【正文】 都、齊云山、花山迷窟、賽金花故居等 21 個(gè)景點(diǎn)，每年吸引大量中外游客前來(lái)旅游觀(guān)光。 隨著人民生活水平提高，追求高檔住宿高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，星級(jí)賓館客房供不應(yīng)求，黃山市四星級(jí)賓館客房入住率高達(dá)72%以上，且有不斷上升趨勢(shì)。旅游接待能力嚴(yán)重不足是制約黃山市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。且年入境海內(nèi)外游客人數(shù)正以 20%左右的速度增長(zhǎng)。 經(jīng)過(guò)近 20 年的建設(shè)，黃山市交通狀況有了根本改觀(guān)，飛機(jī)航班可直達(dá)韓國(guó)、新加坡、香港及北京、上海、廣州、武漢、昆明等 20 多個(gè)國(guó)內(nèi)大中城市，高速公路到上海、南京、杭州、合肥及長(zhǎng)三角各大中城市的車(chē)程均在 4 小時(shí)以?xún)?nèi)。旅游主體及旅游主題也更趨多元化。 旅游業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。 飯店業(yè)發(fā)展滯后，制約了黃山市旅游業(yè)的發(fā)展。 （ 3）大多數(shù)星級(jí)飯店?duì)I銷(xiāo)手段落后?，F(xiàn)存在如下問(wèn)題： （ 1）星級(jí)飯店總量較少，整體實(shí)力差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 數(shù)量或指標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 其中：建設(shè)投資 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 57 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 119 建設(shè)期 年 2 職工人數(shù) 人 198 2 建設(shè)內(nèi)容 A 樓 平方米 不含夾層735 平方米 B 樓 平方米 C 樓 平方米 D 樓 平方米 E 樓 平方米 2410 F 樓 平方米 2968 總建筑面積 平方米 3 客房床位 個(gè) 600 客房 300 間 4 年?duì)I業(yè)收入 萬(wàn)元 4068 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 1963 6 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1882 7 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 223 8 投資利潤(rùn)率 % 12 9 投資利稅率 % 10 投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 11 內(nèi)部收益率 % 12 凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬(wàn)元 5109 13 盈虧平衡點(diǎn) % 14 借款償還期 年 含建設(shè)期 13 2. 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 黃山市飯店業(yè)現(xiàn)狀 目前為止，黃山市內(nèi)低檔飯店（旅社、招待所）不少，但三星級(jí)賓館只有 4 家，客房數(shù)不足 450 間；四星級(jí)賓館 7 家，客房總數(shù)不足 1000 間。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改變黟縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后狀況，緩解黟縣乃至整個(gè)黃山市游客人數(shù)大幅度增長(zhǎng)和接待能力不足的矛盾，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展是十分必要的。本項(xiàng)目為香溪谷旅游度假村一期工程 — 香溪國(guó)際大酒店，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，有客房300 間，配套建有大中小會(huì)議室 6 個(gè)、餐飲、會(huì)議中心及健身娛樂(lè)休閑度假設(shè)施。黟縣僅有兩家二星標(biāo)準(zhǔn)的賓館，接待能力嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足游客需求，致使許多慕名而來(lái)的游客，只能走馬觀(guān)花，匆匆而過(guò)，難以細(xì)細(xì)品味和體會(huì)博大精深的徽文化精髓， 98%以上客人要到 50 公里外黃山市府所在地屯溪入住，第二天再返黟縣其他旅游景點(diǎn)旅游，飽嘗乘車(chē)勞頓之苦和成本增加。2021 年來(lái)西遞游覽的游客超過(guò) 60 萬(wàn)人。 2021 年 11 月被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄。目前，整理開(kāi)放有綾云閣、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李園、東園、西園、大夫第、敬愛(ài) 9 堂、履福堂、青云軒、膺福堂、篤敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。 西遞始建于宋皇祜年間，已有 950 余年歷史，村落平面呈船形，占地 16 公頃。 黟縣地處黃山西南麓，境內(nèi)山巒疊嶂，清溪回流，生態(tài)環(huán)境絕佳，其地形、地貌、風(fēng)土人情與晉代大詩(shī)人陶淵明描繪的“桃花源”極為相似，并有陶淵明后裔在此世代繁衍。另一方面，黃山市四星級(jí)賓館規(guī)模較小，一般客房數(shù)只有 100160 間，接待一個(gè)中型會(huì)議或一個(gè)大型旅游團(tuán)需 34 家賓館合作。黃山市現(xiàn)有的旅游接待能力遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足需求。每年 3 月 11 月和春節(jié)前后 1 個(gè)月，黃山市賓館均須提前預(yù)約。 隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，星級(jí)賓館客房在黃山市供不應(yīng) 8 求。 近年來(lái)，黃山市賓館、酒店、餐飲業(yè)發(fā)展迅速?，F(xiàn)在黃山機(jī)場(chǎng)飛機(jī)可全天候起降，航班直達(dá)北京、香港、上海、廣州、合肥、武漢、沈陽(yáng)、昆明、深圳、?？诘热珖?guó)數(shù)十個(gè)大中城市；皖贛鐵路縱貫全境；公路四通八達(dá)，徽杭（黃山 — 杭州）、合黃（合肥 — 黃山）、黃景（黃山 — 景德鎮(zhèn)）高速建成通車(chē)，從根本上改善了黃山市交通條件，密切了與長(zhǎng)江三角洲及外省的聯(lián)系，使黃山市旅游業(yè)得到快速發(fā)展。黃山市現(xiàn)已成為世界著名的旅游 城市，旅游業(yè)已成為黃山市的支柱產(chǎn)業(yè)。為適應(yīng)改革開(kāi)放和旅游業(yè)發(fā)展的需要， 1987 年 11月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在原徽州地區(qū)基礎(chǔ)上設(shè)立地級(jí)黃山市。秦置黟、歙二縣，晉稱(chēng)新安郡，宋改徽州，歷以商賈眾多，文風(fēng)興盛，蜚聲海內(nèi)。全市轄屯溪區(qū)、黃山區(qū)、徽州區(qū)和黟縣、歙縣、休寧縣 、祁門(mén)縣三區(qū)四縣，總面積 9807 平方公里，人口 160 萬(wàn)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人均GDP 達(dá) 1000 美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，旅游業(yè)進(jìn)入興盛期。政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。 當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 800 美元至 1000 美元時(shí)，旅游消費(fèi)將進(jìn)入快 速增長(zhǎng)期。目前我國(guó)人均 GDP 已超過(guò) 1000 美元，總體達(dá)到小康。香溪國(guó)際大 6 酒店內(nèi)設(shè)有 300 套標(biāo)間、商務(wù)間、商務(wù)套間，有中、小型會(huì)議室6 個(gè)、 600 座大會(huì)議室 1 個(gè)、中西餐廳、酒吧、豪華包廂、多功能廳、涉外商場(chǎng)、休閑娛樂(lè)等設(shè)施等一應(yīng)俱全，建成后將是黃山市客房擁有量最大的四星級(jí)酒店。占地 153 畝，建筑面積為 56000 平方米，總投資 億元人民幣。項(xiàng)目由清華大學(xué)、杭州規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院人居環(huán)境所和合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院的共同規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)。該公司快速發(fā)展為社會(huì)提供了較多就業(yè)崗位。 企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)積極回報(bào)社會(huì)，資助社會(huì)公益事業(yè)，先后獲得黃山市黟縣革命老區(qū)柯村中學(xué)、西遞中心小學(xué)“真情助學(xué)、功在千秋”和黟縣“關(guān)心下一代工作委員會(huì)”的“香溪展宏圖 情系下一代”的錦旗表彰。 2021 年 10 月該公司董事長(zhǎng)王柯獲得“建設(shè)部 2021 年中國(guó)建設(shè)行業(yè)百名管理英才”稱(chēng)號(hào)。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級(jí)政府和相關(guān)部門(mén)的大力支持。多年的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，該公司取得驕人的業(yè)績(jī)，擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。 該公司的前身為“黃山英特房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司”。 1 2 3 4 1. 總 論 項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 黃山市香溪谷旅游度假村建設(shè)項(xiàng)目 承辦單位 黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地址：黟縣西遞鎮(zhèn) 法定代表人：王 柯 承辦單位概況 黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2021 年 5 月。注冊(cè)資金 2021 萬(wàn)元人民幣。此前成功的為眾多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全程企劃、營(yíng)銷(xiāo)代理和廣告推廣工作。以其優(yōu)秀的 專(zhuān)業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程監(jiān)理、銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)作體系。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。 5 公司積極配合當(dāng)?shù)卣穆糜钨Y源開(kāi)發(fā)， 2021 年 2 月 6 日，天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司同黟縣西遞旅游服務(wù)總公司共同簽署成立了“中國(guó)黃山西遞旅游集團(tuán)”，以“品牌共用、資 源共享、統(tǒng)一宣傳、攜手共進(jìn)”為宗旨，組建以世界著名景區(qū)和旅游、休閑、度假、飲食、娛樂(lè)等多重資源與服務(wù)為一體的旅游產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。同時(shí)，王柯董事長(zhǎng)本人資助了多名失學(xué)兒童。 黃山市黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本著“弘揚(yáng)徽文化，做好徽文章”和對(duì)旅游地產(chǎn)獨(dú)到的見(jiàn)解，經(jīng)過(guò)兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察 、調(diào)研，決定在世界文化遺產(chǎn)地黟縣西遞開(kāi)發(fā)建設(shè)香溪谷旅游度假村旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。香溪谷旅游度假村由香溪國(guó)際大酒店、香溪谷豪華會(huì)所、香溪谷豪華別墅組成。 本項(xiàng)目香溪國(guó)際大酒店為香溪谷旅游度假村項(xiàng)目一期工程，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，占地 20 畝，于 2021 年 5 月 15 日在黟縣國(guó)土局掛牌獲得土地使用權(quán)，于 2021 年 7 月 16 日一次性通過(guò)市、縣建設(shè)部門(mén)及縣政府等有關(guān)部門(mén)建 筑規(guī)劃評(píng)審。 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，政通人和。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到 2020 年我國(guó)將成為世界旅游第一大接待國(guó)。中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。 目前，我國(guó)旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 黃山市地處皖浙贛閩四省結(jié)合部，是安徽省的南大門(mén)。該市歷史悠久，早 7 在商周時(shí)期徽州土地上的土著先民已相當(dāng)活躍。徽商以其雄厚的資本稱(chēng)雄明清商界 300 余年，并在故里辦教育、創(chuàng)書(shū)院、置祠產(chǎn)、建廟宇，明清時(shí)成為徽州經(jīng)濟(jì)繁榮、教育發(fā)達(dá)的鼎盛時(shí)期。 黃山市擁有二處世界遺產(chǎn)地 —— 黃山和西遞、宏村，還擁有眾多國(guó)家級(jí)名勝景點(diǎn)。 經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，黃山市旅游基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀(guān)，交通狀況有了根本改變。 1998 年黃山市接待國(guó)內(nèi)外游客 419 萬(wàn)人次， 2021 年 706 萬(wàn)人次， 2021 年增至810 萬(wàn)人次 ， 2021 年已突破 1000 萬(wàn)人次。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約黃山市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。目前，黃山市三星級(jí)賓館 4 家，客房數(shù)不足 450 間；四星級(jí)賓館 7 家，客房數(shù)不足 1000 間。進(jìn)入旺季，來(lái)黃山旅游人數(shù)日均3 萬(wàn)人次以上，春節(jié)、五一、十一黃金周及平常周末日均接待人數(shù)近 6 萬(wàn)人。目前，黃山市四星級(jí)賓館客房出 租率達(dá) 72%，且有不斷上升之勢(shì)。 旅游接待能力不足給游客帶來(lái)諸多不變，制約了黃山市旅游業(yè)發(fā)展。 1986 年以來(lái)，黟縣依托黃山，大力開(kāi)發(fā)古村落旅游，取得了豐碩成果， 2021年全縣年接待游客 109 萬(wàn)人次， 2021 年 125 萬(wàn)人次， 2021 年達(dá)180 余萬(wàn)人次， 2021 年已突破 221 萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá) 7 億元人民幣，成為皖南新興旅游勝地， 2021 年底被評(píng)為全國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，安徽省旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣第一名?，F(xiàn)保存古樸典雅的明清民居 300 余幢，大量的磚、木、石雕等藝術(shù)佳作點(diǎn)綴其間。西遞被譽(yù)為“東方文化的縮影”、“古代建筑博 物館”。 迷人的自然景觀(guān)和近千年文化積淀吸引了海內(nèi)外眾多游客。黟縣旅游業(yè)發(fā)展受接待能力制約更為嚴(yán)重。 黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)兩年多充分考察 調(diào)研，選址距世界文化遺產(chǎn)地西遞古民居入口 100 米處環(huán)境優(yōu)美的香溪谷，投資興建黃山市香溪谷旅游度假村。本項(xiàng)目先后被列為黟縣人民政府“ 4334 重點(diǎn)工程”、黃山市“ 443 重點(diǎn)工程”和安徽省“ 861”重點(diǎn)工程。 10 可行性研究報(bào)告 編制依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》 （ 2）《安徽旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 （ 3）國(guó)務(wù)院《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定》 （ 4）建設(shè)部《風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》 （ 5）《黟縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 （ 6）黟縣發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于同意黟縣桃花塢度假村建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》（計(jì)投字 [2021]59 號(hào)） （ 7）黟縣發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于同意桃花塢度假村項(xiàng)目更名為香溪谷旅游度假村的批復(fù)》（計(jì)投字 [2021]127 號(hào)） （ 8）黟縣發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于同意調(diào)整香溪谷旅游度假村項(xiàng)目方案的批復(fù)》（發(fā) 改計(jì)投字 [2021]14 號(hào)） （ 9）《西遞新區(qū)總體規(guī)劃》 （ 10）《黟縣西遞鎮(zhèn)新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （ 11）黃山市環(huán)境保護(hù)局《關(guān)于黟縣天成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司香溪谷旅游度假村項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表的批復(fù)》 （ 12）中華人民共和國(guó)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》（編號(hào)：黟2021 字第 016 號(hào)） （ 13）中華人民共和國(guó)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號(hào)：黟2021 018 號(hào)） （ 14）中華人民共和國(guó)《國(guó)有土地使用證》（黟國(guó)用 [2021] 11 字第 115 號(hào)） 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 安徽省黃山市黟縣西遞鎮(zhèn) 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 本項(xiàng) 目總投資 萬(wàn)元，建設(shè)香溪谷旅游度假村一期工程香溪國(guó)際大酒店，酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，擁有豪華套房，商務(wù)套房，標(biāo)準(zhǔn)房 300 間，配套建設(shè)會(huì)議廳、餐飲中心及配套健身娛樂(lè)、休閑度假設(shè)施。黟縣僅有兩家二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的中城山莊和世外桃源大酒店。 （ 2）大部分飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造。 （ 4）管理方式落后，部分星級(jí)飯店由原來(lái)的單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。 需求現(xiàn)狀 黃山市作為中國(guó)境內(nèi)唯一一個(gè)擁有兩處世界遺產(chǎn)地