【正文】 及現(xiàn)場操控能力。具三年以上大型住宅小區(qū)、小區(qū)（酒店）保安主任工作經(jīng)驗。35歲以下，大專以上學歷。熟悉其它專業(yè)知識者優(yōu)先。具有較強的工作責任心。三年以上相關工作經(jīng)驗，熟悉本專業(yè)的工作要求，持相關上崗證。各類技工（空調(diào)、電梯、強弱電、機管維修）工程部工程主管（各專業(yè)工程師）綠化工清潔工保潔部清潔主管28歲以下，高中以上學歷。熟悉電腦操作。具有良好的語言文字表達能力和溝通能力，有良好的服務意識。理培訓上崗證。物業(yè)主管[盛和園]管理處物業(yè)管理人員職位要求如下：管理處物業(yè)主任因此管理人員的招聘工作顯得相當重要 。業(yè)主請修合格率=（合格完成業(yè)主請修次數(shù)/完成業(yè)主請修總次數(shù)）100%路燈完好率=（完好路燈數(shù)/路燈總數(shù)）100%設備完好率=（完好設備數(shù)/設備總數(shù)）100%房屋零修及時率=（按規(guī)定時間維修房屋次數(shù)/房屋維修總次數(shù)）100%業(yè)主投訴回訪率=（回訪投訴業(yè)主人次/投訴業(yè)主總?cè)舜危?00%（4）主要質(zhì)量指標的計算方法：（2）管理處還將采用每半年一至兩次向業(yè)主發(fā)放《物業(yè)管理服務征求意見表》的方式，書面征求業(yè)主對安全保衛(wèi)、衛(wèi)生、保潔、設備保障運行、環(huán)境綠化等服務質(zhì)量意見，作為改進物業(yè)管理服務質(zhì)量的參考依據(jù)。因管井水泥蓋地段造成綠籬斷段的控制在30cm以內(nèi)。草坪每年修剪2次以上。，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹木與建筑物配置得當，長勢良好，修剪整齊美觀。陽性房間蠅數(shù)＜2只辦公場所及餐廳無蠅外環(huán)境2,000M鼠跡＜5處鼠密度粉跡法＜3%。，配置合理，并實行袋裝化垃圾管理，日產(chǎn)日清。（4）環(huán)境衛(wèi)生，無雜物，無污漬，無積塵，無積水、無亂貼亂畫。緊急搶修除外。業(yè)主請修及時率＞99%地面單塊積水面積＜2平方米。公用設施完好率＞98%房屋零修合格率=100%房屋完好率＞100%（3）房屋及其配套設施設備管理、維修、保養(yǎng)，無因公司責任造成任何損壞或服務中斷。，維護正常工作生活秩序，消防安全隱患，無因公司責任造成的重大刑事案件、安全事故和消防事故。講文明、講禮貌、守道德、尊重業(yè)主，不與業(yè)主發(fā)生正面爭吵。遵紀守法，服從領導，團結(jié)同事，努力工作。勝任本職工作，服務及時、準備、熱情、周到、誠懇，有無業(yè)主監(jiān)督一個樣，有無上級監(jiān)督一個樣。著工裝、佩工牌上崗。、準確、安全、規(guī)范，非不可避免時，不影響業(yè)主的正常工作和生活。規(guī)范（1）基本要求（條件具備時），簽訂物業(yè)管理合同，制定管理公約和住戶手冊，建立健全業(yè)主的檔案。具體圖示如下：業(yè)戶和上級業(yè)務機關公司主管部門中央值班調(diào)度室工程技工、物業(yè)助理業(yè)戶計算機輔助管理系統(tǒng)指示指示反饋指示查詢、輸入指示工作計劃輸出投訴服務地點員工主管1督導命令執(zhí)行反饋任務A任務B服務地點員工主管2命令督導執(zhí)行（四）管理動作規(guī)范目的為制定實施服務提供計劃、檢驗評價服務質(zhì)量和接受公司及業(yè)主監(jiān)督檢查提供依據(jù)，特制定本規(guī)范。這樣不但有利于管理，方便業(yè)戶，而且有利于管理處主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。一是鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀律與指令加以解決。根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。（4）激勵、培訓管理：物業(yè)管理是多工種的服務行業(yè)，平凡而樸實無化，為預防員工在一天天的重復工作當中滋生惰性，我們采取通過各種培訓教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。（2）法規(guī)管理：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。嚴密、科學、規(guī)范的管理動作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務的保證，更使管理動作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務動作機制如下：計劃目標管理根據(jù)《人國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標準及評分細則制定各項管理指標；務求物業(yè)在兩年內(nèi)成為全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)。管理處將結(jié)合本小區(qū)的特點，把住宅管理和商場、寫字樓管理結(jié)合，創(chuàng)造出獨具風格的管理模式，以盡善盡美的管理服務，為業(yè)戶提供安全的居住、辦公、商務環(huán)境。管理處設有客戶服務部，全面負責小區(qū)住宅部分和商場、寫字樓的日常管理服務工作，充分發(fā)揮一體化管理資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力、物力的投入，加強住宅和商場、寫字樓的相互支持和促進，提高管理效能。（二）管理服務目標整體策劃[盛和園]的管理服務工作將本著“親切服務，用心管理”的宗旨，對本上區(qū)的住宅及部分實施一體化管理的綜合服務。增強他們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，提升開發(fā)商在公眾中的良好形象，創(chuàng)造良好的名牌效應，更有效地促進物業(yè)的銷售。通過專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理服務，延長物業(yè)及其設施、設備、綠化等使用期，發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關系的融洽。在內(nèi)部管理上，實行定員、定量、定額方式，以規(guī)范嚴謹?shù)墓芾矸椒?，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的人員，量化各崗位的工作指標，實行嚴格有效的考核制度，使管理隊伍的素質(zhì)不斷地提高，為管理好[盛和園]，服務于業(yè)戶打好堅實的基礎。物業(yè)管理服務主要包括兩大部分，一是對物業(yè)及設施設備實施規(guī)范嚴謹?shù)墓芾?，二是對業(yè)戶提供細致、周到、優(yōu)質(zhì)的服務，創(chuàng)造舒適的理想居停。[盛和園金典]管理處本著“親切服務，用心管理”的宗旨，竭誠為業(yè)戶提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務，努力創(chuàng)造一個安全、文明、和諧、舒適的居住環(huán)境。福州某園區(qū)物業(yè)管理方案作者：日期：福州[盛和園]物業(yè)管理方案一、管理服務目標與整體策劃（一）、管理服務宗旨及目標的實施為體現(xiàn)[盛和園]的尊貴，發(fā)展商特聘請“福州盛和園物業(yè)管理有限公司”提供高效率的專業(yè)化的物業(yè)管理服務。為全面提升“以客為尊”的服務機制，[盛和園]特設有總辦事處、下設工程部、客戶服務部（物業(yè)部）、保潔部、保安部、行政人事財務部等部門。同時通過對訂定完善的設施設備保養(yǎng)維修計劃，對物業(yè)及系統(tǒng)設施設備實施嚴謹完善的管理，使物業(yè)達至保值增值的目標。將[盛和園]作為福州物業(yè)管理的典范實施管理，引入盡善盡美的個性化服務理念，將酒店管理與物業(yè)管理融為一體，本著“以人為本”的原則，以高起點的管理、高標準的服務、高素質(zhì)的人員，讓業(yè)戶享受“五星級”的人性化服務，從而達到社會、環(huán)境、經(jīng)濟的高效益。協(xié)調(diào)處理好開發(fā)商與業(yè)主的間的關系，作為雙方溝通的橋梁，維護兩者的合法權益，向開發(fā)商提出合理的建議，為?。ㄓ茫襞艖n解難，使住（用）戶稱心如意，安居樂業(yè)。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身既可免除業(yè)戶的后顧的憂，確保業(yè)主的物業(yè)高度保值、增值。在物業(yè)管理方面，計劃從業(yè)戶入住起兩周年評上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的榮譽稱號。一體化管理，管理處設有對住宅及管理的各部門，負責協(xié)調(diào)、管理住宅及商鋪管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證小區(qū)的正常運作，受理?。ㄓ茫艏吧虉?、寫字樓的投訴，監(jiān)督服務質(zhì)量，確保各種管理工作暢順。管理處將以人性化的管理貫穿于工作的始終，充分發(fā)揮員工的工作積極性、主動性和創(chuàng)造性，最好地滿足住用戶的各項要求。（三）管理運作機制公司每年與管理處簽訂管理目標、經(jīng)濟指標責任書，管理處各級員工與管理處簽訂服務質(zhì)量保證書，實行計劃目標責任制管理，同時，還貫以督導管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實行值班主管日常管理責任制。督導管理采取有效的督導管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導管理，保證工作正常運作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：（1）經(jīng)濟管理：公司與各級員工簽訂勞動責任狀，明確員工的權利與義務，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動員工的工作積極性。（3）行政管理：實行每月、每周部門詳細的工作計劃，管理處主任每天上班前20分鐘組織管理級召開“早會”布置當日工作，下達工作任務，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開一次辦公會，講評和布置工作，聽取匯報，分析存在問題，提出解決辦法。全面質(zhì)量管理。協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門的間、部門與員工的間、員工與員工的間、員工與業(yè)戶的間的矛盾和沖突。實行中央值班主管日常管理責任制管理處設值班調(diào)度室，由各部門主管輪值行使管理日常工作的指揮權，及時處理日常事務和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機制的高效運轉(zhuǎn)。導入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略在管理運作中全面推行CI視覺識別系統(tǒng)，從細處入手，創(chuàng)大品牌效應，在小區(qū)內(nèi)設置各種形象指示牌，形成獨有的社區(qū)文化個性和文明建設特色的小區(qū)。適用范圍本規(guī)范適用于公司為小區(qū)全體業(yè)主提供的物業(yè)管理服務，包括保安和消防服務，房屋及其配套設備設施的管理、維護、保養(yǎng)服務，環(huán)境衛(wèi)生管理服務，綠化服務。、圖紙、檔案，維護物業(yè)使的符合規(guī)劃要求。（2）保安和消防。、安全事故和消防事故的報告，管理人員在十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場處理，組織搶險抗災。房屋零修及時率＞99%設備完好率＞98%路燈完好率＞100%業(yè)主請修合格率=100%、保養(yǎng)作業(yè)，提前24小時通知業(yè)主。（或潛在影響）業(yè)主正常工作生活的房屋及公用配套設施設備損壞或服務中斷的通知，管理人員在半小時內(nèi)趕到現(xiàn)場檢修處理；危及（或潛在危及）業(yè)主生命財產(chǎn)安全的管理人員在十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場檢修處理。，無亂設廣告牌，無隨意堆放雜物，無隨意占用公共區(qū)域，無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物。清潔、保潔率＞99%。百套房間有鼠跡房間數(shù)＜2藥激法檢查滅蟑螂工作達到“雙五”和“雙二”標準百間居室有蠅房間＜3百間辦公室及居室有蚊房間數(shù)＜8（5）綠化。（6）其他A.（月）業(yè)主有效投訴次數(shù)＜5B.（月）業(yè)主投訴處理率＞99%C.（月）業(yè)主投訴回訪率＞100%=100%、設備完好率=100%檢驗規(guī)則（1）管理處采用下述方法進行驗收與評價：各班組日常自檢、互檢；管理處每月組織各班組聯(lián)合巡檢；管理處主任組織季度巡檢和年終大檢查。（3）管理處對上述（1）、（2）收集的信息進行分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出改進建議。業(yè)主投訴處理率=（已處理業(yè)主投訴次數(shù)/業(yè)主投訴總次數(shù)）房屋完好率=（完好房屋建筑面積/總建筑面積）100%房屋零修合格率=（房屋零修合格次數(shù)/房屋零修總次數(shù)）100%公用設施完好率=（分類公用設施完好率的和/公用設施分類數(shù)）100%業(yè)主請修及時率=（按規(guī)定時間維修次數(shù)/完成業(yè)主請修總次數(shù)）100%鼠密度粉跡法=（發(fā)現(xiàn)鼠跡粉板/粉板總數(shù)）100%二、管理模式與實施計劃（一）、管理模式設置盛和園管理公司[盛和園]管理處，由精干、專業(yè)性強的人員組成，下設各管理服務專業(yè)部門：（具體架構參閱附件的管理費預算）客 戶 服 務設 施 管 理保 安 消 防保 潔 綠 化管理處管理處主任物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，是否能使業(yè)戶達至滿意效果的關鍵主要取決于管理人員的綜合素質(zhì)及服務態(tài)度，管理人員的素質(zhì)會直接影響到物業(yè)管理公司日后的發(fā)展。人員的配置力求合理、科學，物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理及經(jīng)理助理須大學文化程度，精通物業(yè)管理，懂經(jīng)營、懂法律，員工全面持證上崗。大專以上學歷，35歲以下。有三年以上任職大型住宅小區(qū)，小區(qū)物業(yè)主任或項目負責人的職務經(jīng)驗，持物業(yè)管理經(jīng)理培訓上崗證。熟悉物業(yè)管理的特性，具備良好的溝通協(xié)調(diào)操控能力及應變處理能力。熟悉電腦操作，能熟練編制部門的各項工作計劃，規(guī)程