【正文】 530建成區(qū) 常住人口160166190198206214222230280建成區(qū)戶籍人口110 　　　　　　　　以上數(shù)據(jù)來自南寧經(jīng)濟(jì)信息中心（二）本市經(jīng)濟(jì)概況2008年南寧全市GDP突破首次1300億，%，自2002年以來連續(xù)7年保持了兩位數(shù)的增長。特別值得注意的是，最近十多年南寧城市人口急劇增加，平均每年增加六七萬人。新中國成立后至今的五十多年，南寧城市人口由9萬多人增加到160多萬人，呈現(xiàn)出跨越式增長的態(tài)勢。2005年末，%；，%。五十多年來，南寧城市人口增長了約17倍。1949年，南寧城市人口9萬多人。第二部分 市場投資環(huán)境和市場研究一、本市城市概況（一）本市基本概況新中國成立后，南寧城市人口迅速增加。（三）投資估算和資金籌措（1）投資估算表112 【項(xiàng)目總投資估算表】序號項(xiàng)目數(shù)量金額(元)備注A1項(xiàng)目取得證費(fèi)76，289，552A2前期工程規(guī)費(fèi)13,696,A3營銷費(fèi)用10,850,A4前期基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)10,329,A5工程造價(jià)費(fèi)258，693，132A6稅費(fèi)27，089，合 計(jì)396，950，（2）資金籌措表113 【項(xiàng)目資金籌措表】序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(元)籌措資金比例(%)1自有資金300，000，0002銀行貸款3銷售回款4項(xiàng)目總投資396，950，（四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價(jià) 表114 【財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)表】序號財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)數(shù)值（元、85%）1項(xiàng)目總投資396，950，2稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值155,135,（五）項(xiàng)目銷售模式與合作方式項(xiàng)目采用反租式銷售、一次性銷售及租賃。存量去化的市場特征也決定了住宅價(jià)格將維持在現(xiàn)有水平上震蕩并在存量大部分去化后緩慢上行。溫州峰匯（暫定） （2） 建設(shè)地點(diǎn)： 南寧市江南區(qū)福建路23（3） 投資商：廣西中天鴻安投資管理有限公司（三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表：111 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市江南區(qū)福建路規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積總建筑面積㎡建筑占地面積綜合容積率建筑密度綠地率住宅面積㎡商業(yè)面積㎡公寓面積㎡居住總戶數(shù)1085地上停車位200輛地下停車位570輛二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論（一）房地產(chǎn)市場預(yù)測08年由于市場低迷，南寧商品房銷售量出現(xiàn)較大幅度的萎縮，市場呈現(xiàn)了明顯的供過于求狀況，：，在經(jīng)濟(jì)形勢逆轉(zhuǎn)和市場銷量下降的大背景下，南寧房地產(chǎn)企業(yè)放慢了開發(fā)速度，推遲了入市節(jié)奏，導(dǎo)致了09年1－2月新增供應(yīng)量同比、環(huán)比均出現(xiàn)了大幅下降，在住宅銷量回升下，㎡,市場的存量消化特征明顯，這也將成為2009年南寧樓市的主要特征。而我們的項(xiàng)目定位直接成為一個(gè)橋梁性連接作用之一，同時(shí)項(xiàng)目將打造大市場，大趨勢目標(biāo)，為南寧市以及江南區(qū)樹立一個(gè)標(biāo)志性的商業(yè)地產(chǎn)雄風(fēng)目標(biāo)。隨著大南寧的形成和中國東盟自由貿(mào)易區(qū)形成，江南區(qū)已成為南寧市新的投資熱土。溫州峰匯 項(xiàng)目前期運(yùn)作投資可行性報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目總論第二部分 項(xiàng)目市場投資環(huán)境和市場研究第三部分 項(xiàng)目地塊SWOT分析與應(yīng)用第四部分 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評估第五部分 戶型進(jìn)行評價(jià)與選擇第六部分 項(xiàng)目的價(jià)格定位 第七部分 項(xiàng)目建成后的社會效益分析 第八部分 投資估算及資金籌措計(jì)劃第九部分 綜合評價(jià)及建議第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況 （一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言本項(xiàng)目緊接星光大道直通邕江大橋、桃源大橋、北大橋、東接凌鐵大橋、白沙大橋直達(dá)CBD，西接永和大橋直通南寧火車站，距南寧國際機(jī)場20公里，南寧火車站6公里，交通運(yùn)輸通暢便利。綠城溫州峰匯投 資 可 行 性 報(bào) 告投資商：廣西中天鴻安投資管理有限公司綠城就本案所處區(qū)域來說，江南區(qū)位于南寧市邕江南岸，是發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、都市型工業(yè)、休閑娛樂業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的良好場所。作為南寧現(xiàn)代物流的集散地，江南區(qū)成為新的商業(yè)形態(tài)發(fā)展的新寶地。（二）建設(shè)項(xiàng)目基本概況（1） 項(xiàng)目名稱： 綠城考慮到的市場需求短期內(nèi)難以恢復(fù)，09年南寧普通住宅的新開工面積與竣工面積將保持在較低的水平，南寧普通住宅新增供應(yīng)也難以實(shí)現(xiàn)較大的增長，按照12月份的趨勢，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長，而市場成交在促銷和政策利好刺激下則可能保持平穩(wěn)增長，市場供過于求的狀況可能緩解。（二）項(xiàng)目建設(shè)開工進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃于2009年10月份底開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2012年交付使用。（六）項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。1949—2005年，南寧中心城區(qū)人口由9萬多人增加到160萬人左右。2005年，包括新劃入的良慶區(qū)、邕寧區(qū)大沙田、蒲廟在內(nèi)，建成區(qū)常住人口約160萬人。另外可供參考的資料是，2005年6月底，；。其中值得注意的是，2005年僅僅半年時(shí)間。 其次分階段看，上世紀(jì)前五十年，南寧城市人口也就幾萬上下，最多的時(shí)候也不過10萬人左右，增長十分緩慢。其中，1949—1985年，南寧城市人口由9萬多人增加到約60萬人，用了三十多年，增長了5倍多，；1985—2005年，南寧城市人口由60萬人左右增加到160萬人左右，用了20年，平均每年增加約5萬人。近20年來，南寧經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)加快發(fā)展，城市人口相應(yīng)地也在加快增加。其中， %；，%；，%。2008年末， %， %。 　　全市2008年工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值首次突破千億元大關(guān)，達(dá)1040億元，%，其中規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值850億元，%；產(chǎn)值超億元工業(yè)企業(yè)185家，同比增加30家，億元企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值596億元，產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值70%，億元工業(yè)企業(yè)總數(shù)繼續(xù)穩(wěn)居全區(qū)首位。去年１０月份開展了南寧市綜合發(fā)展空間戰(zhàn)略規(guī)劃綱要草案的評審和研討會，１２月份進(jìn)行了有關(guān)規(guī)劃綱要評審會。 規(guī)劃由四個(gè)層面共六個(gè)篇章組成：最上層為“戰(zhàn)略篇”，旨在確立總的戰(zhàn)略目標(biāo)和原則，是創(chuàng)建南寧新型城市空間結(jié)構(gòu)的方向和策略；中間層面是在總原則指導(dǎo)下，按照研究的側(cè)重及專題的特性劃為“發(fā)展篇”、“保護(hù)篇”、和“基礎(chǔ)篇”三個(gè)篇章，從社會、經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展，到自然生態(tài)環(huán)境和歷史文化環(huán)境的保護(hù)以及交通系統(tǒng)、能源系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施的配套，該研究層面從城市發(fā)展的各個(gè)角度探討了南寧的未來，是創(chuàng)建新南寧的基礎(chǔ)；然后是城市空間形態(tài)和結(jié)構(gòu)規(guī)劃，歸納為“空間篇”，該篇描繪了新南寧的基本框架和空間組織原則，為適應(yīng)南寧未來的跨越發(fā)展提供了寬闊的舞臺；最后是“實(shí)施篇”，該篇從戰(zhàn)術(shù)層面探討了近期建設(shè)的重點(diǎn)和實(shí)施戰(zhàn)略規(guī)劃的政策與措施（2） 受宏觀調(diào)控趨緊、房地產(chǎn)市場惡化影響， 08年南寧市房地產(chǎn)投資增速明顯下滑，％，％的增長速度有較大的滑坡，但依然保持了正的增長。2008年南寧房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行主要指標(biāo)一覽項(xiàng)目總額同比增減房地產(chǎn)投資額(億元)％土地購置面積(畝)％土地成交價(jià)款（億元）％ 商品房施工面積（萬㎡）％商品房竣工面積(萬㎡)4％商品房銷售面積(萬㎡)％商品房空置面積(萬㎡)％注：以上數(shù)據(jù)來源于南寧市統(tǒng)計(jì)局《2008年南寧市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（3） 土地交易市場冷清，成交量大幅下滑。2008年南寧土地總成交17宗，％，％，％，南寧土地成交量的下降，短期內(nèi)打擊了房地產(chǎn)市場信心，長期則有利于改善商品房市場供求狀況。㎡，％，㎡，％。南寧市市場供求情況南寧普通住宅市場供求狀況（1）普通住宅市場供應(yīng)狀況216。㎡，㎡，與07年全市住宅新增住宅面積相比，％。216。在南寧08年新增住宅供應(yīng)面積中，青秀區(qū)位居南寧各區(qū)之首，㎡，％，㎡，％；㎡，％；㎡，％；興寧、％。216。12月份，㎡，㎡，％，住宅新增供應(yīng)區(qū)域主要集中于青秀區(qū)（490套）、江南區(qū)（203套）和西鄉(xiāng)塘區(qū)（108套）。 成交總量：08年成交量降幅超3成，歲末市場趨于回暖。從0809年各月住宅成交數(shù)據(jù)來看，在市場成交震蕩回落之后，南寧商品房市場自08年10月份開始反彈，交易量明顯回升，月住宅成交套數(shù)至12月由10月低谷的1944套攀升至4232套的水平，為全年次高，僅低于1月份的住宅成交量。09年1－2月份，南寧商品房市場延續(xù)了這種回暖趨勢，2月份共成交住宅2518套，環(huán)比、％％。 成交價(jià)格：08年漲幅趨緩，09年略有回調(diào)。從單月的成交