【正文】 個鎮(zhèn)到一個縣到一個縣級市最終到一個地級市的發(fā)展歷程也正說明了其存在的發(fā)展?jié)摿o限，商機(jī)無限。目前，已有二十幾家企業(yè)在工業(yè)小區(qū)落戶，形成了以糧油加工、食品加工、建材、化工、輕工等主要工業(yè)行業(yè)的新型工業(yè)城，并且不斷吸納江浙一帶特別是溫州、臺州、金華一帶的富商前來投資，從而使鷹潭以商業(yè)為依托帶動經(jīng)濟(jì)乃至整個城市的發(fā)展。 除此之外，為了給投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，工業(yè)小區(qū)投入了大量資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，給工業(yè)小區(qū)創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。四是東邊距鐵路貨運(yùn)南站 3 公里，北邊距鐵路客運(yùn)站、汽車站 2 公里左右，并且緊鄰贛東北最大的河流信江，信江上有水陸聯(lián)運(yùn)港口碼頭，交通十分便利。二是毗鄰 320 國道和 260 國道（連云港 ——汕頭）的交匯處，與省會南昌僅隔 143 公里，距向塘機(jī)場 116 公 里，小區(qū)內(nèi)道路與市區(qū)干道直通。 工業(yè)狀況 鷹潭市工業(yè)企業(yè)主要集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)白露工業(yè)小區(qū)是鷹潭市實(shí)施外向牽動戰(zhàn)略的 “龍頭 ”，更是月湖區(qū)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)的戰(zhàn)略工程，位于市區(qū)的西南端，總體規(guī)劃面積 2022畝， 1994 年開始建設(shè)，是鷹潭市的重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)。就鷹潭中心城區(qū)百佳步行街而言，其租金在 2050 元 /㎡與此同時(shí) ,鷹潭市還著力培育資本、勞動力、技術(shù)、人才、信息等生產(chǎn)要素市場 ,現(xiàn)已逐步形成一個完善的市場體系。另外，目前鷹潭市按照 “調(diào)整、提高、規(guī)范、發(fā)展 ”的方針 ,合理規(guī)劃 ,分類建設(shè) ,優(yōu)化結(jié)構(gòu) ,提高檔次 ,建設(shè)和完善市場設(shè)施 ,重點(diǎn)培育和發(fā)展生產(chǎn)資料及農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。②鷹潭市建材市場一期工程已于去年建成 ,并投入使用 ,市場占地 20 多畝 ,總建筑面積 萬平方米 ,市場將輻射到周邊縣市。鷹潭中心城區(qū)是商賈會集之鬧市 ,物資集散之要沖 ,市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布 ,各類市場 54 個 ,零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn) 4443 個 ,面積 24 萬平方米 ,居江西前列 ,個體工商戶 9437 戶 ,一個以地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 綜合批發(fā)市場為龍頭 ,專業(yè)批發(fā)市場為骨干 ,零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)為基礎(chǔ)的市場體系已經(jīng)初步形成。第一產(chǎn)業(yè)增加值保持穩(wěn)定增長 ,但比重呈緩慢下降趨勢 ,這是鷹潭市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的最顯著特點(diǎn)。 （ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 2022 年全市財(cái)政收入和地方財(cái)政收入 億元 ,分別比 1995 年增長 %和 %,年均分別遞增 %和 8%。第二產(chǎn)業(yè)增長 %,年均遞增長 %。 2022 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元 ,按可比價(jià)格計(jì)算 ,比 1995 年增長%,年均增長 %。據(jù)悉該市人均存款目前居江西省第三。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元 ,其中儲蓄存款 億元 。金融保險(xiǎn)事業(yè)發(fā)展迅速。并在一些行業(yè)取得了顯著成效，如：三川公司水表銷量在全國同行業(yè)排名第二 ,連續(xù)三年奪得了國內(nèi)市場占有率排名第一 ,南方照明公司主導(dǎo)產(chǎn)品節(jié)能燈產(chǎn)量躍居全國同行業(yè)前列 ,產(chǎn)品出口美國、德國、印度等國家。市生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)建設(shè)前期工作基本完成。養(yǎng)殖業(yè)和多種經(jīng)營產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重分別提高到 49%和 69%。 改革開放以來 ,尤其是 1983 年升格為省轄市以來 ,鷹潭市在城市各個領(lǐng)域進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)體制改革 ,全市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展取得了令人矚目的成就 ,開辟了該市國民經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的新時(shí)期。目前城區(qū)人口約 20 萬，其中外來人口占 28%左右，而由本地外出經(jīng)商者亦接近 28%，從而在數(shù)量上形成對等貿(mào)易，展現(xiàn)了鷹潭作為一個放射性城市的特性，其居民的經(jīng)商投資意識也由此可見端倪。 轄區(qū)屬南嶺準(zhǔn)地槽邊緣的信江凹隔帶，地勢南北高，中間低，東西長約 50 公里，呈帶狀分布，3 206 國道和浙贛線、皖贛線、鷹廈線三條鐵路線把離市區(qū) 18 公里的貴溪市和離市區(qū) 25 公里的余江縣連成一個整體。全省五大水系之一的信江貫穿東西，岸南龍頭山上自古有一片樟樹林，每當(dāng)晴空萬里，群鷹在樟樹林上空展翅 翱翔盡情盤旋，信江深潭激流則回旋于龍頭山下。 4039。 3539。 3039。 4139。 第一章 鷹潭城市發(fā)展規(guī)劃分析 鷹潭概況 鷹潭 ,舊稱鷹潭坊 ,同治三 (1864 年 )改稱為鷹潭鎮(zhèn) ,1949 年改為鷹潭區(qū) ,1956 年改為縣級鎮(zhèn) ,1979 年改為縣級市 ,1983 上 7 月升格為省轄市 ,同年 10 月 ,在原境內(nèi)成立 月湖區(qū)，為其中心城區(qū)。城市的發(fā)展趨向和潛在的經(jīng)濟(jì)增長因素能否更大地刺激房地產(chǎn)市場的需求，以及在政府的規(guī)劃當(dāng)中，能否給項(xiàng)目所處的區(qū)塊物業(yè)的升值帶來廣闊的前景，將對項(xiàng)目前期規(guī)劃及未來銷售和后期管理、商業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生直接的影響。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2022 年鷹潭新時(shí)代廣場策劃案 第一篇市調(diào)分析 在新的歷史條件下，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越受關(guān)注，作為江南重鎮(zhèn)之一的鷹潭，在經(jīng)濟(jì)一體化的過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景日趨明朗。一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理?xiàng)l件、市政規(guī)劃、政策傾向及其人們的消費(fèi)心理都在很大程度上影響著房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展。鑒于此，我們對鷹潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展和規(guī)劃進(jìn)行深入的探索 ，以期能夠把握該區(qū)將來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和整個商業(yè)帶的運(yùn)作。 鷹潭地處東經(jīng) 116176。至 l17176。、北緯 27176。至 28176。之間，總面積 3554 平方公里。 “深潭水碧，綠如鷹眼 ”， “漣灣興其中，雄鷹翔其上 ”，鷹潭故而得名。 全市目前人口近 105 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口占 %，農(nóng)業(yè)人口占 %；男性占 %，女性占%；在職職工約占全市人口的 %，其中女性占 %。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展總水平。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。引進(jìn)推廣農(nóng)牧漁業(yè)新品種 90 多個 ,圍繞糧豬 果林菜 5 個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) , 建立了 10 大農(nóng)產(chǎn)品基地。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)264 家 ,一個以有色金屬冶煉為主體 ,電力、化工、機(jī)械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競相發(fā)展、特色鮮明、又門類齊全的工業(yè)體系基本形成。旅游業(yè)發(fā)展加快，近年接待境內(nèi)游客數(shù)、旅游直接收入、接待境外游客數(shù) 及創(chuàng)匯金額等候各項(xiàng)指標(biāo)均有很大提升。全市目前共有金融機(jī)構(gòu) 376 家 ,職工總?cè)藬?shù) 2737 人。各項(xiàng)貸款余額 億元 ,其中短期貸款 億元 ,中長期貸款 億元。 （ 2）經(jīng)濟(jì)增長。其中第一產(chǎn)業(yè)增長 %,年均遞增 %。第 三產(chǎn)業(yè)增長 %,年均增長 %.綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。在此基礎(chǔ)上，近兩年更是穩(wěn)中求進(jìn)，逐步增長。 面對買方市場及激烈的市場競爭 ,鷹潭市積極采取措施 ,“穩(wěn)定一產(chǎn) ,主攻二產(chǎn) ,加快發(fā)展三產(chǎn) ”,使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到調(diào)整和優(yōu)化 ,最終呈現(xiàn)出 “二、三、一 的格局。 商貿(mào)投資 （ 1） 市場體系。其中 :①我市的眼鏡批發(fā)市場屬全國四大眼鏡批發(fā)市場之一 ,總建筑面積 10000 多平方米 ,近 200 家眼鏡專業(yè)戶在此從事眼鏡制作、加工、驗(yàn)光、批發(fā)、零售等系列經(jīng)營服務(wù) ,市場輻射到全國各地，并長期對外批發(fā)，目前已有 3 萬余鷹潭人活躍于全國各個省市從事眼鏡經(jīng)營，也正因 此使鷹潭與其他省市的信息交流更為頻繁，其自身的信息來源更為豐富，同時(shí)也大大加強(qiáng)了鷹潭人們的經(jīng)商與投資意識。③贛東商城是江西省規(guī)模最大的市場之一 ,占地 80 多畝 ,建筑面積 9 萬平方米 ,共有店面 1700 余個 ,其輻射面已達(dá)到周邊 20 多個縣市。在完 善和提高贛東商城、裝飾建材市場、百佳城步行街、南站干鮮果品批發(fā)市場的基礎(chǔ)上 ,沿 320 國道兩側(cè)加快建設(shè)銅產(chǎn)品、竹木、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動車輛等專業(yè)批發(fā)市場。 （ 2）、投資情況 相對售價(jià)來說，鷹潭目前的商鋪?zhàn)饨鹌毡檩^低，因此商鋪的投資回收率普遍低，回收時(shí)間較長。月間徘徊，而其售價(jià)在 60007000 元 /㎡之間，按此計(jì)算，對于一個商鋪的投資，其回收往往需 要不下十年的時(shí)間。 白露工業(yè)小區(qū)作為鷹潭市區(qū)的一部分，其地理位置具有特殊優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在以下一個方面：一是符合鷹潭市在 320 國道（上海 ——昆明）兩側(cè)建 “經(jīng)濟(jì)帶 ”的發(fā)展戰(zhàn)略。三是距離市中心僅 3 公里，座落在鷹潭市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。五是工業(yè)小區(qū)供水、供電、郵電、通訊等均與市區(qū)系統(tǒng)并網(wǎng)，同時(shí)還可利用市區(qū)其它設(shè)施為工業(yè)小區(qū)內(nèi)的企業(yè)服務(wù)。該工業(yè)小區(qū)現(xiàn)已開發(fā)土地600 畝，鋪設(shè)了必要的道路、排 水管線、供水管線，修建了較大容量的變電所，每日 2022 噸供水管道接至工業(yè)小區(qū)附近，與市內(nèi)郵電系統(tǒng)并網(wǎng)，開通了直通世界各地的通訊線路，真正實(shí)現(xiàn)了 “三通一平 ”。 地理?xiàng)l件 鷹潭是重要的江南交通樞紐之一，地處江西東北部，史稱 “東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信江之門戶 ”。 另外鷹潭山清水秀，人杰地靈，交通便利，其東北部分別與上饒地區(qū)的戈陽、鉛山、萬年、余干接壤，西南面分別與撫州地區(qū)的資溪、金溪毗部，東南方向則與福建的光澤縣相連。這些對于提煉一個休閑產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)極具潛力，尤其是在中國實(shí)現(xiàn)三個黃金周，促進(jìn)旅游發(fā)展之后，其發(fā)展更具勢頭。 現(xiàn)狀分析 就鷹潭目前城區(qū)改造而言，市政規(guī)劃過于保守，市容整改基本上只限于細(xì)枝末節(jié)上的修修補(bǔ)補(bǔ)，限于道路立面的整改和修復(fù)，加之市政府東遷與東部開發(fā)不甚成功的矛盾，便從客觀上決定了在近年內(nèi)鷹潭的發(fā)展仍將以交通路、勝利路、站江路圍合區(qū)域?yàn)橹行摹? 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 遠(yuǎn)景目標(biāo) ⑴從現(xiàn)在起到 2022 年，按照 圍繞中心、推動兩翼、突出重點(diǎn)、帶動周邊 的構(gòu)想， 將鷹潭建設(shè)成為皖、浙、贛邊際區(qū)域中心城市；將東翼的貴溪市建成以有色冶煉和化工工業(yè)為主體的次中心城市；將西翼的余江縣城建成富有地方特色風(fēng)格的衛(wèi)星城市；將南邊的龍虎山風(fēng)景區(qū)建成舉世聞名的風(fēng)景名勝區(qū)，帶動沿鐵路、國道和信江周邊小城鎮(zhèn)建設(shè)，推動鷹潭市的城市化進(jìn)程。樹立經(jīng)營城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好龍虎山大道、沿江大道、五洲路、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣混氣工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合 整治，實(shí)施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、臨街建筑物 穿衣戴帽等 四位一體 改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個質(zhì)的飛躍。到 十五 期末，每個小城鎮(zhèn)所在地人口達(dá) 萬人以上，二、三產(chǎn)業(yè)比重 7080%，農(nóng)民人均純收入 3000 元以上。 廣場 由于舊城改造，鷹潭市現(xiàn)有體育場將遷至離市中心 3 公里處的白露鎮(zhèn)，勢必會對長期在此晨煉與進(jìn)行體育鍛煉的鷹潭市民造成不便與影響，甚至?xí)屗麄兇胧植患?，這便在客觀上要求鷹潭市需要有這樣一個場所來滿足人們在這方面的需求，讓鷹潭市民日常消閑有去處，清晨鍛煉有場所，體育訓(xùn)練有空間。 另一方面，由于鷹潭市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺，加之非典過后余留的心理恐慌與 “健康、生態(tài) ”觀念的層層深入人心，鷹潭人們對于綠色、對于自然便有了一種本能的發(fā)自心底的需求與憧憬，因此舊城改造過程中城區(qū)的綠化便顯得迫在眉睫，而這在客觀上也對于本案廣場的主題定位提出了另一個層面的要求 ——它還必須是一個綠色的、自然的、健康的場所。 商業(yè)帶 在調(diào)查中我們了解到 ，就一條商業(yè)街或一個商場來說，鷹潭人們對于其后期管理和商業(yè)引導(dǎo)極為重視，其關(guān)注度甚至超過對于商鋪本身租金與價(jià)格的關(guān)注，基于這樣的需求心理與現(xiàn)實(shí)，便決定了構(gòu)建一條商業(yè)街或營造一個商場，其后期物業(yè)管理與經(jīng)營導(dǎo)向顯得尤為重要的客觀要求。 住宅樓 對于住宅，我們了解到當(dāng)?shù)厝俗顬橄矏鄣膽粜褪侨覂蓮d；面積在 120 ㎡左右，除此之外小面積戶型相對大面積戶型更受關(guān)注；他們最青睞的樓層是 35 層；而就目前而言，鷹潭當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)多在 10001300 元 /㎡之間浮動，近幾年略有上升趨勢。這種現(xiàn)象一方面反映了小城區(qū)人心中固有的 “葉落歸根 ”“衣錦還鄉(xiāng) ”的思想根深蒂固，另一方面也從客觀上促成了鷹潭房價(jià)的提升，推動了鷹潭房產(chǎn)的發(fā)展。 文化底蘊(yùn) 鷹潭市有著豐富的道教文化底蘊(yùn)，中國道教發(fā)祥地龍虎山即 位于市區(qū)南郊二十公里處 ,是國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。龍虎山源遠(yuǎn)流長的道教文化，獨(dú)具特色的碧水丹山和歷史悠久、出土文物豐富的古崖墓群構(gòu)成了龍虎山自然景觀和人文景觀的 “三絕 ”。之后，張道陵精誠修道，創(chuàng)立了正一道，先后獲 “黃帝九鼎丹書 ”和 “太清丹經(jīng) ”，撰寫《老子想爾注》進(jìn)行解說，并攜帶弟子入蜀布道，用符水咒法為人治病祛災(zāi)，深得人民愛戴，歷為道教所尊，認(rèn)為 它是正一盟威之道，是伐誅邪偽、整理鬼氣、統(tǒng)承三天、佐國佑民、新出治世的真道，即真一無二的正道。天師世家承襲六十三代，歷經(jīng)一千九百多年，是我國一姓嗣教時(shí)間最長的道派，在中國百姓中具有廣泛的影響，素有北孔（孔夫子）南張（張?zhí)鞄煟┲Q。其中佛教、伊斯蘭教和基督教都是舶來品，唯有道教是中國土生土長的宗教。《莊子 .天地篇》中說： “古之蓄天下者，無欲而天下足 ，無為而萬物化。 ” 柔弱、不爭、清靜、寡欲是 “道 ”的作用和表現(xiàn)，樂生重生、長生久視是道教的理想追求。如道書中常說 “清靜無為 ”或說 “清心寡欲 ”，在老子的宇宙觀中， “清靜 ”是大自然最早的形成，在他的社會政治思想中， “清靜 ”則是他理想領(lǐng)導(dǎo)人物的政治風(fēng)格；在修養(yǎng)方面， “清靜 ”則又指修養(yǎng)過程中的一種境界。因而它的教 義是樂生、重生，鼓勵人們最低要求是竟其天年，最高的理想是 “根深蒂固，長生久視 ”。道教主張維護(hù)和平、反對戰(zhàn)爭，它追求的理想境界有兩種。而它所追求的另一種境界則是通過個人修煉延年益壽，得道成仙，它極力主張樂生、重生、長生，因此長期受道教影響的鷹潭人對健康有著較為深刻的理解，非常重視預(yù)防疾病，強(qiáng)調(diào)自我鍛煉 。 第二章項(xiàng)目概況及相關(guān) 本案地處鷹潭市中心，東臨規(guī)劃步行街，南以