【正文】 職業(yè)素質(zhì)和能力，才能有效地發(fā)揮行業(yè)的市場服務(wù)功能。因此培植、維護(hù)信用性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)致力健康發(fā)展的重中之重，決不可掉以輕心。因此，信用性對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)企業(yè)來說，不只是企業(yè)品質(zhì)的問題，而是事業(yè)本質(zhì)的要求，具有對行業(yè)發(fā)展一榮俱榮、一損俱損的的影響性。例如，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)來說，不講信用就可能是事業(yè)的倒退、信譽(yù)的殆盡，甚至從此退出市場。這種活動(dòng)關(guān)系到家庭重大財(cái)產(chǎn)的委托，涉及到大筆資金的交易服務(wù)，具有很強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的信用性，具有社會(huì)信用的特征?？梢姡康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在市場上的中介定位決定了其行業(yè)的服務(wù)性質(zhì)。也就是說，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中為避免交易低效、市場失靈的需要，界定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營活動(dòng)：不能是一度擁有房地產(chǎn)商品所有權(quán)的賣（不是代理）與買的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這種中介性表現(xiàn)在促成交易上，則是因?yàn)樵谛畔⒓刍A(chǔ)上提供的信息溝通為當(dāng)事人，提供了更多選擇的空間，由此伴隨的專業(yè)性咨詢服務(wù)則將產(chǎn)生交易的促進(jìn)作用。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易供求信息分布的散漫性、不完全性，搜集信息的費(fèi)用耗費(fèi)等因素導(dǎo)致直接交易的高成本，且可能阻隔某些交易的達(dá)成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的這種中介屬性，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在的根本理由。房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)生產(chǎn)的組織服務(wù)，在產(chǎn)品銷售之前，開發(fā)者擁有產(chǎn)品的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是房地產(chǎn)交易的一方當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成員必須明確行業(yè)的服務(wù)性質(zhì)及其特征內(nèi)涵，才能忠于職守，為履行促進(jìn)市場流通、提高市場效率、維護(hù)交易安全的行業(yè)使命，有效地發(fā)揮積極作用。本課題立足于服務(wù)業(yè)基點(diǎn)對其特點(diǎn)展開分析，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)兼有房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)紀(jì)業(yè)的特點(diǎn)以及因兩者結(jié)合而產(chǎn)生的獨(dú)有特點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人唯有以誠信為本，才會(huì)盡維護(hù)交易安全之職守，否則經(jīng)紀(jì)人會(huì)失去客戶的信任，殃及整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的聲譽(yù)，危害行業(yè)的健康發(fā)展。對居間業(yè)來說，必須在交易過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，從接盤、房屋調(diào)查、客戶查詢、到簽約、過戶、登記，都嚴(yán)格把好安全關(guān)。目前，銀行為房地產(chǎn)買賣提供主要的金融貸款支持，房地產(chǎn)交易的不安全也會(huì)增加銀行風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的時(shí)候還會(huì)危及社會(huì)穩(wěn)定，從而具有社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)。公平買賣、保障安全房地產(chǎn)交易主要是產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而且房地產(chǎn)價(jià)值量大，在當(dāng)事人的全部財(cái)產(chǎn)中占有相當(dāng)大的份額。否則，根據(jù)“墨菲原理”：一切可能出錯(cuò)的事情都會(huì)出錯(cuò)。這些專業(yè)服務(wù)使雙方當(dāng)事人減少顧慮，較快促成交易，提高了效率。因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在的第二個(gè)基本理由，也就是行業(yè)功能的另一個(gè)基本定位，就是通過當(dāng)事人提供專業(yè)服務(wù)，促成雙方順利交易，以提高市場交易效率，從而為當(dāng)事人省事、省錢。促成交易、提高效率在房地產(chǎn)交易中，當(dāng)事人需要市場供求、對方誠信等信息，只有在了解對方和市場情況后才會(huì)作出決定。借鑒美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場管理信息的不對稱問題，需要通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的自律管理與政府管理的相互配合、功能互補(bǔ)來得以較好的解決。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的中介地位和專業(yè)能力，使他們具有獲得房地產(chǎn)商品交易信息的職業(yè)優(yōu)勢，他們的業(yè)務(wù)宗旨是溝通交易信息，因此必須堅(jiān)守中介立場，不能運(yùn)用職業(yè)便利做出超越中介的行為，否則更易加劇信息的不對稱，導(dǎo)致市場失靈。溝通信息、提供咨詢房地產(chǎn)交易中，交易雙方之間存在嚴(yán)重的信息不對稱。由此可見，完善房地產(chǎn)市場發(fā)展體系，積極應(yīng)對房地產(chǎn)商品的特殊性所導(dǎo)致的市場低效率，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在和發(fā)展的理由?，F(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家的普遍經(jīng)驗(yàn)是，防止市場失靈，需要政府調(diào)控。然而，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的方向，并不是認(rèn)為“無形的手”是萬能的?？茖W(xué)地把握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的功能定位及行業(yè)性質(zhì)，明確新時(shí)期發(fā)展中上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的時(shí)代使命，既是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)一個(gè)基本的理論問題，也是認(rèn)識(shí)和解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理問題的必要前提。新世紀(jì)初，上海新一輪的經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場的繁榮，推動(dòng)了存量房市場的發(fā)展，使上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)入了前所未有的大好發(fā)展時(shí)期。在這個(gè)戰(zhàn)略總目標(biāo)的引領(lǐng)下，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，需要在上海經(jīng)濟(jì)與社會(huì)全面、協(xié)調(diào)地發(fā)展中，取得持續(xù)的健康發(fā)展。本課題在研究過程中得到了各方面的支持，課題組全體成員在此一并向曾給予支持的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家及業(yè)內(nèi)同仁表示衷心的感謝！課題組期望本課題研究報(bào)告能為上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理工作提供參考，并對上海房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。在課題通過評(píng)審之后，課題組又在綜合專家評(píng)審意見的基礎(chǔ)上，對報(bào)告作了進(jìn)一步的修改和完善。本課題的研究過程，對課題組的成員來說，也是一個(gè)學(xué)習(xí)的過程。在課題研究過程中，運(yùn)用對比研究的方法，從行業(yè)管理主體、行業(yè)管理的主要內(nèi)容和方式，以及主要立法文件三個(gè)方面，對我國香港、臺(tái)灣地區(qū)及美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理情況進(jìn)行了探討。本課題研究以調(diào)查分析和對比研究為主要研究方法，通過座談會(huì)、實(shí)地訪問等方式，對本市房地產(chǎn)居間、代理、咨詢、策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行了廣泛的調(diào)查，同時(shí)對我國港臺(tái)地區(qū)和美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理進(jìn)行了對比研究，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了各專題分析研究。2004年2月課題組成立以后，在聽取了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府部門和企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，確定了研究方案。如何在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求下，搞好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的行業(yè)管理，解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中存在的主要問題和矛盾，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的健康發(fā)展，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨的迫切需要解決的任務(wù)。 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理研究　課 題 報(bào) 告上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院二○○四年八月 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理研究目　　　錄　 前 言 導(dǎo) 論 　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的功能定位與行業(yè)性質(zhì)一、 　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的功能定位二、　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)第一部分 　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展歷程和作用一、 　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展階段二、　現(xiàn)階段上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的基本狀況 三、　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的作用第二部分 　當(dāng)前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)存在的主要問題及原因分析 一、 　法律法規(guī)不健全，行業(yè)管理不完善二、　行業(yè)規(guī)范基本缺失，市場運(yùn)行不夠有序三、　違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，行業(yè)聲譽(yù)差強(qiáng)人意 第三部分 　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考 一、　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想二、　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本原則三、　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式的基本設(shè)想第四部分 　上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理的對策建議 一、 加快行業(yè)法制建設(shè)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律制度 二、　理順行業(yè)管理主體關(guān)系，探索新型行業(yè)管理體制三、　健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理四、　充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，健全行業(yè)自律管理的運(yùn)行機(jī)制五、　全面提高行業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展附錄 　我國港臺(tái)地區(qū)及美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理課題評(píng)審意見評(píng)審專家名單課 題 單 位課題組成員　40前 言改革開放以來，隨著上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從無到有，由小到大，迅猛發(fā)展，為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展與繁榮發(fā)揮了重要的作用。然而，在迅猛發(fā)展的同時(shí)，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也出現(xiàn)了一些令各界關(guān)注、需要盡快解決的問題。為此，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)牽頭，華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院承擔(dān)并聯(lián)合相關(guān)部門和行業(yè)有關(guān)人員，成立了專門的課題組，對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展與管理進(jìn)行了專題研究。之后，在各方面的支持下，通過5個(gè)月廣泛深入的調(diào)查、研究、討論、修改，形成了目前這份研究報(bào)告。本研究報(bào)告分為五個(gè)部分：導(dǎo)論部分在分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)歷史背景的基礎(chǔ)上，對行業(yè)的功能定位及行業(yè)性質(zhì)進(jìn)行了闡述；第一部分，論述了上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成長歷程及其現(xiàn)狀，并從總體上對行業(yè)的作用進(jìn)行了概括性評(píng)價(jià)；第二部分是從市場發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)管理和法律等角度出發(fā)，深入剖析了當(dāng)前上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的主要問題和原因；第三部分探討了上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的前景，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的原則和基本模式；第四部分主要針對目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題，從法律制度、監(jiān)管主體、管理制度以及行業(yè)協(xié)會(huì)如何充分發(fā)揮作用等五個(gè)方面，提出了上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理的對策建議。在此，將其主要內(nèi)容整理成文作為附錄。課題組盡可能采納了各有關(guān)方面的意見和建議，對于其中有爭議的觀點(diǎn)，也反復(fù)推敲，以盡可能的提高課題研究報(bào)告的質(zhì)量。盡管如此，由于時(shí)間和水平的局限，本課題報(bào)告肯定存在著很多不足和不當(dāng)之處，敬請見諒和指正。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展與管理研究導(dǎo)論　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的功能定位與行業(yè)性質(zhì)當(dāng)前，我國正處在加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的新的發(fā)展階段，其基本目標(biāo)是加速實(shí)現(xiàn)我國現(xiàn)代化建設(shè)的“第三步”戰(zhàn)略目標(biāo)——“在本世紀(jì)頭二十年，集中力量，全面建設(shè)惠及十幾億人口的更高水平的小康社會(huì)”。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，它因有加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，全面建設(shè)小康社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需求，而具有持久的動(dòng)力；又因有中國經(jīng)濟(jì)長期景氣的前景，而具有廣闊的發(fā)展空間。與此同時(shí)，也必須看到這些年來在市場繁榮的背后所出現(xiàn)的一些問題。一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的功能定位在市場經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以依托市場機(jī)制，實(shí)施資源優(yōu)化配置，發(fā)揮市場對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用。事實(shí)上，房地產(chǎn)商品的交易復(fù)雜性、外部經(jīng)濟(jì)性，以及由此產(chǎn)生的嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象，會(huì)阻礙市場機(jī)制的發(fā)揮，導(dǎo)致市場失靈。當(dāng)然，市場上由信息不對稱而產(chǎn)生的大部分問題，還可以通過發(fā)展市場交易中介機(jī)構(gòu)來解決，而政府在這方面的干預(yù)，主要是對中介機(jī)構(gòu)的管理和指導(dǎo)，發(fā)揮市場督導(dǎo)者的作用。概括而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的主要功能是：溝通信息、提供咨詢；促成交易、提高效率；公平買賣、保障安全。因此，需要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，搜集交易信息，溝通供需雙方，提供專業(yè)咨詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有獲得市場信息的職業(yè)優(yōu)勢,可以參與市場交易，又因中介地位而有別于當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益。這是在深層意義上，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人溝通信息、提供咨詢的使命的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)又由于價(jià)值量大，交易雙方都比較謹(jǐn)慎，不僅導(dǎo)致雙方搜尋信息的成本相當(dāng)高，而且由于缺乏房地產(chǎn)業(yè)知識(shí)而使交易的效率低下。在正常的房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能比較準(zhǔn)確把握市場供需，并根據(jù)物業(yè)現(xiàn)狀對價(jià)格作出判斷，運(yùn)用法律知識(shí)為雙方當(dāng)事人制訂相對完備的合同，減少或杜絕違約行為。當(dāng)然，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能為了快速成交而偏袒一方，甚至蒙騙、誘導(dǎo)當(dāng)事人。這種對于當(dāng)事人的不公平交易，即使一時(shí)成交，也會(huì)留下隱患，并且會(huì)損害當(dāng)事人的利益，引發(fā)各方糾紛，實(shí)際結(jié)果是交易的低效，甚至是無效。因此，房地產(chǎn)交易的安全關(guān)系到當(dāng)事人的重大利益。追根溯源，在房地產(chǎn)交易中，利用交易信息不對稱逐利，以及缺乏專業(yè)能力是導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)的根本性隱患，因此，防范房地產(chǎn)交易不安全造成的相關(guān)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)有關(guān)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)安全的最有效市場方式，就是依托經(jīng)紀(jì)人堅(jiān)守中介立場，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，規(guī)范服務(wù)程序。公平買賣、交易安全是客戶保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本需求，與實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期“家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加”的目標(biāo)密切相關(guān)，從這層意義上來認(rèn)識(shí)，維護(hù)房地產(chǎn)交易的公平與安全是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的重要使命。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)業(yè)內(nèi)的一個(gè)亞行業(yè)，即由房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)紀(jì)業(yè)結(jié)合而產(chǎn)生的服務(wù)業(yè)內(nèi)第二層次的行業(yè)。房地產(chǎn)市場的健康有序運(yùn)行需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)揮不可替代的獨(dú)特業(yè)務(wù)功能，并由此界定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)是：中介性、信用性、專業(yè)性的服務(wù)行業(yè)。中介性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場立場房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)都是房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)與房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的根本區(qū)別，就是其服務(wù)的中介性。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，是從事促成房地產(chǎn)商品有效、公平和安全交易所需要的支持服務(wù)，在全部交易過程中，經(jīng)紀(jì)人不擁有房地產(chǎn)商品的所有權(quán)，是房地產(chǎn)交易的中介人，而非當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的中介性是經(jīng)紀(jì)業(yè)所具有的基本特點(diǎn)，是經(jīng)紀(jì)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)這一領(lǐng)域的特殊表現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)就是因其溝通買與賣信息、降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用功能而產(chǎn)生的行業(yè)，或者說因此而產(chǎn)生了經(jīng)紀(jì)業(yè)向房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的滲透。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，唯有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人堅(jiān)持中介立場，即使是代理業(yè)，也應(yīng)該有別于當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，才可能發(fā)揮解決交易信息不對稱問題的市場功能。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須認(rèn)識(shí)到，中介服務(wù)是他的根本職守，他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須以不取代買賣當(dāng)事人的任何一方為原則，這樣他的業(yè)務(wù)活動(dòng)才能發(fā)揮促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序運(yùn)行，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的積極作用。換言之：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以職守中介性為市場立場的服務(wù)行業(yè)信用性是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的事業(yè)本質(zhì)各行各業(yè)都要講信用，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在促成交易的諸多環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供服務(wù)，呈現(xiàn)出經(jīng)常性民事活動(dòng)的特點(diǎn)。而且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，特別是居間業(yè)，是接受買賣雙方的委托，又往往處于市場嚴(yán)重信息不對稱的浪尖上，既肩負(fù)解決其問題的重任，卻又有利用此問題獲利的便利，這就使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的信用性，不僅與市場效率和交易風(fēng)險(xiǎn)直接有關(guān)，而且與社會(huì)成本和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在信用方面進(jìn)一步或退一步，所導(dǎo)致的后果往往不只是量的大小，而是質(zhì)的變化。又如個(gè)別經(jīng)紀(jì)人的不誠信行為，可能會(huì)導(dǎo)致一個(gè)家庭數(shù)十年積累的財(cái)富付之東流，并且殃及整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，影響其他經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)企業(yè)的事業(yè)順利進(jìn)行。信用性至關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人社會(huì)責(zé)任、事業(yè)生命和發(fā)展基礎(chǔ)。有志于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)的有識(shí)之士，必須致力于維護(hù)行業(yè)的信用性，為建設(shè)行業(yè)的誠信體系，身體力行，勵(lì)精圖治。而且，其社會(huì)信用性，也必須以其專業(yè)的系統(tǒng)性為基礎(chǔ)保證，也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須依托他的系統(tǒng)的專業(yè)知識(shí)，才能在交易過程的各個(gè)環(huán)節(jié)都嚴(yán)格把好安全關(guān)，才能有效體現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)服務(wù)的規(guī)范性包括兩個(gè)含義：其一是服務(wù)必須符合行業(yè)中介定位的規(guī)定；其二是服務(wù)必須符合程序與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。又因?yàn)檫@是一種復(fù)雜的房地產(chǎn)交易服務(wù)，沒有明顯的市場甄別信號(hào)，因此，為履行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)使命，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)必須具有規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，即需要按照設(shè)定的服務(wù)程序和服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，來提供專業(yè)服務(wù)。綜上所述，我們應(yīng)該明確新時(shí)期上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的歷史重任：上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是影響上海房地產(chǎn)市場交易安全和市場有序健康發(fā)展