合生新項(xiàng)目商業(yè)模式-展示頁
2025-03-10 04:33本頁面
【正文】 ………………………… 4 第三章 經(jīng)營模式………………………………………………………………… 5 第一節(jié) 實(shí)現(xiàn)可售面積最大化、不可售面積最小化………………………… 5 第二節(jié) 實(shí)現(xiàn)工期最短，最短時(shí)間內(nèi)開售…………………………………… 6 第三節(jié) 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售時(shí)間最短，資金回籠時(shí)間最短……………………… 7 第四節(jié) 實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用最小化………………………………………………… 8 第五節(jié) 實(shí)現(xiàn)最高銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大化……………………………… 13 第四章 操作模式……………………………………………………………… 15 第五 章 附則…………………………………………………………………… 16 附件： 一、 節(jié)點(diǎn)及時(shí)間定額表 1． 附件一 新項(xiàng)目開發(fā)模式（以十二層無地下室排期）（節(jié)點(diǎn)圖及網(wǎng)絡(luò)圖） 2． 附件二 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（二十四層一層地下室） 3． 附件三 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（三十二層二層地下室） 4． 附件四 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（別墅） 二、 盈利模式表 1. 附件五 盈利模式匯總圖示 2. 附件六 盈利方案一 3. 附件七 盈利方案二 4. 附件八 盈利方案匯總表 5. 附件九 動(dòng)態(tài)定價(jià)模式 3 第一章 總 則 第二條 本商業(yè)模式是對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作環(huán)節(jié)的通盤考慮，從配合現(xiàn)金流、資金運(yùn)作的角度，如何把項(xiàng)目的投入產(chǎn)出比做到最大；在盡早實(shí)現(xiàn)投入資本金的回收后，如何把項(xiàng)目利潤做到最佳；如何把前期投入和投資回報(bào)收回來，在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金的平衡。 第三條 本商業(yè)模式的目的是在項(xiàng)目一期 開售時(shí)達(dá)到公司前期自身投入資金（不包括銀行貸款）的全部回收用于其他新項(xiàng)目開發(fā) ，實(shí)現(xiàn)資金平衡；開售后整個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)實(shí)現(xiàn)最佳的利潤率、利潤額等經(jīng)營指標(biāo)。 第五條 商業(yè)模式主要是從時(shí)間及效果方面來進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目的控制，而基準(zhǔn)價(jià)則是從成本方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制。 第七條 盈利模式：從資金運(yùn)作的角度，從做生意的角度提出對(duì)“錢”的要求，通過這個(gè)模式去明確公司對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的投資與運(yùn)作的要求，包括現(xiàn)金的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與具體數(shù)目流向，核心是“投資的要求” 。 第九條 操作模式：為完成上述的開發(fā)，從操作環(huán)節(jié)上如何規(guī)劃各項(xiàng)工作的先后順序以及重要工作事項(xiàng)要注意的風(fēng)險(xiǎn)或操作要點(diǎn)， 核心是“時(shí)間的問題” 。 第十一條 本商業(yè)模式四部門內(nèi)容之間的關(guān)系（圖 1）： 盈利模式：核心是投資的要求 1 、 啟動(dòng)資金平衡的盈利要點(diǎn) 2 、 項(xiàng)目整盤利潤率的盈利要點(diǎn) 經(jīng)營模式：核心是定位的要點(diǎn) 1. 實(shí)現(xiàn)可售面積最大化、不可售面積最小化 2. 實(shí)現(xiàn)工期最短，最短時(shí)間內(nèi)開售 3. 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售時(shí)間最短，資金回籠時(shí)間最短 4. 實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用最小化 5. 實(shí)現(xiàn)最高銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大產(chǎn)出化 操作模式：核心是時(shí)間的要點(diǎn) 1 、 關(guān)鍵路線圖 2 、 交叉的工作事項(xiàng)要點(diǎn) 3 、 項(xiàng)目前提條件的要點(diǎn) 1 ． 工作節(jié)點(diǎn)控制清單 2 ． 時(shí)間定額 3 ． 基準(zhǔn)價(jià)定額 指導(dǎo) 決定 支持 圖 1 4 第二章 投入產(chǎn)出 盈利模式 第十二條 盈利模式的核心是投資的要求，要從公司以往僅僅關(guān)注一個(gè)項(xiàng)目最終回收的靜態(tài)的成本利潤，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r(shí)考慮三個(gè)方面的投資要求： 第一個(gè)要求是關(guān)注一個(gè)項(xiàng)目的投入資金的多少以及時(shí)間。 第三個(gè)要求是關(guān)注一個(gè)項(xiàng)目在成本費(fèi)用變化與市場變化下的利潤率水平。 第十四條 投入資金的多少與時(shí)間關(guān)系到公司能否每隔半年時(shí) 間以“ 1+1+1“的模式發(fā)展：即以同樣的初始投入資金，每隔半年時(shí)間就能用該資金去運(yùn)作多一個(gè)項(xiàng)目。 第十五條 盈利模式有以下主要要點(diǎn)。 第十七條 要點(diǎn)二： 在拿地的 “四證” （即國土證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證），并進(jìn)行抵押貸款。 第十八條 要點(diǎn)三：在 個(gè) 月內(nèi)取得預(yù)售證，并開售，達(dá)到資金平衡，公司可以回收前期投入的投入資金，用于下一個(gè)地塊的購買：（見圖 2） 投入 =①首期地價(jià)款 +②設(shè)計(jì)費(fèi) +③前期開發(fā)費(fèi) +④工程款 產(chǎn)出 =⑤銷售收入 ， 理想狀態(tài)為產(chǎn)出不低于投入（產(chǎn)出≥投入），不理想狀態(tài)為產(chǎn)出低于投入（產(chǎn)出＜投入），公司要求開售時(shí)達(dá)到理想狀態(tài) ； “四證”、進(jìn)行抵押融資貸款后支付，取得后即用于支付二期地價(jià)款 （抵押融資貸款額≥二期地價(jià)款） 。 第二十條 要點(diǎn)五：公司經(jīng)過首期開發(fā)在短期內(nèi)收回投入資金后， 后期的開發(fā)就要以利潤最大化為投資目標(biāo) ，而且利潤值能動(dòng)態(tài)匹配市場上各類成本的動(dòng)態(tài)評(píng)估（如地價(jià)的上漲，原 5 材料的上漲，資金成本的上漲以及項(xiàng)目的成熟等因素），從而實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)。在滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)前提下，把更多的面積，包括配套面積、綠化面積等分到每一戶內(nèi)。比如別墅產(chǎn)品不做連片的綠化帶，把綠化帶分到每一棟別墅當(dāng)中。 工作節(jié)點(diǎn) 款項(xiàng) 產(chǎn)出 投入 第六月起 第六月 第五月 第四月 第三月 第二月 第一月 支付購地款 辦證 / 開工 設(shè)計(jì)、報(bào)建 ⑤ 售收入 資金回籠 ① 首期 地價(jià)款 ②設(shè)計(jì)費(fèi) ③前期開發(fā)費(fèi) 投入 = ① + ② + ③ + ④ 產(chǎn)出 = ⑤ 理想狀態(tài)： ⑤ ≥① + ② + ③ + ④ 抵押融資貸款額≥二期地價(jià)款 不理想狀態(tài) ： ⑤ ＜ ① + ② + ③ + ④ ④工程款 圖 2 6 、陽臺(tái)面積的數(shù)據(jù)進(jìn)行報(bào)建，實(shí)際銷售中盡量把架空層、陽臺(tái)的面積計(jì)算進(jìn)行來把政策允許范圍內(nèi)的 3%浮動(dòng)指標(biāo)用完。 ，只在住宅區(qū)上做會(huì)所，別墅區(qū)不用再做會(huì)所，不要占可以銷售的面積。 第
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1