【正文】 (2)因事設(shè)崗、按崗定人的原則。 (1)目標(biāo)原則。 (4)熟悉項(xiàng)目管理的基本知識(shí)，懂得項(xiàng)目管理的規(guī)律。 (2)能夠在關(guān)心建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)與關(guān)心職工之間找到一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)，使人們的工作要求和士氣保持平衡。由于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的管理是 全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)，所以項(xiàng)目經(jīng)理不同于施工企業(yè)的經(jīng)理、設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，也不同于監(jiān)理公司的總監(jiān)。 第二篇業(yè)主管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 (一 )機(jī)構(gòu)設(shè)置的理論基礎(chǔ)及設(shè)置原則 1．理論基礎(chǔ) 業(yè)主對(duì)某一工程項(xiàng)目設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的目的是要按時(shí)地在預(yù)算范圍內(nèi)、按預(yù)定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產(chǎn)品。因地塊處于中國(guó)房地產(chǎn)的黃金地段，抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)，考慮到中國(guó)改革開(kāi)放及金融業(yè) 開(kāi)放的大趨勢(shì)，如投資資金可落實(shí)，該項(xiàng)目不失為一個(gè)良好的投資機(jī)會(huì)。 (5)最大現(xiàn)金投入量 (億 $)為： （Ⅰ）、 (Ⅱ )。 (3)盈虧平衡點(diǎn) (萬(wàn) m2)為：售出 5． 415余 1． 8845，售出 6． 7325，余 2． 9675。 (二 )評(píng)估計(jì)算及結(jié)論 1．評(píng)估計(jì)算 (1)項(xiàng)目總投資 (億 $)為： （Ⅰ）、 （Ⅱ）。 (3)在租售分配方案上，暫按全部出售來(lái)編制方案，實(shí)際操作時(shí)，可以出售大部分 (如60％～ 70％ )以回收資金，但亦保留一部分 (如 30％～ 40％ )收租，可取得更高回報(bào)。在售價(jià)上，標(biāo)準(zhǔn)為辦公樓按可售面積計(jì)暫定為 $3000／ m2。 3．評(píng)估所采用的各項(xiàng)參數(shù) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 22 頁(yè) (1)引入了建筑開(kāi)工面積與可租售面積的概念，選定后者約為前者的 96％，預(yù)留了實(shí)際上無(wú)法出售的面積，如大面積走廊及公共空間，人防、消防工作面積等，比較符合物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的實(shí)際情況。在租務(wù)市場(chǎng)上，優(yōu)越地段的辦公樓租金仍會(huì)保持在較高價(jià)位，出租物業(yè)的回報(bào) (約 3． 5～ 5 年可收回投資 )仍會(huì)高于出售。 綜上， 1995～ 1997 年間，北京高檔辦公樓總體上供需基本平衡， 1998 年以后將開(kāi)始出現(xiàn)短缺，市場(chǎng)發(fā)展在全國(guó)各大城市中最為良好。 在需求方面，北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)超過(guò) 1 萬(wàn)家，目前僅有不到 3000 家擁有高檔寫(xiě)字樓物業(yè)，因租金高，又 沒(méi)有現(xiàn)樓購(gòu)買(mǎi)，他們之中在未來(lái)幾年需自置物業(yè)的大有人在。對(duì)于方案 I 與方案Ⅱ，該項(xiàng)目物業(yè)內(nèi)應(yīng)有工作人員約 3000／ 3900 人，如其中 70％在物業(yè)進(jìn)餐，午餐分三次輪完，每人占 餐廳面積 3m2，則餐廳應(yīng)占面積為 2150m2／ 2740m2。根據(jù)金庫(kù)結(jié)構(gòu)墻較厚，保安設(shè)施較多造成實(shí)用率較低的特點(diǎn)，建議按地上建筑面積的 8％考慮，則方案 I 需 4700m2，方案Ⅱ需 6200 m2。根據(jù)近年來(lái)北京市規(guī)劃審批標(biāo)準(zhǔn)有逐漸提高的趨勢(shì)及該物業(yè)將有較多外籍高級(jí)雇員的特點(diǎn)，建議采用 車(chē)位 /100m2的較高標(biāo)準(zhǔn)，以方案Ⅰ計(jì)算需約 330個(gè)標(biāo)準(zhǔn)轎車(chē)位，方案Ⅱ需約 440 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位，其中 100 個(gè)車(chē)位設(shè)于地面停車(chē)場(chǎng)，占地約 2500m2，其余為地下車(chē)庫(kù)，方案Ⅰ占9900m2，方案Ⅱ占地 萬(wàn) m2。 （ 2）停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫(kù)的考慮。 考慮到土地協(xié)議規(guī)定超過(guò)控制規(guī)劃建筑面積每平米補(bǔ)費(fèi)用 3900 元人民幣，僅為控制規(guī)劃條件下每平方米土地成本的 一半，而相鄰的中國(guó)遠(yuǎn)洋大廈已獲批準(zhǔn)規(guī)劃方案之容積率據(jù)說(shuō)已超過(guò) 4 倍，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)方案所采用容積率會(huì)在 3～ 之間，故評(píng)估以容積率 倍為方案 I， 倍為方案Ⅱ。所以說(shuō)，該地塊非常珍貴，也極具升值潛力。 鑒于從復(fù)興門(mén)到建國(guó)門(mén)的長(zhǎng)安街兩側(cè)，除西長(zhǎng)安街的該地塊和與之相臨的地塊外，均已建成重要機(jī)關(guān)或規(guī)劃為文化用地及綠地，又因北京市城市規(guī)劃方案己將復(fù)興門(mén)一帶規(guī)劃為金融區(qū)，而該地塊正處于金融區(qū)的核心，條件明顯優(yōu)于 “金融一條街”的所有地塊。地塊北側(cè)過(guò)長(zhǎng)安街己建成二個(gè)人行地道，出口正對(duì)長(zhǎng)話大樓與中國(guó)人民銀行總行，地塊距復(fù)興門(mén)地鐵站約 300m。 二、項(xiàng)目的地理位置及周邊環(huán)境 該項(xiàng)目系北京西長(zhǎng)安街南鬧市口 l— 2工程用地，位于復(fù)興門(mén)內(nèi)大街路南，該地塊向北面對(duì)長(zhǎng)話大樓、中國(guó)人民銀行總行及中國(guó)工商銀行總行 (在建中 )，與已規(guī)劃立項(xiàng)的中國(guó)遠(yuǎn)洋大廈及中國(guó)人民建設(shè)銀行總行左右相鄰，而中國(guó)人民銀行總行北面即是北京市城市規(guī)劃方案 所列明的金融一條街。首先決策層并沒(méi)有把可行性研究本身作為目的，而是尊重客觀實(shí)際，按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，把可行性研究當(dāng)作一種研究技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的科學(xué)方法和確保建設(shè)項(xiàng)目 盡可能以最少的消耗取得最佳經(jīng)濟(jì)效果的有效手段。由于上述諸多原因造成可行性研究報(bào)告的科學(xué)預(yù)測(cè)難以實(shí)施，事實(shí)上形成可行性研究報(bào)告與實(shí)施效果嚴(yán)重脫節(jié)。尤其是 1983年國(guó)家計(jì)委頒布《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究試行管理辦法》以后，可行性研究已作為基本建設(shè)程序的組成部分，大中型項(xiàng)目均根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期規(guī)劃和 地區(qū)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程和經(jīng)濟(jì)上是否可行 合理，進(jìn)行全面的分析、論證。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 22 頁(yè) 北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目的決策 一、可行性研究是決策的依據(jù)和項(xiàng)目實(shí)施的準(zhǔn)則 可行性研究是在工程項(xiàng)目投資決策之前，進(jìn)行科學(xué)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證的方法，該方法已在世界各國(guó)的各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)得到廣泛應(yīng)用。 我國(guó)自九十年代開(kāi)始學(xué)習(xí)和應(yīng)用國(guó)外普遍采用的可行性研究方法，以確保工程項(xiàng)目獲得最佳經(jīng)濟(jì)效果。但從實(shí)施可行性研究報(bào)告的效果來(lái)看，還存在許多問(wèn)題，諸如：①?zèng)]有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可行性研究針對(duì)性差；②可行性研究無(wú)大問(wèn)題，但主要由于管理不善而無(wú)力實(shí)施；⑧對(duì) 可行性研究缺乏自始至終堅(jiān)定執(zhí)行的信心。 對(duì)北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目，業(yè)主反復(fù)進(jìn)行可行性研究。正 是由于有了實(shí)事求是的、科學(xué)的可行性分析研究報(bào)告，使北京國(guó)際金融大廈的投資者對(duì)該項(xiàng)目的回報(bào)充滿信心，也使實(shí)施者對(duì)完成可行性研究報(bào)告的預(yù)期目標(biāo)堅(jiān)定不移。 地 塊北臨復(fù)興門(mén)內(nèi)大街，東臨規(guī)劃的南鬧市口大街 (寬 40m，向北通金融一條街，向南通內(nèi)二環(huán)路，穿越復(fù)內(nèi)大街時(shí)有下潛式立交橋 )，西距復(fù)興門(mén)立交橋與西二環(huán)路約 350m，車(chē)輛進(jìn)出方便。由上述可見(jiàn)，地塊總體交通條件優(yōu)越。鑒于中國(guó)人民銀行總行近年已批準(zhǔn)多家外國(guó)銀行的駐京辦事處升格為經(jīng)營(yíng)性分行，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織后必將開(kāi)放金融業(yè)的趨勢(shì)，未來(lái)三五年內(nèi)會(huì)有更多的中外銀行在京開(kāi)展或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。 三、建設(shè)方案 (1)該地塊控制規(guī)劃條件為：容積率 3，控制高度 45m，地上可建面積 5． 5 萬(wàn) m2，另地下建筑 (不含高度在 2． 2m 以下的設(shè)備層 )面積 1． 5 萬(wàn) m2。地上建筑面積方案 I 為 萬(wàn) m2，方案Ⅱ?yàn)? 萬(wàn) m2。北京市市政府 1989 年制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為每 100m2 辦公室 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 22 頁(yè) 需配置 個(gè)車(chē)位，地面停車(chē)場(chǎng)每車(chē)位占地 25m2，地下車(chē)庫(kù)每車(chē)位占建筑面積 40m2。 (3)地下金庫(kù)、保管庫(kù)之考慮。 (4)地下餐廳。 (5)綜上分析，物業(yè)的評(píng)估建設(shè)方案為： 方案 I 方案Ⅱ (實(shí)際開(kāi)工面積，萬(wàn) m2) (實(shí)際開(kāi)工面積，萬(wàn) m2) 可租售建筑總面積 () （ ） 其中 ：地上 （ ） （ ） 即： 營(yíng)業(yè)廳 （ ） （ ） 辦公室 （ ） （ ） 地下 （ ） （ ） 車(chē)庫(kù) （ ） （ ） 金庫(kù) （ ） （ ） 餐廳 （ ） （ ） 四、建設(shè)方案的評(píng) 估 (一 )評(píng)估的基本考慮 1．供應(yīng)與銷(xiāo)售情況 根據(jù)北京市政府的“北京外銷(xiāo)商品房供應(yīng)量分析”統(tǒng)計(jì)，已獲批外銷(xiāo)、目前已入伙或可在 1998 年上半年前入伙的高檔辦公樓共計(jì) 143 萬(wàn) m2，已立項(xiàng)可在 1999 年底前入伙的高檔辦公樓預(yù)計(jì)不到 30 萬(wàn) m2，這些辦公樓的入伙高峰期為 1996 年底或 1997 年初，此后，因北京市政府在 1995 年全年與 1996年停止批準(zhǔn)新的高檔辦公樓項(xiàng)目，整體供應(yīng)量將顯著下降。預(yù)計(jì) 1995 年后，每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過(guò) 1994 年約 45 萬(wàn) m2的水平。 2．租售價(jià)格及變動(dòng)趨勢(shì) 因國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入良性調(diào)整期，又由于中央銀行緊縮銀根造成的資金短缺，使得北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1994年下半年起已經(jīng)降溫， 1998 年 1～ 4 月又出現(xiàn) 7％的樓花售價(jià)下調(diào)，但在租務(wù)市場(chǎng)上，辦公樓租金未降反升，顯示需 求強(qiáng)勁。 1998～ 1999 年度，隨供應(yīng)量下降，只要國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)反彈。 (2)充分考慮到樓市目前較低迷且樓價(jià)仍有下調(diào)壓力的情況，在銷(xiāo)售進(jìn)度上，開(kāi) 工后每六個(gè)月售出樓花數(shù)順序?yàn)椋?11． 25％， 15． 75％， 18％， 22． 5％， 15％， 10． 5％ 及 7％入伙前資金回收定金 30％均較為穩(wěn)妥。較同等地理位置目前樓花售價(jià)低約 5％～ 10％，亦較可靠。 (4)考慮了較充足的管理費(fèi)用與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，如 按直接費(fèi)的 10． 5％～ 11％計(jì)算管理費(fèi)，另外按銷(xiāo)售收入的 2％計(jì)入一筆銷(xiāo)售費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)則是按包括利息在內(nèi)的全部成本為基數(shù)的 5％計(jì)算，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮較為充分。 (2)項(xiàng)目總成本 (億 $)為： 18． 5885(Ⅰ )、 22． 9192（Ⅱ）。 (4)四年的簡(jiǎn)單投資回報(bào)率為： ％（Ⅰ）、 ％ (Ⅱ )。 2．結(jié)論 根據(jù)評(píng)估考慮的基本因素及計(jì)算結(jié)果，可以認(rèn)為該項(xiàng)目為盈利項(xiàng)目，但回報(bào)率不太理想，升值潛力雖較大，但要取決于未來(lái)幾年中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展及 1998 年后樓價(jià)恢復(fù)的程度。 根據(jù)兩個(gè)方案的對(duì)比分析，北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目最終采用方案Ⅱ建設(shè)。為完成項(xiàng)目目標(biāo)，這一機(jī)構(gòu)應(yīng)該是熟練的工程師和高級(jí)管理人才的腦力“聯(lián)合體”，而“聯(lián)合體”的成功與否關(guān)鍵在于項(xiàng)目經(jīng)理。他應(yīng)具備的基本素質(zhì)是： (1)在建立計(jì)劃目標(biāo)和政策目標(biāo)方面表現(xiàn)出科學(xué)、果斷、自信，在執(zhí)行計(jì)劃 過(guò)程中表現(xiàn)出堅(jiān)韌不拔的信念。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 22 頁(yè) (3)能夠辨證地解決建筑產(chǎn)品完成的基本條件，即費(fèi)用、工期、質(zhì)量之間的明顯矛盾。具有較強(qiáng)的決策能力、組織能力、指揮能力、應(yīng)變能力，即經(jīng)營(yíng)管理能力。機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)的每一部分必須實(shí)現(xiàn)有關(guān)任務(wù)的目標(biāo)。因目標(biāo)需要設(shè)定辦事機(jī)構(gòu)，所以應(yīng)按辦事職 責(zé)范圍來(lái)確定人員編制。從最高層領(lǐng)導(dǎo)到機(jī)構(gòu)中的每個(gè)人，應(yīng)形成明確的權(quán)力系統(tǒng)。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)其下級(jí)人員的行動(dòng)負(fù)責(zé)。對(duì)每項(xiàng)職務(wù)內(nèi)容，它所包含的任務(wù)、權(quán)力和責(zé)任，以及同其它職務(wù)的關(guān)系，都應(yīng)有明確的文字說(shuō)明，并向一切有關(guān)人員公布。每個(gè)職務(wù)的責(zé)任和權(quán)利應(yīng)當(dāng)一致。協(xié)調(diào)一致為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而努力。 1．高層管理 高層管理是對(duì)整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)管理的成敗負(fù)有責(zé)任的決策層。他們對(duì)一些影響全局的，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目管理起實(shí)質(zhì)性作用的問(wèn)題以及一些非程序性的定性問(wèn)題作出戰(zhàn)略決策。其職責(zé)是執(zhí)行和解釋高層管理層確定的總方針和總計(jì)劃，做好自己負(fù)責(zé)的部門(mén)工作，同時(shí)要以高度的首創(chuàng)精神和判斷能力對(duì)自己主管的業(yè)務(wù)提出新的建議，制定工作目標(biāo)。 4．優(yōu)良組織十戒 我們借鑒美國(guó)管理協(xié)會(huì)的“優(yōu)良組織十戒”提出了適合北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目管理的優(yōu)良組織十戒。 (2)給組織中的每個(gè)負(fù)責(zé)人、經(jīng)理、技術(shù)人員、管理人員及一般工作人員規(guī)定明確的職責(zé)。 (4)在所有有關(guān)人員確切了解情況之前，不應(yīng)改變一個(gè)職 位的范圍和責(zé)任。否則，當(dāng)事人應(yīng)被撤換。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 22 頁(yè) (7)對(duì)于負(fù)責(zé)人之間或雇員之間在權(quán)力或責(zé)任方面所產(chǎn)生的任何糾紛或分歧，要立即予以慎重的裁決。