【正文】 啟動社區(qū)網(wǎng)絡智能化 小區(qū)智能化系統(tǒng)包括“安全防范系統(tǒng)”、“物業(yè)管理系統(tǒng)”、“信息網(wǎng)絡系統(tǒng)”三部分。 ? 回歸居住本身不等于沉醉于傳統(tǒng)。 ? 從建筑造型上強調(diào)對居住建筑本質(zhì)的回歸。 ? 四級運動區(qū)：多處宅間綠地 多處的宅間綠地主要與景觀結合設置按摩路徑、老人的活動區(qū)等。 ? 三級運動區(qū)：少年活動區(qū) 與少兒活動區(qū)的體育設施相比較應增加難度，培養(yǎng)青少年的探險精神。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 9 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 ? 二級運動區(qū)：少兒活動區(qū) 少兒活動區(qū)考慮安全性和娛樂性，一定要好玩、有趣、變化多。 健康步道是老年人、青少年與兒童共同運動、嬉戲的地方，它的形式區(qū)別于活動區(qū)的圍合形式而是以步行道 的形式存在的。孩子們可以在廣場上追逐、游戲、盡情“撒野”。同時還定期舉行戶內(nèi)、戶外運動競賽或聯(lián)誼活動。大型的運動城以 “ 科 學運動、健康生活”為經(jīng)營理念的時尚會所。 ? 三級空間，組團內(nèi)空間，院落間的公共設施等，注重私有性。朋友之間可以在此更開放、自由地交流。 開放式庭院也是娛樂與休閑和家庭生活的重要場所，是兒童游戲玩耍的天堂，對成年人而言，庭院是會客室的延伸。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 8 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 項目以排列式布局，而且每棟樓的間距比較寬，因此在每兩棟單體樓的中間部分構成了一個開放式的庭院，使每一個小的組團都有一個小型的中心庭院景觀。同時有許多孩子在海外讀書的父母，為提高家庭生活素質(zhì)而 買房。 ? 為子女就讀名校而買房 購房重點從夫婦轉(zhuǎn)移到孩子身上，希望通過改善居住環(huán)境，給予子女一個更加良好的成長環(huán)境。 ? 成熟、穩(wěn)健、富有。 購房需求與開發(fā)對策 購房需求 產(chǎn)品供應 ? 戶型面積不宜太大 ? 廳、房面積要適中 ? 接受總價處于中等水平 ? 中戶型： 120— 140 平方米 ? 間隔： 3 室 2 廳 ? 投資：兩房（ 70— 80 平方左右） 偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境 ? 配套重點學校，推出一條龍教育系統(tǒng) 需要體面公共空間，滿足社交需要 規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀 提升生活素質(zhì) ? 優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設計 ? 精致的細部處理 二 ）先富精英階層 家庭生命周期和特征 ? 夫妻年齡由 35— 50 歲 ? 家庭年收入 15 萬 — 50 萬元。同時有許多孩子在海外讀書的父母，為提高家庭生活素質(zhì)而買房。 購房動機和消費心理 （ 1）為子女就讀名校而買房 購房重點從夫婦轉(zhuǎn)移到孩子身上，希望通過改善居住環(huán)境，給予子女一個更加良好的成長環(huán)境。 四、 祥閣花園消費群定位 祥閣花園的規(guī)模在大慶屬于第一盤，因此，項目的消費群不再單一，而是層次豐富的類型，主要有以下兩種： 一）大慶新富精英階層 家庭生命周期和個體特征 ? 年齡在 30— 40 歲 ? 一般擁有一輛國產(chǎn)私家車 ? 主要為小型私營企業(yè)主，企事業(yè)單位的管理層。 具有文化內(nèi)涵的樓盤才有長久熱銷的可能性，祥閣花園位于大 慶新文化中心，這里的文化，不是附庸風雅的弄幾幅字畫、書法來自我標榜與陶醉，而是對社會、歷史及人類居住理想的一次次挖掘與引導。 所有負責任、有追求的開發(fā)商都在思考一個問題，如何才能建造出既有時代特征，又能經(jīng)得起時間考驗的建筑？祥閣花園不僅僅是在賣房子，更是賣一種現(xiàn)代生活方式。 三、 祥閣花園核心競爭力 ※ 基本思考點 : 構筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢； 傳統(tǒng)的 SWOT 分析只能找到市場粗略位置，無法找到項目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價值分析； 本項目核心競爭價值共分“大中小”三重 —— 整合祥閣花園的優(yōu) 勢。而在大慶，正是由于購買群體大多是二次置業(yè)，因此，需要的是滿足人生對于居住的最大化的愿望。 ※ 與消費者取得共鳴： 必須是針對目標消費群的潛在購房心理為出發(fā)點，同時引導住宅消費。 根據(jù)市場狀況，針對項目的自身特點與優(yōu)勢，制定超前創(chuàng)新的開發(fā)理念與全方位的營銷管理體制，配合整合營銷系統(tǒng)，從而達到快速實現(xiàn)首期銷售目標，為今后各組團的熱銷打下堅實的基礎，實現(xiàn)祥閣花園的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。 進一步發(fā)展和充實“祥閣”的品牌內(nèi)涵 良好的企業(yè)聲譽是塑造品牌形象的保證，通過建立“祥閣花園”的卓越品牌，為“祥閣”品牌注入新的血液， 成功延續(xù)“祥閣”的品牌，進一步充實“祥閣”的品牌內(nèi)涵?！跋殚w花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 1 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 祥閣花園住宅產(chǎn)品力提升及首次公開發(fā)售方案 凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機構 2021 年 2 月 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 2 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 目 錄 第一部分 祥閣花園住宅產(chǎn)品力提升方案 一、 祥閣花園住宅策劃目標 二、 祥閣花園定位 三、 祥閣花園核心競爭力 四、 祥閣花園消費群定位 五、 祥閣花園產(chǎn)品提升計劃 六、 祥閣花園終極置業(yè)八大計劃 第二部分 祥閣花園首次公開發(fā)售推廣計劃 一、 銷售目標 二、 銷售十大原則 三、 各階段營銷推廣計劃執(zhí)行 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 3 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 第一部分 祥閣花園住宅產(chǎn)品力提升方案 一、 祥閣花園住宅策劃目標 建立“祥閣花園”的卓越品牌，為長遠發(fā)展構筑堅實的平臺 住宅品牌是 住宅發(fā)展商為消費者長期提供的利益和服務，良好的品牌就是質(zhì)量的保證，成功的品牌就是信譽，就是擁有一批“鐵桿買家”，就是讓客戶具有強烈的心理認同，主動地、毫不猶豫地掏錢買你的房子 —— 為開發(fā)商的長遠發(fā)展構筑堅實的平臺。 成為中高檔消費群的購房首選 根據(jù)對購房群體的分析，將祥閣花園打造成為目標消費群的購房首選，滿足他們心目中所向往的居住環(huán)境和氛圍，成為他們“夢中的憧憬”。 快速實現(xiàn)首期銷售目標。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 4 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 二、 祥閣花園市場定位 市場定位 =核心競爭力 +與消費者取得共鳴 ※ 核心競爭力： 必須是其它同類競爭項目所不可模仿與不可超越的。 祥閣花園市 場定位： 終極置業(yè) 終級置業(yè)，顧名思義，就是一生追求的好房子。祥閣花園，不僅僅是簡單的一套房子，而是提供了一套完整的生活計劃，滿足對于居住的最頂級的要求。 1）大環(huán)境 —— 大慶新文化中心 2）中環(huán)境 —— 學府人文，優(yōu)越環(huán)境 3）小環(huán)境 —— 過程精品，細節(jié)完美 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 5 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 ※ 地域、人文、產(chǎn)品的復合優(yōu)勢 祥閣花園代表著高品質(zhì)和高檔次，是財富和身份的象征。 因此，我們賦予祥閣花園的不僅僅是簡單的“終極置業(yè)”概念，更是為樓盤賦予獨有的生活方式，使祥閣花園擁有長久的吸引力。為樓盤賦予文化價值及生活方式影響力，在高層次的房地產(chǎn)市場，缺乏文化價值的樓盤將被淘汰。 ? 有事業(yè)心，工作勤奮且努力；事業(yè)成功或有良好 的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神，受過良好的教育，有著良好的事業(yè)基礎和發(fā)展前景。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 6 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 （ 2）為改善生活環(huán)境而換房 由于獨生子女政策的實行，極大地減輕了家庭的負擔，提高家庭物質(zhì)生活水平和文化生活質(zhì)量已成為家庭生活的新需求。 （ 3）部分為投資功能 （ 4）追求健康和舒適 （ 5）效仿及炫耀動機 （ 7）注重房屋的實用性、合理性 家庭 結構核心化，又是家庭面臨工作、學習、子女教育、贍養(yǎng)長輩等種種困擾的時候，經(jīng)濟負擔較重，加上住宅的商品化，因此對房屋的實用性、合理性更加挑剔。 ? 主要指中型私營企業(yè)主，國有企業(yè)的管理者，政府部門官員。 “祥閣花園”住宅發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 7 ● 祥閣花園 ◆ 凌峻策劃 ? 開始步入資產(chǎn)者的行列，表現(xiàn)在擁有各自企業(yè)的若干股權。 ? 為改善生活環(huán)境而換房 由于獨生子女政策的實行，極大地減輕了家庭的負擔，提高家庭物質(zhì)生活水平和文化生活質(zhì)量已成為家庭生活的新需求。 ? 部分為投資功能，追求健康和舒適，效仿及炫耀動機 ? 追求華麗、高貴甚至奢華，注重房屋的高檔次、舒適性與附加價值 購房需求與開發(fā)對策 購房需求 產(chǎn)品供應 ? 追求高檔次 ? 戶型面積要大 ? 廳、房面積大 ? 追求私密空間 ? 大戶型： 140— 200 平方米 ? 間隔： 4 室 2 廳以上 ? 其它：贈送花園或閣樓 ? 投資：兩房（ 70— 80 平方左右） 偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境 ? 配套重點學校，推出一條龍教育系統(tǒng) 需要體面公共空間，滿足社交需要 規(guī)?；_發(fā)大配套、大景觀 提升生活素質(zhì) ? 優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設計 ? 精致的細部處理 五、祥 閣花園產(chǎn)品提升計劃 一）“大社區(qū)，小組團”模式 由于項目的總體量比較大，無論從推廣的角度還是環(huán)境規(guī)劃的角度來看，都應該采用“大社區(qū)、小組團”的做法，將整個社區(qū)劃分為單個的小組團，在保證每一個組團相對獨立的同時有保證整體的和諧統(tǒng)一性。 開放式庭院的園林最大的好處是可以給人一種與外界的大環(huán)境隔離的感覺，可以給客戶一種家的親切的感覺，并且可以單獨把它作為一個獨立的園林來進行處 理，竹影蘭香，小閣臨流，曲廊分院，咫尺之地，容我周旋，所謂“小中見大”，淡雅宜人，正是開放式庭院園林的特點。也是一個非正式的工作間。 二）三級空間設計 ? 一級空間為會所，商業(yè)網(wǎng)點、售樓中心，不設保安 ? 二級空間，對社區(qū)居民開放，不同空間通過帶狀連鎖步行道路相連接，是組團之間交流的空間。 三）四級運動區(qū) ? 一級運動區(qū)： 大型運動城＋ 一個多功能廣場 ＋ 一條健康路 祥閣花園