【正文】 了前所未有的發(fā)展機遇。住宅價格已經(jīng)接近10000元/㎡。城中板塊由于本身地價、房價已沖到了一個相對高點，上漲空間自然不大，漲幅相應(yīng)較低。莫愁湖片區(qū)高檔居住區(qū)形成和奧體中心片區(qū)的即將崛起將為河西板塊新的亮點。（2）河西板塊河西板塊則作為近幾年來南京市政府重點發(fā)展的區(qū)域，借十運會召開的契機成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊，在交通、配套、綠化等方面正在逐步得到改善，是眾多消費者矚目的焦點。南京各板塊簡述（1）城東板塊城東板塊以良好的自然環(huán)境、濃郁的文化氛圍見長，是南京人公認(rèn)的最適合居住的板塊，近一年來城東上市的中山銀城、御道家園、凱悅天琴等都銷售暢旺?？們r在18－35萬元的單身公寓，其中又以面積在41－50（8） 小戶型走俏，消費者主要需要面積在31－60（7） 交通是否便利仍是影響購房者的第一位重要因素，但相較去年，小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀、小區(qū)周邊自然環(huán)境、周邊生活配套設(shè)施左右消費者購房決策的影響力增強。M2以上住房的需求略有增加。（5） 81－120M2的住房的市場空間仍然最大，并且其中又以81－100三室二廳二衛(wèi)成為需求最大的套型，并與三室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的需求進一步拉大；二室二廳一衛(wèi)則取代二室一廳一衛(wèi)成為“二室”房型中的主力需求套型；“二廳”住房需求進一步加大。開發(fā)商在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。一些具有超前意識的發(fā)展商已充分認(rèn)識到“以人為本”環(huán)境設(shè)計理念對項目成功與否的決定性。（8） 環(huán)境理念深入人心。外來人口的增加，中青年逐漸成為購房的主力軍，過渡性住房消費是他們的顯著特征。市場在售樓盤戶型種類繁多。以多層、小高層為主，高層項目很少。從區(qū)域來看，新街口區(qū)、河西區(qū)將是熱點區(qū)域，鼓樓和玄武等區(qū)域由于市場價格較高，市場銷售份額有所下降。大規(guī)模樓盤的成本更加集約，配套更加完善，小區(qū)環(huán)境更容易營造。（4） 樓盤規(guī)模日趨擴大。（2） 商品房總體依然保持供求平衡，但不少區(qū)域還出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。當(dāng)前根本問題是強化科學(xué)規(guī)劃的引導(dǎo)，防止房地產(chǎn)業(yè)低水平的擴張。南京房地產(chǎn)市場特點目前南京房地產(chǎn)市場處于初期階段，房地產(chǎn)三級市場體系不健全，政府調(diào)控和管理水平有待提高，消費者的消費觀念需要轉(zhuǎn)變。（4）價格趨勢郊區(qū)盤增速將減緩和商品房推出量成倍增長等一些條件，我們預(yù)測南京房價階段的漲勢空間不大，將會面臨分片、分類的調(diào)整。（3）需求趨勢隨著南京城市化進程的加快，舊城的改造、新城的擴建城市規(guī)模迅速的擴大，工業(yè)的大力發(fā)展，城市人口的迅速膨脹，南京房地產(chǎn)市場需求將會呈現(xiàn)快速放大的趨勢。（約11181畝），未來樓盤的核心競爭力，將由產(chǎn)品的第一層次即核心產(chǎn)品向第二層次轉(zhuǎn)移即形式產(chǎn)品。商品房屋投資額 億元 63 土地開發(fā)投資額 億元 6按工程用途分 　 　 　住宅 億元 36辦公樓 億元 13商業(yè)用房 億元 其他 億元 房屋建筑面積 　 　 　施工面積 萬平方米南京房地產(chǎn)2004年15月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計量單位 本月止累計 比去年同期177。2002年以來，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程加快，居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高位運行狀態(tài)，南京房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的勢頭。三、項目開發(fā)現(xiàn)狀該項目共分為三期，一、二期先行建設(shè)，三期后續(xù)開發(fā)。二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，總建筑面積253743平方米（其中一，二期建筑面積為203706平方米，地面以上面積為145826平方米，地面以下面積為57880平方米），建筑基底面積13590平方米；，％；住宅容積率為3，商業(yè)辦公容積率為5；％；距新街口商業(yè)中心區(qū)約500米，地理位置十分優(yōu)越。項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢分析二、項目劣勢分析 三、項目機會點分析 四、項目威脅點分析第一章項目的土地價值第二節(jié)新街口商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)經(jīng)營模式二、 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式特點剖析第六章言一、 調(diào)研目的二、 調(diào)研區(qū)域三、 重點調(diào)研對象第二節(jié) 新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析一、 新街口商圈主要商業(yè)布局二、 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及分析三、 新街口區(qū)域商業(yè)特征及發(fā)展趨勢分析第三節(jié) 新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)種分析一、 品牌服裝類二、 珠寶名表類三、 精品配飾類四、 文化體育類五、 民俗工藝類六、 休閑餐飲業(yè)七、 家居家飾類八、 美容美發(fā)類九、 洗浴休閑類第四節(jié) 新街口商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式分析一、南京新街口商區(qū)商業(yè)市調(diào)報告第一節(jié)南京消費者調(diào)查分析第一節(jié)一、南京三類房地產(chǎn)物業(yè)市場特點二、三類物業(yè)總需求與總供給分析三、三類物業(yè)市場競爭態(tài)勢分析四、三類物業(yè)市場價格趨勢分析五、項目所在片區(qū)開發(fā)態(tài)勢第三章項目區(qū)域經(jīng)濟概況一、南京房地產(chǎn)市場概況南京房地產(chǎn)供求狀況分析南京房地產(chǎn)市場特點目前南京房地產(chǎn)市場需求特點南京各板塊簡述二、南京宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及前景預(yù)測分析第二章項目基本情況一、項目概況二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)三、項目開發(fā)現(xiàn)狀第二節(jié)第一節(jié)七、調(diào)研內(nèi)容南京房地產(chǎn)市場、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢區(qū)域市場狀況及競爭市場項目消費者市場調(diào)查項目地塊狀況八、樣本容量重點競爭樓盤與潛在競爭樓盤20余個、政府官員10余人、銷售人員10余人，市區(qū)大型商場及商業(yè)店鋪20余家，不同形態(tài)的潛在客戶近300余人。五、調(diào)研區(qū)域南京市區(qū)，重點了解新街口片區(qū)。二、調(diào)研時間2004年6月8日～6月25日三、調(diào)研人員瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構(gòu)江蘇分公司。言本次對南京市房地產(chǎn)市場進行的實態(tài)調(diào)研，主要從南京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、區(qū)域市場狀況及競爭市場入手，同時重點了解南京高檔住宅、小戶型公寓、寫字樓、商業(yè)等房地產(chǎn)項目發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，并進行了實地考察。順頌商祺！前本著對發(fā)展商高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，在調(diào)研報告敘述中略有用詞尖銳之處，還望理解。在此非常感謝貴司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員對我司的工作提供的大力支持。基于我司對項目的理解和對南京房地產(chǎn)市場的分析，結(jié)合我司多年市場調(diào)研之經(jīng)驗、操作營銷樓盤之優(yōu)勢，現(xiàn)提交本項目市調(diào)分析報告。承蒙貴司信任，給予我司為“廣廈鄧府巷項目”提供服務(wù)的機會?！皬V廈鄧府巷項目”市調(diào)報告，經(jīng)過我司8位同事及相關(guān)單位的共同努力，歷經(jīng)15天，從市場調(diào)研、客戶走訪、到項目分析，現(xiàn)已立卷。由于時間關(guān)系和專業(yè)水平的限制，本報告未能顧及所有因素，僅對目前南京房地產(chǎn)市場、競爭樓盤分析、南京商業(yè)情況、客戶走訪、項目地塊、周邊環(huán)境等提供初步意見，還請貴司多提寶貴意見。我們深信，憑借貴司雄厚實力和過人的投資膽識，加之卓越的智慧群體和嫻熟的市場經(jīng)驗，“廣廈鄧府巷項目”貴司一定會成功占領(lǐng)南京房地產(chǎn)市場而且在開發(fā)經(jīng)營上取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。一、調(diào)研目的全面深入調(diào)研，以獲知項目地塊的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境政策要求及綜合市場環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合南京樓市整體操作水平、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及其對樓市的影響，研判并進一步明確項目開發(fā)規(guī)劃的前提條件，從而為本項目進行準(zhǔn)確市場定位提供強有力的市場支持。四、信息來源主要來自于南京市建委、南京市房地產(chǎn)管理局、南京國土資源局、南京市規(guī)劃局、南京管轄縣城的相關(guān)行政部門等政府部門；南京市房地產(chǎn)開發(fā)公司、南京房地產(chǎn)評估事務(wù)所等專業(yè)公司；揚子晚報、南京日報、現(xiàn)代晚報、南京房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站、南京市年鑒等媒體，以及區(qū)域市場多個競爭樓盤。六、調(diào)研對象同類可比性住宅樓房、商城及臨街店鋪、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售人員，并重點訪談了對本項目有潛在需求的客戶。九、信息整理將得到的原始信息進行分析、歸納、總結(jié)，并做進一步提煉，在此基礎(chǔ)上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。目錄第一章項目概況南京房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析南京房地產(chǎn)競爭狀況分析第一節(jié) 南京市片區(qū)競爭樓盤分析一、競爭樓盤狀況與分析第四章消費者住房需求調(diào)查概述一、消費者調(diào)查的目的二、項目調(diào)查方式第二節(jié) 高端住宅消費群體調(diào)查分析一、消費者基礎(chǔ)資料二、對高端住宅的需求分析第三節(jié) 商務(wù)樓消費群體調(diào)查分析一、 調(diào)查說明二、 商務(wù)樓消費群體調(diào)查分析第五章前項目地塊調(diào)查與分析第一節(jié)項目概況第一節(jié)項目基本情況一、項目概況該項目地處南京市玄武區(qū)，北臨長江路，西臨洪武南路，南依中山東路為界，東側(cè)與市九中及中山東路體校相鄰。；項目占地面積約46000㎡，建筑面積約25萬㎡；為商業(yè)、商務(wù)、住宅三位一體的綜合性房地產(chǎn)項目。機動車位1029（其中一、二期為652輛），非機動車位7100輛（其中一、二期為4300輛）。目前土地已經(jīng)基本完成拆遷任務(wù)，現(xiàn)階段主要進行項目開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作。第二節(jié)項目區(qū)域經(jīng)濟概況一、南京房地產(chǎn)市場概況南京作為江蘇省省會、長江三角洲重點發(fā)展城市，南京的地理位置和人文文化，外來人口、大量的留寧發(fā)展的大學(xué)生等等一些條件和機會，導(dǎo)致城市發(fā)展進度加快，帶來了目前南京房地產(chǎn)市場迅速良好的發(fā)展。南京房地產(chǎn)供求狀況分析（1）供給分析2001～2003年南京房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計名稱 2001年度 2002年度 2003年度總投資 111．0億元 137．6億元 施工面積 新開工面積 竣工面積 商品房銷售額 商品房銷售面積 %房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元 住宅 萬平方米 竣工面積 萬平方米 107住宅 萬平方米 79商品房屋銷售面積 萬平方米 住宅 萬平方米 商品房屋銷售額 億元 住宅 億元 土地開發(fā)面積 萬平方米 （2）競爭態(tài)勢前兩年政府大面積土地的掛牌出讓，導(dǎo)致未來幾年內(nèi)供應(yīng)量將呈現(xiàn)大幅度增長的趨勢，競爭將會更加激烈。也就是說樓盤的競爭力將不僅表現(xiàn)在產(chǎn)品本身，套型的大小、空間的舒適度、樓盤的整體規(guī)劃等一些基本技術(shù)指標(biāo)，還將表現(xiàn)在商品房的售后服務(wù)、物業(yè)管理、以及小區(qū)文化的建設(shè)上。尤其未來兩年內(nèi)將有大批房地產(chǎn)項目上市。從拉動內(nèi)需和推動房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)來看，南京房地產(chǎn)市場目前處于良性運行態(tài)勢。（1） 預(yù)售房不允許上市轉(zhuǎn)讓，降低了房地產(chǎn)投資著的投資熱度，很大程度上，減慢了南京房地產(chǎn)價格的增長速度。（3） 從商品住宅開發(fā)區(qū)域分布看，市中心樓盤供應(yīng)量明顯減少，“一城三區(qū)”供應(yīng)量加大。僅去年我市房地產(chǎn)開發(fā)項目超過10萬平方米以上規(guī)模的樓盤有40多個，規(guī)模與檔次都比往年有了大幅度提高。（5） 住宅熱點區(qū)域明顯轉(zhuǎn)移。（6） 住宅形式日趨多樣。戶型多種多樣。（7） 小戶型炙手可熱。因此80平方米以下的中小戶型持續(xù)熱銷。南京房地產(chǎn)經(jīng)過10年多的發(fā)展，激烈的市場競爭逼迫其不斷走向成熟，運用多種競爭手段和方法。（9） 品牌經(jīng)營更上層樓。目前南京房地產(chǎn)市場需求特點（1） 七大板塊中，城東與河西仍是消費者最青睞的購房區(qū)域，其中河西區(qū)對消費者的吸引力還在進一步增大；而有意向到江北購房的消費者最少。（2） 草場門大街周圍片區(qū)、城東干道片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)、浦口片區(qū)的住房分別最受河西、城東南、江寧、江北板塊住房需求者的歡迎，另外，有意向購買河西的集慶門大街以南片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)片區(qū)住房的消費者相較去年明顯增多。（3） 多層住宅仍然是消費者的首選，但小高層住宅逐漸為大眾接受，不過相較河西、城南住房需求者，江北、江寧住房需求者對小高層的接受程度稍低。（4） 消費者對套型的需求。M2的住房需求最大，住房面積需求相較2002年變化很小，只是消費者對面積在100（6） 單價在3500－5500元／M2，總價在60萬元以下的住房最適合消費者的需求，并且消費者的價格承受能力比去年增強。M2。M總價在18－25萬元的單身公寓的需求最大。（9） 消費者對南京住房的升值潛力看好，從板塊方面看，消費者對江北住房的升值潛力最有信心，從片區(qū)方面看，消費者對奧體中心片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)片區(qū)的升值潛力的認(rèn)同度最高。同時南京商務(wù)圈也由于地鐵規(guī)劃形成了新的大行宮板塊，中小企業(yè)入住的熱情極高。河西板塊樓盤漲幅最猛，目前該區(qū)域樓盤超過5800元/平方米的比比皆是。（3）城中板塊數(shù)量少，就是好。目前舊城的改造必然會帶來城中一些高檔樓盤推向市場，滿足一些需要生活便利階層的需求。該區(qū)域預(yù)計在2004年年末將有部分高檔住宅、寫字樓上市，將會給本項目帶來很大的沖擊，也將形成新的看點。（5）城南板塊城南板塊包括夫子廟、中華門外到寧南一帶，2003年出現(xiàn)中江美河、世紀(jì)豪庭、華庭水榭、夫子廟大世界、鴻仁名居等多個項目，寧南也由于市場價格增長空間很大而受到買家追捧，城南片區(qū)一片繁榮景象。（6）江寧板塊江寧板塊開發(fā)區(qū)片區(qū)以其優(yōu)美的環(huán)境成為了江寧住房需求者心目中的佼佼片區(qū)，另外，岔路口片區(qū)、東山鎮(zhèn)片區(qū)的住房也受到歡迎，分別約有三成的消費者有可能會選擇在二片區(qū)購買住房，這兩個片區(qū)分別有距離主城區(qū)距離近、配套設(shè)施較完善的優(yōu)勢。目前部分普通公寓價格已經(jīng)超過3500元/㎡，但是由于江寧目前第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)還不是很發(fā)達，不能聚集人氣，房地產(chǎn)價格走勢已經(jīng)很緩慢，目前南京部分銀行已經(jīng)停止發(fā)放江寧二手房的貸款，預(yù)計江寧樓盤可能要開始降溫。（7）仙林板塊隨著南京仙林大學(xué)城和仙林新市區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域的投資開發(fā)價值越來越被看好。不少二手房價格都已經(jīng)暴漲了一倍之多。2004年下半年將會有3－4個大型居住區(qū)項目面世，估計普通公寓價格將會超過5000元/㎡。主要是滿足周邊居民住房條件的改善。2004年年初江北熱在南京很流行，大量項目都銷售火熱。（9）溧水板塊溧水房地產(chǎn)板塊的崛起。溧水的房地產(chǎn)發(fā)展速度很快，2003－2004年每年都增長300元/㎡。二、南京宏觀經(jīng)濟政策發(fā)展?fàn)顩r及前景預(yù)測分析就宏觀經(jīng)濟的前景看