【正文】 比例，提高寫字樓的入駐率。 向著智能環(huán)保生態(tài)型寫字樓看齊，強(qiáng)調(diào)人性化，采用大量智能化產(chǎn)品，比如在辦公桌上設(shè)置呼叫電梯按鈕，要等電梯，只需坐在辦公室內(nèi)就可以了。只要我們在準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，深入挖掘慧谷項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)，配合適當(dāng)?shù)膹V告?zhèn)鬟_(dá)和營銷舉措，取得并占領(lǐng)一定的市場份額是指日可待的。河川大廈其實(shí)是一個(gè)開發(fā)了好幾年的物業(yè)，原先銷售狀況不佳，定位為智能商務(wù)集成大廈后，銷售狀況很快改觀，某集團(tuán)公司一次就買走了其中的大部分。 這樣的物業(yè)在市場上頗受歡迎，富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場均采用這種設(shè)計(jì)，因此創(chuàng)下了很高的銷售率。四規(guī)劃設(shè)計(jì)刪繁就簡、純寫字樓概念倍受推崇 目前，推出的框架結(jié)構(gòu)的寫字樓，一般不象以前設(shè)置分明的分區(qū)，而是提供一塊整體的空間，由業(yè)主來分配空間、設(shè)計(jì)和裝修?？上驳氖潜敬握{(diào)研的物業(yè)中，表現(xiàn)出色的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈和風(fēng)荷新園，他們由自己的知名品牌――風(fēng)荷物業(yè)管理，而且風(fēng)荷物業(yè)還將與世界較大的物業(yè)管理公司戴德梁行合作；這樣，他們的物業(yè)管理水準(zhǔn)和服務(wù)的水平又將上升到一個(gè)新層次。自給自足的物業(yè)管理，在專業(yè)化、檔次、服務(wù)水平等方面都提高不易；而且，沒有規(guī)模效應(yīng)，物業(yè)管理的成本居高不下。其實(shí)，物業(yè)管理公司一樣可以創(chuàng)立自己的知名品牌，目前南方的中海物業(yè)和萬科就創(chuàng)立了自己的品牌，并且取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理做為購房者者消費(fèi)的最后一環(huán)，與業(yè)主的生活息息相關(guān)，這是十分重要的。因?yàn)楦鏖_發(fā)商以前均未涉足互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，因此即使區(qū)內(nèi)設(shè)置局域網(wǎng)的物業(yè)，水平也基本處于中等，在提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)方面仍有有很大的可操作的空間?！盎酃取避囄涣坎蛔愕臓顩r必須改變，否則，對提高物業(yè)檔次和維持今后的長期銷售不利。 、車位 在所調(diào)研的物業(yè)中，越近開發(fā)的物業(yè)，車位提供的數(shù)量和比率越高。 、綜合布線 2005年開盤的物業(yè)在這方面均投入較大，如銅鑼灣廣場、天津電子科技中心、榮華時(shí)代公寓、希望領(lǐng)空、NAGA港灣中心、美震裕陽大廈，尤其是開發(fā)區(qū)建設(shè)集團(tuán)的云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈項(xiàng)目采用了美國SIEMON的綜合布線系統(tǒng)。在調(diào)查物業(yè)中，天津物業(yè)的電梯數(shù)量基本保證在4—8部，在上下班的高峰時(shí)間，會造成階段性擁堵；而在北京，電梯數(shù)量可完全滿足使用需求。另外，本次調(diào)研的部分物業(yè)甚至提出了直飲水系統(tǒng)（如時(shí)代奧城）。 據(jù)統(tǒng)計(jì)賽得廣場、榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈等近2/3的物業(yè)為了改善區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃了中央花園廣場、園林小品等，中央花園一般都在近千平米以上；在這方面，本市做得最出色的是座落于黑牛城與友誼路交口附近的順馳世紀(jì)城，他們專門聘請?jiān)?fù)責(zé)亞特蘭大奧運(yùn)主題公園、歐洲迪斯尼主題公園、美國國會大道等設(shè)計(jì)的美國的泛亞易道公司（EDAW）做社區(qū)的園景設(shè)計(jì)，美國泛亞易道的園景設(shè)計(jì)成為世紀(jì)城獨(dú)特的賣點(diǎn)。百腦匯科技大廈、賽得廣場均在較短的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了很好的銷售業(yè)績。例如，在這一地區(qū)，往往物業(yè)還未到入住，底商已經(jīng)全部銷售完畢（如榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈）；商住用房也銷勢較旺，天津電子科技中心和賽得廣場等商住用房在開盤后銷勢良好，另外，百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園等項(xiàng)目也保持了高度的人氣。四周邊物業(yè)(科技園區(qū)內(nèi))的銷售狀況 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的鞍山西道及其周邊地區(qū)是我市IT、電子以及高新技術(shù)行業(yè)科研、商貿(mào)匯集區(qū)；林立的大學(xué)，眾多的企業(yè)、服務(wù)機(jī)構(gòu)，該地區(qū)的生活工作的人群擁有較本市其它地區(qū)更強(qiáng)的購買力；另外，“天津硅谷”的定位，全國第3位的實(shí)力，這一地區(qū)有很強(qiáng)的投資潛力。 而且，我們發(fā)現(xiàn)目前，高層物業(yè)隨著工程進(jìn)度越接近現(xiàn)房，消費(fèi)者購買也越多，因此，許多的開發(fā)商一改往年物業(yè)還未打樁即開始銷售的作法，直至物業(yè)建設(shè)至相當(dāng)部位（如建設(shè)至工程總量的60%以上）才開始銷售。 本次調(diào)研的物業(yè)，銷售狀況普遍良好，尤其是在配套設(shè)施水平、品牌塑造、概念挖掘等方面做得出色的物業(yè)，如榮華時(shí)代公寓、NAGA港灣中心、時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈、希望領(lǐng)空等，在期房銷售期間即取得了良好的銷售業(yè)績，%，另外，如百腦匯科技大廈、佳怡國際商務(wù)廣場、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、銅鑼灣廣場等由于優(yōu)越的位置價(jià)格比也取得了不俗的銷售成績。三、調(diào)查內(nèi)容：見附項(xiàng)目調(diào)查表（周邊部分、競爭物業(yè)部分）四、綜合調(diào)研分析為期兩周的“慧谷”競爭狀況的調(diào)研，使我們對于“慧谷”的市場狀況有了更為深入地理解，對于目前本市的高層狀況、周邊地區(qū)的競爭狀況有深入的了解，下面是本次調(diào)研所得出的一些結(jié)論性的觀點(diǎn)：二、調(diào)研方式 以購房者身份現(xiàn)場咨詢； 電話垂詢； 媒體資料的排查； 通過房地產(chǎn)行業(yè)的人際關(guān)系進(jìn)行了解說明：由于種種的限制因素，“以媒體方式進(jìn)行訪談”的方式?jīng)]有采用?，F(xiàn) 房百腦匯科技大廈、富士大廈、合眾大廈、河川大廈、嘉利中心、愛琴海大廈、佳怡國際商務(wù)廣場、賽得廣場、天地和大廈、天發(fā)科技園、銅鑼灣廣場、永安大廈、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、北京物業(yè)均為現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房（年內(nèi)入住）美震裕陽大廈、希望領(lǐng)空時(shí)代奧城、盈海商務(wù)大廈 第三部分 市場調(diào)研報(bào)告（一）——關(guān)于周邊及相關(guān)競爭物業(yè) 隨機(jī)抽樣調(diào)查表 利用媒體二、消費(fèi)者狀況調(diào)研二地域劃分： 以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)府區(qū)為中心，并輻射和平區(qū)、南開區(qū)的相關(guān)地區(qū)根據(jù)我公司前期制定的總體工作計(jì)劃，現(xiàn)將第一步驟工作（市場調(diào)研分析）的工作內(nèi)容與時(shí)間安排承遞貴公司。三實(shí)施監(jiān)控與效果評估三整合行銷計(jì)劃A、行銷運(yùn)作排期的最終確定B、行銷策略及重點(diǎn)C、業(yè)務(wù)隊(duì)伍的組訓(xùn)D、公關(guān)計(jì)劃E、銷售工作安排F、銷售管理辦法三綜合市場調(diào)研（重點(diǎn)）A、營銷環(huán)境調(diào)研B、消費(fèi)者研究C、本項(xiàng)目SWOT分析D、品牌調(diào)研E、價(jià)格調(diào)研F、對本項(xiàng)目是否認(rèn)可的概念測試D、企業(yè)現(xiàn)有CIS分析。B、營銷外部環(huán)境的診斷與分析（外界因素） * 包括消費(fèi)者、競爭對手、公眾輿論等等。 制定下一步的整合營銷策略。 廣告設(shè)計(jì)方案的確定與運(yùn)作。 媒介導(dǎo)向的分析與監(jiān)控。 營銷策略的制定。 項(xiàng)目包裝的初步實(shí)施。 進(jìn)行項(xiàng)目的整體定位策劃。 提交調(diào)研分析報(bào)告。 市場調(diào)研及全面排查。 項(xiàng)目營銷診斷。6月20日－7月15日 專案組正式投入工作。3)2)1)6月1日－15日 由貴公司對本案進(jìn)行參閱、審議，經(jīng)過雙方深入討論，提出改進(jìn)意見，并最終確定工作計(jì)劃。因此，我們制定了以下工作排期計(jì)劃。 在這里我們用到的“精準(zhǔn)”這個(gè)詞，因?yàn)槿缃竦膶懽謽鞘袌龅膭澐忠呀?jīng)相對細(xì)致；對于不同需求的消費(fèi)者，都會有相應(yīng)的產(chǎn)品出現(xiàn)，而且現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)不同于以往，選擇層面更加豐富；所以，我們就要在選擇目標(biāo)客層的同時(shí)，進(jìn)一步將客層細(xì)分，做到定位的精準(zhǔn)?！板绻壬虅?wù)中心”整合營銷策劃方案第一部分 關(guān)于“慧谷”項(xiàng)目的初步分析與工作計(jì)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一、項(xiàng)目概要與初步分析通過2005年上半年以來與貴公司領(lǐng)導(dǎo)及各位部門經(jīng)理的探討和我們對該項(xiàng)目的初步考察，并且先后進(jìn)行了幾次討論會，我們認(rèn)為，除去包裝定位與宣傳策略等營銷因素，從項(xiàng)目規(guī)劃及品質(zhì)來看，“慧谷”絕對屬于一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目，但前提是必須要做好項(xiàng)目本身的定位以及目標(biāo)客層的精準(zhǔn)定位。 二、關(guān)于工作排期的計(jì)劃針對“慧谷”的工作，我們已經(jīng)親赴北京進(jìn)行了實(shí)地考察，對北京寫字樓市場做了深入了解（包括地段、價(jià)格、物業(yè)、租售形式、面積規(guī)劃、配套設(shè)施等），對于本案可以作出一些參考和建議，在天津甲級寫字樓短缺的前提下，可以更好的完善我們的項(xiàng)目。2005年6月1日之前 我公司向貴公司提交初步分析和工作計(jì)劃（本案）。6月20日之前 雙方共同組建“慧谷大廈”營銷專案組（暫定名）。 貴公司負(fù)責(zé)在工作進(jìn)程中實(shí)施情況的監(jiān)督和檢查。 我公司負(fù)責(zé)對工作方案的具體操作和實(shí)施。 專案組由調(diào)研人員、策劃人員、設(shè)計(jì)人員、公關(guān)人員及售樓人員共同組成。1)2)3)4)7月15日－8月1日1)2)3)4)5)（具體時(shí)間安排需進(jìn)一步確認(rèn)）三、工作流程與工作內(nèi)容三項(xiàng)目營銷診斷與分析 A、營銷內(nèi)部環(huán)境的診斷與分析（自身因素） * 包括項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、質(zhì)量、地位、物業(yè)、交通、價(jià)格等等。C、銷售管理體系的情況分析。三CIS導(dǎo)入A、項(xiàng)目包裝定位 (包括案名、LOGO、樓宇、工地、售樓處等) B、視覺識別系統(tǒng)（VI）C、行動識別系統(tǒng)（BI）D、理念識別系統(tǒng)（MI）三廣告策略A、媒介分析B、分階段廣告執(zhí)行辦法C、廣告設(shè)計(jì)方案D、通路及終端反饋預(yù)測第二部分 市場調(diào)研工作安排一、市場競爭狀況調(diào)研一調(diào)查對象周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)市區(qū)范圍內(nèi)同規(guī)模、檔次物業(yè)北京市同規(guī)模、檔次物業(yè)一調(diào)查內(nèi)容 基本情況（包括規(guī)模、檔次、地理位置、房型、價(jià)格、配套等等） 品牌認(rèn)知程度（形象） 營銷策略（包裝定位、賣點(diǎn)、廣告等） 實(shí)際銷售狀況一調(diào)查方式： 電話垂詢 以購房者的身份現(xiàn)場咨詢 以媒介方式進(jìn)行訪談 通過房地產(chǎn)行業(yè)的政府關(guān)系及人際關(guān)系 媒體資料的排查二消費(fèi)者結(jié)構(gòu)調(diào)研 年齡結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)行業(yè)、階層收入及消費(fèi)水平受教育程度其他二調(diào)查內(nèi)容 對“慧谷”的認(rèn)知度 消費(fèi)者價(jià)格承受能力 物業(yè)功能 房型研究 配套要求（軟性、硬性） 購買方式二調(diào)查方式 電話溝通 直接訪談 寄發(fā)信函三、調(diào)研時(shí)間安排 在本工作方案得到貴公司的確認(rèn)后，我公司將立即展開工作，我們將在為期一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)交叉運(yùn)做以上三部分既定方案，同時(shí)隨時(shí)向貴公司匯報(bào)工作進(jìn)展情況，并且力爭在7月底前完成整套市場調(diào)研分析報(bào)告，為下一步的營銷戰(zhàn)略打下良好的基礎(chǔ)。 2005 年5月12日—今，我們就“慧谷”的市場競爭狀況進(jìn)行了全面的調(diào)研，競爭狀況的調(diào)研共選取項(xiàng)目29個(gè)，調(diào)研范圍為：慧谷周邊物業(yè)；市區(qū)相同規(guī)模、檔次的物業(yè)，北京同規(guī)模、突出特色的4個(gè)物業(yè)進(jìn)行了調(diào)研。一、調(diào)研對象：一周邊地區(qū)相關(guān)物業(yè)（10家） 榮華時(shí)代公寓、云瑯網(wǎng)絡(luò)大廈、百腦匯科技大廈、天發(fā)科技園、天津電子科技中心、銅鑼灣廣場、希望領(lǐng)空、嘉利中心、佳怡國際商務(wù)廣場、賽得廣場一市區(qū)范圍相似規(guī)模檔次物業(yè)（13家）區(qū) 域物 業(yè) 名 稱南開區(qū)天地和大廈、時(shí)代奧城、和平區(qū)NAGA港灣中心，河川大廈、富士大廈河北區(qū)奧式商務(wù)區(qū)、愛琴海大廈 河西區(qū)國華大廈、合眾大廈、盈海商務(wù)大廈、永安大廈河?xùn)|區(qū)城市星座、美震裕陽大廈一北京物業(yè)（4家） 中國電子大廈、創(chuàng)富大廈、新盛大廈、西環(huán)廣場一現(xiàn)房與期房期 房NAGA港灣中心、奧式商務(wù)區(qū)、城市星座、榮華時(shí)代公寓、天津電子科技中心、四高層物業(yè)銷售狀況改觀，科技園區(qū)物業(yè)熱銷 近年來，高層物業(yè)一直是天津房地產(chǎn)銷售的難點(diǎn)，2004年本市高層的平均銷售率只有55%；但是，從今年起，高層的物業(yè)銷售狀況有了較大的改觀。這與往年高層倍受冷落的局面形成了鮮明的對比。 這一地區(qū)物業(yè)的銷售狀況相比本市其它地區(qū)要好得多。另外，在該地區(qū)，住宅與商住、寫字樓性質(zhì)物業(yè)之比為9：4，住宅供給較多，而專門的商住、寫字樓相對提供較少；銷售方面，住宅銷售率較寫字樓物業(yè)低，銷售速度也較慢。四環(huán)境、配套有所提高，智能化成為潮流 、綠化率與園景設(shè)計(jì) 市場的競爭加劇，迫使開發(fā)商必須關(guān)注消費(fèi)者對于物業(yè)的多方面的需求，尤其是環(huán)境方面，30%的綠化率一般都可以達(dá)到，甚至有的物業(yè)為了提高物業(yè)的檔次達(dá)到60%（羅馬花園），即使是以前不太注意綠化的寫字樓也開始關(guān)注綠化因素。