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某市房地產(chǎn)市場月度研究報告-展示頁

2025-05-11 01:36本頁面
  

【正文】 90m2以下住房面積不低于配套商品住房建筑總面積的70%,其中套型建筑面積在60m2以下所占比重,不低于配套商品住房建筑總面積的30%;村民安置用房套型建筑面積在60m2以下的住房面積所占比重,不低于住房建筑面積的30%,此類住房不得進(jìn)入一級市場銷售;村集體經(jīng)濟(jì)用房套型建筑面積在60m2以下的住房面積所占比重,不低于經(jīng)濟(jì)用房建筑面積的30%,此類住房不得進(jìn)入一級市場銷售。項目在06下半年年已經(jīng)開始做戶外廣告的宣傳,因各種原因項目擱置一段時間。地塊現(xiàn)狀:拆遷安置房在建 易居點(diǎn)評:,、其建安成本按1300元/平方米計,參考本月月管城區(qū)商品住宅銷售均價在4388元/㎡,周邊項目富田太陽城、金色港灣銷售均價分別為4952元/㎡、4380元/㎡,其價格預(yù)計上市時也將在4500元/平方米左右。2. 重點(diǎn)地塊點(diǎn)評● 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊編號土地位置土地面積(㎡)土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)投資總額(萬元)競買保證金(萬元)開發(fā)程度建筑高度(米)容積率建筑密度(%)綠地率(%)〔2008〕3號中州大道以東、南三環(huán)北、金岱路以南E02城鎮(zhèn)住宅≤80≤≤28≥3070≥1880835000六通一平W02≤80≤≤28≥35W06城鎮(zhèn)住宅(兼容商服)≤80≤≤28≥35城鎮(zhèn)住宅70,商服40合計㎡2008年2月28號,位于中州大道以東、南三環(huán)以北、金岱路以南、(),掛牌起始價為49565萬元。二、本月土地成交分析成交地塊列表地塊編號 地塊位置土地面積(平方米)用途拿地企業(yè)成交總價(億元)鄭政出〔2008〕1號南陽路與北三環(huán)立交橋四周商服、城鎮(zhèn)住宅、共管理與公共服務(wù)用地鄭州天中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄭政出〔2008〕2號南陽路東、衛(wèi)生路西、海灘南街南、優(yōu)勝北路西段兩側(cè)38034城鎮(zhèn)住宅、商服河南宏益華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄭政出〔2008〕3號中州大道以東、南三環(huán)北、金岱路以南64612城鎮(zhèn)住宅、商服河南民安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鄭政出(2008〕4號楊君北路北、中州大道西黃家庵北路西、金牛路北城鎮(zhèn)住宅河南利達(dá)置業(yè)有限公司1. 土地成交情況分析2007年2月,鄭州市共成交4幅土地,均為城中村改造用地,均以掛牌起始價成交。而地塊周邊現(xiàn)有項目有的銷售過半、有的銷售接近尾聲,給地塊將來項目的上市提供了契機(jī)。優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:七中、第十一中、第四十七中、宏達(dá)國際車業(yè)廣場、汽配大世界、純水岸度假酒店農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行等分布在地塊周邊,生活便利;地塊緊鄰花園路、中州大道,交通便捷,而經(jīng)三路的打通將為地塊提供廣闊的發(fā)展空間;21世紀(jì)社區(qū)、漢飛城市花園最早帶動區(qū)域人氣,地塊周邊天倫3. 重點(diǎn)地塊點(diǎn)評楊君北路北、中州大道西與黃家庵北路西、金牛路北土地概況: 該宗地北分為A、B兩個地塊,均為城鎮(zhèn)住宅用地,容積率≤,建筑密度≤27%,容積率≤,建筑密度≤%,總計64612平方米,宗地建筑高度≤60米,綠化率≥30%。1月27日召開的全市城建工作會議指出,2008年城中村改造進(jìn)一步加快,要在6月20日前,基本完成2007年前批準(zhǔn)改造的47個城中村(組)土地的招拍掛,2008年年底前,要基本完成2007年批準(zhǔn)改造的15個城中村(組)土地的招拍掛,標(biāo)志著將有更多的城中村改造用地入市;2月2日,鄭東新區(qū)“五年成規(guī)模”總結(jié)表彰暨“十年建新區(qū)”動員大會在鄭州國際會展中心隆重舉行標(biāo)志著鄭東新區(qū)仍是今后發(fā)展的重點(diǎn),將有更多的土地入市;。l 區(qū)域分布:集中在管城區(qū)l 土地用途:以住宅用地為主,兼容部分商服用地 本次公告土地主要集中在管城區(qū),占總公告面積的75%;扭轉(zhuǎn)了07年全年無土地公告狀況;土地用途以住宅用地為主,兼容部分商服用地。 第二章、土地篇一、本月土地出讓分析1.土地出讓公告分析——鄭國土資交易告字〔2008〕2號2008年2月, 經(jīng)鄭州市人民政府批準(zhǔn),鄭州市國土資源局發(fā)布兩個土地公告號,以掛牌方式出讓2塊國有土地使用權(quán)。帝湖東王府被爆破一事,是一起標(biāo)志性事件,浪費(fèi)大量的人才物,值得房地產(chǎn)業(yè)甚至其它各行業(yè)反思的問題。易居點(diǎn)評:帝湖花園這兩棟高層直接嚴(yán)重影響了金水河進(jìn)排水、防洪泄洪的功能,危害了城市公共安全。帝湖花園東王府項目建設(shè)有多項違法事實:一是未經(jīng)規(guī)劃許可擅自開工建設(shè),二是擅自改變土地用途,三是未取得施工許可證擅自施工,四是未依法進(jìn)行招標(biāo),五是未進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督等。(在土地篇將對該土地做詳細(xì)分析。鄭州市城中村改造已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)性階段,加快了城中村改造的步伐。08年城中村改造項目一覽序號項目名稱項目位置計劃建設(shè)規(guī)模(萬)1惠濟(jì)區(qū)小杜莊城中村改造天明路西、農(nóng)業(yè)路南242惠濟(jì)區(qū)南陽寨城中村改造北三環(huán)以南、鐵路編組站以西423惠濟(jì)區(qū)王砦村城中村改造安順路以東、北環(huán)路以北、沙門路以南1024二七區(qū)小李莊村城中村改造兌周路以東、淮河路以南、新甫西街以西、航海路以北5二七區(qū)菜王村城中村改造中原路以南、大學(xué)路以東、康復(fù)中街以西、康復(fù)后街以北6金水區(qū)王馬莊黑莊城村改造楊君北路北、黃家庵東路東7管城回族區(qū)劉南崗城中村改造中州大道東、南三環(huán)北8金水區(qū)崗杜城中村改造南陽路東、衛(wèi)生路西、海灘南街南、優(yōu)勝北路西兩側(cè)9金水區(qū)西史趙城中村改造索凌路西、國基路兩側(cè)40合計數(shù)據(jù)來源:鄭州市房管局易居點(diǎn)評:城中村改造項目中配套建設(shè)商品住房200萬平方米。為了避免同一區(qū)域、同一時間集中拆遷、集中上市,鄭州市對城中村改造項目實施分期分批建設(shè)和相對分散上市。2008年,鄭州市普通商品住房建設(shè)主要以城市居民住房有效需求調(diào)查為依據(jù),重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足鄭州居民自主需求的中低價位、中小戶型普通商品住房。其中老城區(qū)的建設(shè)項目占80個,鄭東新區(qū)的項目占14個。限價房周邊項目的設(shè)計成本、土地成本、建筑成本、銷售管理成本、廣告投入、企業(yè)的利潤與限價房都不具有可比性,80%的參考標(biāo)準(zhǔn)有待考證。限價房價格的制定將是重要的環(huán)節(jié)。鄭州市既北京、上海等一線城市宣布推出限價商品住房后的又一城市,限價房的推出主要為解決購房“夾心層”的問題。易居點(diǎn)評:“十一五”期間,鄭州市首次提出建設(shè)限價房,限價商品住房建設(shè)總量為632萬平方米。按此標(biāo)準(zhǔn)計算,50萬平方米建設(shè)面積約合5556套。根據(jù)這些試點(diǎn)情況,今后要逐步擴(kuò)大限價商品住房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模。隨著政策性房比重的不斷加大,在其和房地產(chǎn)政策的聯(lián)合壓制下,房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌的速度將不斷加快,同時將會加大房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員出局的速度。易居點(diǎn)評: 鄭州市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房投放市場的面積不斷增加,申請門檻的提高,增加了低收入人群的住房的保障性,同時也增加了夾心層的比例。 在《年度計劃》制定的有關(guān)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的申請條件中,申請廉租住房的申請人及共同申請的家庭成員擁有本市城鎮(zhèn)戶口的年限為5年以上才符合申請條件;家庭收入上,將原來的夫妻雙方年收入低于上年度可支配收入兩倍以下,改為家庭人均月收入低于我市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)的4倍;住房面積上將原來的無住房或三口之家住房不足80平方米的家庭具備申請資格,改為無自有住房或者現(xiàn)住房人均住房建筑面積低于16平方米。 《年度計劃》確定,2008年、2009年、2010年3年我市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)量分別為150萬平方米、80萬平方米、18萬平方米;分別建設(shè)廉租住房15萬平方米、15萬平方米、。易居點(diǎn)評:《土地登記辦法》的出臺,為進(jìn)一步提高我國土地登記覆蓋面、加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供了契機(jī),是政府以國家的公信力來保護(hù)土地權(quán)益人合法權(quán)益、維護(hù)土地市場交易安全的基本制度,是貫徹落實《物權(quán)法》中不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的需要。國土資源部部長徐紹史日前簽發(fā)國土資源部第40號令,正式公布《土地登記辦法》并于2008年2月1日起施行,土地登記實行屬地登記原則。百姓情懷”商邦精英茶話會 34三、清華園和諧之春聯(lián)歡會 35第七章. 媒體篇 36一、總體特征 36二、 三大媒體廣告總投放量分析 37三.、各區(qū)域媒體廣告投放量分析 37四、廣告投放時間段分析 38五、各規(guī)格媒體廣告投放量分析 39六、各物業(yè)類型廣告投放量分析 39七、媒體廣告訴求特征分析 40第八章、區(qū)域篇 42一、金水區(qū) 42二、鄭東新區(qū) 50三、管城區(qū) 58四、二七區(qū) 65五. 中原區(qū) 72六、惠濟(jì)區(qū) 80第九章、存量房市場 86一、市場概況 86二、價格分析(以評估價為基準(zhǔn)) 86三、 存量房市場與商品房市場的對比 87 第一章、行業(yè)環(huán)境篇■ 政策法規(guī)《土地登記辦法》―2月1日起實施。鄭州機(jī)構(gòu) 2第一章、行業(yè)環(huán)境篇 6第二章、土地篇 11一、本月土地出讓分析 11二、本月土地成交分析 13第三章、住宅篇 14一、市場概況: 17二、供給分析 17三、成交分析 18四、價格分析 21五、供求關(guān)系 22第四章、商業(yè)篇 24一、市場特征 24二、供應(yīng)分析 24三、成交分析 25四、價格分析 26五、供求分析 27第五章、辦公篇 29一、市場概況 29二、供給分析 29三、需求分析 30四、價格分析 30五、供求關(guān)系 32第六章. 營銷篇 33一、康橋在地產(chǎn)人的眼里,4月、5月是鄭州樓市“破冰之旅”的關(guān)鍵。鄭州樓市的“堅冰”何時能破?隨著氣候的進(jìn)一步升溫,樓市的傳統(tǒng)旺季即將到來。處于水深火熱之中的深圳樓市繼續(xù)量價齊跌;而北京、上海卻價格堅挺,市場開始回暖。供應(yīng)量、銷售量指標(biāo)同時跌落到07年以來的最低點(diǎn),成交價格也繼續(xù)回落,鄭州樓市的堅冰似乎越來越厚。尚不知春寒料峭,乍暖還寒。以下三類為常規(guī)服務(wù):1.《2008中國房地產(chǎn)信息決策咨詢系統(tǒng)CRIC》:10萬元/年2.《鄭州房地產(chǎn)市場研究月度報告》:6千元/年3.《鄭州房地產(chǎn)項目研究月度報告》:3萬元/年現(xiàn)為推廣優(yōu)惠期:3萬元/半年或5萬元/年。易居中國主要有三大業(yè)務(wù)板塊:新房代理——上海房屋銷售集團(tuán)(已在鄭州設(shè)立鄭州分公司)研究顧問——克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司(已在鄭州設(shè)立鄭州機(jī)構(gòu)) (原上海易居房地產(chǎn)研究院鄭州易居房地產(chǎn)研究所) 克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司鄭州市房地產(chǎn)市場月度研究報告(第三期)克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司鄭州機(jī)構(gòu)(原上海易居房地產(chǎn)研究院鄭州機(jī)構(gòu)一、 簡介“易居中國”07年于美國紐交所上市,進(jìn)一步確立了中國第一的房地產(chǎn)全程服務(wù)商地位。鄭州易居房地產(chǎn)研究所)二手房經(jīng)紀(jì)——易居臣信二、 業(yè)務(wù)克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司“鄭州機(jī)構(gòu)”主要業(yè)務(wù)為:面向鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供房地產(chǎn)研究顧問服務(wù)。(即可涵蓋以上三類服務(wù))樓市“堅冰”何時破三月,當(dāng)農(nóng)歷新年的鐘聲敲過,當(dāng)東風(fēng)渠厚厚的冰塊悄然融化,當(dāng)綠城古樹抽出新的枝條,溫暖的春天已經(jīng)來到每個人的身邊,鄭州的地產(chǎn)人也以為樓市又將迎來春天。2008年2月,%,%;,%,%;成交均價4390元/平方米,%。而放眼全國,各地境遇不盡相同。一線城市的迷霧重重,讓二線城市的購房者繼續(xù)“持幣待購”。3月的鄭州將迎來兩場大規(guī)模的房地產(chǎn)展會,各大樓盤都蓄勢待發(fā),卯足了勁要在展會上大展拳腳。 目錄:克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司上城品2008元宵節(jié)民俗風(fēng)情歡樂派對 33二、“茶道書香為規(guī)范土地登記行為,保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益,國土資源部根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》,在提升原《土地登記規(guī)則》法律層級并進(jìn)行修改的基礎(chǔ)上,制定了《土地登記辦法》。要求縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建設(shè),實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢等。廉租房投放量增加、申請門檻提高 核心簡介:《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃(20082010年)》提出,到“十一五”末鄭州市要實現(xiàn)“兩個”全部解決:即全部解決已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的21000戶低收入住房困難家庭的住房需求;全部解決城市輸入微機(jī)檔案的16026戶低收入住房困難家庭的住房需求。分別安排資金10421萬元、11200萬元和13500萬元。申請實物配租的家庭,其家庭成員具有本市城鎮(zhèn)戶口需要6年以上。隨著社會的發(fā)展,低收入人群比例的降低,夾心層購房難將日益凸顯,政府在保證低收入人群住房的基礎(chǔ)上將會加大夾心層住房難的問題?!?市場資訊限價商品房今年鄭州市要在金水、中原、管城回族、二七、惠濟(jì)市內(nèi)5區(qū),分別選取1~2個項目進(jìn)行試點(diǎn)建設(shè),每個區(qū)建設(shè)目標(biāo)均不低于10萬平方米,共建設(shè)目標(biāo)50萬平方米。限價商品住房戶型以緊湊的三居室和兩居室為主,其套型建筑面積全部在90平方米以下。限價商品住房價格的制定采用加權(quán)平均價的算法:按照“同期、同地段、同類型商品住房平均價格的80%”和“開發(fā)技術(shù)、管理成本加8%~10%的利潤”兩種測算方法,分別計算出兩個價格,然后加權(quán)計算,得出限價商品房的價格。限價商品住房年度用地供應(yīng)量不得低于
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