【正文】 2021 2021 交通通訊比重 （ %） 其中汽車總保有量 （ 萬輛 ） 私人汽車保有量比重 （ 萬輛 ） “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 世璜投資機(jī)構(gòu) 小汽車保有量 （ 萬輛 ） 千人擁有小汽車量 （輛） 注： 2021年及以后都是預(yù)測值，實(shí)際 2021年汽車保有量為 1608萬輛， 其 預(yù)測值偏低 %。假設(shè)我國到 2021 年千人擁有轎車達(dá)到韓國 1986 年的水平，那么，按屆時人口達(dá) 14 億規(guī)模算，我國轎車擁有量可望達(dá)到 2240 萬輛，這將是 1997 年 (317 萬輛 )的 倍，年均增長率將達(dá)到 %，即年均新增轎車量將為 萬輛，再加上有 30%左右的汽車更新需求，實(shí)際年均轎車消費(fèi)量為 192萬輛，現(xiàn)在看來這一預(yù)測不僅可以實(shí)現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂觀一些。家用轎車作為新的大眾消費(fèi)品，正在為中國經(jīng)濟(jì)增長注入新的動力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。在國外，轎車銷售在三大車型中占有絕對優(yōu)勢，一般占75%以上的份額，而過去我國轎車所占比重嚴(yán)重偏低。 2021 年是汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 2021 年，國產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到 564 萬輛，比上年增長 12%，其中轎車 264萬輛，比上年增長 16%。 2021 年國產(chǎn)汽車總銷量 達(dá)到 504 萬輛，比上年 433 萬輛增長 16%，其中轎車 227 萬輛，比上年 192 萬輛增長 18%； 快速增長的汽車銷量使得 汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。 “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 世璜投資機(jī)構(gòu) 3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需 求量預(yù)測 當(dāng)前汽車需求和供給的長期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長階段。 表 1 對當(dāng)前小汽車即期消費(fèi)需求的估算 地區(qū) 人口數(shù) （ 萬人 ） 2021年 人均GDP（ 美元 ） 2021年 人均GDP （ 美元 ） 千人擁有小汽車數(shù) （輛） 有購買力小汽車潛在需求 （ 萬輛 ） 上海 1352 6680 7356 67 北京 1492 4300 4730 39 天津 1023 3586 3945 36 浙江 4719 3000 3300 30 廣東 8303 2380 2618 18 江蘇 7432 2350 2585 17 福建 3511 2077 2285 16 遼寧 4217 1946 2140 14 山東 9180 2037 2240 15 黑龍江 3816 1403 1544 11 河北 6808 1006 1110 10 新疆 1876 955 1050 8 湖北 6016 943 1040 8 吉林 2708 1319 1450 10 其他地區(qū) 67535 一般 ＜ 900 一般＜ 1000 5 全國 129988 893 965 注： 2021 年一些地區(qū)人均 GDP 不足 1000 美元，但 2021 年達(dá) 1000 美元，所有數(shù)據(jù)按年增長10%計(jì)算。如日本人均 GDP 在 1965 年接近 1000 美元，千人擁有小汽車為 輛，韓國 1986 年人均 GDP 達(dá) 2300 美元，千人擁有小汽車為 16 輛，到1989 年，韓國人均 GDP 接近 4000 美元，千人擁有小汽車達(dá) 。這些需求都是有購買力支撐的，只是由“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 世璜投資機(jī)構(gòu) 于價格問題、汽車消費(fèi)和使用政策上的問題而一時沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力。 無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我 國 汽車特別是轎車的消費(fèi)潛能巨大。這一增長速度在世界各國前所未有。 商務(wù)部最近的一份報告認(rèn)為，今年我國汽車產(chǎn)量將超過 500 萬輛，其中約一半是轎車。 這一短期的巨大消費(fèi)潛能之所以未得到有效釋放，主要是受 過去 高關(guān)稅 所造成高價格、消費(fèi)環(huán)境不佳及其他限制消費(fèi)的政策等的影響。在我國，由于人口規(guī)模巨大， 2021 年總戶數(shù)達(dá) 億戶，即使有 5%的家庭（高收入階層）購買 轎 車，其總消費(fèi)量便達(dá) 1750 萬輛，按城鎮(zhèn)人口的 5%計(jì)算，消費(fèi)量也可達(dá) 660 萬輛，而實(shí)際上目前城鎮(zhèn) 10%以上的家庭擁有消費(fèi) 經(jīng)濟(jì)型轎車的能力，按 10%算，轎車消費(fèi)量可達(dá)1300 萬輛，這可以認(rèn)為是當(dāng)前擁有實(shí)際購買力的轎車需求量。 ? 項(xiàng)目的風(fēng)險和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市場競爭和財(cái)務(wù)風(fēng)險。 ? 如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到 2021 年底，債務(wù)全部償還，償還債務(wù)的年限從 2021 年開始計(jì)為 6 年。 “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 世璜投資機(jī)構(gòu) 3．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ? 靜態(tài)投資回收期 N= 年，動態(tài)投資回收期 N=。 ? 初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以 4S專賣區(qū)開始啟動，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是 進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。 2．項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述 ? 該項(xiàng)目擬選址于福建省 龍巖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) ，面積 460 畝，地塊特點(diǎn)表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟動；②交通優(yōu)越，有適合本項(xiàng)目操作的交通條件； ③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項(xiàng)目的宣傳難度。 ? 項(xiàng)目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時機(jī)，緊抓龍巖汽車銷售市場的市場空隙，選擇項(xiàng)目實(shí)施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場的格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。 20 項(xiàng)目選址及周邊狀況 …………………………………………………… .20 項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 ……………………………………………………… .21 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ……………………………………………………… .23 項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 ……………………… ……………………… .23 項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………………………………… 25 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。 18 相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析 ……………………………………………………… .18 龍巖市場規(guī)模預(yù)測 ……………………………………………………… .19 六、 項(xiàng)目實(shí)施方案。 。 10 汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 ………………………………………… .10 銷售市場概況 …………………………………………………………… .12 （ 1）、廣州汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..12 （ 2）、東莞汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..14 （ 3）、深圳汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..15 五、 汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。 2 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 …………………………………………………………… .2 汽車需求預(yù)測 …………………………………………………………… .3 汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測 ……………………………………… .4 三、 區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測。 。 1 項(xiàng)目概述 ………………………………………………………………… .1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述 ……………………………………………………… .1 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 …………………………………………………… .2 二、 汽車產(chǎn)業(yè)分析。 “龍巖國際汽車城” 項(xiàng)目可行性研究報告 深圳市世璜投資有限公司 2021 年 10 月 21 日“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 世璜投資機(jī)構(gòu) 目 錄 一、 總論。 6 主要城市的市場需求狀況 ……………………………………………… .6 福建省汽車市場狀況 …………………………………………………… .7 龍巖市場狀況 …………………………………………………………… .7 四、 汽車銷售模 式分析。 27 “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 世璜投資機(jī)構(gòu) 基本指標(biāo) ………………………………………………………………… .27 建安成本估計(jì) …………………………………………………………… .28 銷售與租金收入估算 …………………………………………………… .28 投資估算 ………………………………………………………………… .29 債務(wù)償還計(jì)劃 ……………………………………………… …………… .30 損益估算 ………………………………………………………………… .31 現(xiàn)金流量估算 …………………………………………………………… .33 八、 社會效益分析。 33 對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響 ……………………………………… .33 對就業(yè)的影響 …………………………………………………………… .34 對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響 ……………………………………………………… .34 對生態(tài)環(huán)境的影響 ………………………………………………… …… .34 九、 項(xiàng)目風(fēng)險評價。 35 宏觀政策風(fēng)險 …………………………………………………………… .35 城市規(guī)劃風(fēng)險 …………………………………………………………… .36 市場競爭風(fēng)險 …………………………………………………………… .36 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險 …………………………………………………………… .36 招商運(yùn)作風(fēng)險 …………………………………………………………… .37 十、 項(xiàng)目自我評價。 。 38 項(xiàng)目用地對報告結(jié)論的影響 …………………………………………… .38 項(xiàng)目實(shí)施方案對報告結(jié)論的影響 ……………………………………… .38 項(xiàng)目經(jīng)營模式對報告結(jié)論的影響 ……………………………………… ..39 本報告的應(yīng)用說明 ……………………………………………………… ..39 “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 世璜投資機(jī)構(gòu) “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 一． 總論 1．項(xiàng)目概述 ? “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國內(nèi)外知名汽車銷售運(yùn)營商、國內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國際 領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。 ? 在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立 4S專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 萬 m2，其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為 萬 m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬 m2。 ? 項(xiàng)目建設(shè)期周期預(yù)計(jì)為 年，項(xiàng)目在 2021 年 5月預(yù)計(jì)可以全部啟動。 ? 項(xiàng)目從 2021年開始進(jìn)入回收期， 2021年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 萬元，項(xiàng)目到 2021 年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤達(dá) 萬元，投資利潤率達(dá) %。 ? 本項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大的社會效益?！褒垘r國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報告 世璜投資機(jī)構(gòu) 二．汽車產(chǎn)業(yè)分析 ⒈ 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 2021 年我國人均 GDP 突破 10000 元 人民幣 ，國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均 GDP 在 1000美元左右時，轎車開始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念發(fā)生深刻變化。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料，2021 年私人轎車僅 為 萬輛， 到目前為止， 估計(jì)全國轎車保有量當(dāng)前仍不足1100 萬輛，即短期消費(fèi)潛能還有 500－ 600 萬輛未得到釋放。在日益寬松的消費(fèi)政策（降低汽車消費(fèi)稅、銀行不斷增加消費(fèi)信貸規(guī)模 、采取靈活多樣的付款方式 ）作用下，以及入世后國家大幅度降低關(guān)稅的刺激 下， 從 2021 年 開始 汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費(fèi)出現(xiàn)了 “井噴 ”行情，汽車消費(fèi)需求得到了初步的集中釋放 。這將使中國汽車產(chǎn)量連續(xù) 4年每年上一個百萬級臺階。 最近一家媒體對中國汽車市場做出了這樣的評價：“能與美國這個全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場，除了中國以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個！” 2．汽車需求預(yù)測 在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長的因素有兩個：一個是長期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另 一個是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對汽車消費(fèi)需求的不斷增加。正如前面粗略估計(jì)的，我國長期累積的短期性轎車消費(fèi)需求至少有 500－ 600萬輛，這相當(dāng)于目前全社會轎車的保有量。 即期的消費(fèi)需求到底有多大？對這一測算有一點(diǎn)需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口 密度均較大的相似國家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數(shù)明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費(fèi)受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國際市場，努力擴(kuò)大出口，而對國內(nèi)汽車消費(fèi)采取抑制政策，這后一點(diǎn)與我國極其相似。由此而推 算出的即期消費(fèi)需求見表 1。 表 1 測算結(jié)果表明，按最保守的估計(jì)，我國