【正文】 （一）、項(xiàng)目推廣定位 —— 創(chuàng)造新鄉(xiāng)第一高層社區(qū) （二）、廣告語(yǔ)： ★ 維多利亞港灣，?？磕簧膲?mèng)想 ★ 尊貴浪漫的歐陸風(fēng)情 ★ 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，演繹地產(chǎn)新篇章 ★ 城市名片，身份象征 （三）、目標(biāo)客戶的定位 為更好的為本案找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體，分析其購(gòu)買動(dòng)機(jī)，針對(duì)性的開(kāi)發(fā)出他們所需的住宅，特分析如下： 改變居住環(huán)境的二次置業(yè)者 A、 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)的單位家屬院較多，有二次置業(yè)需求者較多。 B、樓間距較小 從總平上看，本案的樓距較小，視覺(jué)上感覺(jué)較密，如果不能在期房階段盡快完成銷售，那么，隨著樓房的竣工，這種影響將更加明顯和突出。 E、環(huán)境配套優(yōu)勢(shì) 由于本項(xiàng)目是以高層電梯公寓為主，綠化空間較大，環(huán)境配套與公共設(shè)施配套也較完善，是今后宣傳的靚點(diǎn)和賣點(diǎn)，建議投建中心休閑廣場(chǎng)及水景綠化作為本項(xiàng)目高檔次的重要標(biāo)志。 C、整體規(guī)模獨(dú)一無(wú)二 雖然本區(qū)域的樓盤眾多，并且多以高層、小高層電梯點(diǎn)式公寓為主，而本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以高層電梯純板式公寓為主，其地段、配套、理念、綠化率和總平布置較合理，其規(guī)模在新鄉(xiāng)市更是獨(dú)一無(wú)二，在該區(qū)域應(yīng)該是有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的。 項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)不言而喻，毗鄰衛(wèi)河之濱，元寶形地塊，風(fēng)水天成，生活、學(xué)習(xí)和工作都是十分方便和舒心，環(huán)境和配套都十分適合居住。 （四）、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析 A、 地段方便性 隨著新鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是五城創(chuàng)建以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出如火如荼的情形。 牌坊花園 總建筑面積 。具體規(guī)劃仍未通過(guò)，詳細(xì)情況有待進(jìn)一步了解。 結(jié)構(gòu)：框架剪力墻 金谷廣場(chǎng) 該項(xiàng)目主要以商業(yè)為主 ,與維多利亞城隔河呼應(yīng)。 A、 周邊住宅小區(qū)分布情況： 銀馬花苑、金谷廣場(chǎng)、牌坊花園、恒升世家、梧桐緣、隆基文翠園 B、 項(xiàng)目檔次： 中高檔次 C、 周邊配套情況： 教育系統(tǒng)完善 ： 名校眾多：和平路小學(xué)、三中、二中、一中分布周圍，師大附中可在小區(qū)口附近有公交車直達(dá) 醫(yī)務(wù)安全保障：市第四醫(yī)院、榮康醫(yī)院近在咫尺，中心醫(yī)院、人民醫(yī)院、二院都距離不遠(yuǎn) 購(gòu)物商場(chǎng)：小區(qū)建設(shè)的大型購(gòu)物中心、沿河精品步行街 健身休閑：毗鄰人民公園、牧野公園和體育中心，向北不遠(yuǎn)是體育館 交通便利：多路公交車直達(dá) （三）、周邊項(xiàng)目情況概述 銀馬花苑基本情況： 三幢 24層高層，拐角處為十層商場(chǎng)帶寫字樓，住宅約 500戶，地下停車場(chǎng)，主要戶型為 151 m2 三房二廳、 172 m2四房二廳，另外其復(fù) 式房屋為 200 m2左右。本項(xiàng)目是目前新鄉(xiāng)最大的高層商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地 45700 m2，總建筑面積 m2 ，其中商業(yè)建筑面積 46173 m2，商務(wù)公寓 39744 m2，容積率 ，綠化率 ﹪，總戶數(shù)為 1355戶 (住宅戶數(shù) 991戶 )，停車位計(jì) 412輛（其中地下 364輛，地上 48輛）。 首先請(qǐng)關(guān)注以下信息： 2021年 1— 11 月新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)情況 項(xiàng)目 1— 11 月完成統(tǒng)計(jì) 同期增長(zhǎng)情況（ %） 合計(jì) 住宅 （其中）經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)房 其他 開(kāi)發(fā)投資額 76041萬(wàn)元 42898萬(wàn)元 1543萬(wàn)元 2222萬(wàn)元 12645萬(wàn)元 18276萬(wàn)元 % 243% 32% 82% 48% 87% 完成施工面積 193萬(wàn)米 156萬(wàn)米 139% 191% 251% 312% % 883% 新開(kāi)發(fā)面積 71萬(wàn)米 49萬(wàn)米 140% 274% 551% % 竣工面積 10萬(wàn)米 94% 148% 54% 銷售面積 17萬(wàn)米 15萬(wàn)米 2萬(wàn)米 % 248% 81% 85% 銷售額 19499萬(wàn)元 14170萬(wàn)元 118萬(wàn)元 5329萬(wàn)元 % 200% % 63% 從以上統(tǒng)計(jì)情況看，新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征非常明顯 : 一、 整體保持較快增長(zhǎng)； 二、 住宅增長(zhǎng)保持高速增長(zhǎng)，銷 售勢(shì)頭不減，但據(jù)調(diào)查，部分設(shè)計(jì)不合理、品質(zhì)不好樓盤的銷售情況已經(jīng)開(kāi)始下滑； 三、 商業(yè)項(xiàng)目急劇收縮，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的定位要非常精確，新鄉(xiāng)市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有供應(yīng)過(guò)量的苗頭，須有計(jì)劃性的方案以輔助； 四、 整體價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)中有升，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈性加劇。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的新時(shí)代已經(jīng)悄然來(lái)臨。鄉(xiāng)維多利亞城策劃 總 序 項(xiàng)目背景簡(jiǎn)述 第一部分 項(xiàng)目情況分析及市場(chǎng)定位 第二部分 產(chǎn)品提升 第三部分 整合宣傳方案 第四部分 媒體廣告策略 第五部分 開(kāi)盤階段媒體廣告計(jì)劃 第六部分 開(kāi)盤活動(dòng)方案 第七部分 價(jià)格策略 第八部分 銷售渠道 第九部分 春季房展會(huì)工作方案 2021年 1月 19日 總 序 2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，但對(duì)于新鄉(xiāng)等三線城市而言，由于此類市場(chǎng)前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)滯后，也由于社會(huì)游資形成的投資（或投機(jī)）資金力量相對(duì)較弱，因此對(duì)國(guó)家宏觀政策的敏感度反而較 小，從上半年的市場(chǎng)情況看，總體仍保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 但是，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代終究過(guò)去，這個(gè)市場(chǎng)再也不會(huì)有一夜暴富的神話，隨著隨波逐流的小地產(chǎn)商的減滅，消費(fèi)者的心理逐漸成熟，品牌開(kāi)發(fā)和實(shí)力開(kāi)發(fā)是影響和引導(dǎo)新鄉(xiāng)房產(chǎn)走向新局面的關(guān)鍵。 在這種新環(huán)境下，樓盤的品牌、品質(zhì)和有效的營(yíng)銷手段，將決定競(jìng)爭(zhēng)的成敗。 第一部分 項(xiàng)目情況分析及市場(chǎng)定位 一：項(xiàng)目情況分析 （一）、 項(xiàng)目基本情況 本項(xiàng)目位于和平路中段，周邊有銀馬花苑、金谷廣場(chǎng)、恒升世家、牌坊花園等高層、小高層開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 （二）、區(qū)域概況 本案地處市中心地段，毗鄰新鄉(xiāng)市南北中軸線 — 和平路，是市中心的重點(diǎn)區(qū)域和未來(lái)的發(fā)展中點(diǎn)，周邊配套設(shè)施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達(dá)。住宅銷售 1980元 / m2起價(jià)。其住宅部分以多層為主。 恒升世家 總建筑面積 53000 m2，住宅 320余套，主要戶型為 158 m2三房?jī)蓮d、 155 m2三房一廳、 48 m2小戶型，銷售價(jià)格 2700元 / m2，目前住宅銷售近半，營(yíng)業(yè)房全部自用經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)（約 9000 m2，包括地下室及地上 2層）。小高層項(xiàng)目，住宅 192套，主要戶型為 137 m2，住宅價(jià)格 2450元 / m2，目前仍有 60余套未完成銷售。城市中心地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又上一臺(tái)階，以前那種要方便無(wú)環(huán)境的開(kāi)發(fā)思路也蕩然無(wú)存，取而代之的是既有好的環(huán)境又能方便生活的良好社區(qū)。 B、 發(fā)展的內(nèi)城潛力無(wú)窮 項(xiàng)目的周邊 ，隨著市政府城市改造的深入，全新的社區(qū)環(huán)境和更加完善的社區(qū)配套正在形成，相信假以時(shí)日，一個(gè)優(yōu)越的生活社區(qū)將會(huì)亮相登場(chǎng)。 D、戶型合理而功能齊全 由于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的戶型多樣化，而公攤有僅為 20﹪，與本項(xiàng)目目標(biāo)群體的購(gòu)買心理相當(dāng)，實(shí)用的戶型、良好的配套和優(yōu)美的環(huán)境與大手筆的開(kāi)發(fā)風(fēng)范， 將使本項(xiàng)目在該區(qū)域擁有嶄新的市場(chǎng)群體。 劣勢(shì)分析 A、外圍環(huán)境 本項(xiàng)目是處于舊城中心，周邊舊城形象還不能及時(shí)改變，二者新舊對(duì)比，對(duì)本項(xiàng)目存在著一定的負(fù)面影響。 D、競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多 項(xiàng)目周 邊樓盤眾多，如“銀馬花苑”、“金谷廣場(chǎng)”、“牌坊花園”“恒升世家”等，它們各有特點(diǎn)，各有各的客戶群體，其中牌坊花園因其形象好、定位高、宣傳到位、開(kāi)發(fā)較早，在該區(qū)域客戶中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶群體，目前屬于一枝獨(dú)秀，而其他幾個(gè)樓盤的客戶群體特征性多多少少與本案的客戶群體相關(guān)，競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是相當(dāng)激烈的，故后期的宣傳包裝中，應(yīng)把這幾個(gè)樓盤作為對(duì)比，避其鋒芒，擊其