【正文】 商服務(wù)，有許多經(jīng)驗(yàn)事以借鑒，推出些新的服務(wù)措施，響應(yīng)市場(chǎng)變化及業(yè)主需求，開發(fā)商在保修期內(nèi)的維修工作、費(fèi)用、投入較大（要求開發(fā)商在施工合同中對(duì)施工隊(duì)的約束要加強(qiáng)），對(duì)打造，從而保證了物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和管理服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定，客觀地說，這種投入也使業(yè)主自入住伊始就享受到了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。人員素質(zhì)較成熟，有相當(dāng)水平（工資不一定給的高，但有名氣，培訓(xùn)等跟的上，員工表現(xiàn)較高素質(zhì)）需要較長(zhǎng)時(shí)間去培訓(xùn)，與內(nèi)部管理有相當(dāng)關(guān)聯(lián)性，工資給的可能不低，由于沒有名氣，可能招聘的員工素質(zhì)不高，內(nèi)部管理水平相當(dāng)成熟，只是復(fù)制和根據(jù)項(xiàng)目不同，加些變化要看房地產(chǎn)集團(tuán)的整體思路、管理水平和物業(yè)經(jīng)理人的水平不可控因素較多接管項(xiàng)目。（沒有其他項(xiàng)目繼續(xù)推出，只賺單一/少數(shù)項(xiàng)目的錢，后面不需要物業(yè)服務(wù)為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)做支撐）關(guān)鍵詞“不是為了賣樓，我才不愿意做吃力不討好的事”（不賺錢，還要操心服務(wù)水平，業(yè)主還不理解，開發(fā)商心里不爽）——后續(xù)有樓賣的話，自己成立是物業(yè)是目前80%開發(fā)商的選擇。也讓客戶從信任品牌公司過認(rèn)識(shí)到其實(shí)人仍是那班人,服務(wù)水平一樣的心理認(rèn)同)。第二種形式是用顧問公司的名字,人員是自己的開發(fā)商下的物業(yè)管理公司。二、誰能滿足開發(fā)商開發(fā)商的心理需求和對(duì)利潤(rùn)的追求和對(duì)物管高質(zhì)量的需求，誰能滿足？三種類型的物管公司（開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司的關(guān)系主要有三種）一種是開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司屬于同一集團(tuán)，但兩者都是獨(dú)立法人，這種現(xiàn)象普遍存在于大集團(tuán)所開發(fā)的樓盤中。《通知》里有一個(gè)最主要的內(nèi)容，就是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的，不得承接本企業(yè)及相關(guān)單位開發(fā)的新建住宅項(xiàng)目”馬上就有業(yè)主發(fā)表不同聲音，生怕以后不能再由這家物業(yè)管理公司繼續(xù)管理了。（三）業(yè)主需求2007年北京出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)問題的通知amp。萬科為給物業(yè)公司正名，“服務(wù)”公司，萬科給物業(yè)公司“減負(fù)”推出地產(chǎn)公司服務(wù)中心專接保修期內(nèi)的維修服務(wù)，與物業(yè)公司服務(wù)分開，讓物業(yè)公司在面對(duì)業(yè)主投訴時(shí)不再是“擋箭牌”、夾心板。為什么？房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)過多重洗牌，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、材料升級(jí)為服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，而萬科、中海、金地、富力、雅居樂、合生創(chuàng)展、珠江（東莞的光大、宏遠(yuǎn)、南峰、新世紀(jì)、東田）等房地產(chǎn)公司均有物業(yè)管理服務(wù)的品牌支撐其房地產(chǎn)的快速發(fā)展。知名度高、規(guī)模較大、管理面積較大的物業(yè)公司總體來講有一定贏利能力，約在總收入的8%15%。開發(fā)商自組物業(yè)管理公司的利與弊分析 管理論文開發(fā)商全委及自建物業(yè)公司的利弊分析目錄一、房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)管理的需求是什么二、誰能滿足開發(fā)商三、【全委】VS【自建】四、結(jié)論五、附件前言背景資料“XXXX”位于___________路與______路之間內(nèi)，開發(fā)商為1993年涉足房地產(chǎn)“XX地產(chǎn)”，為了提高房地產(chǎn)銷售價(jià)值，達(dá)成“XX地產(chǎn)借著匠心的設(shè)計(jì)、頂級(jí)的材料和稱心的客戶管理，為客戶提供高質(zhì)量的物業(yè)和服務(wù)”“XX地產(chǎn)致力發(fā)展及提供優(yōu)質(zhì)之生活環(huán)境”，“我們不斷發(fā)展為客戶、員工及股東帶來裨益”，正是XX人為了客戶著想，所以在物管上仍探索、嘗試著，故此，呈交下述開發(fā)商自建物業(yè)公司和全委的利弊，以供決策者分析所用，若能為XX地產(chǎn)、客戶后期之服務(wù)有所裨益，則幸甚。一、房地產(chǎn)公司對(duì)物業(yè)管理的需求是什么（一）市場(chǎng)情況（專指住宅物業(yè)管理公司）：物業(yè)管理物業(yè)管理作為一種勞動(dòng)密集型企業(yè)屬于微利行業(yè)，當(dāng)前，全國(guó)除部分東南部物業(yè)管理企業(yè)能夠略有盈利外，絕大部分物業(yè)管理無法實(shí)現(xiàn)盈利。（二）開發(fā)商之需求和隱憂80%的開發(fā)商有自己的物業(yè)公司。其實(shí)是品牌的需求，中海物業(yè)2007上半年全線退出顧問及全委，是繼萬科、金地之后退出“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”的了，專心做自己房地產(chǎn)項(xiàng)目的物管服務(wù)，為其房地產(chǎn)注入“附加值”。市場(chǎng)上專業(yè)公司的生存狀況并不理想，可以用舉步維艱來形容。lt。比如萬科集團(tuán)旗下項(xiàng)目的業(yè)主，或者中海集團(tuán)旗下項(xiàng)目的業(yè)主；同時(shí)，也有業(yè)主對(duì)服務(wù)不好的開發(fā)商名下的物管，一肚子意見，天天喊“炒”。像合生創(chuàng)展旗下的廣東康景物業(yè)、富力地產(chǎn)旗下的天力物業(yè)、中海集團(tuán)旗下的中海物業(yè)、新世界地產(chǎn)旗下的廣州新世界物業(yè)等，現(xiàn)在這類公司在廣州基本是占居行業(yè)的主流市場(chǎng)，在管的物業(yè)面積達(dá)到市場(chǎng)份額的三至四成。(或者前期由顧問做,后面對(duì)自己的物管隊(duì)伍放心了,才漸變成自己的。第三種是開發(fā)企業(yè)以招標(biāo)的形式聘請(qǐng)市場(chǎng)上有資質(zhì)的物業(yè)管理公司對(duì)其所開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行管理，這種形式為大多數(shù)中小型開發(fā)商所采用。三、全委VS自建項(xiàng)目全委自建財(cái)務(wù)投入投入較少投入較大從目前的物業(yè)管理市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證回報(bào)，在項(xiàng)目交付初期，特別在分期開發(fā)的項(xiàng)目交付初期，往往會(huì)加大對(duì)旗下的物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)方面的投入，財(cái)務(wù)收益1.（要在東莞市2004年物價(jià)局物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)超其標(biāo)準(zhǔn)才能做到）有一定收益（最少的成本獲利）1.（要在東莞市2004年物價(jià)局物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)超其標(biāo)準(zhǔn)才能做到）有一定收益（最少的成本獲利），才有效益3.（因?yàn)橛心蹋赡軙?huì)造成大手大腳，與經(jīng)理人素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)有相當(dāng)關(guān)系）溝通協(xié)調(diào)與開發(fā)商有一定的溝通瓶頸，出現(xiàn)問題要先定責(zé)任（費(fèi)用承但）再去做事；規(guī)范性較多而物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的一體化，也在一定程度上保障了業(yè)主的利益，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完畢撤場(chǎng)后，仍在客觀上保留了業(yè)主與房地產(chǎn)企業(yè)間的溝通渠道資源支持開發(fā)商想的是，我已經(jīng)給你錢了，剩下的事你自己搞掂這種與生俱來的“血緣”父子關(guān)系，能夠獲得所屬房地產(chǎn)企業(yè)包括項(xiàng)目來源、資金和資料等多方位的支持。從市場(chǎng)中求生存，在商海中練膽識(shí)，他們?cè)谧非笠欢ǖ囊?guī)模效益的同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)在獲取利潤(rùn)的前提下接管樓盤。，多數(shù)業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)屬下的物業(yè)管理企業(yè)往往抱著一種懷疑心態(tài)，可以說是先天的信任感缺乏、回報(bào)等方面考慮自己的