【正文】 計(jì)劃將包括三個(gè)主要部分：廣告、直接聯(lián)絡(luò)（促銷盒、直接郵寄、電話營(yíng)銷跟蹤）以及俱樂部?jī)?nèi)部促銷。xxxxxx俱樂部將不斷進(jìn)行促銷、宣傳并保持與本地企業(yè)和廣告商的聯(lián)系。隨著xx俱樂部的發(fā)展，越來(lái)越多的新會(huì)員將來(lái)自現(xiàn)有會(huì)員的介紹。健康教育在推銷會(huì)員卡時(shí)是個(gè)關(guān)鍵因素，人們將了解到xx運(yùn)動(dòng)給身體健康帶來(lái)的益處。 很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區(qū)域內(nèi)很多活動(dòng)中推廣xx操課程，通過(guò)表演，俱樂部的xx操運(yùn)動(dòng)員將向觀眾免費(fèi)提供臨時(shí)會(huì)員卡，鼓勵(lì)他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會(huì)員。xxxxxx俱樂部將向所有會(huì)員及其朋友發(fā)出邀請(qǐng)，來(lái)俱樂部享受免費(fèi)食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動(dòng)將提高xxxx俱樂部在消費(fèi)者中的知名度，并促進(jìn)會(huì)員推薦非會(huì)員入會(huì)，xxxxxx俱樂部每年于不同公益機(jī)構(gòu)和社區(qū)中心合作，是俱樂部的會(huì)員能夠參加社區(qū)活動(dòng)，有選擇性的贊助和宣傳活動(dòng)進(jìn)一步提高xxxxxx俱樂部的品牌知名度。由于俱樂部不但能為企業(yè)雇員提供多種多樣的便利和服務(wù)，而且還能提供專門為企業(yè)設(shè)計(jì)的健康課程和xx課程以供到場(chǎng)或不到場(chǎng)的員工參與訓(xùn)練，因此，企業(yè)將踴躍參與。參觀時(shí)，工作人員將介紹并演示俱樂部的設(shè)施及服務(wù)，并制定針對(duì)個(gè)人的訓(xùn)練課程，以吸引客人加盟，通過(guò)可是適用臨時(shí)會(huì)員卡，他們將意識(shí)到xxxxxx俱樂部的價(jià)值和益處，并決定作為正式會(huì)員加入。三、其他銷售戰(zhàn)略 我們將在園區(qū)內(nèi)人流密集的地區(qū)放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費(fèi)的臨時(shí)會(huì)員卡。促銷活動(dòng)將包括：禮品贈(zèng)與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費(fèi)飲料。二、開業(yè)活動(dòng)開業(yè)時(shí)各項(xiàng)活動(dòng)的規(guī)模旨在盡可能多地吸引人們的參與。第四節(jié) 銷售和推廣計(jì)劃一、預(yù)銷售預(yù)銷售階段的目的是為在俱樂部開業(yè)前建立起約1500人的預(yù)期會(huì)員基數(shù)，在這個(gè)時(shí)期，xx俱樂部的知名度及人們對(duì)它的興趣乃至狂熱是至關(guān)重要的。xxxx俱樂部有限公司將定期對(duì)本項(xiàng)目各崗位員工進(jìn)行工作質(zhì)量考核和職業(yè)技能培訓(xùn)，尤其是專業(yè)xx教練、會(huì)籍顧問(wèn)，將定期接受總部的培訓(xùn)。三、項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置規(guī)劃依據(jù)xxxxxx俱樂部的內(nèi)部設(shè)置格局，對(duì)蘇州市星海大廈xx會(huì)館的主要功能區(qū)域進(jìn)行以下劃分和設(shè)計(jì)：四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米 五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米 功 能 區(qū) 使用面積 五層 心肺功能訓(xùn)練區(qū) 小操房 200 前臺(tái) 50 水吧 80 會(huì)籍顧問(wèn)辦公室859 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共區(qū)域及通道 四層 xx操房 433 力量器械區(qū) 255動(dòng)感單車Spinning 80 運(yùn)動(dòng)教練指導(dǎo)室 美容 100 疲勞恢復(fù)治療室 抻拉區(qū) 50 辦公區(qū) 50 員工更衣 50 貯藏室 20 公共區(qū)域及通道50 30 第三節(jié) 項(xiàng)目管理和營(yíng)銷體系一、項(xiàng)目營(yíng)銷與管理定位：作為xxxxxx俱樂部華東地區(qū)的合作店,xxxxxx俱樂部星海大廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準(zhǔn)進(jìn)行投資與經(jīng)營(yíng)管理,力爭(zhēng)做成華東地區(qū)高檔xx俱樂部的高端品牌,形成xxxx高質(zhì)量、高品質(zhì)的xx俱樂部形象，進(jìn)一步拓展xxxx品牌在華東地區(qū)的影響力。俱樂部?jī)?nèi)部裝修將以簡(jiǎn)潔、明快、整潔、舒適、具有時(shí)尚品位為原則，運(yùn)動(dòng)xx區(qū)域通過(guò)在墻面、通道、屋頂?shù)仍O(shè)置色彩跳躍的xx圖片為裝飾，營(yíng)造一種健康、動(dòng)感的氛圍，促使會(huì)員產(chǎn)生運(yùn)動(dòng)和跳躍感。星海大廈正面明顯位置應(yīng)該樹立俱樂部的醒目標(biāo)牌，使過(guò)往行人注意。由于項(xiàng)目周邊檔次較高的美容場(chǎng)所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業(yè)美容服務(wù)是俱樂部女性會(huì)員在本項(xiàng)目中享受到全面的高層次服務(wù)。項(xiàng)目的服務(wù)定位是給與會(huì)員人性化無(wú)微不至的關(guān)懷，從裝修設(shè)計(jì)、項(xiàng)目設(shè)置、到管理和服務(wù)，充分體現(xiàn)投資者和經(jīng)營(yíng)者的高水準(zhǔn)，是會(huì)員擁有與眾不同的優(yōu)越感受。2003企業(yè)總數(shù)205家，總?cè)藬?shù)3078人 第三章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)設(shè)想 第一節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位星海大廈xx會(huì)館項(xiàng)目投資規(guī)劃應(yīng)以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓(xùn)練、力量xx及健美操課程為主，與國(guó)際流行xx方式接軌，盡量減少針對(duì)少數(shù)人的配套設(shè)施，最大程度提高投資效率。從價(jià)值取向和消費(fèi)方式來(lái)看，都比較注重生活質(zhì)量和時(shí)尚品位，易于接受新事物。根據(jù)對(duì)園區(qū)薪資狀況的調(diào)查，1996年到2000年，園區(qū)中高級(jí)管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術(shù)人員為15％到20％，一般工人為5％到10％。截至6月底，全區(qū)就業(yè)人口達(dá)到了10萬(wàn)人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約6萬(wàn)人；，35歲以下人員占了九成。第四節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)分析與定位蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。但從項(xiàng)目的設(shè)置和上看，星海大廈項(xiàng)目設(shè)置非常豐富，單就游泳項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸xx會(huì)館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。此項(xiàng)目據(jù)星海項(xiàng)目也只有不到500米。俱樂部于2002年10月開始正式運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)形不成太大的沖擊。完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場(chǎng)所產(chǎn)生的市場(chǎng)聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央CBD的星海大廈xx會(huì)館項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬(wàn)平方米位于F城商業(yè)街的“銷品茂”和世界家裝巨頭Bamp。園區(qū)中的國(guó)際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，總體設(shè)計(jì)建筑面積25萬(wàn)平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳面積12萬(wàn)平方米。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。項(xiàng)目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。以上高檔的樓盤的每平米的均價(jià)都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢(shì)。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出300套公寓。金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級(jí)住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場(chǎng)。項(xiàng)目總占地44公頃，建筑面積：66萬(wàn)㎡，容積率：。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園，位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南臨中央公園。就世界500強(qiáng)企業(yè)來(lái)看，就有如下的企業(yè)： 百 強(qiáng) 名 稱 目 名 稱 德國(guó)西門子集團(tuán) 1 德利多富信息系統(tǒng)(蘇州)有限公司 力斯頓聽力技術(shù)（蘇州）有限公司 韓國(guó)三星電子 3 三星電子(蘇州)半導(dǎo)體有限公司 4 蘇州三星電子有限公司 蘇州三星電子液晶顯示器有限公司 6 三星半導(dǎo)體（中國(guó)）研究開發(fā)有限公司 7 蘇州三星電子電腦有限公司 日本富士通 8 富士通多媒體部品（蘇州）有限公司 9 蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)信方舟軟件技術(shù)有限公司 4 美國(guó)高特利集團(tuán) 納貝斯克食品(蘇州)有限公司 英國(guó)BOC集團(tuán) 11 比歐西氣體(蘇州)有限公司 6 美國(guó)禮來(lái)制藥公司 12 禮來(lái)(蘇州)制藥有限公司 7 美國(guó)百得集團(tuán) 13 百得（蘇州）電動(dòng)工具有限公司 8 美國(guó)百特公司 14 蘇州百特醫(yī)療用品有限公司 日本國(guó)株式會(huì)社日立制作所 15 瑞薩半導(dǎo)體（蘇州）有限公司 16 日立儀器（蘇州）有限公司 17 日立顯示器件（蘇州）有限公司 18 日立金屬（蘇州）電子有限公司 19 日京創(chuàng)業(yè)（蘇州）食品有限公司 20 日立汽車部件（蘇州）有限公司 21 日立工程建設(shè)（蘇州）有限公司 22 日立醫(yī)療系統(tǒng)（蘇州）有限公司 日本住友株式會(huì)社 23 蘇州住友電木有限公司 24 住友制藥（蘇州）有限公司 美國(guó)霍尼韋爾國(guó)際集團(tuán) 25 霍尼韋爾特殊化學(xué)品（蘇州）有限公司 26 德聯(lián)覆銅板(蘇州)有限公司 27 凱聯(lián)航空發(fā)動(dòng)機(jī)（蘇州）有限公司 12 美國(guó)艾默生電氣公司 28 艾默生電氣(蘇州)有限公司 艾默生環(huán)境優(yōu)化技術(shù)(蘇州)研發(fā)有限公司 13 法國(guó)萊雅集團(tuán) 30 蘇州尚美國(guó)際化妝品有限公司 31 美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司 英國(guó)葛蘭素斯密斯克林公司 32 葛蘭素史克制藥(蘇州)有限公司 15 日本久保田株式會(huì)社 16 日本丸紅株式會(huì)社久保田農(nóng)業(yè)機(jī)械（蘇州）有限公司 日本麒麟集團(tuán) 34 獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司 德國(guó)戴姆勒克萊斯勒集團(tuán) 35 安特優(yōu)發(fā)動(dòng)機(jī)工程（蘇州）有限公司 19 美國(guó)德爾福公司德爾福德科電子系統(tǒng)（蘇州）有限公司德爾福電子（蘇州）有限公司 20 英國(guó)BP公司蘇州碧辟液化石油氣有限公司 荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司 39 飛利浦半導(dǎo)體（蘇州）有限公司 22 美國(guó)杜邦公司 40 杜邦光掩膜(蘇州)有限公司 23 芬蘭諾基亞電信公司 24 德國(guó)ZF集團(tuán)諾基亞（蘇州）電信有限公司采埃孚傳動(dòng)技術(shù)（蘇州）有限公司 瑞士迅達(dá)控股集團(tuán) 43 迅達(dá)電子(蘇州)有限公司 法國(guó)阿爾卡特集團(tuán) 44 阿爾卡特通訊設(shè)備（蘇州）有限公司 27 荷蘭阿克蘇諾貝爾集團(tuán) 28 法國(guó)道達(dá)爾集團(tuán)依卡化學(xué)品（蘇州）有限公司樂駿密封件（蘇州）有限公司 美國(guó)伊頓公司 47 卡特拉漢莫（蘇州）電器有限公司 30 日本三井金屬礦業(yè)株式會(huì)社 48 三井銅箔（蘇州）有限公司 31 德國(guó)博世控股公司 49 博世汽車部件（蘇州）有限公司 32 法國(guó)索迪斯聯(lián)合公司索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司法國(guó)歐尚集團(tuán) 51 蘇州歐尚超市有限公司 52 蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司英國(guó)翠豐集團(tuán) 53 蘇州百安居裝飾建材超市有限公司 35 美國(guó)旭電公司 54 旭電(蘇州)科技有限公司松下電器產(chǎn)業(yè)株式會(huì)社 55 松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司 37 日本旭化成株式會(huì)社 56 旭化成電子材料（蘇州）有限公司法國(guó)家樂福 57 蘇州悅家超市有限公司日本三菱株式會(huì)社 58 華菱科技（蘇州）有限公司 40 三井物產(chǎn)株式會(huì)社 59 三井電子薄膜（蘇州）有限公司 60 蘇州三井國(guó)際物流貿(mào)易有限公司達(dá)能集團(tuán) 61 達(dá)能食品（蘇州）有限公司 42 新日本制鐵株式會(huì)社 43 挪威海德魯公司 44 日本新日礦公司蘇州日鐵金屬制品有限公司海德魯鋁業(yè)（蘇州)有限公司 64 蘇州日礦材料有限公司蘇州日礦宇精密加工有限公司 45 德國(guó)巴斯夫公司巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司在園區(qū)注冊(cè)了66家企業(yè) 46 皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭）小計(jì) 46家五百?gòu)?qiáng)企業(yè)如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對(duì)本項(xiàng)目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項(xiàng)目無(wú)法比擬優(yōu)勢(shì)。中央商貿(mào)區(qū)集中了一批金融、商貿(mào)、科研、管理機(jī)構(gòu)及商住寫字樓、會(huì)議中心等設(shè)施，如建設(shè)大廈、國(guó)際大廈、信息大廈、信息大廈等。實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值365億元，進(jìn)出口總額達(dá)到143億美元。工業(yè)園區(qū)目前工業(yè)用地已進(jìn)入全面開發(fā)階段，并形成信息產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、國(guó)際科技園、研究生城、現(xiàn)代物流園等產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體和功能分區(qū)。第二節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析蘇州工業(yè)園區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間的重大合作項(xiàng)目，于1994年正式啟動(dòng)建設(shè)，開創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。在滿足一般生活需求后，追求高質(zhì)量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進(jìn)，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx器材開始搬入家中。經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境十分優(yōu)越，使市場(chǎng)潛力巨大。消費(fèi)、投資、出口三大需求成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。社會(huì)消費(fèi)品零售總額與城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)支出基本同步增長(zhǎng)。2003年，%；，%。蘇州市城市居民人均可支配收入為 ，%。蘇州已成為繼上海之后全國(guó)第二大制造業(yè)城市，蘇州外來(lái)人口隊(duì)伍急劇增加，城市人口規(guī)模迅速擴(kuò)張，使蘇州區(qū)域內(nèi)的社會(huì)消費(fèi)品購(gòu)買力大增。消費(fèi)市場(chǎng)方面 2003年，%，%，為1996年以來(lái)增幅最高。世界500強(qiáng)跨國(guó)公司中已有91家先后落戶蘇州。外貿(mào)出口總額僅次于深圳和上海。改革開放20多年來(lái)，蘇州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展充滿了活力，年均增長(zhǎng)保持在12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國(guó)大中城市前列。第四節(jié) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)指標(biāo)投資建設(shè)xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：投資估算 人民幣1109萬(wàn)元 年均經(jīng)營(yíng)收入估算 年均經(jīng)營(yíng)成本估算 年均利潤(rùn)估算 人民幣214萬(wàn)元靜態(tài)投資回收期 投資利潤(rùn)率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%） 內(nèi)部收益率 % 動(dòng)態(tài)投資回收期 第二章 市 場(chǎng) 研 究 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無(wú)錫，北依長(zhǎng)江。從戰(zhàn)略上考慮，xxxx的進(jìn)入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現(xiàn)有的xx項(xiàng)目，使項(xiàng)目得到了豐富和完善。經(jīng)雙方協(xié)商，星海大廈項(xiàng)目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館有限公司合作開發(fā)，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。包括四、五層的xx會(huì)館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場(chǎng)，4片壁球場(chǎng)。三樓設(shè)有3塊羽毛球以及器械、空手道項(xiàng)目。由蘇州工業(yè)園區(qū)商旅集團(tuán)公司全面經(jīng)營(yíng)管理。第三節(jié) 項(xiàng)目基本情況 蘇州工業(yè)園區(qū)星海游泳館是由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)投資建設(shè)，位于蘇州工業(yè)園區(qū)星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業(yè)園中央CBD的核心地帶，一期xx項(xiàng)目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。作為中國(guó)奧委會(huì)的合作伙伴單位，xx擁有奧運(yùn)商用標(biāo)志的特許使用權(quán)。公司發(fā)展的目標(biāo)是采取直營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點(diǎn)，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內(nèi)形成全國(guó)過(guò)百家的連鎖經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)品牌、理念、營(yíng)銷、管理、培訓(xùn)的統(tǒng)一，建立起以xx業(yè)為核心，同時(shí)帶動(dòng)體育用品業(yè)、信息業(yè)和無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多層次立體產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)格局。與美國(guó)連鎖xx知名品牌xx公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和有效的合作，在引進(jìn)其先進(jìn)的管理方法和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合各地方市場(chǎng)的特性形成了自己一套完整的xx俱樂部管理體系，成功打造了“xxxx”xx品牌。是國(guó)家體的體育產(chǎn)業(yè)公司，作為xx產(chǎn)業(yè)股份的下屬公司，以xx產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)和發(fā)展目標(biāo)的xx投資管理有限公司是xxxx產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策中心、品牌與連鎖經(jīng)營(yíng)管理中心、物流配送中心、專業(yè)咨詢培訓(xùn)中心以及信息服務(wù)中心，并與中國(guó)奧委會(huì)建立起合作伙伴關(guān)系，努力推進(jìn)全民xx的發(fā)展。為加強(qiáng)雙方相互的了解，并達(dá)成最終的共識(shí)，我方在考察認(rèn)