【正文】 ， 107 國道東 ，項目名稱為“ 皇家壹號 ”。 2. 開發(fā)公司 ： 皇家壹號 將由 河南 XX 置業(yè)發(fā)展有限公司 開發(fā)。 3. 承擔(dān)可行性研究的單位 ： 由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足 5500 萬元，因此，由 河南 XX 置業(yè)發(fā)展有限公司 策劃部擔(dān)任該項目的可行性研究。 4. 研究工作依據(jù) 本項目可性行研究依據(jù)為： XX 縣 房地產(chǎn)現(xiàn)狀、 XX 縣 工程造價信息、本項目的地塊價值。 容積率為 ， 綠 地率 為 %。 二、 可行性研究結(jié)論 1. 市場預(yù)測結(jié)論 目前 XX 縣 房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在 1180 元 1666 元 /M178。況且，隨著 XX 縣西城新區(qū)建設(shè)的開始 ，許多在售項目的銷售速度 高于 XX 縣 的 經(jīng)濟發(fā)展 平均水平 的增長速度 ，而且房價的增幅也大于全 縣 平均水平。 2. 項目建設(shè) 進 度 本項目在二 OO 八 年 初就 開始進行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近 半 年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 3. 投資估算和資金籌措 本項目的建設(shè)資金使用開發(fā)商 河南 XX置業(yè)發(fā)展有限公司 的自有 的 資金 3000萬元，融資 1000 萬元 。值得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困時實施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。從 2021 年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)， 都成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。 2021中國人均 GDP 突破 007 年我國人均 GDP 是 2461 美元 美圓大關(guān)， 未來中國人均 GDP 將達到 3000 美元以上，經(jīng)超過，中產(chǎn)階級在不斷擴大，這是可以形成競爭力的。國家統(tǒng)計局 17 日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）同比增長 %，居民消費價格（ CPI）總水平同比增長 %。上半年 GTP 為130619 億元，按可比價格計算，同比增長 %，增速比上年同期回落 個百分點。李曉超說，上半年我國居民消費價格漲幅回落，生產(chǎn)價格漲幅擴大。其中，六月份上漲 %，比上月回落 個百分點，環(huán)比下降 %。其中，六月份上漲 %。下階段，要保持宏觀經(jīng)濟政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，進一步增強宏觀調(diào)控的預(yù)見性、針對性和靈活性，努力促進國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展。 ２００ 8 年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢 。 2021 年房地產(chǎn)市場成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2021 年我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點，作為我國近年來消費主要增長點的住房消費， 2021 年將繼續(xù) 平穩(wěn) 。國家統(tǒng)計局預(yù)測 2021 年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。 房地產(chǎn)市場結(jié) 構(gòu)發(fā)生變化 ? 中低價房將逐步成為市場主體 目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。 2021 年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求?！? ? 房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。“置業(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性 置業(yè)將使一部分投資客趨之若鶩。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā) 行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資， 國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 2021 年， 我國房地產(chǎn)金融市場將進一步進行多元化改革， 7 房地產(chǎn)上市公 6 司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào) 、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機構(gòu)，發(fā)展機構(gòu)投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。 XX 屬大陸性季風(fēng)型濕潤氣候，四季分明。西部淺山區(qū)經(jīng)科學(xué)勘探，玄武巖儲藏量在 1億立方米以上，紫砂礦、花崗巖儲藏量分別達 2021 萬立方米以上，石英石總儲量也在 800 萬立方米以上，且屬露天礦體，品質(zhì)優(yōu)良，便于開采西部山區(qū)主要礦產(chǎn)資源有鐵、硅、花崗石、大理石、玄武巖等，有極高的開采價值。豬、牛、雞年存欄量、出欄量位居河南省第一位。古為柏皇氏遺族封地，春秋稱柏子國，漢高祖 4 年 (公元前 203 年 )始置縣。聞名世界的 “天下第一爐 ”戰(zhàn)國冶鐵爐以及棠溪、龍泉、干將、莫邪等歷史九大名劍皆出于棠溪湖畔。 宏觀面持續(xù)向好 2021 年， XX 縣全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 億元、地方財政一般預(yù)算收入完成 億元、全縣社會消費品零售總額達到 億元、銀行存款余 額 45 億元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8802 元、農(nóng)民人均純收入 3909 元 。總體來看， 2021 年 XX 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 但是從整體來看，外部因素對 XX 房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 52%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為 33%。 總體來看，主力戶型價格比上年上漲 %左右。 8 四、 宏 觀市場與本項目發(fā)展借鑒 XX 的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于初始階段。 目前在售項目尚未有整合營銷的理念，缺乏專業(yè)營銷公 司進駐。 特點 D—— 市場產(chǎn)品性價比逐漸提升，中高端類產(chǎn)品市場空白； 特點 E—— XX 貧富差距不大， 60％以上客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)人群 三、 典型 樓盤 調(diào)查 10 華景新城 項目 名稱 位置 總建筑 面積 總戶數(shù) 占地 面積 起建 時間 建成 時間 銷售率 配套 綠化率 特征 主力戶 型面積 備注 華 景 新 城 文成路與解 放路交匯處 30 萬㎡ 1100 270畝 2021年 2021年 一期90% 二期60% 地下水井 地上停車位 健身器材 鋁合金窗戶 攝像頭 30% 一期銷售完 景觀已做好 現(xiàn)二期銷售 中 ㎡ 物業(yè)費 元 代理商：鄭州千盛行代理公司 價格表 樓層 價格 花園 儲藏間 近期活動 優(yōu)惠程度 付款方式 一層 1570 送1570㎡ 地下室 一期600 元㎡ 一次性付款 3% 按揭付款1% 一次性付款 3% 銀行按揭 1% 一次性付款 按揭銀行：工商銀行 二層 1530 三層 1560 四層 1460 五層 1280 六層 1100 均價 11 發(fā)展商： 河南 百氏康實業(yè) 有限公司 投資 商： 河南 百氏康實業(yè) 有限公司 售樓處 ： XX 縣 解放路、文成路與迎賓大道交匯處 策劃推廣 :無 銷售熱線： 03966228666 建筑形態(tài)： 多層 銷售進度 ：一期有 500 多套，有少部分 145 平米以上的大面積房沒有銷售出去，因手 續(xù)問題，拖延交房一年多時間，雖然是現(xiàn)房，但至今仍未進行交房工作。 小區(qū)配套： 依靠項目自身大規(guī)模使能，社區(qū)有滿足生活基 本需求的配套設(shè)施，有長達 一公里的綜合商業(yè)街，包括復(fù)式、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，社區(qū)有幼兒園、休閑中心 等配套，周邊有新建的水果市場，網(wǎng)通綜合營業(yè)廳、文成中學(xué)、 邵莊小學(xué) 柏城鎮(zhèn)政府、 派出所等單位。臨路 ，在南區(qū)形成一定的效應(yīng)，完成一次小型的造城運動，營銷 手段、 營銷團隊訓(xùn)練較專業(yè)。 外立面色彩一 般，單元樓道太狹 窄 12 文化花苑 項目 名稱 位置 總建筑 面積 總戶數(shù) 占地 面積 起建 時間 建成 時間 銷售率 配套 綠化率 特征 主力戶 型面積 備注 文 化 花 苑 文成路與解放路交匯處 40000㎡ 300 40畝 06年 一期現(xiàn)房 二期０９．９交房 60% 天然氣 門面房地上停車場 安全監(jiān)控系統(tǒng) 10% 房子周圍臨路主要客戶教師 136㎡ 123㎡ 152.5 ㎡ 外墻瓷磚 門窗采用高檔鋁合金 物業(yè)費高層元 價格表 樓層 價格 儲藏間 花園 近期活動 優(yōu)惠程度 付款方式 一層 4000(門面） 無 無 二期購房抽轎車送裝修 前 40 名可參加抽ＱＱ轎車買一期送裝修 一次性付款優(yōu)惠3％ 銀行按揭優(yōu)惠 1％ 門面房高５米可做雙層使用 二層 1588 三層 1678 四層 1528 五層 1488 六層 1588 均價 1566 13 發(fā)展商： 河南省 XX 縣文成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司