【正文】 性成熟 。不光是產(chǎn)品，溫州商人的足跡也遍布全國和世界各地。區(qū)域性的集群經(jīng)濟(jì)，以其社會(huì)化分工和專業(yè)化協(xié)作的產(chǎn)業(yè)體系，形成了溫州企業(yè)的群體規(guī)模，使產(chǎn)品具有成本優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢，從而成就了 “中國鞋都 ”、 “中國電氣之都 ”、 “東方第一紐扣市場 ”等一批全國甚至全世界知名的生產(chǎn)基地。這些模式給溫州帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 “溫州模式 ”是全國知名的區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色。 改革開放以來，溫州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得很大成就。 建成后將成上塘的標(biāo)志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 （ 4） 規(guī)劃建筑用途：商住。 （ 3）樓盤 位置： 濱江麗景正位于 環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門。濱江麗景整合營銷企劃方案 第一 部分 市場概述 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目概述 （ 1） 項(xiàng)目名稱：大自然濱江麗景 （ 2） 工程地點(diǎn)： 溫州市 永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側(cè) B地塊 。 項(xiàng)目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項(xiàng)目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價(jià)值極具潛力。 1～ 3 層商業(yè)， 4 層架空， 5～ 29 層住宅。 （ 5） 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 指標(biāo)： 區(qū)位分析 及 區(qū)位 房產(chǎn)形 勢 （一） 溫州 市概況 1 用地 面積 ㎡ 2 總建筑面積 21828(未計(jì)地下室 ) ㎡ 住宅部分 ㎡ 商業(yè)部分 6030 ㎡ 物業(yè)部分 ㎡ 地下面積 ㎡ 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 建筑層數(shù) 29 層 7 總戶數(shù) 88 戶 溫州市地處浙江東南沿海南端，是一處有 1600 年歷史的文化名城，下轄 3 區(qū)、 2 市、 6 縣 ，全市陸地面積 11784 平 方公里，海域面積 11000 平方公里，總?cè)丝?750 萬，其中市區(qū)人口 200萬。從 1978 年到 2021 年，社會(huì)商品零售總額從 億元增加到 523 億元，年均遞增 21％；農(nóng)村居民人均純收入從 元增加到 5548元，年均遞增 17％；城市居民人均可支配收入從 1981 年的 元，增加到 2021 年的 16035元，年均遞增 16％，收入水平在全國 33 個(gè)直轄市、副省級(jí)城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)和沿海開放城市中排第三。 “溫州模式 ”體現(xiàn)在幾 個(gè)方面：民營經(jīng)濟(jì)、集群經(jīng)濟(jì)、以輕工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)、兩頭在外的經(jīng)濟(jì)、走出去的經(jīng)濟(jì)。 民營經(jīng)濟(jì)機(jī)制靈活，個(gè)體和非公經(jīng)濟(jì)的企業(yè)占到全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 ％，在溫州經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上顯示出舉足輕重的地位。這些產(chǎn)品基本上都是輕工業(yè)產(chǎn)品，溫州的輕工業(yè)產(chǎn)品占了全國 現(xiàn)有 100 多類中的 50 類，皮鞋、錢包、服裝等產(chǎn)品更是遠(yuǎn)銷歐美市場。他們?yōu)闇刂莓a(chǎn)品構(gòu)筑了龐大的市場網(wǎng)絡(luò)，帶動(dòng)了溫州本土經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)，也為溫州積累了雄厚的資金，每年年底外地匯回溫州的資金有上百個(gè)億。 2021年，全市房地產(chǎn)投資 億元，占全社會(huì)投資比重為 %。 1998 年以后，我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)歷了改革開放以來的第二個(gè)發(fā)展周期。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重分別由 1998 年的 %提高到 2021 年的 %。這表明，溫州 市房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為影響固定資產(chǎn)投資規(guī)模和速度的一個(gè)重 要因素。 不過， 國家宏觀調(diào)控政策對溫州市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大的 影響 ， 2021 年 國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，以及加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施等一系列調(diào)控措施政策，部分購房者短期持幣待購處于觀望狀態(tài)， 并且 房價(jià) 開始 呈現(xiàn) 下降態(tài)勢。 銷售價(jià)格對比 表 圖例 2021年住宅總量為 3600套，非普通住宅為 2600套，占 70%；普通住宅為 1000套，占30%。 圖例 圖例： 從 以 上圖 例可以推導(dǎo) ， 2021年過剩的非普通住宅其中投資成分 占了很大的比重。 投資者持有非普通 住宅支撐點(diǎn)有兩點(diǎn)，一是 56%的普通住宅市場需求得不到滿足，加劇了市場緊張程度，嚴(yán)重的供不應(yīng)求關(guān) 系抬升了價(jià)格攀升程度，也為投資者創(chuàng)造了利益空間；二是 普通住宅購買者無合適 的住房 可買，購買非普通住宅替代需求，也即為投資者創(chuàng)造了接盤基礎(chǔ)條件。而作為政府積極引導(dǎo)，消費(fèi)缺口巨大的普通市場也將成為將來市場中的主力，而房地產(chǎn)開發(fā)中具有較普遍代表性的先滿足一部分高端人士的需求、高端產(chǎn)品好賺錢的想法也將成為歷史，而面向普通大眾型市場服務(wù)于普通民眾將是今后相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)的主流方向，而相之相關(guān)的消費(fèi)者心理研究、產(chǎn)品把握、市場應(yīng)對等都是房地產(chǎn)各相關(guān)業(yè)界必須面對與重視的課題。 （二） 永嘉 永嘉縣概況 永嘉縣下轄 12 鎮(zhèn) 26 鄉(xiāng)， 906 個(gè)行政村，總?cè)丝诮?90 萬人。 永嘉與溫州市區(qū)一江之隔，境內(nèi) 10 330 國道和仙清省道穿越而過，沿海高速公路在烏牛鎮(zhèn)開口，形成永嘉縣便捷的對外聯(lián)系交通。隨著甌江三橋的建成和溫州城市的公交車線路延伸至永嘉境內(nèi)，永嘉將成為溫州城市經(jīng)濟(jì)和生活聯(lián)系最為密切的鄰縣。具有豐富的自然景觀和淵源的人文景觀，不僅是永嘉的重要旅游資源，也是溫州市風(fēng)景旅游體系的重要組成部分。服裝、鞋業(yè)、閥門制造、食品行業(yè)是永嘉的優(yōu)勢工業(yè)行業(yè)，部分產(chǎn)品不僅占領(lǐng)國內(nèi)市場，已經(jīng)向國際市場開拓。 永嘉縣 制定 了 沿江金色工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開發(fā)帶的 “三帶” 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 組建 “ 一個(gè)核心，兩條軸線 ” 的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。 (1)一個(gè)核心： 以上塘、甌北、黃田、羅東四個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng) 組成縣域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能，打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力分散的弱點(diǎn)。該核心由四個(gè)組團(tuán)組成。該核心各組團(tuán)之間有農(nóng)田、山林、溪流、綠地楔入其間，在楠溪江上建成城市組團(tuán)之間的聯(lián)系橋梁，與山水景觀組成優(yōu)質(zhì)的生產(chǎn)、生活空間。這條發(fā)展軸包括 330和 104兩條國道，西接金麗溫汽車專用道。區(qū)位條件和交通條件是 全縣最好的地區(qū)，沿甌江陸域一直是永嘉縣域經(jīng)濟(jì)最活躍地帶，人口相對集中，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)。預(yù)測規(guī)劃末發(fā)展軸將形成全縣對外經(jīng)濟(jì)交流窗口，是全縣工業(yè)發(fā)展的主要走廊。該發(fā)展軸依 托仙清線和 楠 溪江國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，近年來旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)有了較大的發(fā)展，而上塘是縣政府所在地，是該軸線的龍頭城鎮(zhèn)。 今年上半年房地產(chǎn)投資情況 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快， 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2021 年 16 月永嘉縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增加 5 億元，增長 倍。 上半年永嘉 縣房地產(chǎn)中影響最大的項(xiàng)目是中楠房開的報(bào)喜鳥住宅項(xiàng)目， 其土地購置費(fèi)一項(xiàng)就投入 億元，占全縣房地產(chǎn)投資的 62%。住宅占我縣房地產(chǎn)投資中占有最大份額，上半年這一份額繼續(xù)上升，達(dá)到 84%。 除投資額外，其他相關(guān)指標(biāo)也同步增長。別墅、高 檔公寓施工房屋面積為 萬平方米，僅占全部住宅施工房屋面積的十分之一。近幾年房地產(chǎn)業(yè)一直呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺，城鎮(zhèn)房價(jià)不斷上揚(yáng)，極大刺激房產(chǎn)開發(fā)商 的投資熱情。 （三） 上塘 上塘鎮(zhèn)概況 上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是全縣政治、科技、 教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地 。 上塘鎮(zhèn)東毗烏牛鎮(zhèn)、陡門鄉(xiāng)，西鄰徐岙鄉(xiāng)、橋下鎮(zhèn)，北接沙頭鎮(zhèn)、下寮鄉(xiāng)，南界新甌北鎮(zhèn)。 2021年上塘鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值為 1230萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 1357萬元。扼永嘉北部山區(qū)大門，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣，距 市區(qū)16公里，離楠溪江國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)中心 30公里。 2021 年初，諸永高速公路、溫州繞城高速將相繼動(dòng)工建設(shè)。建設(shè)大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓等公建項(xiàng)目都將動(dòng)工或竣工。濱江麗景正位于上塘鎮(zhèn)環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門，建成后將成上塘的標(biāo)志性建筑，并成為上塘的第一大高樓。 上塘鎮(zhèn)房 產(chǎn)市場趨勢 永嘉縣 “ 一個(gè)核心，兩條軸線 ” 的發(fā)展規(guī)劃為上塘鎮(zhèn) 房地產(chǎn)開發(fā) 帶來良好的商機(jī)。 除自住外，還有一些山區(qū)的村民及在外經(jīng)商的居民為子女能 在上塘鎮(zhèn)入學(xué)而在上塘置業(yè)。 據(jù) 了解，當(dāng)前 上塘 鎮(zhèn) 二手房成交最多 的 是大自然的房子，目前成交的價(jià)格大約在 4100元 /㎡左右。由于上塘城市的西移，再加上一些重大工程的相繼投入及相關(guān)配套設(shè)施的不斷完善，使該地塊的住宅頗受廣大市民青睞，新世紀(jì)公寓、安居房成交價(jià)格也突破 3000 元。 金泰大廈，因諸多不利因素，使得該樓盤住宅原價(jià)出售給他人也無人問津，價(jià)格一般都在20213000元左右（跟房開開盤價(jià)差不多）。（一般的都是原價(jià)加 12萬）。 上塘商鋪售價(jià)、租金跟去年同期基本持平，由于該地區(qū)流動(dòng)性人口稀少及當(dāng)?shù)?人的消費(fèi)心理，使得商鋪一直不被人看好，而且這種觀念還在延續(xù)。上塘各住宅區(qū)檔次差別明顯，所以造成的價(jià)格反差 也較 大。 縣城文教衛(wèi)體工程相繼完善：新的永嘉中學(xué)正在興建 中；規(guī)模 150畝新永嘉電大具體方案已經(jīng)落實(shí)；城南中學(xué)也正在新建中；征地 100畝的鵝浦公園與永嘉人民廣場二期工程即將破土動(dòng)工。 政策分析 （ 1） 、走向理性的溫州房產(chǎn)市場 隨著國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委《意見》的實(shí)施， 以及“國八條”和“新國八條”的出臺(tái)，標(biāo)志著繼續(xù)遏制房價(jià)過高、上漲過快的新一輪宏觀調(diào)控 正在開始，這對歷經(jīng)八年平均每年以20% 的速度增長的溫州房價(jià)來說，也同時(shí)進(jìn)入階段性 “ 冬眠期 ” ，長期處于賣方市場的樓市開始瓦解，趨于買方市場的格局逐漸形成。同時(shí)，房價(jià)出現(xiàn)略有下降的趨勢，二手房市場也出現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)象。雖然二手房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，溫州的新開樓盤并沒有出現(xiàn)大幅降價(jià)，這主要和溫州市區(qū)近期開盤的樓盤不多有關(guān)系，現(xiàn)在在溫州市區(qū)銷售的樓盤主要為凱潤花園、香舍里等寥寥無幾的樓盤，供給相對較少 。從當(dāng)前市場預(yù)期來看，今年的新盤供應(yīng)總量并沒有加大，而在政策面的影響之下，購房者的購房預(yù)期雖然得到一定程度的抑制，但如果沒有在量上做相應(yīng)的保障 ，相反隨著經(jīng)濟(jì)向好，拆遷帶來的有效需求和購房投資需求的反彈，住宅市場需求仍將保持剛性