【正文】 響到兩幢樓的價(jià)值。所以我們不要出現(xiàn)這種情況因?yàn)檫@個(gè)案子已經(jīng)判了。金華就有一個(gè)這里不展開(kāi)〕。也就是說(shuō)建筑物上有限制開(kāi)發(fā)商沒(méi)告訴我我住進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)。這類(lèi)案子我們目前還在討中所以這個(gè)我就不展開(kāi)講了。但實(shí)際上沒(méi)有劃出來(lái)很多房子就建起來(lái)了也沒(méi)講得很細(xì)。這就出問(wèn)題了這實(shí)際上是的。這個(gè)問(wèn)題當(dāng)時(shí)物權(quán)法沒(méi)解決后來(lái)就轉(zhuǎn)移到了各個(gè)地方的政策性規(guī)定。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房屬于業(yè)主共有。不過(guò)有一句話(huà)是很模糊的?物權(quán)法?第73條:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。所以物權(quán)法沒(méi)有采取法定而是采取法定加上意思表示就是既可以自治一塊也可以法定一塊。在德國(guó)法中公共部就是法定共有的法定推定全體業(yè)主共有包括這個(gè)車(chē)位的問(wèn)題也是有配套要求的。大家不知道有沒(méi)有注意到正因?yàn)槲覀冋f(shuō)小區(qū)是建筑物區(qū)分所有專(zhuān)有部是給你的這塊就是你的。小區(qū)建的幼兒園的配套房到底是屬于誰(shuí)的？如今很多小區(qū)的業(yè)主起訴說(shuō)這個(gè)是業(yè)主的。類(lèi)似的糾紛很多包括小區(qū)幼兒園。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為當(dāng)時(shí)是一個(gè)設(shè)備層但是后來(lái)經(jīng)過(guò)報(bào)批調(diào)整了設(shè)計(jì)相關(guān)部門(mén)也同意他建。這就存在爭(zhēng)議了。根據(jù)最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)是設(shè)備廠(chǎng)就是所有的、排污、消防等整個(gè)設(shè)備都集中在第三樓此樓是不可以居住的。因?yàn)槲覀冑I(mǎi)房子不僅僅是需要買(mǎi)一個(gè)新的房子對(duì)不對(duì)？我們常說(shuō)的構(gòu)造有幾房幾構(gòu)造是樣的是不是很合理包括配套的泳池公共設(shè)施等都會(huì)影響我是否購(gòu)置它甚至影響到公共設(shè)施的歸屬問(wèn)題。在這些爭(zhēng)議里面在廣告糾紛里發(fā)生的爭(zhēng)議點(diǎn)里比較多的包括：一是建筑物和公共設(shè)施設(shè)計(jì)變更的糾紛。有些甚至的時(shí)候一這樣、二這樣但是建到二的時(shí)候做調(diào)整了。上這些周邊情況也是相當(dāng)重要的信息并內(nèi)化為商品房的價(jià)格。購(gòu)房者又處于最低端他的資訊比銀行還差銀行可能獲得很多資訊但購(gòu)房者不一定獲得所以購(gòu)房者有賴(lài)于開(kāi)發(fā)商的說(shuō)明。而是說(shuō)幾乎所有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同多多少少都涉及到廣告。在這樣的情形下就推定你是成心隱瞞就是把不作為推定為作為。商店提供商品應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)。消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)商品或者效勞的不同情況要求經(jīng)營(yíng)者提供商品的價(jià)格、產(chǎn)地、消費(fèi)者、用途、性能、規(guī)格、等級(jí)、主要成份、消費(fèi)日、有效限、檢驗(yàn)合格證明、使用說(shuō)明書(shū)、售后效勞或者效勞的內(nèi)容、規(guī)格、費(fèi)用等有關(guān)情況〞；?消法?9條有個(gè)不可做虛假陳述的制止性規(guī)定即“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者效勞的信息不得作引人誤解的虛假宣傳。實(shí)際上已經(jīng)在加強(qiáng)這個(gè)制約在?消費(fèi)者權(quán)益保障法?以下簡(jiǎn)稱(chēng)?消法?〕里面就更強(qiáng)調(diào)了。?合同法?第62條第一〕項(xiàng)“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確按照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的適用以下規(guī)定：一〕質(zhì)量要求不明確的按照、行業(yè)履行；沒(méi)有、行業(yè)的按照通?；蛘叻虾贤康牡奶囟男?。所以就是說(shuō)一般的買(mǎi)賣(mài)合同中就是買(mǎi)者自身在購(gòu)置時(shí)要注意審查。這東西賣(mài)給你多少錢(qián)我沒(méi)必要告訴你這里面有東西除非有損害身體安康的一般的沒(méi)有必要把所有信息都告訴你。因?yàn)橘I(mǎi)者自身的注意義務(wù)適用一般的買(mǎi)賣(mài)合同、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議除非涉及到?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?以下簡(jiǎn)稱(chēng)?消法?〕領(lǐng)域。也就是說(shuō)購(gòu)房者自身也應(yīng)有注意義務(wù)。?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?第27條只是規(guī)定“出示〞出示是有才出示沒(méi)有也就不用出示。〞據(jù)此開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)有義務(wù)向買(mǎi)受人出示預(yù)售容許證明你沒(méi)有就要告訴他你沒(méi)告訴就是“成心隱瞞〞。有兩種觀點(diǎn)一種觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?第27條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售容許證明。這里面就涉及到一個(gè)叫“成心隱瞞〞？有的開(kāi)發(fā)商確實(shí)沒(méi)有預(yù)售容許證也沒(méi)和你說(shuō)。?商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?第9條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)具有以下情形之一導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的買(mǎi)受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：一〕成心隱瞞沒(méi)有獲得商品房預(yù)售容許證明的或者提供虛假商品房預(yù)售容許證明；二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的。另在德國(guó)、法國(guó)實(shí)務(wù)中也有在合同無(wú)效的情況下根據(jù)誠(chéng)信原那么要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)房屋差價(jià)。]這個(gè)只能適用于開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)不適用一般的房屋買(mǎi)賣(mài)。?房地產(chǎn)理法?最早是2005年1月1日起施行的在此之前有個(gè)解釋第四十七條有規(guī)定。第三個(gè)問(wèn)題是合同無(wú)效以后如何確定損害賠償?shù)姆秶彩怯袪?zhēng)議的。第二個(gè)問(wèn)題：簽協(xié)議的時(shí)候有預(yù)售容許證后來(lái)該證被撤掉了是否影響合同效力？我們的觀點(diǎn)也是不影響。上認(rèn)購(gòu)書(shū)就是躲避法律這時(shí)開(kāi)發(fā)商還不可以收錢(qián)但卻用認(rèn)購(gòu)書(shū)的形式去收錢(qián)、融資他其實(shí)就是在破壞、違犯的監(jiān)。而且即便是預(yù)售容許證這個(gè)要件在審訊實(shí)務(wù)中也得到很大緩和：一個(gè)是你可以補(bǔ)正在起訴前拿到預(yù)售證就可以了這里不作展開(kāi)〕；第二個(gè)是將認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為預(yù)約合同。我們以前過(guò)于強(qiáng)調(diào)合同效力一定要配合的監(jiān)措施這是很錯(cuò)誤的一個(gè)觀點(diǎn)。從行政監(jiān)來(lái)說(shuō)這四個(gè)條件都要具備的。其規(guī)定：“出賣(mài)人未獲得商品房預(yù)售容許證明與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效但是在起訴前獲得商品房預(yù)售容許證明的可以認(rèn)定有效。其他是行政的事情與合同效力無(wú)關(guān)。后來(lái)大家覺(jué)得這樣的做法可能不對(duì)。〞該條確立了商品房預(yù)售需要具備四個(gè)條件：一是必須繳納全部的出讓金獲得房產(chǎn)證；二是獲得土地使用權(quán)證；三是必須有工程規(guī)劃容許證開(kāi)發(fā)建立的資金必須投入總的25以上并確定開(kāi)工時(shí)間和交房時(shí)間；四是要進(jìn)展備案、獲得預(yù)售容許證的授權(quán)。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房產(chǎn)理部門(mén)和土地理部門(mén)登記備案。這個(gè)大家也知道?商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?規(guī)定預(yù)售容許證是影響合同效力的你沒(méi)有預(yù)售容許證合同可能是無(wú)效的。一〕預(yù)售容許證爭(zhēng)議預(yù)售容許證爭(zhēng)議比較簡(jiǎn)單不需過(guò)于展開(kāi)。在我們高院壇內(nèi)我是其中一個(gè)版塊的版主我當(dāng)時(shí)專(zhuān)門(mén)發(fā)了一個(gè)帖子名叫“匪夷所思的解釋〞專(zhuān)門(mén)討?買(mǎi)賣(mài)合同解釋?第9條、0條。應(yīng)當(dāng)交給法官個(gè)案衡量。你過(guò)那么長(zhǎng)時(shí)間來(lái)講有異議沒(méi)有用。因?yàn)檫@是一種不誠(chéng)信的行為確實(shí)要進(jìn)展制約。一年過(guò)去了你突然跑過(guò)來(lái)要繼續(xù)履行合同。我們雙方的合同無(wú)法繼續(xù)履行雙方都不想履行了。而這三個(gè)月的異議限實(shí)際上要求我接到你的解除后一定要回應(yīng)而且是以訴的方式回應(yīng)這是非?？膳碌?。你行使理解除權(quán)以后你有沒(méi)有解除權(quán)、是否具備解除條件還不知道隨意發(fā)個(gè)解除對(duì)方必需要以訴訟的方式來(lái)回應(yīng)這違犯了民法的根本規(guī)那么。概念？就是我給你發(fā)一份解除三個(gè)月必需要響應(yīng)而且必須向起訴不起訴都沒(méi)用。比方說(shuō)?合同法解釋二?第24條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵消雖有異議但在約定的異議限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民起訴的人民不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議間在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民起訴的人民不予支持。相比合同法來(lái)說(shuō)這個(gè)解釋大大加重了出賣(mài)人的責(zé)任所以法官造法在中國(guó)這個(gè)語(yǔ)境下是有必要的。這個(gè)推定是不可以適用到二手房買(mǎi)賣(mài)的。?商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?0條：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用導(dǎo)致其無(wú)法獲得房屋為由懇求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的應(yīng)予支持。〞該條是對(duì)動(dòng)拆遷安置戶(hù)的優(yōu)先保護(hù)。比方說(shuō)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置假設(shè)拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人被拆遷人懇求優(yōu)先獲得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持。解釋是為理解決理中的出現(xiàn)的突出問(wèn)題而設(shè)計(jì)的它更多表達(dá)的是解決問(wèn)題而不是強(qiáng)調(diào)邏輯問(wèn)題所以它有點(diǎn)類(lèi)似于特別民法規(guī)那么。調(diào)整商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律有?民法通那么?、?合同法?、?物權(quán)法?、?房地產(chǎn)理法?、?土地理法?、?規(guī)劃法?等等。商品房買(mǎi)賣(mài)我這里講的是一個(gè)狹義上的商品房買(mǎi)賣(mài)也就是房地產(chǎn)的一級(jí)即一方當(dāng)事人是開(kāi)發(fā)商。房產(chǎn)新政我就講這么多。房地產(chǎn)除了供給人們根本住房還是工具、對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)同在。實(shí)現(xiàn)信譽(yù)才是合同正義、契約的正義。〞合同是？合同是信譽(yù)。另外從整體上看我們還是比較嚴(yán)格地對(duì)“剛需〞和“炒房〞進(jìn)展區(qū)分。這些房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的糾紛處理？在這個(gè)背景下當(dāng)事人為躲避新政來(lái)采取這樣的方式我們覺(jué)得沒(méi)有證據(jù)來(lái)證明的話(huà)還是要支持他的因?yàn)檫@是一個(gè)正常的民事行為。就是聲稱(chēng)我欠了他的債沒(méi)錢(qián)還如今我將房子抵給他或者說(shuō)是要贈(zèng)與他或者以其他方式。我前面講到的你不能過(guò)戶(hù)。我們認(rèn)為中介費(fèi)用是要支持的但可適當(dāng)?shù)刈鲆恍┱{(diào)整。房子買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有成功引起的中介費(fèi)糾紛當(dāng)然這涉及到的是二手房買(mǎi)和我們今天講的商品房買(mǎi)賣(mài)是兩個(gè)概念。假設(shè)這個(gè)稅務(wù)本來(lái)是你負(fù)擔(dān)的這一塊是不可以主張調(diào)整的。〞那么可不可以調(diào)整？〞這里我們要詳細(xì)情況詳細(xì)分析我們要看這個(gè)稅務(wù)是法定還是約定。原來(lái)是按你買(mǎi)一個(gè)房子的盈利空間、差價(jià)來(lái)增稅后來(lái)是全額增稅了你賣(mài)了120萬(wàn)就按照120萬(wàn)來(lái)征稅。維持合同是維持正義的最重要的一個(gè)表達(dá)盡可能不要去糾正它。買(mǎi)過(guò)來(lái)可能砸到自己手里面所以很多人退房不是真的沒(méi)有履行才能他有履行才能或者只是增加了履行的難度而已他退房只是為了躲避房產(chǎn)新政出來(lái)房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)就是說(shuō)你這個(gè)履行困難要確實(shí)有證據(jù)證明。但協(xié)議里有一個(gè)但書(shū)如不能貸款那么選擇開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可的方式支付購(gòu)房款。購(gòu)房人要證明自己的履債才能無(wú)法通過(guò)按揭貸款來(lái)付錢(qián)并不意味著你沒(méi)有支付才能你可以找親戚朋友借錢(qián)或者你家里就有錢(qián)或者通過(guò)其他方式付錢(qián)。后來(lái)因?yàn)樾抡銦o(wú)法貸款了必須有明確約定。房貸政策導(dǎo)致的就是履行困難履行困難的話(huà)把握尺度就比前面嚴(yán)了很多。第二類(lèi)因限貸、禁貸引發(fā)的糾紛。在北京的二中院它是區(qū)分兩種情況的：一種躲避的是購(gòu)房限購(gòu)、禁購(gòu)我買(mǎi)不來(lái)了我借他的名義買(mǎi)最后你來(lái)確認(rèn)房子是你的這是不可以的；另一種躲避的是限貸以我的名義貸款辦不下來(lái)以你的名義去貸款最后我來(lái)確認(rèn)這個(gè)貸款由我來(lái)歸還這是可以支持的。因?yàn)槲覀円鋵?shí)這個(gè)宏觀調(diào)控政策我們不可以確認(rèn)一確認(rèn)大家都這樣做了對(duì)不對(duì)新政就落空了。就是說(shuō)我用你的名義買(mǎi)了東西最后你可以向我懇求是你的這個(gè)東西應(yīng)該給你這是名義貸與的規(guī)那么。但是第三人假設(shè)知道、不是好心的那么就直接是你跟他發(fā)生的交易關(guān)系。其實(shí)在法理上有一個(gè)概念叫做名義貸與根據(jù)民事法律行為根本理就是借別人名義進(jìn)展法律行為不得對(duì)抗好心的相對(duì)方。但是這里有個(gè)但書(shū)：假設(shè)新政調(diào)整后你成為具備買(mǎi)房條件的主體了那時(shí)你可以來(lái)懇求確權(quán)。另外在限購(gòu)政策下我不能買(mǎi)我請(qǐng)人家買(mǎi)我買(mǎi)了之后再懇求確權(quán)是否支持？這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)議比較大。也就是說(shuō)新政不影響合同效力但從第7條規(guī)定來(lái)看它又影響了合同效力。這里就有個(gè)體系的矛盾。雙方當(dāng)事人均知道或應(yīng)當(dāng)知道訂立的合同違犯調(diào)控政策的強(qiáng)迫性規(guī)定一方當(dāng)事人懇求確認(rèn)合同有效、繼續(xù)履行的不予支持。北京一中院的認(rèn)為限購(gòu)部是不可抗力不是“不可歸責(zé)于〞；但把限貸部解釋為不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由。合同解除后還可以要求你承擔(dān)違約責(zé)任所以我們高院的?指導(dǎo)?沿用了?合同法?第97條合同解除后對(duì)已經(jīng)履行的根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施并有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)然當(dāng)事人是可以選擇的可以選擇要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同。在德國(guó)法上合同解除后是不可以懇求違約責(zé)任的。我們的法律體系非?；靵y越說(shuō)越復(fù)雜不展開(kāi)了。這樣的處理就很容易與情勢(shì)變更這個(gè)概念混淆情勢(shì)變更的法律后果是解除或者變更合同。我們?nèi)缃褚?guī)定的是不可歸責(zé)于我的事由那么我有解除權(quán)。那么對(duì)方的對(duì)待給付是否需要履行？這是有爭(zhēng)議的這涉及到風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)的問(wèn)題。大家有沒(méi)有注意到大陸法上的給付不能假設(shè)是不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致的法律后果不是解除合同而我們的合同法和解釋規(guī)定的法律后果都是解除合同。因?yàn)?合同法?第94條規(guī)定了合同的法定解除情形詳細(xì)有不可抗力、預(yù)違約、根本違約、遲延履行和其他情形。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的當(dāng)事人可以懇求解除合同出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。如第4條：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的假設(shè)因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)按照法律定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。而存在并非這樣是“存在〞？英文中的“BEING〞就是“是〞的意思它考慮抽象的東西。我們中國(guó)人會(huì)說(shuō)“這是一個(gè)杯子。〞所以我們的合同法體系矛盾。當(dāng)事人另有約定的按照其約定〞；?合同法?第407條委托人的賠償責(zé)任】：“受托人處理委托事務(wù)時(shí)因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的可以向委托人要求賠償損失〞；?合同法?第410條任意解除權(quán)】：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。但是在合同法分那么中又屢次出現(xiàn)了“不可歸責(zé)于〞如租租賃合同——?合同法?第231條租賃物的滅失】：“因不可歸責(zé)于承租人的事由致使租賃物部或者全部毀損、滅失的承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部或者全部毀損、滅失致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的承租人可以解除合同〞；如保合同——?合同法?第405條委托人支付報(bào)酬的義務(wù)】：“受托人完成委托事務(wù)的委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬。所以我們的?合同法?出了很?chē)?yán)重的問(wèn)題就是07條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任〞。所以我們的合同法出了一個(gè)問(wèn)題？問(wèn)題在于我們的合同法過(guò)于追求跟。否那么的話(huà)像英美法它就是嚴(yán)格的合同責(zé)任加上一個(gè)免責(zé)事由。就是說(shuō)可規(guī)那么于當(dāng)事人事由主要有四類(lèi)但是這四類(lèi)里最重要的是前三類(lèi)而前三類(lèi)都是當(dāng)事人的主觀事由所以可歸責(zé)于當(dāng)事人或不可歸責(zé)于當(dāng)事人它是個(gè)概念它大于當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原那么但它主要是過(guò)錯(cuò)。叫“可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由〞？也就是說(shuō)根據(jù)法律的規(guī)定或者根據(jù)當(dāng)事人合同的約定應(yīng)該由他來(lái)負(fù)責(zé)的事由這個(gè)就是可規(guī)那么于當(dāng)事人的事由。過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原那么或者過(guò)錯(cuò)推定它才有必要有這個(gè)概念。這個(gè)“不可歸責(zé)于〞在大陸法上就是一個(gè)違約責(zé)任下位的一個(gè)概念。大陸法系上債包括合同之債、侵權(quán)之債無(wú)因理之債不當(dāng)?shù)美畟鶄鶆?wù)不履行包括違約責(zé)任以及侵權(quán)、無(wú)因理、不當(dāng)?shù)美绕渌麄鶆?wù)一旦債務(wù)形成之后對(duì)你的懇求權(quán)這個(gè)債法上都是一樣的。債務(wù)不履行是大陸法系上的概念大家知道我國(guó)叫違約責(zé)任。這里我要強(qiáng)調(diào)一個(gè)概念就是“不可歸責(zé)〞這個(gè)概念。從締約時(shí)間上講也可以分為兩類(lèi)：一類(lèi)是締約在房產(chǎn)新政出來(lái)以前大家都不知道有可能要出這個(gè)新政在不知道時(shí)候出新政的情況下簽的這個(gè)合同；另一類(lèi)是新政已經(jīng)出來(lái)了還要簽。從主體上講主要有兩類(lèi)主體：一類(lèi)是已經(jīng)有兩套房子的本地家庭還有一類(lèi)是非本地戶(hù)籍的人——沒(méi)獲得一年納稅證明或者社保繳費(fèi)證明的。在的政策下不給他辦手續(xù)了買(mǎi)了房子