【正文】 金方面看 ，自 98 年初至 99 年上半年，平均每個(gè)季度都有 7－ 8％的跌幅。個(gè)案租賃面積也有逐漸增大趨勢(shì)，特別是那些電訊公司和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司，他們對(duì)于辦公物業(yè)的需求量相當(dāng)大，一般都在 2,000 – 3,000 平方米，主要用于容納其通訊設(shè)備。另一方面，隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，對(duì)辦公樓的需求有所回升，特別是對(duì)高品質(zhì)，中、低價(jià)位租金的物業(yè)需求更是 大大增加。 但是從 99 年下半年起，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較大改觀。 不僅供給方面壓力重重，需求也因?yàn)闁|南亞金融危機(jī)而大幅減少。在 2021 中，新竣工的辦公樓為 75 萬(wàn)平方米 。 2. 總體市場(chǎng)環(huán)境 辦公樓市場(chǎng) 上海辦公樓市場(chǎng)概況 上海的辦公樓市場(chǎng)在經(jīng)歷了 93－ 95 年的高潮之后，由于過(guò)度開發(fā)造成 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 供給過(guò)剩，進(jìn)而引發(fā)了 97 年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)下調(diào)的格局。近幾年來(lái)市場(chǎng)價(jià)格下滑的趨勢(shì)初步得到遏制。圖三反映出房地產(chǎn)投資從無(wú)到有，過(guò)熱回調(diào)和平穩(wěn)反彈的過(guò)程。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資繼續(xù)加強(qiáng)，黃浦江越江人行隧道、軌道交通明珠線一期、華山路拓寬、延安路大型公共綠 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 地等一批重大工程建設(shè)項(xiàng)目相繼竣工。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年直接利用外資合同項(xiàng)目達(dá) 1814 項(xiàng)，比上年增長(zhǎng) %；合同金額達(dá) 6 億美元，增長(zhǎng) %，再創(chuàng)歷史新高；直接投資實(shí)際到位金額 31.6 億美元，比上年增長(zhǎng) %。其中，外貿(mào)出口總額達(dá) 253 億美元，比去年增長(zhǎng) %，創(chuàng)歷史新高。 2021 年，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了大幅度提高出口退稅率等一系列鼓勵(lì)出口的政策，上海緊緊抓住這一有利條件，大力推動(dòng)產(chǎn)品出口。穿和用的商品增幅均比上年加大。各類商品銷售全面增長(zhǎng)。近年來(lái)實(shí)行的降低利率、改善消費(fèi)環(huán)境、提高中低收入階層收入水平、增加節(jié)假日等擴(kuò)大消費(fèi)需求的政策措施，使本市居民消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。在金融保險(xiǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，全年第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重達(dá)到 50.2%，首次超過(guò)了經(jīng)濟(jì)總量的一半。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整和優(yōu)化，上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由第二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)的格局得到進(jìn)一步的發(fā)展。其中，信息產(chǎn)品制造業(yè)產(chǎn)值完成產(chǎn)值 796 億元 ，增長(zhǎng)幅度達(dá)到 %，已經(jīng)成為全市工業(yè)的第一支柱行業(yè)。 2000 年，上海市工業(yè)呈現(xiàn)出發(fā)展與調(diào)整良性互動(dòng)的態(tài)勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1992 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高近 1 個(gè)百分點(diǎn)。表一反映了各產(chǎn)業(yè)的 GDP 增加值狀況；圖一為 1978 – 2021 上海歷年 GDP 和實(shí)際增長(zhǎng)率。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2021 年，上海的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比 1999 年增長(zhǎng) 10.8%，增幅比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 永銀大廈市場(chǎng)推廣方案 第一篇 市場(chǎng)分析 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)背景 2021 年，在國(guó)際 、 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步趨好的有利形勢(shì)下，上海保持了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的良好勢(shì)頭。國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)是：經(jīng)濟(jì)運(yùn)行連續(xù)第九年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新成效，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步加快，外貿(mào)出口快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售再創(chuàng)歷史新高，投資超額完成預(yù)期目標(biāo)，市場(chǎng)價(jià)格水平低位運(yùn)行。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期來(lái)看，目前上海正處于階段性上升期。 表一： 2021 年上海 GDP 及其構(gòu)成狀況 總 值 比上年同期增長(zhǎng) % 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值總計(jì)（億 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 元） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 運(yùn)輸，倉(cāng)儲(chǔ)，郵電 批發(fā)，零售，餐飲 金融保險(xiǎn) 圖一： 1978 – 2021 上海 GDP 和實(shí)際增長(zhǎng)率 工業(yè) 以信息產(chǎn)業(yè)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和支柱工業(yè)帶動(dòng)工業(yè)快速增長(zhǎng)。完成工業(yè)總產(chǎn)值 6915 億元，增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 2.4 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第三產(chǎn)業(yè) 以金融保險(xiǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險(xiǎn)業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，全年實(shí)現(xiàn)增加值 690 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，占全市 GDP 的比重達(dá)到 %，居第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)之首。 圖二：各產(chǎn)業(yè) 占 GDP 的比重 居民消費(fèi) 居民消費(fèi)升級(jí)促進(jìn)消費(fèi)需求穩(wěn)中趨活。 2021 年，全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1722 億元，再創(chuàng)歷史最高水平，比上年增長(zhǎng) ％，考慮價(jià)格下降因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。其中吃的商品增長(zhǎng) %，穿的商品增長(zhǎng) %，用的商品增長(zhǎng)9%。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 對(duì)外貿(mào)易 外貿(mào)出口大幅度增長(zhǎng) ，開放型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局進(jìn)一步鞏固。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額在上年增長(zhǎng) %的基礎(chǔ)上，增幅又超過(guò)了 40%。 吸引外商直接投資的形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，吸引了一批高新技術(shù)項(xiàng)目。 固定資產(chǎn)投資 全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1861 億元，比上年增長(zhǎng) %，超額完成年初預(yù)期目標(biāo)。全年完成基本建設(shè)投資 1 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重比上年下降了 個(gè)百分點(diǎn)；完成更新改造投資 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重比上年上升了 個(gè)百分點(diǎn)。 特別值得關(guān)注的是，在市 場(chǎng)導(dǎo)向作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)束了連續(xù)三年的下降趨勢(shì)，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，有力地促進(jìn)了固定資產(chǎn)投資總量的回升。 價(jià)格水平 市場(chǎng)價(jià)格低位運(yùn)行。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 ，漲幅比上年有所回升；全年商品零售價(jià)格指數(shù)為 ，商品零售價(jià)格水平比上年下降 %。以下從供求關(guān)系和租金走勢(shì)兩個(gè)方面來(lái)對(duì)上海的辦公樓市場(chǎng)作一簡(jiǎn)單分析： 供求關(guān)系失衡 94－ 95 年是土地批租最興旺的時(shí)期，導(dǎo)致 97 – 98 兩年辦公樓供給達(dá)到最高峰；但隨之而來(lái)的是國(guó)家政策控制以及東南亞金融危機(jī)引發(fā)的資金短缺，致使寫字樓供給逐年萎縮。但是，與前兩年相比，全年的供給總量仍然處于下跌趨勢(shì)，較 99 年低了約 20%。一方面表現(xiàn)在新增投資不活躍，從而削弱了對(duì)各種物業(yè)的需要；另一方面，許多海外公司開始縮減海外業(yè)務(wù)的規(guī)模，這就造成原有租戶的退租，更加劇了樓盤的空置程度。一方面發(fā)展商放慢了建設(shè)速度，使得來(lái)自供給方面的壓力大為減少。入住公司的行業(yè)類型也發(fā)生了很大變化：新興的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、通訊企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、咨詢服務(wù)和醫(yī)藥是最活躍的客戶群體。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 租金走勢(shì)強(qiáng)勁反彈 在供求失衡及金融危機(jī)的作用下，上海寫字樓租金持續(xù)了兩年多的下降態(tài)勢(shì)；但 2021 年年初，在淮海路沿線辦公物業(yè)的帶領(lǐng)下，租金水平開始反彈，當(dāng)入住率達(dá)到一定水平后 (約 80%)突然加速。其中以淮海路沿線的物業(yè)跌勢(shì)最猛，如香港廣場(chǎng)、瑞安廣場(chǎng)等甲級(jí)辦公樓的租金幾乎只有原來(lái)的一半；多數(shù)樓盤的單位租價(jià)僅維持在 U 之間。 但從 99 年下半年起，上海的辦公樓市場(chǎng)開始有了拉升的跡象，供給過(guò)剩的言論已經(jīng)站不住腳。應(yīng)該承認(rèn)，目前甲級(jí)寫字樓的租金漲幅已積累到一定水平，隨著物業(yè)逐漸滿租，租金的上升空間已經(jīng)不大；然而，對(duì)于次級(jí)地段的寫字樓和新竣工的樓盤而言，這無(wú)疑是一個(gè)良機(jī)。目前，這 一區(qū)域的平均租金在 /sm/day 左右；入住率超過(guò) 90%。 浦東 陸家嘴 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 中銀大廈 – 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 金茂大廈 – 匯豐大廈 () RMB40 新建設(shè)大廈 湯臣金融大廈 RMB19 招商局大廈 ** 中國(guó)保險(xiǎn)大廈 該區(qū)域平均租金為 – ，但離散程度高，不同樓盤之間的差異較大，入住率約 80%左右。 虹橋 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 萬(wàn)都中心 新虹橋中心 東方國(guó)際大廈 安泰大廈 協(xié)泰中心 – 該區(qū)域平均租金為 – /sm/day，入住率約 75%。 而一旦周邊經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)出現(xiàn)衰退，如東南亞金融危機(jī)，就會(huì)造成十分不利的影響：一方面，供給達(dá)到高峰；另一方面，需求大幅減少。 ? 供應(yīng)者角色開始轉(zhuǎn)變 上海的土地批租熱潮始於 1993 年，大批來(lái)自香港 、新加坡等東南亞國(guó)家的發(fā)展商紛紛涌入，成為上海房地產(chǎn)開發(fā)的第一批中堅(jiān)力量。他們較少采用自己開發(fā)建設(shè)的模式，而 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 是以投資方式整盤接手。因此，甲級(jí)寫字樓的定義除了一流的地段和裝修外，還要加上技術(shù)含量和優(yōu)質(zhì)的管理。三年前“供給過(guò)?！钡恼撜{(diào)已被“供不應(yīng)求”替代，現(xiàn)在中介擔(dān)心的并不是沒(méi)有客戶，而是找不到符合客戶要求的寫字樓。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商對(duì)于寫字樓的需求量相當(dāng)大，一般都在 2,000 – 3,000 平方米，主要用于容納通訊設(shè)備；而隨著加入 WTO 日益臨近，外企辦 事處的數(shù)量猛增，小面積單元便成為其首選目標(biāo)。而前兩年十分紅火的 dot 公司，由于其市場(chǎng)前景不被看好，所以出現(xiàn)了寫字樓拒絕 dot 公司的現(xiàn)象。因此，根據(jù) 2021 年的辦公樓投資規(guī)?？矗?99 年下降了約 %，這將導(dǎo)致寫字樓供給在 2021 年持續(xù)減少。隨著 2021 年南京西路恒隆廣場(chǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 和仙樂(lè)斯廣場(chǎng)的竣工，可提供約 150,000 平方米的新增供應(yīng)，南京西路將成為今年寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)。預(yù)計(jì)租金較低的物業(yè)的入住率將會(huì)較快上升，而其它區(qū)域的寫字樓也可以從這種趨勢(shì)中獲益，從而造成市場(chǎng)租金的全面上升。 酒店公寓市場(chǎng) 上海酒店式公寓市場(chǎng)概況 東南亞金融危機(jī)以來(lái)，外銷住宅市場(chǎng)的境況持續(xù)低靡，特別是在銷售方面，“外銷住宅，內(nèi)銷價(jià)格”的甩賣聲絡(luò)繹不絕。 從上海的住宅供給總量看，外銷物業(yè)所占的比例相當(dāng)小，而酒店式服務(wù)公寓的數(shù)量更是屈指可數(shù)，大約在 40 個(gè)左右。 服務(wù)公寓的平均租金水平要明顯高于同地區(qū)的普通外銷公寓，以古北新區(qū)為例，酒店式公寓的兩房租金在 USD1,500/月以上，而一般物業(yè)則為 USD1,000 左右。 酒店式公寓供給和需求特征分析 供給特征 ? 租金差異大 雖然同是酒店式服務(wù)公寓，可租金差異卻相當(dāng)大。即便是處在同一區(qū)域，這一現(xiàn)象 也普遍存在， 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 例如，古北新區(qū)內(nèi)的服務(wù)公寓租價(jià)就要低于龍柏公寓、君悅花園、溫莎公寓等靠近機(jī)場(chǎng)的物業(yè)。通過(guò)調(diào)查，我們認(rèn)為“服務(wù)公寓”應(yīng)當(dāng)具備以下服務(wù)內(nèi)容： a. 大堂接待 b. 班車服務(wù) c. 免費(fèi)或會(huì)員制的會(huì)所，包括各項(xiàng)娛樂(lè)、餐飲和休閑健身設(shè)施 d. 家政服務(wù)，如代購(gòu)代付、代請(qǐng)女傭、郵政、洗衣等 e. 客房清潔 f. 24 小時(shí)保安 ，如打印、傳真等 ? 沒(méi)有小業(yè)主競(jìng)爭(zhēng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 多數(shù)酒店式服務(wù)公寓采用只租不售的經(jīng)營(yíng)策略，因此避免了小業(yè)主的壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。在前兩年住宅市場(chǎng)蕭條時(shí)期，就是由于小業(yè)主興風(fēng)作浪，才導(dǎo)致租金大幅下挫；而酒店式公寓之所以能保持租金相對(duì)穩(wěn)定，也是因?yàn)闆](méi)有小業(yè)主的緣故。從客戶 角度出發(fā)，采用短租的形式比較靈活，而且與酒店相比，租金要便宜許多。根據(jù)調(diào)研所得到的資料，多數(shù)酒店式公寓的小單元已基本滿租。從供給方面看，由于目前的投資重點(diǎn)都放在內(nèi)銷住宅上，因此外銷公寓缺乏后續(xù)供應(yīng)；需求方面則會(huì) 因?yàn)榱己玫暮暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境而穩(wěn)步增加。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加強(qiáng)。以浦東新區(qū)為例，由于其金融、貿(mào)易的功能突出，使眾多外資金融機(jī)構(gòu)和貿(mào)易企業(yè)遷入；再加上浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的興建，上海重心的東移只是時(shí)間問(wèn)題。同樣，隨著金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，這種區(qū)域間的樓市競(jìng) 爭(zhēng)將愈演愈烈。用的商品比重占據(jù)首位。交通和通信支出也有顯著增長(zhǎng)，而傳統(tǒng)的開支大項(xiàng)食品消費(fèi)增長(zhǎng)緩慢 ，衣著支出則有下降。 2021 年，上海市場(chǎng)銷量增長(zhǎng)最快的前三甲商品為：電腦： %；移動(dòng)電話： %攝像機(jī) %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于居民的大量外遷，近年來(lái)環(huán)線外的消費(fèi)超過(guò)了環(huán)線內(nèi)的消費(fèi)。這給中心城區(qū)的商業(yè)帶來(lái)了新的機(jī)遇。 ? 商業(yè)進(jìn)入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代 滬上商業(yè)步入