二線河景） ，產(chǎn)品層級(jí)屬中高端 ?世茂濱江系列 S值均大于 2，金域藍(lán)灣系列 S值則小于 2； ?世茂與萬科均進(jìn)入福州，但福州世茂外灘花園 S值為金域藍(lán)灣的 2倍，緣于萬科取地價(jià)格為世茂的 4倍，世茂積極參與政府規(guī)劃，取地成本相對(duì)較低 樓盤 開發(fā)成本 銷售均價(jià) S比（ S=銷售均價(jià) /開發(fā)成本） 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 1萬元 /平方米 3萬元 /平方米 3 南京世茂濱江新城 4193元 /平方米 /平方米 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 6590元 /平方米 /平方米 福州世茂外灘花園 5000元 /平方米 /平方米 蕪湖世茂濱江花園 3809元 /平方米 8000元 /平方米 萬科金域藍(lán)灣系列 深圳金域藍(lán)灣 4500元 /平方米 9000元 /平方米 2 珠海金域藍(lán)灣 4500元 /平方米 7500元 /平方米 成都金域藍(lán)灣 5172元 /平方米 8981元 /平方米 注：深圳金域藍(lán)灣、珠海金域藍(lán)灣 “ S比 ” 計(jì)算，超高層銷售均價(jià)以排除 2022年市場(chǎng)泡沫、市場(chǎng)正常情況下均價(jià)計(jì)算 超高層成功共性六 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為 ?針對(duì)客戶可能存在的抗性的引導(dǎo) ： ?可能存在的抗性 ?抗性的原因 ?有效的解決方案 ?選擇適合項(xiàng)目的開發(fā)模式 ?開發(fā)模式有哪些 ?明確模式選擇的前提條件 ?適合項(xiàng)目的超高層規(guī)模 ?超高層在項(xiàng)目整體中的作用 匹配超高層共性條件后的 開發(fā)商作為 選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀 南京世茂濱江新城 地處南京長(zhǎng)江、秦淮河口 占面 :510000平方米 總建面 :150萬平方米 容積率 ： 綠化率 ： 65% 開發(fā)周期 :三期 總戶數(shù) :8000 新城由 17棟 50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市等組成 “ 家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計(jì) 110270平 毛坯13000元 /平，精裝修 17000元 /平 均價(jià) :13000元 /平方米 18億買地 1000畝，總投資將超過 100億，樓面地價(jià) /平方米，公司未來三年收益提供保障 武漢世茂錦繡長(zhǎng)江 2公里長(zhǎng)江景觀 用地面積 ㎡， 規(guī)劃凈用地面積 為㎡ ， 容積率 。 占總體量 20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象 二期奇數(shù)層 257平米，偶數(shù)層 255平米 均價(jià) 14500 元 /平米 規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價(jià)值 福州世茂外灘