【正文】 收入的概念及種類（一） 營業(yè)收入的概念營業(yè)收入，一般是指企業(yè)在生產經(jīng)營過程中，由于銷售商品、產品或提供勞務等收到的收入。物業(yè)管理的性質也比較明確，主要是“服務性”的，寓管理、經(jīng)營于服務之中。二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務為一體的有償勞動。業(yè)主可以是個人、集體、國家。（參見《關于對物業(yè)管理服務業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》京地稅營[1997]386號）物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。（三）物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指由專門的機構和人員對已竣工驗收并投入使用的各類物業(yè)，以經(jīng)營的方式進行維護、修繕，并為產權使用人提供全方位的綜合服務。在我國，有人根據(jù)實際情況，從商業(yè)物業(yè)和其他用途物業(yè)中，另外再分出一部分特殊物業(yè)，這些物業(yè)要經(jīng)過政府特許經(jīng)營。包括車站、機場、醫(yī)院、學校等。包括工業(yè)廠房、倉庫等。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關的設備、設施和場地。 納稅評估處 2004年7月20日目 錄第一章 物業(yè)管理概述 1第一節(jié) 物業(yè)管理概述 1一、物業(yè)管理的概念 1二、物業(yè)管理的業(yè)務劃分 2三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點 3第二節(jié) 物業(yè)管理收入確認 3一、收入的概念及種類 4二、物業(yè)管理費的測算 5三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認 5第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算 6第一節(jié) 營業(yè)稅及相關稅費的計算 7一、營業(yè)稅相關規(guī)定 7二、營業(yè)稅的計算 8三、城市維護建設稅的計算 9四、教育費附加的計算 9第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算 9第三節(jié) 個人所得稅的計算 10第四節(jié) 房產稅（城市房地產稅）及相關稅費的計算 10一、房產稅的計算 10二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算 10三、城市房地產稅的計算 11四、土地使用費的計算 11第五節(jié) 其他稅種的計算 11一、車船使用稅的計算 11二、車船使用牌照稅的計算 12三、印花稅的計算 12四、契稅的計算 12第三章 物業(yè)管理業(yè)存在的涉稅問題 13第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)稅務檢查情況 13第二節(jié) 營業(yè)稅涉稅問題 14一、常見問題 14二、特殊問題 17第三節(jié) 個人所得稅涉稅問題 18一、常見問題 18二、特殊問題 18第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題 19一、常見問題 19二、特殊問題 19第五節(jié) 房產稅（城市房地產稅）涉稅問題 20一、常見問題 20二、特殊問題 20第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估 21第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務分析指標 21一、財務分析概述 21二、償債能力 24三、運營能力 27四、盈利能力 29第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標 31一、營業(yè)稅評估指標 31二、個人所得稅評估指標 34三、企業(yè)所得稅評估指標 35第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估工作程序 36一、評估工作 37二、約談工作 37三、評估工作程序流程圖 38附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標對應表 40附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費一覽表 44附錄三：相關法律規(guī)定 45第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的概念（一）物業(yè)的概念“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來，其含義為“財產”、“資產”、“擁有物”、“房地產”等，是一個較為廣義的范疇。由于我國的物業(yè)管理業(yè)從產生到發(fā)展時間不長，還處于探索階段，無論在企業(yè)規(guī)范運作、政府相關管理還是學術界的研究方面都還存在不足，制定的指標體系及評估方法，均是探索性的嘗試。手冊以物業(yè)管理業(yè)稅務檢查案例為依據(jù)，運用會計學、統(tǒng)計學的分析方法，建立納稅評估指標。本手冊內容較為全面，主要分為四章和附錄。同時，通過有效的機制對行業(yè)納稅評估工作進行規(guī)范、約束，使之制度化、科學化。為了加強物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實施有效的納稅評估，我們在認真研究了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營特點的基礎上，全面總結了多年對物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)驗，編寫了《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》。我市地稅系統(tǒng)自2000年起至今對物業(yè)管理企業(yè)實施稅務檢查，其有問題率高達92%，這就說明，該行業(yè)在稅收管理方面仍存在較多的問題。2004年7月 前 言隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化和房地產市場的日臻完善及住房商品化的積極推進，為了提高人們的生活質量，創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設備、設施、相關場地等為對象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。該行業(yè)作為房地產開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的后期工作，目前已經(jīng)發(fā)展成為一支朝氣蓬勃的新興產業(yè)。如何加強對物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點和研究的課題。本手冊的編寫，本著“改善首都經(jīng)濟發(fā)展投資環(huán)境，營造稅務機關與納稅人和諧的新型征納關系”的原則，對提高稅源監(jiān)控能力、實現(xiàn)稅收科學管理具有重要意義。本手冊依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會計制度》、《會計準則》，結合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評估工作實際，本著依法評估、科學實用、通俗易懂的原則編寫。詳細介紹了物業(yè)管理業(yè)的概念、納稅評估方法以及評估指標。希望本手冊可以幫助評估人員更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關知識，更加有針對性的開展該行業(yè)的評估工作。限于作者的理論水平和經(jīng)驗，此手冊中的錯誤在所難免，歡迎大家批評和建議，以便我們對《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》進行修改和完善。而現(xiàn)實生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。（二）物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下4類： 居住物業(yè)。 商業(yè)物業(yè)。 工業(yè)物業(yè)。 其他用途物業(yè)。 以上是國外通用的分類。不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內容。 物業(yè)管理服務，是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供與物業(yè)產權人、使用人相關的其他服務。物業(yè)所有人，即產權人，亦稱為業(yè)主。（四）物業(yè)管理的性質物業(yè)管理是一種與房地產綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產權多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。所以，物業(yè)管理屬于第三產業(yè)，是一種服務性行業(yè)。不同的物業(yè)管理公司所服務的對象不盡相同，因而承擔的業(yè)務也有差別，但歸結起來，大致如圖所示：三、物業(yè)管理的經(jīng)營特點商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)是日常稅務檢查工作中檢查最多的兩個物業(yè)類型，因此，在此僅對商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)從以下四方面做一個介紹。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的收入。（二） 區(qū)分主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入的原則根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，我們可按以下原則對物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入進行分類：凡是為物業(yè)產權人、使用人提供服務，為保持房屋建筑物及其附屬設備完好無損而進行的維修、管理所取得的收入，作為主營業(yè)務收入；凡主營業(yè)務收入外，從事交通運輸、餐飲服務、商業(yè)貿易等活動所取得的收入作為其他業(yè)務收入。（1）物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設施收入。其他業(yè)務收入包括：中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產轉讓收入等。 (2) 材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需用的材料物資對外銷售所取得的收入。如開辦商店、飲食店、美容美發(fā)、彩擴中心、歌舞廳等為物業(yè)產權人、使用人提供方便取得的經(jīng)營收入。二、物業(yè)管理費的測算物業(yè)管理企業(yè)計算物業(yè)管理費，計算公式如下：x = ∑ xi （i=1，2，3，……，n） 其中： x = 公共性服務收費標準，單位為 元/（月m2） xi = 各分項費用收費標準，單位為元/（月m2） i = 分項項數(shù)∑ = 各項費用算術求和三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認營業(yè)收入的確認應遵循實現(xiàn)原則。以權責發(fā)生制為基礎，按實現(xiàn)原則確認營業(yè)收入必須同時滿足兩個基本條件：其一，發(fā)出商品、產品或提供勞務，即與營業(yè)收入有關的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實現(xiàn)了商品所有權的轉移；其二，收到價款或取得收取價款的憑證。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)我國《企業(yè)財務通則》和《企業(yè)會計準則》，制定了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》。同時，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點，對營業(yè)收入的確認原則又作了兩方面具體補充規(guī)定：（一）企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。如公共性服務費收入和公眾代辦性服務費收入，平時均采用預收方式，按照這一原則，必須采用權責發(fā)生制原則每期結轉收入，不能以收付實現(xiàn)制代替權責發(fā)生制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托，對住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進行物業(yè)大修理等工程施工活動，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價款結算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認可后，才能作為營業(yè)收入處理。我國目前物業(yè)管理企業(yè)所涉及的地方稅共13種，其中主要稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。對其從事物業(yè)管理服務取得的其他全部收入（含規(guī)定收費標準基礎外各種加收金額），應按照“服務業(yè)”稅目5%稅率計算征收營業(yè)稅。 對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，憑其持有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)生額認定。 對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認定范圍的代收款項，一律視同其相關業(yè)務收入或價外收入，照章征收營業(yè)稅。二、營業(yè)稅的計算（一）管理性質的收入繳納營業(yè)稅的計算物業(yè)管理公司以下四項收入，均屬于提供勞務而獲得的收入，屬于營業(yè)稅中“服務業(yè)”稅目，按5%征收營業(yè)稅。 （2）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務而收取的服務費。 （3）收取的維修費用，包括維修材料費及人工費。 物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶的，不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管理公司管理性收入之外的價外費用收入，均應并入該物業(yè)公司營業(yè)額，征收5%的營業(yè)稅。如果物業(yè)公司從維修基金中以提供維修勞務形式提取勞務收入，則應征5%的營業(yè)稅。代辦購物手續(xù)費。如：為房屋業(yè)主代收代繳水、電、煤氣、電話費等各項業(yè)務而收取的手續(xù)費。物業(yè)公司兼營的餐飲服務收入。物業(yè)公司下屬的獨立核算的商店銷售貨物取得的收入。3項收入屬于娛樂業(yè)收入按5%~20%稅率征收營業(yè)稅。值得注意的是，當物業(yè)公司兼有不同稅目應稅行為時，應分別核算不同稅目的營業(yè)額，未分別核算的，從高適用稅率。三、城市維護建設稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）的規(guī)定，城市維護建設稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。 （一）納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%。 （三）納稅義務人所在地不在2項范圍內的，稅率為1%。計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額附加率。基本計算公式：應納稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額，應納稅額=應納稅所得額稅率。第三節(jié) 個人所得稅的計算物業(yè)管理公司個人所得稅的計稅依據(jù)主要包括工資薪金所得和勞務所得。第四節(jié) 房產稅（城市房地產稅）及相關稅費的計算 一、房產稅的計算 如果企業(yè)擁有房產產權，需繳納房產稅，如果企業(yè)擁有土地使用權，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人，按照房產原值或租金收入征收的一種稅。計算公式：年應納稅額=房產原值（評估值）*（130%）*%。計算公式：年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。三、城市房地產稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。計算公式：年應納稅額=房產原值*稅率*（130%）。需要說明的是，外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應征收土地使用費，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費。第五節(jié) 其他稅種的計算一、車船使用稅的計算 如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具的內資單位和個人還需繳納相應的車船使用稅 。計算公式： 乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額 載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額 摩托車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額二、車船使用牌照稅的計算 根據(jù)《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內河流、湖泊或領海口岸的船舶，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經(jīng)濟組織、駐京代表機構和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產