【正文】 時為中外游客云集“世界風(fēng)箏之都”提供了有力條件。 （一）地理位置及交通狀況 濰坊市位于山東半島中部，目前，濰坊市海、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)已初具規(guī)模，全市公路通車?yán)锍?7616 公里，其中高速公路 205 公里。總?cè)丝?850 萬，其中市區(qū)人口 126 萬。中國 金龍置業(yè) 6 第一篇 濰坊市宏觀發(fā)展?fàn)顩r 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 凌峻包括以下內(nèi)容： ? 典型在營購物商場的具體資料數(shù)據(jù)； ? 典型在售商業(yè)物業(yè)的具體資料數(shù)據(jù) ? 市區(qū)商圈狀況 ? 重點(diǎn)商業(yè)街道的商鋪具體情況（業(yè)態(tài)、開間進(jìn)深、面積、經(jīng)營狀況等） ? 商業(yè)步行街狀況（業(yè)態(tài)分布、主力商店分布、商鋪開間進(jìn)深、面積、經(jīng)營狀況等） ? 項(xiàng)目周邊的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況； ? 項(xiàng)目周邊狀況、消費(fèi)力狀況、居民分布狀況； ? 消費(fèi)者購買力、消費(fèi)心理及習(xí)慣 ? 投資者、經(jīng)營者投資經(jīng)營心態(tài)／成熟度、對本項(xiàng)目的看法等； ? 另外，本次調(diào)查還著重于獲取量化數(shù)據(jù)，包括當(dāng)?shù)厣?業(yè)物業(yè)的開發(fā)體量、規(guī)模、位置、租售狀況、租售價格、管理費(fèi)用、主要營銷手段、經(jīng)營狀況等。 四． 調(diào)查方式 根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn)，本次調(diào)查采取了 7 種方式進(jìn)行調(diào)查，力求從不同角度去反映印證市場的實(shí)際情況，具體方式列舉如下： 1. 典型項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查（在營及在售項(xiàng)目，商業(yè)類型為主） 2. 發(fā)展商深度訪談 3. 經(jīng)營戶（投資者）抽樣調(diào)查（商場和街鋪） 4. 商場運(yùn)營機(jī)構(gòu)模擬訪談 5. 規(guī)劃局相關(guān)人士訪談 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 凌峻 二． 調(diào)查時間 2020 年 2 月 15日至 2 月 22 日共 8 天。 本調(diào)查報告是經(jīng)過我司調(diào)查人員對濰坊市的商業(yè)物業(yè)及商業(yè)各種形態(tài)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，結(jié)合科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析而形成，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分。中國 金龍置業(yè) 4 前言 承蒙貴公司信任，由我公司全面負(fù)責(zé)濰坊商業(yè)項(xiàng)目的全程策劃。中國 金龍置業(yè) 3 （六）商品交易市場體系規(guī)劃 ......................................... 78 四、濰坊商業(yè)布局規(guī)劃總結(jié) ............................................. 83 （一）分清層次結(jié)構(gòu)，完善功能配套 ................................... 83 （二）優(yōu)化營商環(huán)境，注重以人為本 ................................... 83 （三）突出文化特色，營造商業(yè)觀 ..................................... 83 （四）市區(qū)采用“一主四次”的空間布局形態(tài)。 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目 市場調(diào)查報告 凌峻（中國）房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu) 二零零六年三月 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 凌峻中國 金龍置業(yè) 2 目錄 前言 ............................................................. 4 第一篇 濰坊市宏觀發(fā)展?fàn)顩r .......................................... 6 一、濰坊市概況 ........................................................ 7 （一）地理位置及交通狀況 ............................................ 7 （二）濰坊城市布局及各區(qū)縣狀況 ...................................... 7 二、濰坊宏 觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 .............................................. 9 （一） 2020 年濰坊總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r .................................... 9 （二） 2020 年濰坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ....................................... 24 （三）濰坊宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 總結(jié) ..................................... 27 三、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 ............................................... 28 （一） 2020 年濰坊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ................................... 28 （二） 2020 年房地產(chǎn)市場 ............................................. 28 （三）近 2 年房地產(chǎn)市場小結(jié) ......................................... 31 四、商業(yè)及商用物業(yè)發(fā)展概況 ........................................... 31 第二篇 濰坊商業(yè)與商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 ..................................... 34 一、 濰坊市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ............................................... 35 （一）濰坊主要商圈 ................................................. 35 （二）商業(yè)街分布 ................................................... 35 （三）大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)布局 ....................................... 37 （四）商貿(mào)市場分布 ................................................. 39 （五）商業(yè)發(fā)展競爭格局 ............................................. 41 （六）濰坊人口構(gòu)成與消費(fèi) ........................................... 42 （七）濰坊商業(yè)現(xiàn)存的問題 ........................................... 47 二、濰坊商業(yè)物業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢 ....................................... 48 （一）在運(yùn)營 的商業(yè)物業(yè)分析 ......................................... 48 （二）濰坊商業(yè)物業(yè)開發(fā)的趨勢 ....................................... 50 三、濰坊商業(yè)及商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ................................... 54 第三篇 濰坊未來商業(yè)規(guī)劃 ........................................... 56 一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與交通網(wǎng)絡(luò)的共生關(guān)系 ..................................... 57 二、濰坊市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展定位 ........................................... 57 （一）濰坊市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃定位考慮的因素： ....................... 57 （二）濰坊市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展要點(diǎn)小結(jié) ............................. 60 三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 ................................................. 60 （一）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路和發(fā)展目標(biāo) ................................... 60 （二）市、區(qū)、組團(tuán)商業(yè)中心及鄰里商業(yè)規(guī)劃 ........................... 63 （三）大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ......................................... 68 （四）中小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ........................................... 75 （五）商業(yè)街規(guī)劃 ................................................... 76 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 凌峻 ......................... 84 （五）市、區(qū)、組團(tuán)商業(yè)中心及鄰里商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn) ....................... 84 （六）大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要點(diǎn) ..................................... 84 （七）中小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ........................................... 84 （八）商業(yè)街規(guī)劃要點(diǎn) ............................................... 85 （九）商品交易市場體系規(guī)劃要點(diǎn) ..................................... 85 第四篇 濰坊商業(yè)地產(chǎn)綜合調(diào)查 ....................................... 86 一、商業(yè)物業(yè)調(diào)查 ..................................................... 87 （一）在營業(yè)的典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 ..................................... 87 （二）在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 ............................................ 104 二、其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查 .......................................... 114 三、主要商圈臨街商業(yè)調(diào)查 ............................................ 127 四、娛樂休閑餐飲業(yè)態(tài) 調(diào)查 ............................................ 131 （一）網(wǎng)點(diǎn)分布 .................................................... 131 （二）濰坊娛樂、餐飲、休閑業(yè)態(tài)特征 ................................ 132 五、消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者調(diào)查 ...................................... 133 六、媒體調(diào)查 ........................................................ 137 七、濰坊商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)綜合調(diào)查總結(jié) .................................. 138 第五篇 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 .......................................... 141 一、項(xiàng)目區(qū)位分析 .................................................... 142 二、項(xiàng)目開發(fā) SWOT 分析 ............................................... 145 （一）項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢（ S） ........................................... 145 （二）項(xiàng)目開發(fā)劣勢（ W） ........................................... 147 （三）市場機(jī)會（ O） ............................................... 147 （四）市場威脅（ T） ............................................... 148 結(jié)束語 ......................................................... 149 山東濰坊市白浪河綜合商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查報告 凌峻為使本項(xiàng)目能在激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，迅速實(shí)現(xiàn)銷售和主力店招商，我公司對項(xiàng)目所在的濰坊市及周邊區(qū)域做了深入的調(diào)查分析研究。 一． 調(diào)查背景 受金龍置業(yè)公司委托，我司針對其山東濰坊白浪河項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)綜 合商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查，為其開發(fā)規(guī)劃提供可參考的市場