【正文】 。 與選聘的物業(yè)公司訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》。由于在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會(huì)尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)擬定并向購(gòu)房人說(shuō)明和公示《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》，并可要求購(gòu)房人對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》作出書(shū)面承諾。 在房屋銷售前擬定好《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》并在售房時(shí)向購(gòu)房人公示，以便于購(gòu)房人在訂立《商品房買賣合同》時(shí)對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》作出書(shū)面承諾。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在售房前擬制和簽署一系列物業(yè)管理的法律文書(shū)，此時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題： 在《商品房買賣合同》中增加前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容，做到 購(gòu)房人購(gòu)買房屋的同時(shí)即購(gòu)買了前期物業(yè)服務(wù)。 第 20條 律師為開(kāi)發(fā)商制訂前期物業(yè)管理有關(guān)合同文件應(yīng)注意的問(wèn)題 在業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。一般物業(yè)管理費(fèi)是按月計(jì)算的，交付當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)，一般由建設(shè)單位承擔(dān)。各地對(duì)物業(yè)管理用房的配置有面積要求的，應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。 第 16 條 《商品房買賣合同》簽訂時(shí)，應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商將臨時(shí)管理規(guī)約作為合同的附件，要求買受人對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。 應(yīng)提示建設(shè)單位：如選擇聘請(qǐng)專業(yè)的公司，對(duì)共用設(shè)備進(jìn)行維護(hù)；應(yīng)讓專業(yè)公司提前介入，以便及早地了解小區(qū)的管線圖及設(shè)備情況。在建設(shè)單位選擇聘請(qǐng)其他管理人進(jìn)行管理的時(shí)候，律師應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位草擬相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，如制定審核保安服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、設(shè)備維修服務(wù)合同等。制定的臨 時(shí)管理規(guī)約不得侵害買受人的合法權(quán)益，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與臨時(shí)管理規(guī)約一致。 與中標(biāo)物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并向政府行政主管部門(mén)備案。 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo) 前完成招標(biāo)文件的編制，并向所有經(jīng)過(guò)預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)放。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第 8 條規(guī)定： “ 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。 按照各地辦理前期物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，一般要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)布招投公告 前或者發(fā)出投票邀請(qǐng)書(shū)前，提交規(guī)定的文件、資料，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案。 第 1l 條 按照各地對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定，幫助建設(shè)單位規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序。 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 (可參考建設(shè)部《前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本》 )： (1)物業(yè)的基本情況； (2)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量； (3)服務(wù)費(fèi) 用； (4)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理； (5)物業(yè)的承接與驗(yàn)收； (6)物業(yè)的使用與維護(hù)； (7)專項(xiàng)維修資金； (8)違約責(zé)任； (9)其他約定事項(xiàng)。 第 10 條 參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)法律文件包括但不限于招標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約。投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第 8 條 向建設(shè)單位建議通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有 相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。從事物業(yè) 管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)注這方面的立法進(jìn)展，以便更好地做好相關(guān)業(yè)務(wù) 。 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng) 用法律若干問(wèn)題的解釋》 (法釋[2020]7 號(hào) )于 2020 年 3 月 23 日最高人民法院審判委員會(huì)第 1464 次會(huì)議通過(guò)，自 2020 年 10 月 1日實(shí)旆。 《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》 (建設(shè)部令 [125]號(hào) )，自 2020 年 5 月 1 日起施行。 《住宅 室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 (2020 年 3 月 5 日建設(shè)部令第 110 號(hào) )，自 2020 年 5 月 1 日起施行。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 (國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格 [2020]1864 號(hào) )，自 2020年 1 月 1 日起施行。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》于 2020 年 5 月 28 日國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自 2020年 9月 1 日起施行。 《中華人民共和國(guó)合同法》于 1999 年 3 月 15 日第九屆全國(guó)人大第二次會(huì)議通過(guò)，自 1999 年10 月 1 日起施行。 《中華人民共和國(guó)民法通則》于 1986 年 4 月 12 日第六屆全國(guó)人大第四次會(huì)議通過(guò)， 1987 年 1月 1 日起施行。另外，全國(guó)各地也有較多的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和規(guī)范性法律文件才能更好地解決問(wèn)題、處理糾紛。 第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定 第 4 條 物業(yè)管理是新興的行業(yè)，在這個(gè)行業(yè)中出現(xiàn)的法律問(wèn)題立法尚不完善，專門(mén)的立法除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件。物業(yè)管理師英文譯為： CertifiedPropertyManager。 專項(xiàng)維修資金：又稱專項(xiàng)維修基金，指由法律、法規(guī)規(guī)定的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。 管理規(guī)約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度。廣義上的物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)的建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。 業(yè)主委員會(huì)：是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并報(bào)相關(guān)行政主管部門(mén) 備案，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。 業(yè)主：依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 (以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》 )規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。 其他管理人：指除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的其他依法從事物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同接受業(yè)主 (業(yè)主大會(huì) )或者建設(shè)單位委托，對(duì)特定物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理并對(duì)業(yè)主提供服務(wù)。 建設(shè)單位：又稱業(yè)主單位、項(xiàng)目業(yè)主或開(kāi)發(fā)商，指建設(shè)工程項(xiàng)目的投資主體或投資者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。物業(yè)管理包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請(qǐng)其他管理人的管理，比如聘請(qǐng) 保安公司提供安全保障服務(wù)，聘請(qǐng)保潔公司提供公共區(qū)域清潔服務(wù)等。 中華全國(guó)律師協(xié)會(huì) 律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引 總 則 第一節(jié) 目的、概念、指導(dǎo)范圍 第 1 條 制定目的 本指引由中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供參考。 第 2 條 概念界定 物業(yè)服務(wù)：又稱物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動(dòng)。 物業(yè)管理糾紛：指在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的各相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)執(zhí)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。國(guó)家對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。如保潔公司、保安公司、 物業(yè)管理師?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。 業(yè)主大會(huì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。 前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。 物業(yè)服務(wù)合同：是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理建筑物及其附屬設(shè)施所訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。 臨時(shí)管理規(guī)約：是在銷售物業(yè)之前，由 建設(shè)單位制訂的，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)的約定。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則：是小區(qū)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的基本要求，是業(yè)主大會(huì)活動(dòng)的程序規(guī)范，其規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的議事方式、表決程序、職責(zé)及任期等。 物業(yè)管理師：按照人事部、建設(shè)部《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)》 (以下簡(jiǎn)稱《資格證書(shū)》 )，并依法注冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師注冊(cè)證》 (以下簡(jiǎn)稱《注冊(cè)證》 )，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。 第 3 條 指導(dǎo)范圍 本操作指引可指導(dǎo)律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)使 用人等提供法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標(biāo)書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約，通過(guò)協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理物業(yè)管理糾紛?！段餀?quán)法》也對(duì)涉及物業(yè)管理方面做了綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定。 第 5 條 物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉及的全國(guó)性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有： 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》于 2020 年 3 月 16 日第十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)， 2020 年 10月 1 日起施行。 《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》于 1993年 10月 31 日第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議通過(guò)， 1994 年 1 月 1 日起施行。 《中 華人民共和國(guó)價(jià)格法》于 1997 年 12 月 26 日第七屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議通過(guò)，自 1990 年 1 月 1 日起施行。 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》 (建住房 [2020]130 號(hào) )，自 2020年 1月 1 日起施行。 《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》 (建設(shè)部建住房 [2020]131 號(hào) )，自 2020 年 9 月 1 日起施行。 《物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定》 (財(cái)政部財(cái)基字 [1998]7 號(hào)發(fā)布 )， 1998 年 1 月 1 日起施行。 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》 (法釋 [2020]8 號(hào) )，于 2020 年 4 月 20 日最高人民法院審判委員會(huì)第 1466次會(huì)議通過(guò)，自 2020年 10月 1日實(shí)施。 第 6 條 從目前立法的趨勢(shì)看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多。 第一章 律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù) 第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘 第 7 條 物業(yè)銷售 (預(yù)售或現(xiàn)售 )前，律師為建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)。屬住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域非住宅的物業(yè)，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)選聘；其他類型的物業(yè)，建議盡量采用招標(biāo)方式選聘。 第 9 條 通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，律師應(yīng)提醒建設(shè)單位須在以下時(shí)限內(nèi)完成招投標(biāo)工作： (1)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)售前 30 日完成； (2)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證之前完成； (3)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)在交付使用前 90 日完成。 招標(biāo)書(shū)應(yīng)包括的內(nèi)容： (1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介； (2)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求； (3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求； (4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)標(biāo)方法； (5)招標(biāo)活動(dòng)方案； (6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明； (7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 業(yè)主臨時(shí)規(guī)約的主要內(nèi)容： (1)物業(yè)基本情況； (2)物業(yè)使用和維修； (3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納； (4)其他相關(guān)事項(xiàng)； (5)違約責(zé)任和違約糾紛的解決。 前期物業(yè)管理招標(biāo)的備案。 發(fā)出招標(biāo)公告與預(yù)審。招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。 ” 招標(biāo)文件的編制與發(fā)出。 現(xiàn)場(chǎng)的踏勘與資料提供。 開(kāi)標(biāo)與評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)人。 第 12 條 幫助建設(shè)單位制定或?qū)徍伺R時(shí)管理規(guī)約 (可參考建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》 )，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 第 13 條 根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)單位不僅可以聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，也可以聘請(qǐng)其他管理人進(jìn)行管理。 第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù) 第 14 條 《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，律師應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提示，讓選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入房 地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程，讓其從物業(yè)管理的專業(yè)角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見(jiàn)，既要使開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化，又要使物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的