【正文】 ，在什么情況下應(yīng)該承擔(dān)，什么情況下不承擔(dān)，也沒有明確法律法規(guī)。又如，對(duì)于發(fā)生了市場(chǎng)糾紛，比如業(yè)主欠繳費(fèi)用，規(guī)定的也很含糊，只是說物業(yè)管理公司有追償?shù)臋?quán)利，但對(duì)于如何追償，追償不到怎么辦？再如，業(yè)主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸傷，應(yīng)該由誰(shuí)來賠償？小偷偷業(yè)主的錢、財(cái)、物，應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任等等，都沒有具體的規(guī)定或說明，使得實(shí)際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。 而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來說，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對(duì)一般物業(yè)管理而言的，要么過于原則，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場(chǎng) 2 問題。我國(guó)自 1994 年以來，就開始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成 體系。 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀 （ 1）工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善 隨著城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、商廈、工業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。也就是說，我們應(yīng)該為企業(yè)的生產(chǎn)需要進(jìn)行必要的生活設(shè)施配套，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)。這本是《黃帝宅經(jīng)》中的一句話，但它辨證地道出了居住形態(tài)發(fā)展史中人與住宅關(guān)系的一種概括。 社區(qū)的概念是經(jīng)過一個(gè)個(gè)階段逐步演繹過來的，人們開始以群居的 形式居住在一個(gè)大區(qū)域內(nèi)，形成諸多大型居住區(qū)，從解決簡(jiǎn)單的居住問題到滿足各種需求。從微觀上講，工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)不很完善，配套設(shè)施不很齊全，業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前期介入的重視程度不夠。 目前，我國(guó)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理存在有很多問題。 工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理是全方位、多層次的管理。目前，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已逾 2 萬(wàn)家， 物業(yè)管理從業(yè)人員達(dá) 200 多萬(wàn)人，管理物業(yè)類型已涉及到住宅、寫字樓、商場(chǎng)、工業(yè)廠房、社會(huì)后勤物業(yè)等各類物業(yè)，管理物業(yè)面積已有數(shù)百億平方米，物業(yè)管理已形成了龐大的市場(chǎng)基礎(chǔ)，物業(yè)管理的市場(chǎng)化也逐步在啟動(dòng)。 1 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式的思考 物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興的、發(fā)展的、具有豐富內(nèi)涵的領(lǐng)域。我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過 20年的探索和實(shí)踐，從無(wú)到有，從小到大，其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，在城市管理和兩個(gè)文明建設(shè)中的作用也日益顯著。在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的 20 年中，積累了很多值得深思和總結(jié)的成功經(jīng)驗(yàn)與不足的教訓(xùn)，在理論和實(shí)踐上都有許多問題值得深入探討。首先要確立 “ 以人為本、用戶至上 ” 的經(jīng)營(yíng)思想 ,即以人為服務(wù)主體 ,進(jìn)一步深層次地研究服務(wù)主體的構(gòu)成，再根據(jù)企業(yè)不同層次的生活和生產(chǎn)需求 ,確定物業(yè)管理工 作內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及管理目標(biāo)，從而逐步形成一個(gè)不斷完善的社區(qū)化服務(wù)體系，使工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理工作不斷提高，以適應(yīng)形勢(shì)的需要。從宏觀上講，國(guó)家物業(yè)管理的立法過多地針對(duì)住宅小區(qū)，工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理立法還不很完善；工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度不高，專業(yè)性的物業(yè)管理企業(yè)較少。因此，建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)勢(shì)在必行。 “ 宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地 ” 。 工業(yè)園區(qū)的主要功能是滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要，但我們不能忽視生產(chǎn)需要必須以滿足生活需要為前提。 一、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析 工業(yè)園區(qū)的概念 工業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供水、供電、供氣、通訊 、道路、倉(cāng)儲(chǔ)及其它配套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建筑物群體。社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開放過程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時(shí)解決。但是到目前為止，還沒有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律，或者說，還沒有一部全國(guó)人大制定并通過的物業(yè)管理專門法律。那么，物業(yè)管理市場(chǎng)整體管理、物業(yè)管理市場(chǎng)招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行秩序的管理等，都還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒能用明確的法律法規(guī)來規(guī)范。例如，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中最 主要的權(quán)利主體 —— 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。 作為物業(yè)公司催不到費(fèi)用，只好采取停水停電的辦法，這是違法行為，那么違反哪一條法律法規(guī)，也不 是很明確。雖然可以按照停車發(fā)票作為保管合同法來推定承擔(dān)責(zé)任，那么物業(yè)公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場(chǎng)地，車輛的損壞和被盜物業(yè)公司一概不賠償，那又該怎么辦。 我們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住 環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等方面。對(duì)此除了及時(shí)溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機(jī)制。至今，尚無(wú)一部關(guān)于工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)。 此外，由于對(duì)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問題研究不夠深入，導(dǎo)致在工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的 許多法律糾紛難以處理。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn)燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。到 2020 年末，全國(guó)性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時(shí)，一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場(chǎng)的方式主要有如下三種： ① 通過公開招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng) 這種方式就是通過公開招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管 理權(quán)。但目前通過公開招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開發(fā)商邀請(qǐng)一些知名品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 ③ 通過自建自管方式擁有市場(chǎng) 這種情況就是房地產(chǎn)開發(fā)商將所開發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這種管 理方式影響了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。 （ 3）規(guī)劃布局不夠合理，房屋設(shè)計(jì)的使用功能不夠全面 3 從目前來看，無(wú)論是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級(jí)開發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)工業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計(jì)上就沒有全面考慮房屋的使用功 能，規(guī)劃布局也不夠合理。 （ 4）工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施不夠完善 我國(guó)的開發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完善。 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r （ 1）我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)階段，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟之外，全國(guó)大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場(chǎng)化程度偏低。 ② 企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運(yùn)作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力差的局面。 僅以開發(fā)商項(xiàng)目支持為優(yōu)勢(shì)，政府指導(dǎo)價(jià)為保護(hù)傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)，運(yùn)用 “ 五臟俱全 ” 的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上仍延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下后勤管理方式，未從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)發(fā)展帶來的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應(yīng)成熟的市場(chǎng)、變化的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)的發(fā)展需求。 工業(yè)園區(qū)住宅物業(yè)管理辦法（試行） 4 蘇園管 [2020]12 號(hào) 第一章 總 則 第一條（目的和依據(jù)） 為了規(guī)范工業(yè)園區(qū) （ 以下簡(jiǎn)稱園區(qū)） 的 住宅物業(yè)管理活動(dòng)，明確業(yè)主、建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及政府有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障住宅物業(yè)的正常使用和維護(hù)，創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境，根據(jù) 國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合園區(qū)實(shí)際，制定本辦法。本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理專業(yè)公司和專營(yíng)公司與業(yè)主、使用人或者業(yè)主委員會(huì)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的人。在該區(qū)內(nèi)僅 有一個(gè)業(yè)主委員會(huì)和委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。 第三條 （實(shí)施條件） 新建物業(yè)和達(dá)到一定規(guī)模、配套設(shè)施比較齊全的已建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。 第四條 （主管部門及職責(zé)） 工業(yè)園區(qū)國(guó)土房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門），履行下列職責(zé)： （一）貫徹實(shí)施國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定園區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的具體政策、措施和管理標(biāo)準(zhǔn)； （二）管理園區(qū)物業(yè)管理工作，逐步 建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制； （三）負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理工作，監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為； （四）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理； （五）組織指導(dǎo)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)； （六）協(xié)調(diào)物業(yè)管理有關(guān)各方的關(guān)系和糾紛； （七）督促和指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其物業(yè)進(jìn)行良好的維護(hù)和管理； （八）組織和指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)成立首屆業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作； 5 （九）依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法違規(guī)行為； （十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 各社區(qū)工委（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。 第七條 （綠化養(yǎng)護(hù)管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)并接受 園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。 第九條 （公共治安協(xié)助管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共治安的協(xié)助管理及相關(guān)設(shè)施的維修管理，由小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，并接受專業(yè)部門的指導(dǎo)監(jiān)督。 第十一條 （供水、 排污、燃?xì)庠O(shè)備管理） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水系統(tǒng)戶表為界，界線以外（包括計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備（二次增壓泵站除外），由供水企業(yè)負(fù)責(zé)組織維修、管理；界線以內(nèi)的供水管線及設(shè)備，由小區(qū)全體業(yè)主或業(yè)主負(fù)責(zé)維修管理；