【正文】 相關(guān)費用。保證金的扣除條件盡量要客觀、量化。保證金返還時間：本項目完成一定銷售目標之日起或乙方不再進行本項目銷售代理之日起7個工作日（以條件先成就之日為準）。六、保證金建議盡量不要約定有保證金，除非該項目收益高、開發(fā)商誠信好，且取得是獨家代理。☆如代理合同提前終止或者解除的，應(yīng)當在合同提前終止或者解除之日起支付我方應(yīng)得補差傭金及留存的傭金?！罴追疥P(guān)系客戶或甲方自行銷售的是否計算我方業(yè)績，是否結(jié)算我方傭金，該部分房源是否須控制在一定的比例范圍內(nèi)（按照面積還是套數(shù)應(yīng)當明確），否則超出范圍的應(yīng)當按照約定支付我方傭金都應(yīng)當明確。如有溢價的，應(yīng)當明確具體結(jié)算條件及日期補充特殊情況下傭金結(jié)算：☆甲方或甲方代表書面確認同意客戶延期付款或分期付款或延期辦理貸款或合同簽約時未撤銷在建工程抵押的，則以首付款到帳且銷售合同簽約視為該套已房屋銷售成功并結(jié)算傭金。如約定銷售率在0－30％、31％－60％，61％－90％如何結(jié)算，導(dǎo)致30％－31％、60％－61％之間出現(xiàn)空擋，約定不明確。★ 如傭金按照銷售業(yè)績需要補差的，應(yīng)當在條件具備后及時補差，補差的日期也應(yīng)當明確具體。四、傭金結(jié)算按照具體支付方式，明確具體的結(jié)算支付日期，切忌僅約定“在……后支付”，沒有具體日期。方案3：購房者非貸款形式支付房款的，則以購房者簽署銷售合同并支付了首期房價款視為該房屋銷售成功計入銷售業(yè)績。方案2：購房者非貸款形式支付房款的，則以購房者簽署銷售合同并支付了首期房價款視為該房屋銷售成功計入銷售業(yè)績。方案1：房屋的銷售以套為出售單位。⑵本合同代理期限自本合同簽訂之日起至本項目最后一批房源開盤之日起 個月止。方案與項目開盤掛鉤表達方式：（開盤條件：可售房源已取得本項目預(yù)售/銷售許可證并完成相應(yīng)的網(wǎng)上申請手續(xù)、銷售合同（商品房預(yù)售合同/商品房出售合同/商品房買賣合同的簡稱，下同）文本經(jīng)甲方確定、甲方已落實按揭銀行、銷售價格和優(yōu)惠原則已確定，可售房源在媒體廣告正式公布對外銷售之日，同時具備以上條件之日為開盤日期。”（對于甲方誠信度較高，預(yù)期效益較高的項目）方案與項目銷售證件掛鉤表達方式：⑴本合同代理期限自本合同簽訂之日起至本項目最后一張預(yù)售許可證取得之日起 個月止。⑵ 本合同代理期限自本合同簽署之日起至 年 月 日止。第三篇：代理合同審核要點代理銷售合同審核要點一、代理方式獨家代理的，甲方自行銷售及委托第三方銷售的均視為我方業(yè)績，并結(jié)算傭金；聯(lián)合代理銷售的，業(yè)績歸屬及確認的流程是否有，表述是否清晰。（3）分包工程質(zhì)量未達到本合同約定的質(zhì)量目標，分包人應(yīng)向發(fā)包人承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為，同時因分包工程質(zhì)量達不到約定標準造成總包工程達不到總包合同約定標準的，分包人還應(yīng)向承包人支付分包工程合同價款％的違約金。（2）因分包人原因致使分包工程延期竣工的，按下列規(guī)定處理：① 分包工程的延期未造成總包工程延期竣工的，分包人應(yīng)向發(fā)包人承擔(dān)工期違約責(zé)任，支付延期竣工違約金，違約金標準為每天元。分包工程最終價款＝工程決算價款（4）他確定工程最終價款的方式。分包工程最終價款＝協(xié)議書確定的合同價款＋工程變更追加價款（3）按實結(jié)算合同最終結(jié)算價款確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款是依據(jù)分包人的工程預(yù)算而暫定的工程價款。工程量根據(jù)通用條款第22條規(guī)定的程序進行確認。注意審查合同價款與支付的內(nèi)容確定方式：（1）單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。（5）分包工程竣工驗收后，分包人應(yīng)繼續(xù)負責(zé)分包工程的保護和維修，承擔(dān)相關(guān)費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。（3）經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發(fā)包人與分包人進行工程結(jié)算、支付工程結(jié)算價款的依據(jù)。發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時間內(nèi)完成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應(yīng)在專用條款約定的時間內(nèi)進行確認。工程竣工驗收后分包人應(yīng)在專用條款約定的時間內(nèi)按照本合同協(xié)議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調(diào)整內(nèi)容，完成工程竣工決算報告，向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。發(fā)包人、工程師無正當理由逾期未予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內(nèi)容已被確認。（2）分包人應(yīng)在工程變更確定后14天內(nèi)向發(fā)包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發(fā)包人、工程師應(yīng)在收到變更報告的14天內(nèi)予以確認，分包人根據(jù)確認結(jié)果調(diào)整合同價款。審查對于工程量變更的約定工程變更（1）分包人應(yīng)根據(jù)以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更： ① 發(fā)包人作出的變更指令。發(fā)包人負有支付總包管理費的義務(wù)，承包人負有以有經(jīng)驗的承包人身份積極配合發(fā)包人管理分包工程的義務(wù)。（2）承包人與分包人之間是總分包關(guān)系，承包人負有協(xié)調(diào)總包工程與分包工程關(guān)系、配合分包工程施工、進行工程現(xiàn)場安全、文明、消防等管理義務(wù)，享有獲取總包管理費、總包配合費的權(quán)利；分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務(wù)，享有取得承包人配合施工的權(quán)利。注意審查發(fā)包、總包、分包人的關(guān)系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關(guān)系明確在分包條件下：（1）發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。（1）項目部公章：設(shè)定權(quán)限；（2）款項：轉(zhuǎn)賬、一個帳戶。農(nóng)民工工資支付的承諾。材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認定與罰則。1關(guān)于爭議解決途徑、地點的約定審查訴訟和仲裁的選擇；工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。（10）對于工程保修責(zé)任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔(dān)。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔(dān)由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責(zé)任。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。（8）對于安全文明施工過程中的責(zé)任承擔(dān)和處罰方式的約定?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。（留置權(quán)）（6）對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認定的中間機構(gòu)設(shè)置和認定。（4）對于優(yōu)先受償權(quán)的約定；（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責(zé)任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。（3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔(dān)遲延履行期間的利息。注意作為承包方不要忘記增加：結(jié)算文件提交后，在約定時間內(nèi)發(fā)包方不予以審計的，視為認可結(jié)算資料。1注意審查關(guān)于竣工驗收和結(jié)算的約定此階段的程序設(shè)置：（1）驗收過程；（四主體加質(zhì)檢站）（2）工程交付；（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）（4）竣工結(jié)算。設(shè)計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設(shè)計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設(shè)計變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內(nèi)容增減的，變更發(fā)生后日內(nèi)，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準，書面報告經(jīng)發(fā)包人確認并加蓋公章后,方可作為調(diào)整合同價款的有效簽證,在工程結(jié)算時支付。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續(xù)和科學(xué)等。采用不多注意審查工程進度款支付方式（1）方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調(diào)整單項元以內(nèi)不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調(diào)整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應(yīng)下浮率下浮。本工程竣工結(jié)算時，只計算變更部分和材料價差調(diào)整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。（2）通用條款內(nèi)有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節(jié)點的驗收要求。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工。）注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。可以增加“視為”條款。注意審查對安全文明施工的約定一般約定由承包方承擔(dān)，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔(dān)一切損失。注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權(quán)限的設(shè)置對于可能引起工期順延、工程質(zhì)量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認可后生效。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）；施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。注意標明開工日期的成立標志項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。實務(wù)操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。（2）2004第14號《關(guān)于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：（一）承包人未取得建設(shè)施工企業(yè)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級的；（二）沒 有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設(shè)工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；（四）承包人非法轉(zhuǎn)包建設(shè)工程的；（五）承包人違法分包建設(shè)工程的。在合同中最好明確不計取此類間接費用。應(yīng)明確結(jié)算審核由甲方出具的還是審核機構(gòu)出具的為準。規(guī)定上報預(yù)算的偏差大的問題的處理方式。注意優(yōu)先受償權(quán)的問題及仲裁機構(gòu)的確定，盡量規(guī)定到公司熟悉的所在地處理。八、其他方面必須表明給物業(yè)公司移交的有關(guān)事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業(yè)公司的義務(wù)。若不計取發(fā)生的損失由甲方承擔(dān)，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔(dān)。不可抗力的范圍界限，比如火災(zāi)等人為因素的是否屬于不可抗力。應(yīng)明確不可抗力發(fā)生后施工方應(yīng)積極采取措施進行把損失降到最低的責(zé)任。質(zhì)量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。質(zhì)保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。六、質(zhì)保金方面明確質(zhì)保金返還的年限，質(zhì)保金的結(jié)算方式。因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應(yīng)由責(zé)任方承擔(dān)