【正文】 地中海風(fēng)情等，好象這就是生活品味。隨著中國房改的進一步深化和住房分配貨幣化的逐步實施，居民住房自有化率必將逐步提高。居民住宅基本自有化是住宅商品化的必然結(jié)果。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和社會主義市場體系的逐步完善，再經(jīng)過20年的發(fā)展，一定能夠逐步建立起比較完善的社會化的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。中國的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系目前還處于起步階段。21世紀，中國的房地產(chǎn)業(yè)將大量增加科技投入，提高開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)的素質(zhì)，使城市規(guī)劃設(shè)計、建材生產(chǎn)供應(yīng)及建筑施工工藝走向標準化、系列化和機械化，基本實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化與工業(yè)化。但隨著中國土地使用制度和住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場體系的進一步發(fā)育與規(guī)范，21世紀20年代前后，房地產(chǎn)品的大部分將進入市場流轉(zhuǎn)，基本實現(xiàn)房地產(chǎn)品的商品化。因此，房地產(chǎn)品的商品化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)商品化。按建設(shè)部制訂的計劃，％，2010年占5％，至2020年可望達到10％左右。 房地產(chǎn)是個不動產(chǎn) 三大特點：價值大、使用時間長、不動性 特性： A、固定性 （不可移動）
B、單一性（恒定性、權(quán)益無期）
C、區(qū)域性：受價格、質(zhì)素的影響異質(zhì)性：不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （土地希缺，房地產(chǎn)具有保值作用）
D、長 期 使 用
E、不動產(chǎn)投資大、回收慢、周轉(zhuǎn)率
F、不動產(chǎn)涉及的法律法規(guī)最多
G、不動產(chǎn)涉及的專業(yè)知識最
H、影響的相關(guān)行業(yè)最，具有帶動作用：建筑裝潢業(yè)、金融業(yè)旅游業(yè)……
I、不動產(chǎn)變現(xiàn)最不容易4 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)五大特征 　　房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 何為房地產(chǎn) 是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益的總和。至于商品房市場則是真正的交易市場，在此不必多費筆墨。與安居房相呼應(yīng)的是微利房。購買5年后，在補交土地出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，可依法進入市場，其收入歸個人所有。政府規(guī)定：國家安居工程住房直接以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房產(chǎn)、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。安居工程是政府為了解決職工群眾住宅問題而推出的。需要讀者注意的是，我國房地產(chǎn)市場機制不健全，福利性住房分配還占相當(dāng)比重，雖然政府決定從1997年起取消福利性分房，但是要使福利性分房真正退出歷史舞臺尚須時日。現(xiàn)房市場指房地在完全建成經(jīng)驗收合格后進入市場交易，現(xiàn)房價格較期房價格高，風(fēng)險相對小些。期房市場主要是房地產(chǎn)在剛開始開發(fā)時或已經(jīng)開發(fā)了一段時間后的買賣。在三級市場信息上買賣的雙方一般而言比較零散，規(guī)模不大，競爭性較強。它主要是指房地產(chǎn)的再次交易行為。在二級市場房地產(chǎn)交易要有合法的證明文件，要有明確的合約，交易額方式則由買賣雙方自己議定。在房地產(chǎn)二級市場，土地及其附著物的轉(zhuǎn)達讓，包括土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而土地使用權(quán)被子轉(zhuǎn)移后，其使用年限要作適當(dāng) 扣除。它是指房地產(chǎn)開發(fā)者與房地產(chǎn)的消費者之間構(gòu)成 的交易市場。對出讓的土地使用年限，國家作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商品、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。因此房地產(chǎn)一級市場是由政府整體控制的體現(xiàn)政府政策導(dǎo)向的準市場。一級市場就是把城市土地使用權(quán)有償有限期地批租給地地需求者；承擔(dān)者（即受讓方）一次支付整個使用年限的出讓金。它主要是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我國房地產(chǎn)市場是怎么劃分的目前，國家對房地產(chǎn)市場的劃分，主要是依據(jù)使用權(quán)讓渡關(guān)系，把房地產(chǎn)劃分為三個相關(guān)層次的市場。 稅收調(diào)節(jié)：稅收調(diào)節(jié)都有法規(guī)依據(jù)，它可以憑借國家的強制力，而作用于一切方面，包括前兩項調(diào)節(jié)所難以涉足的領(lǐng)域。（三） 健全和完善國家對房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的宏觀調(diào)控機制 價格調(diào)節(jié)：對房地產(chǎn)交易實施價格調(diào)節(jié)，要與城市建設(shè)規(guī)劃和國家產(chǎn)業(yè)政策的要求相適應(yīng)。（4） 為適應(yīng)多元化的投資主體，多渠道融資的房地產(chǎn)及住房金融應(yīng)運而生。（2） 國民收入初次分配格局的變化，相應(yīng)的形成了房地產(chǎn)經(jīng)營及投資主體的結(jié)構(gòu)性變化。A新房新租；B超標加租；C混合房租；D提租后給補貼；E少量提租不給補貼；F辦青年公寓，按成本計收房租；G實行房屋保證金制度等等。（2） 向城鎮(zhèn)職工出售公有新、舊住宅。（5） 房屋作為商品，其生產(chǎn)和經(jīng)營必然要接受市場機制的調(diào)節(jié)作用。（3） 投入到房屋生產(chǎn)、流通和消費過程的生產(chǎn)資料和經(jīng)營管理資料都應(yīng)得到物質(zhì)補償和價值補償，并取得合法的利潤，以實現(xiàn)詞語資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，保證能夠進行房屋的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。（1） 房屋作為商品，具有價值和使用價值。新建住房原則上只售不租；建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次新的住房供應(yīng)體系，對不同收入層次的居民供應(yīng)不同的住房，實行不同的定價原則：對收入較高的家庭提供經(jīng)濟適用的商品住房實行政府指指導(dǎo)價，對最低收入家庭提供廉租金實行政府定價。 1997年有關(guān)國家機關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實行新房新制度。1995年是國家宏觀調(diào)控繼續(xù)深化的一年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，宏觀調(diào)控已取得明顯成效，房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段。1994年3月“兩會”之后，中男的房地產(chǎn)市場開始理性回落。二是從實際價格上看,很多大城市基本不見降價,”有價無市”的局面非常明顯。其重要標志是1992年前幾個月社會各界普遍公認的一個社會新熱點“房地產(chǎn)熱”的出現(xiàn)：全國前四個月與上年同期相比，%,%,%,而商品房完成投資卻增長78%,%.1992年下半年:%,%,利用外資增長228%,全年商品房銷售額比1991年增長80%,房地產(chǎn)公司增加2倍.1993年上半年:,%新開工面積增長136%。1992年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，而此前的“房改”、“地改”始終步履維艱。嚴格意義上的中國房地產(chǎn)市場。1991年5月，投資環(huán)境得到進一步必善，加上浦東開發(fā)的帶動作用，1991年下半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升趨勢。1988年4月，規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”從而使房地產(chǎn)市場有了法律上的保障。按照這個政策，個人購買住房的房價款，由個人、單位和政府各承擔(dān)1/3，即個人只需支付房價款的1/3，就可以買到住房，其余房價款由單位和政府補貼。80年鄧小平同志提出，我國城鎮(zhèn)住房制度改革的設(shè)想，指出改革的方向是住房商品化。 辨論規(guī)則：① 開始發(fā)言時“教官好，各位同仁大家好” ② 發(fā)言結(jié)束“謝謝對方辯友” ③ 各隊辨手陳詞時間為3分鐘，末辨4分鐘 ④ 自由辯論：雙方各20分鐘 ⑤ 評選“最佳辨手” 二、 內(nèi)容 中國房地產(chǎn)發(fā)展史新中國成立到70年代末我國居民的住房一直是按福利分房的政策來解決。④ 當(dāng)教官說完“各位同仁大家好”后，全體學(xué)員起身后高喊“教官好“（鞠躬25度）⑤ 待教官喊“下課時”，班長需喊“起立”，全體學(xué)員起身后高喊“謝謝教官“ 有關(guān)處罰體能處罰 男：5次俯臥撐 女：10次高抬腿 計分處罰：每人10分 演講規(guī)則： ① 演講人站直，雙手不扶撐講臺。 培訓(xùn)道具及資料：培訓(xùn)教官資料包括培訓(xùn)表格、成功宣言、現(xiàn)場行銷表格、幻燈機、秒表、手提電腦 培訓(xùn)學(xué)員道具包括文具、筆、筆記本、運動衫、運動鞋、毛巾。培訓(xùn)教官設(shè)三名：主教官負責(zé)制定培訓(xùn)計劃及培訓(xùn)管理，主講課程， 學(xué)員的選拔考評；副教官協(xié)助主教官培訓(xùn)全過程并代講課程；生活教官負責(zé)整個培訓(xùn)人員后勤服務(wù)。地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)目錄◆培訓(xùn)目的及方式◆培訓(xùn)前準備工作◆培訓(xùn)內(nèi)容◇專業(yè)知識培訓(xùn)◇業(yè)務(wù)技巧培訓(xùn)◇模擬培訓(xùn)◇綜合素質(zhì)培訓(xùn)◇體能培訓(xùn)◆培訓(xùn)規(guī)則◆培訓(xùn)考核◆ 培訓(xùn)課時安排◆培訓(xùn)內(nèi)容A、 房地產(chǎn)專業(yè)知識 中國房地產(chǎn)發(fā)展史 何為房地產(chǎn) 中國房地產(chǎn)市場是怎樣劃分的 房地產(chǎn)基本知識（1） 建筑物的種類（2） 項目開發(fā)流程（3） 房屋結(jié)構(gòu)及建筑材料基本知識（4） 建筑以層數(shù)標準的劃分及區(qū)別（5） 房屋結(jié)構(gòu)工期及面積計算（6） 住宅價格構(gòu)成項目（7） 出讓，劃撥的含義（8） 房地產(chǎn)法律，法規(guī)（9） 購買預(yù)售房須知（10） 商品房預(yù)售（預(yù)購）合同登記須知（11） 房屋抵押登記須知（12） “五證”“二書”的含義（13） 出讓的年限與用途及方式 影響價格的主要因素 有效定價格的特點 走俏房地產(chǎn)的特征 錯層房屋之點點滴滴 影響樓盤銷售的因素 影響價格的因素1 廣宣與企劃1 物業(yè)管理的內(nèi)容1 物業(yè)管理含義1 中國古代風(fēng)水術(shù)對房屋地點選擇有何啟示B 、業(yè)務(wù)技巧培訓(xùn) 房地產(chǎn)營銷人員十要素 行銷現(xiàn)場標準業(yè)務(wù)流程 電話接聽步逐及要點須知 五點三步 行銷法則a、 怎樣建立和諧的氣氛b、怎樣引發(fā)客戶的興趣b、 提供部提的解答c、 怎樣引發(fā)購買動機d、 完成交易 工地帶看技巧 樣板房帶看介紹流程 樣板房講解技巧 銷售促進計劃 室內(nèi)裝飾知識a、 裝修部置b、 裝飾材料基本知識1 銷控配合1 客戶類型及應(yīng)對技巧1 購買行為的類型和購買習(xí)慣變化趨勢1 推銷三步曲1 逼訂技巧1 抗干擾問答1 收定技巧1 水平思考與潛在顧客的開拓法1 行銷地圖的制作法與運用法 洽談進行方法（購買心更換七階段）2 接近客戶的方法與如何開口說話的研究2 競爭者的分析與競爭情報的運用2 怎樣明察顧客來意抓好接近時機2 應(yīng)對客戶反對意見的方法2 行銷說話技巧改進法2 地產(chǎn)行銷的概念、原則、功能2 銷售常見問題及解決方法2 活動促銷期的接帶技巧2 如何進行市場調(diào)查及分析 銷講資料的制作3 如何制作現(xiàn)場表格及表格的填寫C 、模擬培訓(xùn) 劇本表演 現(xiàn)場標準業(yè)務(wù)流程 銷控配合 現(xiàn)場士氣激勵模擬 樣板房介紹模擬 工場介紹模擬 模型介紹模擬 逼定技巧模擬 電話追蹤技巧模擬D、口才培訓(xùn) 演講 辯論 劇本表演 朗誦 抗干擾回答問題E綜合素質(zhì)培訓(xùn) 服飾禮儀 容妝禮儀 文學(xué)知識的加深 自我管理實施法 處理抱怨的方法 提高行銷素質(zhì)基本法 團隊精神的塑造（A） 游戲（B）模擬8現(xiàn)場激勵F體能培訓(xùn) 跑步 行大行操 跳大 游戲培訓(xùn)目的 通過嚴格有效的“魔鬼式”培訓(xùn)，選拔優(yōu)秀的行銷人員成在為公司對外的形象代理人，并樹立專業(yè)公司品牌形象。一、 培訓(xùn)前準備工作 培訓(xùn)人員：包括培訓(xùn)教官和培訓(xùn)學(xué)員。 培訓(xùn)基地：根據(jù)每期的學(xué)員人數(shù)確定相應(yīng)的場地作為培訓(xùn)基地。 培訓(xùn)時間： 三、培訓(xùn)規(guī)則： 點名規(guī)則① 教官點名時，學(xué)員必須站起，高舉右手升直，手掌緊握成拳，貼近右耳，高喊“有”?、?待教官示意后，方能把手放下③ 選一名班長上、下課規(guī)則：① 所有學(xué)員一律靠左坐，抬頭挺胸，座椅子的1/3，雙手擺放與雙膝之上② 桌面保持干凈整潔，所有筆記、文具一律置于左上角③ 不準隨意出沒教室，關(guān)閉一切通訊器材：BP機、手機。 ② 演講時應(yīng)先向當(dāng)日最高教官致詞“教官好”及“各位同仁大家好演講完畢“謝謝大家”，鞠躬25度。長期以來人們習(xí)慣于按照分配住房的時間、數(shù)量和地點考慮安排工作、學(xué)習(xí)和生活。首先改革圍繞“三三”制補巾出售新建住房政策進行試點。1987年9月,深圳經(jīng)濟特區(qū)率先實行土地使用權(quán)有償出讓,隨后,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。1989年，由于政治形勢以及宏觀經(jīng)濟的影響房地產(chǎn)市場受到了很大的沖擊。初步形成階段（1992—1995年）。1992年市場興起。房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟環(huán)境下得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場興起，交易活躍。新增開發(fā)公司6000余家,至此,全國房地產(chǎn)開發(fā)公司已達19000多家.1993年下半年1994年3月:,政府開始對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)節(jié)控政策.“相持”主要表現(xiàn)在三個方面:一是從心態(tài)上看,很多人認為宏觀調(diào)控是暫時的,“年底將出現(xiàn)新一輪高潮”。三是完成的投資增速比上半年有所下降,:理性回落、平穩(wěn)發(fā)展。《政府工作報告》中提出的9%的經(jīng)濟增長速度和13000億的固定資產(chǎn)投資規(guī)模的計劃，逐漸平靜了社會上期望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新一輪高潮的心態(tài)。住宅、辦公用房、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房等商品房的投資比重更趨于市場需求結(jié)構(gòu)；地區(qū)差異有所縮小；用于炒作的資金和投機性的投資明顯減少；中介咨詢、物業(yè)管理也獲相應(yīng)的重視和發(fā)展。從98年下半年起全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房貸幣化。改革對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響（一） 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的三大政策基礎(chǔ) 土地有償使用政策為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最基本和最重要的保證 房屋商品化政策使房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展真正走上了社會主義市場經(jīng)濟的軌道。（2） 房屋在進行買賣、租賃、抵押等市場交換活動時，都要遵循價值規(guī)律。（4） 房屋的分配和消費，要遵循“商品——貨幣”的法則。 住房制度改革是房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)發(fā)展的重要契機和強大推動力（1） 允許城鎮(zhèn)居民購習(xí)房屋或自己建房。（3） 調(diào)整公房租金。（二） 正在發(fā)育的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)內(nèi)外環(huán)境（1） 因經(jīng)濟管理權(quán)限分散化和利益分配形式多樣化，導(dǎo)致了國民收入初次分配的結(jié)構(gòu)性變化。（3） 投資主體的結(jié)構(gòu)變化，要求以房地產(chǎn)經(jīng)營為主體的城市建設(shè)體制與之相適應(yīng)。（5） 城市地價的提高，使因投資主體多元化而形成的產(chǎn)權(quán)利益顯示出來。 信貸調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量資金，全靠企業(yè)或個人自籌，幾乎是不可能的，非得大規(guī)模的信貸支持。 法制調(diào)節(jié)：法制調(diào)節(jié)區(qū)別于行政或經(jīng)濟調(diào)節(jié)最突出特點，在于它的規(guī)范性、穩(wěn)定性和強制性。房地產(chǎn)一級市場。在我國土地歸國家和農(nóng)村集體所有，而城市用地則歸國家所有。一級市場實際