【正文】 的狀態(tài)。影響商業(yè)物業(yè)商業(yè)形象的因素很多，完善的物業(yè)管理是非常重要的一個(gè)方面，通過(guò)良好的物業(yè)管理可以創(chuàng)造良好的公眾形象，增強(qiáng)公眾信心，從而吸引消費(fèi)，有效促旺物業(yè)內(nèi)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如果停車(chē)場(chǎng)、人行入口處過(guò)于擁擠，將會(huì)嚴(yán)重影響購(gòu)物環(huán)境，并且影響顧客情緒。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)不同區(qū)域的功能分區(qū)不同，為正確地導(dǎo)引人群、疏導(dǎo)車(chē)輛、維持物業(yè)內(nèi)部的有序經(jīng)營(yíng)，在適當(dāng)?shù)奈恢茫ㄈ绯鋈肟谔?、樓層梯間、坡道處等）設(shè)置明顯的指示牌顯得格外重要。同時(shí)，舒適、幽雅的購(gòu)物環(huán)境與和諧有序的消費(fèi)氛圍，不僅可以樹(shù)立商業(yè)物業(yè)良好的自身形象，促進(jìn)自身商業(yè)發(fā)展，還可起到形象示范作用，影響、帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)形成區(qū)域發(fā)展，達(dá)到整體提升周邊商業(yè)環(huán)境的效果?，F(xiàn)代的商業(yè)大廈（商場(chǎng)、商城）正是利用卓越的商業(yè)形象設(shè)計(jì)使顧客產(chǎn)生美感愉悅的同時(shí)，引導(dǎo)顧客消費(fèi)，從而促進(jìn)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)。管理措施由于服務(wù)對(duì)象的不同與市場(chǎng)需求的差異，較之于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)對(duì)于物業(yè)管理的要求更高、更嚴(yán)格，在管理措施上，商業(yè)物業(yè)（樓宇）的物管機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策法規(guī)，嚴(yán)格制訂一套適合商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的規(guī)章制度，規(guī)范各專(zhuān)業(yè)崗位的職業(yè)守則與工作細(xì)則，按照高標(biāo)準(zhǔn)訂立工作計(jì)劃和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使商業(yè)物業(yè)始終保持清潔文明、安全舒適的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，對(duì)違反管理規(guī)定者，均一律按處罰條例進(jìn)行處理。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯(cuò)，導(dǎo)致租戶(hù)或顧客不滿(mǎn)，對(duì)物業(yè)商譽(yù)有極大的影響，而若因此失去租戶(hù)或顧客，就意味著會(huì)失去物業(yè)業(yè)主的信任，從而失去物業(yè)受托管理權(quán)，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第五篇：商場(chǎng)物業(yè)管理注意事項(xiàng)商場(chǎng)物業(yè)管理注意事項(xiàng)管理目標(biāo)商業(yè)物業(yè)（樓宇）具有大空間、多設(shè)備、商號(hào)多、客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大、責(zé)任重。做好二次裝修監(jiān)控工作：二次裝修監(jiān)控是物業(yè)管理中相當(dāng)重要的一環(huán),如二次裝修監(jiān)控不好,直接導(dǎo)致影響物業(yè)的質(zhì)量,破壞中央系統(tǒng)工程,影響已入住業(yè)戶(hù)正常生活等多項(xiàng)問(wèn)題,故將會(huì)按以下制度執(zhí)行。4）制定及執(zhí)行設(shè)備維修計(jì)劃及方案。2）對(duì)物業(yè)潛在的隱患提出整改方案及安排整改。3）物業(yè)管理員每天巡視檢查北京街商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)外綠化保養(yǎng)及布置,以及節(jié)假日的燈飾、促銷(xiāo)活動(dòng),外墻清潔等。執(zhí)行日常的物業(yè)保養(yǎng)和維護(hù)工作1）物業(yè)管理員每天定期巡視商場(chǎng)物業(yè)整體各部份,檢查物業(yè)狀況及設(shè)備設(shè)施狀況,及時(shí)安排設(shè)施的維修,易耗件的更換等。5）加強(qiáng)管理檢查,建立考核和獎(jiǎng)罰激勵(lì)機(jī)制,堅(jiān)持持續(xù)改進(jìn),保持保安隊(duì)伍的服務(wù)質(zhì)量和水平。3）制定合適的消防工作計(jì)劃和制度,確保北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)的防火工作安全可靠。執(zhí)行日常的保安管理：1）利用先進(jìn)的硬件設(shè)施,如電子巡更系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、煙感報(bào)警安全防范系統(tǒng)等,對(duì)北京街商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)物業(yè)實(shí)行24小時(shí)無(wú)間斷的安全管理。六、接管后的物業(yè)管理工作代表發(fā)展商向業(yè)戶(hù)進(jìn)行商場(chǎng)物業(yè)交收工作,并跟進(jìn)收鋪后的遺漏工程的完善工作。早期熟悉商場(chǎng)設(shè)備設(shè)施情況,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督設(shè)備安裝及調(diào)試,監(jiān)控有關(guān)工程質(zhì)量,并對(duì)商場(chǎng)的隱蔽工程進(jìn)行早期的驗(yàn)收。根據(jù)我們的專(zhuān)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),向發(fā)展商早期提出合理化建議。三、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的控制和制度各部門(mén)工作手冊(cè)的制定(包括崗位責(zé)任制、工作程序和流程、工作細(xì)則)；各崗位的(部門(mén))紀(jì)律制度；各崗位服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；考核制度和持續(xù)改進(jìn)的措施。裝修指南向各業(yè)主及租戶(hù)詳細(xì)介紹各業(yè)戶(hù)在自己?jiǎn)卧獌?nèi)進(jìn)行裝修、改造等工程必須遵守的規(guī)定和必辦的手續(xù),以及介紹北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)設(shè)施情況,以協(xié)助和指引各業(yè)戶(hù)進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)不影響整個(gè)物業(yè)的公共設(shè)備、設(shè)施、中央系統(tǒng)、樓宇結(jié)構(gòu)和其它業(yè)戶(hù)單元的正常使用。第四篇：商場(chǎng)物業(yè)管理工作計(jì)劃北京街商業(yè)廣場(chǎng)管理工作計(jì)劃一、修改和制定有關(guān)的管理文件管理規(guī)約對(duì)北北京街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)及其設(shè)備,服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)、保險(xiǎn)以及維護(hù)所訂立的規(guī)定,達(dá)到對(duì)該物業(yè)的統(tǒng)一管理,以保證該物業(yè)的所有業(yè)主和租戶(hù)有效地使用其物業(yè)單元,并規(guī)定各業(yè)主和租戶(hù)對(duì)該物業(yè)的管理及公共開(kāi)支所需負(fù)責(zé)的適當(dāng)比例、以及權(quán)利、義務(wù)。提高物業(yè)管理水平，建立新型的物業(yè)管理服務(wù)理念是消費(fèi)升級(jí)時(shí)的的必然要求。因此要做到：主動(dòng)服務(wù)、及時(shí)服務(wù)、滿(mǎn)意服務(wù)、等償服務(wù)、成本服務(wù)、有償服務(wù)。顧客完全滿(mǎn)意戰(zhàn)略（即TCS戰(zhàn)略），實(shí)行多元化的全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)充分利用自動(dòng)化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各方面的管理服務(wù)，如在保安防盜方面，利用可視對(duì)講控制、緊急報(bào)警、電子巡邏系統(tǒng)、邊界防衛(wèi)、防災(zāi)報(bào)警等方式，提供更全面、快捷、穩(wěn)妥服務(wù)；在物業(yè)服務(wù)方面，利用電子抄表、自動(dòng)化停車(chē)場(chǎng)管理、自動(dòng)化公共照明、電子通告及廣告、背景音樂(lè)及語(yǔ)音廣播、公共設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、自動(dòng)化的文檔系統(tǒng)等，使物業(yè)管理達(dá)到更有系統(tǒng)、更體貼，更便捷的效果；在物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息方面，通過(guò)增加上網(wǎng)速度、專(zhuān)用電子郵箱、視頻等手段，以及綜合布線(xiàn)或有線(xiàn)電視網(wǎng)改造，管理服務(wù)所提供服務(wù)的范圍可以從地區(qū)性拓展至無(wú)地域界限，可提供比以前更多的服務(wù)及娛樂(lè)。智能化的物業(yè)管理可提高服務(wù)效率而且節(jié)省人力及降低物業(yè)管理的營(yíng)運(yùn)成本，對(duì)傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。（四）進(jìn)行智能化管理，加大物業(yè)管理的科技含量隨著網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的普及及人類(lèi)生活水平的日漸提升，人們對(duì)居住辦公及經(jīng)商環(huán)境的要求相應(yīng)提高。反之，低價(jià)位普通住宅又說(shuō)是“酒店式”管理，那人家還敢買(mǎi)嗎？所以，物業(yè)管理企業(yè)要緊貼市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，調(diào)查住戶(hù)的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，分析住戶(hù)的行為動(dòng)機(jī)、住戶(hù)的承受能力和水平，并對(duì)住戶(hù)的習(xí)慣、興趣、愛(ài)好等方面有一個(gè)清晰的理解，以便物業(yè)管理企業(yè)能在服務(wù)管理全過(guò)程中滿(mǎn)足住戶(hù)的需求。物業(yè)管理定位要與項(xiàng)目定位以及目標(biāo)客戶(hù)的身份、品味相協(xié)調(diào)，否則就會(huì)幫倒忙。在當(dāng)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣中，物業(yè)管理已經(jīng)占據(jù)了極其重要的位置，人們既買(mǎi)物業(yè)又買(mǎi)服務(wù)的認(rèn)識(shí)在迅速提高?！肮芾韴?bào)告”制：我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢(qián)值不值？當(dāng)不當(dāng)？1999年3月萬(wàn)科物業(yè)推出“管理報(bào)告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說(shuō)管理費(fèi)如何花銷(xiāo)、住宅區(qū)管理得好不好。個(gè)性化服務(wù)：在萬(wàn)科俊園率先采用的“個(gè)性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶(hù)提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。氛圍管理：在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德?tīng)I(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。抄表、收費(fèi)、澆花這些也全是“無(wú)人化”的。（二）締造物業(yè)管理新概念零干擾服務(wù)：汽車(chē)開(kāi)到住宅區(qū)門(mén)口，門(mén)就自動(dòng)開(kāi)了，主人走到樓門(mén)口。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是個(gè)體業(yè)主和用戶(hù)?！痹趯?shí)際操作中，物業(yè)管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務(wù)。第三，物業(yè)管理品牌宣傳中，要突出物業(yè)公司的形象和企業(yè)信譽(yù)，確實(shí)給購(gòu)房者一個(gè)具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實(shí)，樹(shù)立信心。目前人們收入不是很高的情況下，高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，讓人在聯(lián)想高收費(fèi)的同時(shí)，容易對(duì)物業(yè)產(chǎn)生一種畏懼感。利用好物業(yè)管理品牌，物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)必然如魚(yú)得水；反之，如果在利用物業(yè)管理品牌時(shí)措施失當(dāng)，就可能會(huì)出現(xiàn)相反的效果。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結(jié)自己的朋友式的物業(yè)公司。（4）．突出品牌物業(yè)公司的人情味與人本管理理念。品牌物業(yè)公司的管理業(yè)績(jī)主要體現(xiàn)在管理項(xiàng)目的多少（建筑面積、種類(lèi)）、管理效果的好壞（取得部級(jí)、市級(jí)、地區(qū)級(jí)先進(jìn)稱(chēng)號(hào)的情況等等）、社會(huì)反映（業(yè)主、住戶(hù)及業(yè)主管理委員會(huì)的反映、媒體報(bào)道的情況、政府方面的意見(jiàn)、同行的評(píng)價(jià)等等）。品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信任，為客戶(hù)在思想上、行動(dòng)上接受物業(yè)項(xiàng)目、接受品牌物業(yè)公司打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。（2）．突出品牌物業(yè)公司的雄厚管理實(shí)力。事實(shí)上，他們也真能從品牌物業(yè)管理中獲得生活上、工作上、學(xué)習(xí)上、自尊上、發(fā)展上、享受上的方便與好處。同時(shí)，他們一般也都比較愛(ài)講面子。（1）．突出品牌物業(yè)管理在未來(lái)居住生活中的重要價(jià)值。這也許是比較好的例證了。打個(gè)不甚恰當(dāng)?shù)谋扔?，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理一個(gè)是打天下，一個(gè)是守天下，“天下”打得好，還要守得牢，守得好，這樣才能提升品牌的含金量。如果說(shuō)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)公司的參與和入住階段的物業(yè)管理能有效促進(jìn)銷(xiāo)售的話(huà)，那么物業(yè)公司對(duì)一個(gè)成熟小區(qū)的規(guī)范化管理將可以使開(kāi)發(fā)商及其開(kāi)發(fā)的物業(yè)揚(yáng)名。一個(gè)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)高、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、運(yùn)作規(guī)范的物業(yè)管理公司對(duì)樹(shù)立物業(yè)形象將起到很重要的作用。比如對(duì)空調(diào)機(jī)位的管理、太陽(yáng)能熱水器的管理（很多小區(qū)是禁止安裝的）、防盜網(wǎng)的管理、裝潢垃圾的管理等，這些問(wèn)題處理不好，會(huì)嚴(yán)重影響小區(qū)的形象，使欲購(gòu)房客戶(hù)對(duì)本物業(yè)的信心下降，從而影響樓盤(pán)銷(xiāo)售。在某市的一個(gè)樓盤(pán)，因交房階段購(gòu)房客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)糾紛，引起媒體關(guān)注，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有引起足夠的重視，結(jié)果該樓盤(pán)很快由暢銷(xiāo)變成滯銷(xiāo)就是一個(gè)很典型的例子。是維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，還是維護(hù)購(gòu)房客戶(hù)的利益？很顯然應(yīng)該維護(hù)兩方業(yè)主的利益，加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，促使問(wèn)題盡快得到解決。這其中有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一個(gè)是驗(yàn)房與整改，一個(gè)是裝潢管理。（二）、交房階段對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)非常重要。比較專(zhuān)業(yè)并富有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人員，更能從業(yè)主的角度發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些問(wèn)題并進(jìn)行糾正，從而為建設(shè)更高素質(zhì)的物業(yè)做出貢獻(xiàn)。筆者曾見(jiàn)過(guò)不少設(shè)計(jì)規(guī)格、建設(shè)檔次較高的小區(qū)，但在裝修階段卻搞得千瘡百孔，讓人為之婉惜?，F(xiàn)在“人性化”的設(shè)計(jì)觀念很流行，但真正做到位卻不容易。那么作為開(kāi)發(fā)商如何利用物業(yè)管理這一利器有效促進(jìn)銷(xiāo)售呢？物業(yè)管理在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中扮演什么樣的角色呢？（一）、物業(yè)管理前期介入“建議”很重要。但也有一些房地產(chǎn)公司受傳統(tǒng)觀念的影響，仍沿襲過(guò)去“老子生兒子”的辦法自己成立物業(yè)公司，沒(méi)有按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)選聘，房屋售完之后就萬(wàn)事大吉，對(duì)后續(xù)物業(yè)管理并沒(méi)有高度重視，這實(shí)際上是一種很明顯的“短視”行為，最終會(huì)影響公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在北京、上海、深圳等地之所以出現(xiàn)了那么多的高素質(zhì)知名樓盤(pán)，物業(yè)管理功不可沒(méi)。物業(yè)管理自80年代初引入我國(guó)以來(lái)，可以說(shuō)這一行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的