【正文】 管理。 ｛價(jià)值分配的合理性｝ 第十二條：合理性的標(biāo)準(zhǔn) —— 是公司競(jìng)爭(zhēng)力和成就，以及全體員工的士氣和對(duì)公司的歸屬意識(shí)。高層管理者分配依據(jù)：對(duì)可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)，突出才能、品德和所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 ｛價(jià)值分配形式｝ 第十條：聯(lián)創(chuàng)價(jià)值分配形式為工資、獎(jiǎng)勵(lì)、各項(xiàng)保險(xiǎn)、機(jī)會(huì)、職權(quán)、培訓(xùn)、紅利、股權(quán)、以及其它待遇。 ｛發(fā)展原則｝ 第八條：聯(lián)創(chuàng)不單純追求規(guī)模上的擴(kuò)張，而是要使自己變得更有價(jià)值，更優(yōu)秀。 ｛專業(yè)技術(shù)｝ 第六條：聯(lián)創(chuàng)沒(méi)有什么可以做為專利的技術(shù)，廣泛地吸收房地產(chǎn)市場(chǎng)最新成果，虛心向國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)學(xué)習(xí)，不斷地創(chuàng)新并形成可實(shí)施的操作系統(tǒng)和規(guī)范，以卓越的專業(yè)實(shí)踐立足于行業(yè)。 二、基本理念 ｛質(zhì)量｝ 第五條：聯(lián)創(chuàng)拒絕提供連自己也不相信而且難以引起自尊的產(chǎn)品和服務(wù)。 ｛利益｝ 第四條：努力探索咨詢行業(yè)的內(nèi)部動(dòng)力機(jī)制，并使聯(lián)創(chuàng)在顧客、員工、合作者之前形成共贏局面。責(zé)任意識(shí)、創(chuàng)新精神、敬業(yè)勤勉、團(tuán)隊(duì)協(xié)作是聯(lián)創(chuàng)企業(yè)文化精髓。尊重知識(shí)、尊重個(gè)性、創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)精神和不因工齡、年資、過(guò)去功績(jī)而遷就員工，是聯(lián)創(chuàng)事業(yè)可持續(xù)成長(zhǎng)的內(nèi)在要求。通過(guò)市場(chǎng)無(wú)依賴的壓力傳遞，使聯(lián)創(chuàng)永遠(yuǎn)保持對(duì)市場(chǎng)的客觀和冷靜。依靠不懈的努力，使自己成為亞太地區(qū)一流的領(lǐng)先企業(yè)。 本行為規(guī)范是聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人行為的依據(jù)，是聯(lián)創(chuàng)對(duì)經(jīng)理人的評(píng)判尺度， 公司各部門(mén)將定期或不定期地對(duì)經(jīng)理對(duì)照考核。這些名目 繁多的“好處”將產(chǎn)生如下惡果： ●無(wú)法向顧客提供規(guī)范的服務(wù)，也不可能一視同仁地對(duì)待聯(lián)創(chuàng)的客戶； ●嚴(yán)重干擾管理秩序。 六、清廉 １、 管理人的利益是公司直接保障的 ●管理人因職位、工作而直接由公司平定和給付； ●管理人因利益問(wèn)題的困繞，可與直屬上級(jí)或人力資源部溝通，直至向公司董事會(huì)反映，這是受到公開(kāi)歡迎的； ●管理因公司的職位而產(chǎn)生的公司以外的收益 —— 禮品、獎(jiǎng)券、酬金等必須向公司申報(bào)。 ２、管理人會(huì)議要明確思想 ●與會(huì)人要明確會(huì)議的目的、目標(biāo)； ●對(duì)決定不明確的地方及時(shí)發(fā)問(wèn)； ● 當(dāng)思想不統(tǒng)一時(shí)，可以不做決定，但一旦有了決定， 須明確如何向下傳達(dá)； ● 你 的會(huì)議記錄應(yīng)作保密處理。 ４、 情緒控制 ●情結(jié)控制是聯(lián)創(chuàng)管理人成熟的表現(xiàn)； ●只有你能控制自己的情緒時(shí)，你才能有效率地管理團(tuán)隊(duì)，才能有效地為顧客服務(wù)； 忌： ●在情緒波動(dòng)時(shí)做決定； ●對(duì)人（員工、合作者、開(kāi)發(fā)商、顧客）的感觀和感情影響對(duì)事（工作）的狀態(tài)，這樣有時(shí)將使你不 得不做出違心的承諾而后悔。 ２、 與下級(jí)保持理性的工作關(guān)系 ●維持團(tuán)隊(duì)的合作精神和整體工作氛圍； ●對(duì)表現(xiàn)好的員工，當(dāng)眾表?yè)P(yáng)； ●對(duì)表現(xiàn)差的員工，不要當(dāng)眾批評(píng)，應(yīng) 個(gè)別溝通，但要讓大家知道現(xiàn)象不可??； 忌： ●與下屬拉攏非工作性質(zhì)的私人關(guān)系，這將使你的公信力倍受懷疑，團(tuán)隊(duì)將不再是個(gè)整體； ●任由團(tuán)隊(duì)氣氛自由發(fā)展，而喪失了敬業(yè)精神； ３、 上情下達(dá)，維護(hù)公司形象 ●你在團(tuán)隊(duì)中就是代表著公司的形象，有責(zé)任將公司要求的事項(xiàng)傳達(dá)給團(tuán)隊(duì)中的每一個(gè)人； ●向員工宣講，公司之所以這樣做的理由，如果你朋困難可以尋求幫助； ●只有公司明確要求傳達(dá)的，才能布置傳達(dá)； 忌： ●為了討好下級(jí)，使自己在團(tuán)隊(duì)面前與公司分離，或?qū)αⅲb扮成是小團(tuán)隊(duì)的利益代表者，這樣做將嚴(yán)懲阻礙公司的整體安排，也嚴(yán)重降 低你在團(tuán)隊(duì)中的威信； ●在下級(jí)面前評(píng)價(jià)和議論你的上級(jí)（工作風(fēng)格或工作安排），向下級(jí)發(fā)牢騷，這對(duì)你開(kāi)展工作是非常不利的，也不要指望團(tuán)隊(duì)能增強(qiáng)向心力。 ４、及時(shí)反映本團(tuán)隊(duì)和公司出現(xiàn) 的問(wèn)題 作為經(jīng)理人，你有責(zé)任將問(wèn)題及時(shí)上報(bào)： ●你所在團(tuán)隊(duì)存在的問(wèn)題及員工對(duì)公司的意見(jiàn)； ●顧客和合作者的問(wèn)題和意見(jiàn)； ●社會(huì)其它人士對(duì)公司的意見(jiàn)； 及時(shí)向上匯報(bào)。 二、對(duì)你的上級(jí) 坦率直言、清楚明白 可以：●以口頭溝通方式向上級(jí)說(shuō)明情況，要求協(xié)助； ●以書(shū)面形式向有關(guān)各級(jí)通報(bào)情況，要求協(xié)助； ●緊 急事項(xiàng)可以直接向最高層匯報(bào)； 忌：●話說(shuō)一半，或曲折委婉，讓上級(jí)去猜你心里的意思； ●不好意思強(qiáng)調(diào)自己的困難或利益； ●認(rèn)為上級(jí)應(yīng)該了解或已知曉情況而不溝通，坐等安排。 董事長(zhǎng)：侯敬捷 第一章 聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人行為指引 一、經(jīng)理人的基礎(chǔ)： 你是聯(lián)創(chuàng)員工的模范； 因此員工的基礎(chǔ)要求（《員工守則》）你會(huì)完全達(dá)到； 你是公司價(jià)值觀的傳播者（做事、做人）。 “具有共同方向和群體意識(shí)的人們會(huì)更快、更易達(dá)到他們的目的，因?yàn)樗麄兪窃谙嗷ネ苿?dòng)下前進(jìn)的。 本指引是聯(lián)創(chuàng)總結(jié)了過(guò)去管理人員遇到過(guò)的一些困擾，和通常職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)注意的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，提供給你，作為聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人行為規(guī)范的指引。 作為聯(lián)創(chuàng)的管理人，你和你的管理團(tuán)隊(duì)，就是聯(lián)創(chuàng)在客戶中的形象。 聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)理工作手冊(cè) 二ＯＯ七年六月 目錄 第一章 聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人行為指引 第二章 聯(lián)創(chuàng)價(jià)值觀 第三章 項(xiàng)目檔案 第四章 月計(jì)劃 /月總結(jié) 第五章 現(xiàn)場(chǎng)表格的使用 第六章 考評(píng)套表 第七章 代理部財(cái)務(wù)管理制度 第八章 認(rèn)購(gòu)書(shū)、房號(hào)等業(yè)務(wù)管理 第九章 項(xiàng)目經(jīng)理掌握銷售折扣的原則 第十章 代理部例會(huì)及考勤制度 第十一章 銷售代表工作手冊(cè) 前言 —————— 致聯(lián)創(chuàng)所有管理人的公開(kāi)信 致辛苦工作的聯(lián)創(chuàng)管理人員： 聯(lián)創(chuàng)要努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率以滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，而你在其中扮演著至關(guān)重要的角色。沒(méi)有你和你工作的責(zé)任心，聯(lián)創(chuàng)將無(wú)法提供客戶應(yīng)得 到的獨(dú)具特色的聯(lián)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。聯(lián)創(chuàng)董事會(huì)希望你能擁有這樣一種境界和理念 —— 專業(yè)的風(fēng)范、創(chuàng)新的精神、互助的團(tuán)隊(duì)和真誠(chéng)的服務(wù)。到目前為止，我認(rèn)為只有這樣才能使你在工作中更清晰和更愉快，也能使你的團(tuán)隊(duì)更有聯(lián)創(chuàng)的特征?！? 只有成功的聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人 ，才能造就聯(lián)創(chuàng)成功的團(tuán)隊(duì)，重要性是不言而喻的。如果你做不到和公司價(jià)值觀一致，你還不具備聯(lián)創(chuàng)經(jīng)理人的起碼要求； 作為經(jīng)理人，你的職責(zé)不僅是做事，更重要是影響和培育你的下屬，以具有聯(lián)創(chuàng)的風(fēng)格。 ２、 條塊清晰、不回避矛盾 應(yīng)該：●向你的直接領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示、批審業(yè)務(wù)； ●回避矛盾，含糊過(guò)關(guān)； ● 報(bào)喜不報(bào)憂，只強(qiáng)調(diào)本團(tuán)隊(duì)優(yōu)點(diǎn)，諱疾忌醫(yī) ３、上級(jí)交代的事情，應(yīng)積極處理并按時(shí)或及時(shí)回應(yīng) 應(yīng)該：●不論結(jié)果如何，及時(shí)作出回應(yīng)和交代； ●當(dāng)你有困難時(shí)，如實(shí)相告； 忌：●拖延； ●含糊弄一個(gè)結(jié)果，而不說(shuō)明（草率應(yīng)付）。 三、對(duì)你的下級(jí) １、 讓你的下級(jí)清楚明了你的安排 ●如有可能，最好讓下級(jí)復(fù)述你的安排； ●讓下級(jí)清楚你要求的工作標(biāo)準(zhǔn)和工作完成時(shí)間； ●詢問(wèn)下級(jí)有何要求； 忌： ●事先不交代清楚，事后橫加指責(zé)，從而喪失管理人的風(fēng)度。 ●將公司管理人會(huì)議上的內(nèi)部爭(zhēng)論，擴(kuò)散到會(huì)議之外（家 人、朋友、同事、下級(jí)）以便推卸自己的責(zé)任，而這正是團(tuán)隊(duì)渙散 的典型。 ５、 20/80 原則與公平 ●培養(yǎng)下屬首先應(yīng)有公平的環(huán)境，讓下屬展展示才華； ● 20/80 原則只適用于那些自愿努力的下屬； ●讓肯負(fù)責(zé)任的下屬負(fù)起責(zé)任； 忌： ●內(nèi)部管理人會(huì)議上不表明真實(shí)的想法； ● 只表達(dá)你認(rèn)為公司高層想聽(tīng)的意見(jiàn)； ● 將會(huì)議的爭(zhēng)論，尤其是有關(guān)員工的評(píng)價(jià)，在會(huì)議外 傳播； ●會(huì)議上不說(shuō)，會(huì)后有意見(jiàn)。 五、對(duì)客戶 ●理性的服務(wù)關(guān)系； 忌： ●過(guò)度的私人來(lái)往，影響你對(duì)工作的判斷； ●不因?yàn)槟闩c客戶代表的私交，影響公司與客戶公司之間的工作利益。 ２、 切忌收受合作者、顧客或其它方面的任何回扣、好處費(fèi)、辛苦費(fèi)和介紹費(fèi)。 七、操之在我 世聯(lián)經(jīng)理人應(yīng)： ●勇于承擔(dān)責(zé)任，我們應(yīng)該清楚這一點(diǎn)才使我們成為經(jīng)理人； ●將壓力化為行動(dòng)的理由； ●敢于學(xué)習(xí)和象一個(gè)專業(yè)經(jīng)理人 —— 系統(tǒng)性的目標(biāo)、計(jì)劃、落實(shí)和總結(jié)； ●下情上達(dá)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并提出你的看法。 第二章 聯(lián)創(chuàng)基本價(jià)值觀和管理原則 一、核心價(jià)值 觀 ｛追求｝ 第一條：聯(lián)創(chuàng)的追求是在房地產(chǎn)咨詢領(lǐng)域?yàn)轭櫩屯诰騼r(jià)值、節(jié)省交易成本、降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)利益。為了使聯(lián)創(chuàng)成為亞太地區(qū)一流的咨詢機(jī)構(gòu)，我們將永不進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)。 ｛員工｝ 第二條：認(rèn)真負(fù)責(zé)和管理有效的員工是聯(lián)創(chuàng)最的財(cái)富。 ｛精神｝ 第三條：熱愛(ài)生活，注重聲譽(yù)，健康和陽(yáng)光氣息的人生是聯(lián)創(chuàng)追 求的精神品格和力量的泉源。廉潔、做小事、做足功課、不懈進(jìn)取、切合市場(chǎng)是我們行為的準(zhǔn)則。利益是價(jià)值的體現(xiàn)。服務(wù)的品質(zhì)和專業(yè)水準(zhǔn)是聯(lián)創(chuàng)的自尊、自信，并因以取得顧客的信賴。 ｛利潤(rùn)｝ 第七條：我們將按照可持續(xù)成長(zhǎng)的要求，設(shè)立每個(gè)時(shí)期的合理利潤(rùn)率和利潤(rùn)目標(biāo)，而不單追求利潤(rùn)的最大化。 三、價(jià)值分配 ｛價(jià)值創(chuàng)造｝ 第九條：我們認(rèn)為知識(shí)創(chuàng)新、勞動(dòng)、管理及資本創(chuàng)造了聯(lián)創(chuàng)公司的全部?jī)r(jià)值。 ｛價(jià)值分配原則｝ 第 十一條：效率優(yōu)先、兼顧公平、可持續(xù)發(fā)展，是價(jià)值分配的基本原則。按勞分配的依據(jù)是：能力、責(zé)任、貢獻(xiàn)和工作態(tài)度。 四、基本經(jīng)營(yíng)策略 ｛發(fā)展速度｝ 第十三條：聯(lián)創(chuàng)必須達(dá)到和保持高于行業(yè)平均的增長(zhǎng)速度和行業(yè)中大部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增長(zhǎng)速度，以增加企業(yè)活力，吸引最優(yōu)秀的人才和實(shí)現(xiàn)公司各種經(jīng)營(yíng)資源的最佳配置。 ｛經(jīng)營(yíng)規(guī)模｝ 第十四條：聯(lián)創(chuàng)只有在以下三項(xiàng)條件（或其一）成立時(shí)才會(huì)進(jìn)入新的成長(zhǎng)領(lǐng)域： １、 市場(chǎng)相關(guān) ２、技術(shù)相關(guān) ３、有長(zhǎng)期發(fā)展前景 并且確信能夠在該領(lǐng)域中顧客作出與眾不同的貢獻(xiàn)時(shí)，才進(jìn)入新的領(lǐng)域（或地域）。 ｛經(jīng)營(yíng)方式｝ 第十五條：我們中短期經(jīng)營(yíng)方向集中在房地產(chǎn)策劃、代理和物業(yè)評(píng)估的業(yè)績(jī)和質(zhì)量上，爭(zhēng)取在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)理論與實(shí)踐結(jié)合方面重點(diǎn)突破、系統(tǒng)領(lǐng)先，擺脫在低層市場(chǎng)上惡性角逐的被動(dòng)局面。聯(lián)創(chuàng)事業(yè)的發(fā)展應(yīng)緊緊圍繞共享而展開(kāi)。在服務(wù)過(guò)程中不斷優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)、降低成本從而擴(kuò)大和鞏固在戰(zhàn)略市場(chǎng)上的主導(dǎo)地位。我們將努力在公司形象、業(yè)績(jī)展示、專業(yè)精神、服務(wù)穩(wěn)定性上趕超國(guó)際同行的水準(zhǔn)。顧客的利益就是我們生存和發(fā)展根本利 益。建立對(duì)顧客和市場(chǎng)可把握變化的資料庫(kù)、提供信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，建立行業(yè)秩序和更深層次的前瞻性研究是聯(lián)創(chuàng)追求的目標(biāo)和驕傲。品牌、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)和市場(chǎng)份額是支撐聯(lián)創(chuàng)市場(chǎng)地位的關(guān)鍵要素。 五、基礎(chǔ)組織原則 ｛基本原則｝ 第二十條：聯(lián)創(chuàng)組織的建立和健全須： １、 有利于強(qiáng)化責(zé)任，確保公司目標(biāo)和戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)； ２、 有利于簡(jiǎn)化流程，快 速響應(yīng)顧客的需求和市場(chǎng)變化； ３、 有利于提高協(xié)作效率，降低管理成本； ４、 有利于促進(jìn)創(chuàng)新和優(yōu)秀人才脫穎而出。 ｛管理程序｝ 第二十二條：嚴(yán)密的可操作性工作程序是組織提高工作效率和水平的保證。 ｛績(jī)效考評(píng)｝ 第二十條：聯(lián)創(chuàng)人工作優(yōu)秀，是因?yàn)槲覀儯? １、 具備良好的職業(yè)道德，有強(qiáng) 烈的事業(yè)心； ２、 工作認(rèn)真、勤奮，對(duì)工作內(nèi)容有充分了解； ３、 有達(dá)成目標(biāo)，解決問(wèn)題的能力； ４、 良好的溝通和協(xié)作。 附件： 聯(lián) 創(chuàng) 價(jià) 值 觀 體 系 聯(lián)創(chuàng)人是干什么的？ 要干到什么程序？ 為什么？ 怎么做？ 價(jià)值觀體系 核心觀念 生意觀 利益觀 基本觀點(diǎn) 如何看待客戶 關(guān)于員工及人才發(fā)展 崇尚理性，尊重規(guī)則 ———— 我們是干什么的？ 不斷地在市場(chǎng)中為客戶價(jià)值、節(jié)省交易成本、降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)利益。 我們力成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值中不可取代的一代。 領(lǐng)先機(jī)制，也是責(zé)任。 它是對(duì)重要性的評(píng)價(jià)和排序，即你認(rèn)為什么是最重要的？是你進(jìn)行取舍的理由。 君子愛(ài)財(cái)，但不忘義。 我們的價(jià)值觀一定是排斥不義的、法律邊緣的、短利的觀念和做法。個(gè)人可以一時(shí)僥幸，但一個(gè)群體、一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展卻不能基于僥幸。有人說(shuō)“聯(lián)創(chuàng)是研究院，不是商人。 我們制定未來(lái)規(guī)劃，重視機(jī)制建設(shè)，關(guān)注人才培養(yǎng)，希望現(xiàn)在所做的一切與將來(lái)做大相匹配。 所有人的原始動(dòng)機(jī)都是掙錢(qián)，這是天經(jīng)地義的，最關(guān)鍵的差距在于有無(wú)原則，有無(wú)立意。 價(jià)值觀是一系列的觀點(diǎn)，不是一兩句話可以概括的。 在現(xiàn)實(shí)和理想之間找到一種滋味，既幫助你獲得現(xiàn)實(shí)利益，也使你得到精神上的滿足?！?—— 梁 漱溟 生意必然具備的特征：成長(zhǎng)的、持久的。不僅來(lái)自于創(chuàng)造，用心去做 僅經(jīng)營(yíng)今天，還必須建設(shè)未來(lái)。員工從中得到什么？是利益回報(bào)和成長(zhǎng)、發(fā)展（公司的激勵(lì)機(jī)制）。 我們尋求實(shí)現(xiàn)利益之上的更大程度的成長(zhǎng)。 —— 價(jià)值觀的傳播和強(qiáng)化是直接節(jié)省成本的最有效率的途徑，這是職業(yè)經(jīng)理人生根的工作職責(zé)之一。 了解和響應(yīng)客戶需求是我們的本分。 我們的看家本領(lǐng)就是一流的服務(wù)。 —— 聯(lián)創(chuàng)的努力方向 脫離早期經(jīng)驗(yàn)的、感性的色彩，成為理性的、持久的生命體（法人）。