【正文】 中介傭金 。 二、因房屋有非正常死亡，中介傭金如何收取 ? 2021年 11月，郭先生到某中介公司尋購二手房，并告知做婚房之用。 ? 本案總結(jié)： ? 第一、戶籍問題可訴還是不可訴 ? 按照法律規(guī)定戶籍遷入和遷出法院是不予受理的，但是如果是因?yàn)閼艏倪w入和遷出導(dǎo)致的違約金賠償問題法院可以受理，正如本案，如果劉先生訴王女士的女兒一家遷出戶口那么法院是不會(huì)受理的，但是基于未遷出的事實(shí)要求王女士按照承諾承擔(dān)違約金是可以受理的。而王女士抗辯無力要求兒子一家戶籍遷出，該抗辯理由不屬于法定以及合同約定的免責(zé)理由，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 ? 法院認(rèn)為，違約金約定，不僅是指房屋的交付，還包含出售房需將所售房屋內(nèi)的戶籍遷出清空。 ? 法庭上，王女士辯稱對買賣房屋事實(shí)沒有異議。劉先生因王女士尚有戶籍未遷出，故沒有將房款尾款 1萬元支付。 5月 22日， 劉先生一家戶籍遷入該房屋 。在售房補(bǔ)充條款中還記載： “ 雙方應(yīng)于交房當(dāng)日至物業(yè)管理處辦理物業(yè)更名手續(xù)；并于 2021年 11月 28日前遷出該房屋原有全部戶口；若違約，劉先生有權(quán)將房屋尾款人民幣壹萬元，不再支付給王女士。 2021年 8月主任課程 房屋買賣糾紛案例分析 制作人：高普修 一、戶口糾紛 ? 2021年 4月上旬，劉先生與王女士簽訂了二手房合同，王女士將自己名下地處淮海路某號房屋，以 306萬元價(jià)格出售給劉先生。合同還約定：每逾期 1日，應(yīng)支付總房價(jià)的千分之一違約金。 ” ? 房屋買賣合同簽訂之后，劉先生于 2021年 5月 19日取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，雙方辦妥了房屋交接手續(xù)。 2021年 10月 15日，王女士戶籍遷出訴爭房屋，但該房屋內(nèi)仍留有王女士女兒，女婿及外孫的戶籍未遷出。 ? 2021年 6月中旬，劉先生訴至法院稱，王女士違反簽署的二手房買賣合同，至今未將留在系爭房屋內(nèi)其女兒等 3人戶籍遷出，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并以總房價(jià) 306萬元為基數(shù)，承擔(dān)每天千分之一違約金。但認(rèn)為首先房屋買賣合同約定的違約金計(jì)算方式是指房屋交付，并不是戶籍遷出；其次她本人積極履行了合同義務(wù)，將戶籍遷出該房屋，卻無力要求女兒一家的戶籍遷出；再次雖然女兒一家的戶籍沒有遷出，但這對劉先生沒有產(chǎn)生任何損失，且劉先生也扣除了房款的尾款 1萬元；最后劉先生主張違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)太高，要求按照銀行同期存款利息計(jì)算。按照合同約定王女士有義務(wù)在 2021年 11月 28日前，將所售房屋內(nèi)的戶籍前全部遷出，但直至本案法庭辯論終結(jié)，該房屋內(nèi)尚有王女士女兒一家 3人戶籍未遷出。劉先生要求以總房價(jià)106萬元為基數(shù)，承擔(dān)自 2021年 1月 16日起至戶籍全部遷出日的違約金符合約定，但所主張的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)王女士請求予以調(diào)整， 遂法院酌情調(diào)整為每日萬分之五為妥，最終法院判決王女士敗訴 。 ? 第二、違約金是否過高的問題 ? 房屋買賣合同中一般都會(huì)約定違約金，一旦任何一方出現(xiàn)違約行為均可以適用，但是違約金的約定并非是毫無限制的，法律規(guī)定違約金如果過高的，以當(dāng)事人申請法院可以調(diào)整，本案中以日計(jì)算違約金，按照千分之一的標(biāo)準(zhǔn)是明顯過高的，一般法院判案的標(biāo)準(zhǔn)是萬分之五，最終法院就是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確定，所以關(guān)于違約金的約定并非越高越好，而是要結(jié)合實(shí)際情況合理確定。經(jīng)中介居間，當(dāng)月，郭先生作為買受方與出售方李先生及中介方簽訂了房產(chǎn)買賣居間協(xié)議，約定郭先生購買李先生所有的一套房屋，房價(jià)款為 120萬元等事宜。而當(dāng)郭先生與李先生在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，得知李先生之妻于半年前在房內(nèi)非正常死亡，郭先生表示對此無法接受。隨后，郭先生與中介公司交涉，要求退還傭金未果而訴至法院。 ? 中介公司辯稱，其在居間促成雙方交易前不可能要求出售方提供健康情況證明及家庭成員生存情況。因郭先生與李先生已簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，按居間協(xié)議約定理應(yīng)支付傭金，因此，不同意郭先生訴訟請求。本案中，中介方對出售方李先生之妻情況失查，對之后雙方解除買賣合同帶來隱患，故中介方的居間行為存有瑕疵，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。 根據(jù)協(xié)議約定及違約情況，法院酌定由中介方返還郭先生傭金 6000元；對郭先生其余訴求因無法律及合同依據(jù)，予以駁回。 ? 案例二 ? 張丹、張皓系兄妹關(guān)系、崔阿姨是他們的母親，崔阿姨和故去的老伴共同擁有一套位于徐匯區(qū)東安路上的房屋，但是崔阿姨的老伴去世后房屋的產(chǎn)權(quán)人一直沒有更改，依然是崔阿姨和她的老伴的名字， 2021年 6月崔阿姨想把該房屋賣掉，在中介公司掛牌后半個(gè)月的時(shí)間就有人看中了該房屋，對于價(jià)格等方面都很滿意，所以就簽訂了居間合同，簽合同的當(dāng)天是張丹陪崔阿姨一起去的，簽字的時(shí)候也是兩個(gè)人一起簽字的，由于中間涉及到要更正產(chǎn)權(quán)人的名字再交易，所以約定的簽約日期為三個(gè)月以內(nèi)， 8月份上海的房價(jià)又經(jīng)歷了一輪又一輪的漲價(jià)，加上產(chǎn)證尚未出來，所以在張丹和崔阿姨不想賣房子了，所以就以另外一個(gè)繼承人張皓不同意出售為由拒絕交易，同樣也只愿意退還定金 5萬元，不愿意雙倍返還。 ? 理由如下： ? 居間合同和房屋買賣合同是兩種不同性質(zhì)的合同，居間合同的目的是為了在將來某個(gè)確定的時(shí)間簽訂正式房屋買賣合同，而房屋買賣合同的目的是變更房屋的產(chǎn)權(quán)，所以兩者有本質(zhì)的區(qū)別，換句話說居間合同并非以直接改變房屋的產(chǎn)權(quán)為