【正文】 濟背景研究區(qū)域概況 經濟實力 規(guī)劃前景}區(qū)域概況地理位置 ——— 泉州東北部洛陽江畔，泉州東大門 ,與中心市區(qū)緊密相鄰 .行政區(qū)劃 ——— 1997年設區(qū)，轄 2個街道， 3鎮(zhèn) 1鄉(xiāng) 67村， 18個社區(qū)居委會， 2個開發(fā)區(qū) 1個農業(yè)綜合試驗區(qū)；區(qū)劃面積 382平方公里，按原規(guī)劃面積計算，占泉州市城區(qū)總面積的 %。人口 ——— 2022年全區(qū)戶藉總人口 。交通條件 ——— 公路網絡四通八達，福廈高速公路西福出入口， 30公里半徑內鐵路、港口， 324國道、國道漳泉肖鐵路橫貫境內，連接 305國道和 324國道的朋山嶺隧道及連接市區(qū)大坪山隧道，形成 “ 五橫 “ 五橫三縱 ” 立體交通網絡。便捷的區(qū)位交通體系，使洛江成為泉州中心城區(qū)新熱點。建成蔬菜、水果、禽畜、水產、花卉等 8大生產基地、區(qū)級精品基地和 18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)基地，是泉州市區(qū)重要的副食品基地。城市名片 ——— 著名僑鄉(xiāng)和臺灣漢族同胞的主要祖籍地之一、古代海上絲綢之路的重要港口、泉州主要新興城區(qū)之一、全國科技進步先進區(qū)、全國城市體育先進區(qū)、國家環(huán)保模范區(qū)、福建省雙擁模范區(qū)。洛江歷年來人均 GDP水平%%%%2022 2022 2022 2022 20220%5%10%15%20%25%人均 GDP(萬 )增長率 (%)2．指標二：產業(yè)結構第一產業(yè)比重逐年下降，第二產業(yè)比重基本穩(wěn)定，第三產業(yè)呈增長趨勢。3．指標三：消費品零售額4．指標四：固定資產投資0307年洛江區(qū)固定資產投資和房地產開發(fā)投資占固定資產投資比例均呈逐年增長趨勢； 07年洛江房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重位居泉州第一；與泉州其他區(qū)域相比，洛江固定資產投資強度處于中下游水平，房地產開發(fā)投資力度處于中等水平。區(qū)域板塊 具體功能萬安商住中心區(qū)大力 發(fā) 展房地 產 和 現(xiàn) 代物流 業(yè) 、商 貿 服 務業(yè) 及其他配套 產業(yè) ，重點推 進 沿洛陽江城市景 觀帶 建 設 ，完善城市功能，建設 成 為 政治、 經濟 、文化中心。羅溪虹山特色 農業(yè) 和 產業(yè) 梯度推 進 區(qū)，作 為 沿海向山區(qū) 輻 射的 產業(yè)梯度推 進 區(qū)域，加快 發(fā) 展特色特色 農業(yè) 、特色加工 業(yè) 和生態(tài) 旅游 業(yè) 等，建成中心城市 “后花園 ”。時間 點 發(fā) 展目標具體內容至 2022年 “ 活力洛江 ” 地區(qū)生 產總值 達 68億 元，年均增 長 15%；三次 產業(yè)結 構調 整 為 4:71:25，人均 GDP超 過 4000美元； 財 政 總 收入 7億元，其中地方 財 政收入 元，年均增 長 18%以上；城鄉(xiāng) 居民人均收入分 別 在 14500元和 7500元；全社會固定 資產 投 資 年平均增 長 率 18%。發(fā)展目標區(qū)域發(fā)展特征總結市場特征小結 啟示區(qū)域發(fā) 展優(yōu)勢地域 資 源廣 闊 ，具有泉州中心城區(qū) 2/3的土地面 積 。東鄰 洛陽江，南向泉州港，西近泉州火 車 站和高速公路入口 處 ，福廈高速公路、 324國道、漳泉肖 鐵 路穿境而 過，交通四通八達，號稱泉州 東 大 門 。具有天然 優(yōu) 越的生 態(tài)環(huán) 境 資 源和江景 資 源，是泉州中心市區(qū)的后花園。區(qū)域發(fā) 展劣 勢居住配套 環(huán) 境 還 不 夠 完善， 還 未形成成熟的商圈，區(qū)域的 發(fā) 展繁榮需要 35年的 時間 。農業(yè) 人口比重 過 大， 農 村人口占 59％以上，居民 還 不到38% ，外來人口多，占 總 人口的 25% 。區(qū)域繁榮度不高，第三 產業(yè) 比重 過 低，人口 規(guī) 模不 夠 。第二部分 :區(qū)域房地產市場分析供求關系、產品設計價格走勢、銷售情況客群特征、競爭對手市場總結、附件說明}樓盤分布圖（補充陽光國際廣場、大江、愛家、武夷三期、和昌地塊）供求關系關鍵詞 1：供應量——02 年至今共推出 ㎡，其中洛江中心城區(qū)推出 ㎡（ 0206年 51萬㎡， 07年為零， 08年 16月推出 ㎡）占80%以上，雙陽街道共推出 ㎡（ 07年之前 ㎡， 07年至今 ㎡）。關鍵詞 3：市場存量——02 年至今約 ㎡，主要集中在 07年底至 08年 6月；其中洛江中心區(qū) ㎡，雙陽 ㎡。 愛家 8畝 2萬㎡ 　0809年 高層 +別墅 嘉琳廣場 376畝 60萬㎡ 總建面積 ㎡，已入市 ㎡0809年 高層 陽光國際廣場 30畝 ㎡ 總建面積 15萬㎡已入市 ㎡合計 　 　 700畝 ㎡ 　雙陽街道預計入市時間 建筑形態(tài) 樓盤 用地規(guī)模 總建面積 備注2022年 8月 小高層 陽光花園城（三 四五期） 約 65畝 約 ㎡總 80畝已開發(fā) 15畝，總建面積 15萬㎡，已入市 ㎡合計 　 　 約 65畝 約 ㎡ 　總計 　 　 765畝 ㎡ 　編號 B7 B040403 A1 B5 A2 B2 B0210 B040401/02 總計地理位置 雙陽街道 陽新街雙陽華僑經濟開發(fā)區(qū)雙陽街道陽新街雙陽街道陽新街雙陽街道陽新街雙陽街道陽新街雙陽街道陽光北路雙陽華僑經濟開發(fā)區(qū)出讓面積（畝） 39 67 建設面積（萬㎡） 成交價格（萬元） 3460 5380 7380 1860 5020 900 8500 2191出讓時間 061228 061228 061228 061228 061228 061228061228061023注：數(shù)據(jù)來源洛江國土 資 源局—— 雙陽未開發(fā)地塊潛在放量約 39萬㎡06年至 2022年 8月份城 東 的土地交易情況地塊編號 地塊位置 出讓面積 容積 率 建筑面積（ 萬㎡） 掛牌起 始價 成交價格 成交時間202201號地塊324國道城東段北側，西福立交出口匝道北側 ㎡（ ）小于 3960萬元 4260萬元9202205號地塊324國道城東段西側（原豪盛公司城東廠區(qū)） ㎡（ ）以下 31550萬元51600萬元9202208號地塊豐澤區(qū)城東海峽體育館以南，安吉路西側城東商城 1號地塊㎡（ ）以下 22670萬元60400萬元9城東商城 2號地塊㎡（ ）以下 202211號地塊城東組團安吉路與 42號路交叉口的西南側、海峽體育中心的南面㎡（ ） 3130萬元 3450萬元 2022－ 02號地塊城東西福社區(qū)，毗鄰高速公路出口和城東中心大道 ㎡（ ）小于 10100萬10800萬元 8202216號地塊 城東組團，安吉路西側 ㎡（ ）以下 42250萬 (商住樓面地價 935元 /㎡ )已流拍 ,將重新掛牌202203號地塊城東鳳嶼社區(qū)，毗鄰泉州醫(yī)高專校區(qū)和滯洪區(qū)、濱江大道約 ㎡（ ）小于 34700萬元 (商住樓面地價 1201元 /㎡ )已流拍 ,將重新掛牌合計 　 　 　 　 　 　—— 城東片區(qū)未開發(fā)土地超 900畝，約 160萬㎡的潛在放量注：數(shù)據(jù)來源洛江國土資源局基本結論 ：注：數(shù)據(jù)來源泉州市房地產信息網——02 年至今，洛江項目開發(fā)總體量不大，主要以企業(yè)用地為主，存在開發(fā)限制； “退二進三 ”政策頒布之后，其中心商務區(qū)的地位已然確定，作為宜居型的副城市中心，房地產開發(fā)將逐漸步入高峰期?！?從上述數(shù)據(jù)不難看出，該區(qū)位的買方市場相對穩(wěn)定，既使在遭遇今年的政策調控，供求關系亦表現(xiàn)不俗，銷售率超過 8成，遠遠好于泉州中心城區(qū)與其他縣市的中心城