【正文】 管理行政主管部門(mén)備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已經(jīng)預(yù)（銷(xiāo)）售的，建設(shè)單位調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃行政主管部門(mén)審核前，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)買(mǎi)受人意見(jiàn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。第十一條 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并提交以下材料：（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分備案表；（二）立項(xiàng)批文；（三）用地規(guī)劃紅線圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（四）土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（五）規(guī)劃條件書(shū)和規(guī)劃總平面圖；（六）其他相關(guān)材料。上述情形中，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用并符合規(guī)劃建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分。第二章 物業(yè)管理區(qū)域第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。第七條 規(guī)劃、城市管理、公安、價(jià)格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)保、民防、工商等有關(guān)部門(mén)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。第五條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作：（一）具體負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督；（二）指導(dǎo)和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主自治組織籌建、換屆及日常工作的監(jiān)督；（三）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查管理工作；（四）指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)提升相關(guān)工作；（五）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。各轄市、區(qū)人民政府(含鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)，下同)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)：（一）將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策；（二）明確住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)）、各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；（三）建立由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、公安、價(jià)格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)保、工商等部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題，牽頭組織有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開(kāi)展集中整治；（四）健全由物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、基層人民調(diào)解委員會(huì)等組成的物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類(lèi)矛盾和糾紛；（五）建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制；（六）對(duì)舊住宅區(qū)配套設(shè)施不全的，有計(jì)劃地組織綜合整治，提升配套水平，逐步實(shí)施物業(yè)管理。本細(xì)則所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿） 說(shuō)明：黑體為我市細(xì)化上位法的部分第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。第三條 物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。 第四條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作：（一）研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、相關(guān)配套政策和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）指導(dǎo)、監(jiān)督轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)相關(guān)工作；（三）建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法；（四）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作：（一）建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，公開(kāi)投訴電話、辦公地址；（二）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；（三）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導(dǎo)社區(qū)居（村）民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；（四）制定物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制；（五）負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案；（六）協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。第八條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督，積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。規(guī)劃行政主管部門(mén)在審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：（一）同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（二）住宅物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（三）分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；（四）其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形。物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)有規(guī)劃市政道路穿越且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域，但規(guī)劃行政主管部門(mén)有明確要求的除外。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)調(diào)整原有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本細(xì)則第九條、第十條要求的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，由建設(shè)單位向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)重新備案。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分前應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進(jìn)行公示。物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專(zhuān)有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約（含臨時(shí)管理規(guī)約，下同）行使權(quán)利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。（七）對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益的，有權(quán)依法向人民法院提起訴訟；（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（五）遵守物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）的相關(guān)約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)（含電梯運(yùn)行電費(fèi)，下同）等費(fèi)用；第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主代表由業(yè)主大會(huì)籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1至5名候選人，經(jīng)相關(guān)業(yè)主選舉產(chǎn)生。業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會(huì)任期相同。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；（二）第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合條件之日起30日內(nèi)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；（三）業(yè)主名冊(cè)；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的清單及證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。 第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60%?；I備組中業(yè)主代表的推薦辦法由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，并向全體業(yè)主公布。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書(shū)面形式向籌備組提出意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)?；I備組未在90日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面公告籌備組解散。第二十三條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則； （二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（三）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（四）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）改變共有部分的用途；（