【正文】 介、貿(mào)易機構(gòu)、辦事處。 原先的辦公場所在本案周圍，如四平路附近； 216。 為了提升企業(yè)的形象，并處于地段 的考慮，需要有更好的辦公空間； 216。 目標(biāo)客戶分析 4． 1辦公樓目標(biāo)客戶分析 216。 B. 未來居住客戶 a) 在上海工作的外籍人士； b) 購買本案辦公物業(yè)的業(yè)主； c) 周邊商業(yè)區(qū)域的私營企業(yè)主； d) 在陸家嘴、南京路、淮海路等周邊高級寫字樓上班的高級白領(lǐng)； e) 外地駐滬分支機構(gòu)、辦事處的管理人員。 目標(biāo)客戶定位 A. 外資及外省市知名企業(yè)的分支機構(gòu)或辦事處； B. 新興、前沿領(lǐng)域的中小型企業(yè)，如電子商務(wù)、生物制藥、信息產(chǎn)業(yè)、投資公司、律師事務(wù)所、保險、貿(mào)易等行業(yè)； C. 各行業(yè)管理機構(gòu)； D. 與周邊經(jīng)濟活動往來密切的相關(guān)企業(yè)，處 于地段考慮，選擇本案； E. 四平路沿線原有的寫字樓出租者； F. 看重本區(qū)域發(fā)展的投資者。 （新知識階層：知識經(jīng)濟中的創(chuàng)業(yè)者。 中小企業(yè)的孵化基地，前沿產(chǎn)業(yè)的聚集地。 目前上海房地產(chǎn)高端市場無論是投資還是居住，都處于供需兩旺的總體態(tài)勢。 真正屬于北外灘規(guī)劃內(nèi)的樓盤目前主要是新外灘花苑和臨潼苑以及白金府邸，在高端市場仍然屬于稀有產(chǎn)品； 216。 目前整個北外灘區(qū)域正處于開發(fā)的前奏，作為北外灘內(nèi)的項目，必將吸引公眾的眼球；同時北外灘核心區(qū)域的若干項目， 如世茂、中遠(yuǎn)等項目進度相對緩慢，本案將充分利用 2021年底至 2021年中的北外灘項目真空期打一個 “時間差”； 216。 白金府邸、新外灘花苑、臨潼苑同處北外灘區(qū)域，對本案構(gòu)成直接競爭。 世界政治和經(jīng)濟格局處于動蕩， 將影響外資企業(yè)對上海的投資，對本案也將造成一定的影響； 216。 四川北路的整體開發(fā)，在未來將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供應(yīng)量，由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素，將對本案造成一定 的競爭力。 216。 本案的占地面積相對較小，因而在環(huán)境設(shè)計上的余地較小，只能借助于建筑設(shè)計和周邊景觀資源的充分利用； 216。 216。 與周邊競爭樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計方面具有非常獨特的優(yōu)勢，已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計模式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝 術(shù)與功能很好地融為一體，成為城市中獨特的風(fēng)景線； 216。 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使人們對虹口區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)； 216。 一 . 項目定位 項目評判 216。 P43 序 本案營銷企劃的基本思想 l 以耀江集團整體發(fā)展的戰(zhàn)略眼光，對待本案的全程營銷企劃； l 將本案理解為耀江品牌運作的一部分，充分考慮對耀江品牌已有影響力的繼承和發(fā)展； l 充分發(fā)揮每 個項目在品牌發(fā)展過程中的作用，進行整合營銷，最終實現(xiàn)“滿盤皆贏”。 P12 策略概述 推廣階段 推廣費用預(yù)算 三．廣告企劃耀江國際廣場推廣執(zhí)行報告 目 錄 一．項目定位 P3 項目評判 市場形象定位 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶分析 二．推廣策略 P19 廣告總精神 階段廣告執(zhí)行計劃 媒體計劃 四．工作進度表 本案營銷企劃的主要目的 l 銷售目標(biāo) 實現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的銷售計劃，達(dá)到預(yù)先確定的經(jīng)濟收益； l 品牌目標(biāo) 在耀江花園的基礎(chǔ)上，將耀江品牌的市場影響力提升到一個新的層次； l 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養(yǎng)客戶的忠誠度，為后續(xù)開發(fā)項目積累忠誠的潛在客戶。 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為 公眾關(guān)注的焦點，同時也增強了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心； 216。 耀江花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“耀江”品牌有了初步的認(rèn)識； 216。 由于本案具有高級商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合，大大增加了本案的檔次。 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實價值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價的策略； 216。 由于重點考慮了觀景效果、 建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困難。 周邊已開發(fā)項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的價格，對本案造成 一定的威脅； 216。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，北臨 4萬平方米的綠地，毗鄰四川北路，很可能成為未來虹口高檔住宅的新星； 216。 隨著北外灘和外灘源開發(fā)進程的加速，與本案地段優(yōu)勢雷同，甚至更加優(yōu)越的項目可能會不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場競 爭能力； 216。 216。 由于還處于開發(fā)前期，再加上虹口房地產(chǎn)市場目前正處于轉(zhuǎn)折時期，因而具有很大的升值空間； 216。 北外灘、外灘源的開發(fā)，以及四川北路的改造，使本案處于城市發(fā)展熱點的中心區(qū)域，必將產(chǎn)生更多的機遇，帶來更大的 市場需求； 216。 市場形象定位 中國新經(jīng)濟中心的高尚 綜合商住社區(qū)。 新知識階層的理想家園。） 北外灘區(qū)域可收藏的稀世豪宅。 A. 銷售目標(biāo)客戶 看重本區(qū)域未來發(fā)展的投資者。 A. 周邊商業(yè)區(qū)域的外來私營業(yè)主； B. 虹口本區(qū)域的私營業(yè)主 C. 投資者 D. 外籍客戶 A. 原來周邊小商鋪的經(jīng)營者； B.