【正文】 保利地產 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 11 頁 共 30 頁 固定資產 投資： 2021年佛山市固定資產投資有所增加， 全年全社會固定資產投資 元，比上年增長 %。輕重工業(yè)的比例為 1：。民營企業(yè) 億元，增長 %。其中規(guī)模以上（下同）工業(yè)完成增加值 億元，增長 %。經濟作物播種面積 千公頃，增長 %。 20212021年地區(qū)生產總值及增長速度 保利地產 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 10 頁 共 30 頁 三大產業(yè)發(fā)展情況 : 農業(yè)： 2021 年糧食作物播種面積 千公頃，比上年增長 %。 儲蓄情況 :2021 年全市中外資銀行業(yè)金融機構本外幣各項存款余額 億元，比年初增長 %；其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增長 %，企事業(yè)單位存款余額 億元，比年初增長 %；本外幣各項貸款余額 億元，比年初增長 %。城鎮(zhèn)居民消費支出中，教育支出所占比重為 %，文化娛樂服務支出所占比重為 %。城鎮(zhèn)居民人均消費支出 19296 元，增長 %。人均生產總值 80579 元，增長 ％。在第三產業(yè)中，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)增長 ％，批發(fā)和零售業(yè)增長 ％，住宿和餐飲業(yè)增長 ％，金融業(yè)增長 ％，房地產業(yè)增長 ％，其他服務業(yè)增長 ％。 保利地產 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 9 頁 共 30 頁 GDP： 初步核算， 2021 年全市生產總值 （ GDP） 億元，比上年增長 %。 濟環(huán)境 (1)城市指標 佛山是廣東省的腹地城市，距廣州三大交通樞紐均在 1 小時之內，毗鄰港澳，使佛山能夠充分利用港澳的市場優(yōu)勢和國際化大都市的地位，廣泛參與世界經濟。另一方面，加強征收土地增值稅以及提高拍賣地塊的首付款等等措施，也讓發(fā)展商的資金鏈逐漸緊張，從而達到讓發(fā)展商用合理的價格銷售商品房。 2021 年 10 月 12 日， 佛山市住房和城鄉(xiāng)建設局公布《農村改革“兩確權”、“舊村居改造”、“宅基地換房”項目房產證辦理細則》，今后屬于“舊村居改造”、“宅基地換房”、“兩確權”范圍的房屋，經申請出具確認證明，并公告無異議，就可到各區(qū)房產管理 部門所設辦證窗口申請辦證。以有償使用方式取得的土地使用權增加的地下建筑面積，如住宅用地配套地下停車庫負一層，只需按 市場價格的一成繳納土地出讓金；集體建設用地使用權進行經營性房地產開發(fā)，按規(guī)定征收為國有土地后補辦出讓，需要補交土地出讓金 (租金 )。 保利地產 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 8 頁 共 30 頁 其他政策 2021 年 8 月 24 日， 佛山市住建局正式發(fā)布了《首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指引程序》、《業(yè)主委員會換屆選舉程序指引》等相關文件，對《廣東省物業(yè)管理條例》進一步細化，將有利于提升佛山的物業(yè)服務水平。 2021 年 9 月 29 日， 國務院出臺具體措施， 對房地產開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。通過國土規(guī)劃，未來幾年內，全國城鎮(zhèn)建設用地供應有望大幅增加，這也是此輪宏觀調控的重要組成部分和手段之一。 2021 年 10 月 25 日，截至 2021 年 10 月 22 日， 全國共有 14 個城市頒布“限購令”，北京、天津、上海、南京、廣州、深圳、杭州、大連、福州和三亞 10 個城市中，僅上海、福州兩城市計劃開盤量有少量增長，其余 8 個城市 11 月商品住宅項目計劃開盤量均較 10 月有所降低。五年期以下 (含五年 )及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調 和 個百分點。 2021 年 10 月 20 日， 據中國人民銀行昨天宣布，金融機構一年期存款基準利率上調 個百分點，由 %提高到 %；一年期貸款基準利率上調 個百分點，由 %提高到 %；其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經查實要嚴肅處理。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。 7 月份，銀行間市場債券發(fā)行量有所增加，中期債券發(fā)行比重上升；貨幣市場交易量增加，貨幣市場利率大幅下行。 2021 年 4 月 18 日，國務院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 金融政策 2021 年 4 月 15 日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍。對個 人購買 90 平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按 1%稅率征收契稅。 2021 年 9 月 29 日，經國務院批準，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布通知調整房地產相關稅收政策。 2021 年 8 月 24 日，國家發(fā)改委財政金融司司長徐林表示，我國計劃實施一系列稅收體制改革。 2021 年 4 月 14 日，國務院常務會議指出，全球金融危機的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。 御景半島 沙鳳 環(huán)洲二路 廣州金沙洲 (中海金沙灣 ) (50 站 ) 高速路網 ： 和順所在的 里水鎮(zhèn)擁有 7 個出入口對接廣州 ，約 510 分鐘車程可接入 廣佛高速公路、佛山 “一環(huán) ”快速干線、珠二環(huán)高速公路、廣清高速公路、廣三高速公路，廣州華南快速干線第三期、桂和公路以及其它縱橫交錯的公路干線構筑了完善的交通網絡 ，半小時可到達廣州、禪城、桂城、獅山、順德等地均非常便利 。 公交系統(tǒng)： 有 213 路公交途徑本案 附近， 途徑 南海醫(yī)院 、 南海廣場、黃岐 名雅花園、里水新天地廣場 等地 ，終點站廣州中海金沙灣；在洲村市場站下車后步行約 510 分鐘即可到本項目。 ? 教育文化：地塊毗鄰 旗峰小學、里水中心小學、里水三中學、南海里水中學 ，教育配套資源豐富； ? 公共設施： 洲村肉菜市場 ， 潯峰山 、中國郵政儲蓄、電信局、里水 醫(yī)院、銀行 等 ? 商業(yè)配套： 里水信和廣場、里水新天地廣場， 基本生活配套較為完善 。項目北面是恒大御景半島，西面是一座廠房 與白塔工業(yè)大道，并有一個小型變電站在該廠房門口 ，東面可享受珠江河一線江景，對面是珠江河中的江心島，景觀一流。 （ 4） 山體控制線內的保護山體不得進行開挖 ； （ 5）該項目建筑外立面，設計方案要求簡潔現(xiàn)代。佛山一環(huán)、里橫路、廣州環(huán)城高速等交通路網完善，交通便捷，半小時可到達佛山禪桂中心與廣州市中心。 保利地產 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 1 頁 共 30 頁 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證報告 (南海區(qū)里水鎮(zhèn) 草場村地段 ) 地塊現(xiàn)狀分析 地理位置 地塊位于 佛山市南海區(qū)里水鎮(zhèn)草場村地段 ，對面就是廣州白云金沙洲地區(qū) ， 靠近珠江河里水段，西臨里橫路與佛山一環(huán)， 5 分鐘可達一環(huán)。 ? 本地塊位于里水鎮(zhèn)接近中心城區(qū)附近，距離里水鎮(zhèn)政府約 5 分鐘車程，緊鄰佛山一環(huán)里橫路出口，向南 經 金沙洲大橋 、北環(huán)高速與廣州相連，可快速進入廣州。 保利地產 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 2 頁 共 30 頁 規(guī)劃容積率 ≥ ，且≤ 總用地面積 ㎡ 凈用地面積 —— 建筑面積 ≥ 90736㎡ ，且≤ 229866㎡ 建筑密度 ≤ 30% 位 置 佛山市南海區(qū) 里水鎮(zhèn)草場村地段 起始價 57467萬元 建筑限高 地上部分≤ 180米 起始樓面地價 ≥ 2500 土地用途 城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地 其他要求 （ 1） 受 90/70條件限制 ； （ 2） 不住在商業(yè)建筑內 建設 酒店式公寓、 公寓、公寓式辦公、 SOHO 辦公、產權式酒店等 有居住功能形式的用房 ； （ 3） 沿河岸市政規(guī)劃道路控制 30米的濱河廣場，其應以綠化為主，但 可作為機動車出入口和行人出入口廣場。 地塊用地紅線內土地仍有部分廠房需要拆遷，此外地塊內種植了較多樹木，并有一座山體包含在本地塊內。 保利地產 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 3 頁 共 30 頁 地塊地處里水鎮(zhèn)草場村地段，距離鎮(zhèn)中心僅 5 分鐘車程，可完全共享鎮(zhèn)中心所有配套，因而雖不在鎮(zhèn)中心但 公共設 施完善，周邊教育配套齊全，基本生活配套較為完善 。 保利地產 佛南（拍） 2021029 地塊 項目市場論證規(guī)范 （試行） 第 4 頁 共 30 頁 主要交通干道系統(tǒng)： 地塊 佛山一環(huán)、里橫路、金沙洲路， 5 分鐘車程可接上一環(huán)， 5 分鐘即可到達廣州白云金沙洲片區(qū)， 10 分鐘車程可到里水鎮(zhèn)中心，交通十分便利 。 213 路線路圖： 桂園總站 桂園市場 桂園小學 南海醫(yī)院 軍橋 軍橋東 桂城加油站 經委大廈 南海廣場 麗雅苑 南海人才市場 南海購書中心 興業(yè)新村 桂江橋 奇槎路口 水頭路口 桂江路口 嶺南 泗瀝 平安 江河路 橫江 橫江路口 洪湖路口 北村 北村德星里 北村閘 名雅花園 里水鮮果市場 沙涌 上沙村 下亨田村 河村口 河村 鄧崗 里水橋南 (里水分局 ) 里水車站 (新