【正文】 司審批權(quán)限報(bào)批后，地區(qū)公司采購(gòu)部負(fù)責(zé)采購(gòu)或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。委托地區(qū)物業(yè)公司辦理的，由物業(yè)服務(wù)中心提報(bào)，經(jīng)項(xiàng)目營(yíng)銷部確認(rèn)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。委托地區(qū)物業(yè)公司辦理的，由地區(qū)公司招投標(biāo)部負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，合同與地區(qū)公司簽訂，費(fèi)用在地區(qū)公司列支。1營(yíng)銷撤場(chǎng)后，屬于地區(qū)公司的資產(chǎn)及營(yíng)銷物資由地區(qū)公司負(fù)責(zé)處理，若需移交地區(qū)物業(yè)公司的，按規(guī)定辦理資產(chǎn)調(diào)撥手續(xù)。地區(qū)公司負(fù)責(zé)未交樓項(xiàng)目銷售區(qū)域垃圾清運(yùn)的招標(biāo)工作或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，垃圾清運(yùn)合同與地區(qū)公司簽訂，費(fèi)用在地區(qū)公司列支；已交樓項(xiàng)目銷售區(qū)域垃圾清運(yùn)的招標(biāo)工作由地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)，合同與地區(qū)物業(yè)公司簽訂，費(fèi)用在地區(qū)物業(yè)公司列支。售樓部、樣板房維保修期內(nèi)的維修由地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)組織責(zé)任施工單位進(jìn)行維修，責(zé)任施工單位不能及時(shí)維修及維保修期過(guò)后的維修由工程部委托物業(yè)服務(wù)中心或第三方進(jìn)行維修，如需外委第三方維修的，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)招標(biāo)或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。如需外委第三方維修的，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)/ 13招標(biāo)或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理。物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)銷售區(qū)域日常維修工作。銷售案場(chǎng)日常消耗品及維修物料可由地區(qū)公司委托地區(qū)物業(yè)公司申購(gòu)，由物業(yè)服務(wù)中心提出需求，項(xiàng)目營(yíng)銷部確認(rèn)，費(fèi)用由地區(qū)公司承擔(dān)，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。第十條 銷售案場(chǎng)管理營(yíng)銷部負(fù)責(zé)對(duì)銷售案場(chǎng)物業(yè)人員進(jìn)行銷售相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，并定期考核，對(duì)考核結(jié)果不達(dá)標(biāo)的人員，營(yíng)銷部有權(quán)提出更換。工程部須對(duì)物業(yè)服務(wù)中心相關(guān)人員進(jìn)行技術(shù)交底，并提供施工圖紙和使用說(shuō)明書等相關(guān)資料，包括但不限于：銷售中心結(jié)構(gòu)圖、銷售中心建筑圖、銷售中心裝修施工圖、銷售中心各機(jī)電專業(yè)施工圖（包括水、電、暖通、智能化、消防、電梯等等）、綜合管網(wǎng)施工圖、園林園建施工圖、銷售中心設(shè)備設(shè)施廠家相關(guān)資料。銷售環(huán)境美化所需物資由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)申購(gòu)，地區(qū)公司負(fù)責(zé)采購(gòu)或招標(biāo)，于開園前一周內(nèi)到貨。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)組織售樓部、樣板房軟裝配臵和室內(nèi)擺放設(shè)計(jì)工作；負(fù)責(zé)軟裝物資的采購(gòu)和盤點(diǎn)，并將《軟裝盤點(diǎn)表》（附照片）移交給物業(yè)服務(wù)中心；負(fù)責(zé)組織工程部、物業(yè)服務(wù)中心對(duì)達(dá)到開放狀態(tài)的售樓部、樣板房進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，合格后移交物業(yè)服務(wù)中心管理，營(yíng)銷部進(jìn)行監(jiān)督、檢查。營(yíng)銷部須提前20天書面告知地區(qū)物業(yè)公司銷售現(xiàn)場(chǎng)開放和開盤時(shí)間，銷售現(xiàn)場(chǎng)開放前10天地區(qū)物業(yè)公司須安排物業(yè)人員到崗、相關(guān)物資到位,營(yíng)銷部負(fù)責(zé)驗(yàn)收確認(rèn)。第三章 銷售案場(chǎng)管理第九條 開盤籌備新開盤項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)開放前兩個(gè)月,營(yíng)銷部就銷售案場(chǎng)物業(yè)人員配臵問(wèn)題向地區(qū)物業(yè)公司提出書面需求，地區(qū)物業(yè)公司根據(jù)營(yíng)銷需求及項(xiàng)目情況，參照物業(yè)配合銷售人員定崗定編參考標(biāo)準(zhǔn)，擬定定崗定編方案，報(bào)地區(qū)公司董事長(zhǎng)（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并報(bào)備集團(tuán)物業(yè)管理中心，配合銷售人員人力綜合成本在地區(qū)公司列支。/ 13前期物業(yè)管理招投標(biāo)完成后，招投標(biāo)部須及時(shí)完成《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂工作，開發(fā)部須及時(shí)完成《前期物業(yè)服務(wù)合同》政府備案。若地區(qū)公司自行進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)協(xié)助提供招投標(biāo)文件要求等相關(guān)資料。招投標(biāo)部負(fù)責(zé)招投標(biāo)代理公司的選定工作，并與招投標(biāo)代理公司簽訂招投標(biāo)代理合同。第八條 前期物業(yè)管理招投標(biāo)開發(fā)部負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案的組織工作，地區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)具體工作的落實(shí)。第七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算地區(qū)物業(yè)公司須在開盤三個(gè)月前根據(jù)物業(yè)管理方案進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)成本測(cè)算, 擬定項(xiàng)目各業(yè)態(tài)（住宅、商業(yè)、公寓、公建配套等）物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)地區(qū)公司董事長(zhǎng)（或主持工作一把手）簽署意見，物業(yè)直管副總裁審核后報(bào)營(yíng)銷直管副總裁審批。地區(qū)物業(yè)公司前期介入所需的辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)由地區(qū)公司工程部負(fù)責(zé)申購(gòu)，地區(qū)公司采購(gòu)部負(fù)責(zé)購(gòu)買。第六條 地區(qū)物業(yè)公司須按照地區(qū)公司需求擬定前期介入人員編制，報(bào)地區(qū)公司董事長(zhǎng)（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行，并報(bào)備集團(tuán)物業(yè)管理中心，前期介入人員人工綜合成本在地區(qū)公司列支。地區(qū)物業(yè)公司須參與裝修工作面驗(yàn)收工作，查驗(yàn)內(nèi)容見《恒大地產(chǎn)集團(tuán)交樓工作管理辦法》。地區(qū)物業(yè)公司須參與每期工程“三層會(huì)驗(yàn)”工作，重點(diǎn)就大小頭、預(yù)留孔洞、門窗開啟方向、業(yè)主后期使用需求等提出意見?？偣な蚁掳l(fā)施工圖時(shí)增加一套給地區(qū)物業(yè)公司，包括但不限于：規(guī)劃報(bào)建圖、小區(qū)總體平面圖、建筑施工圖、裝修施工圖、園林園建施工圖、綜合管網(wǎng)圖、給排水施工圖、電氣施工圖、暖通施工圖、消防施工圖、智能化施工圖、燃?xì)馐┕D。從保安員進(jìn)場(chǎng)開始，地區(qū)公司工程部應(yīng)為地區(qū)物業(yè)公司提供辦公地點(diǎn)、食堂、宿舍、倉(cāng)庫(kù)、電話、網(wǎng)絡(luò)及必需的后勤物資；辦公地點(diǎn)、食堂、宿舍、倉(cāng)庫(kù)的選定、裝修改造及后勤物資配臵由地區(qū)物業(yè)公司提出使用要求，由工程部組織包括地區(qū)物業(yè)公司在內(nèi)的相關(guān)部門召開討論會(huì)，討論結(jié)果報(bào)地區(qū)公司工程主管領(lǐng)導(dǎo)審批后由地區(qū)公司工程部執(zhí)行。物業(yè)用房須在首批次交樓區(qū)域內(nèi)配備，如未配備或配備不足，地區(qū)物業(yè)公司需要對(duì)外租賃辦公場(chǎng)所、員工宿舍、飯?zhí)?、倉(cāng)庫(kù)等，由地區(qū)公司負(fù)責(zé)辦理或委托地區(qū)物業(yè)公司辦理，費(fèi)用在地區(qū)公司列支，物業(yè)/ 13服務(wù)中心負(fù)責(zé)日常管理。第二章 物業(yè)管理前期介入 第三條 規(guī)劃設(shè)計(jì)介入在集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批后，地區(qū)公司制定詳細(xì)規(guī)劃之前，由總工室牽頭組織開發(fā)部、工程部、營(yíng)銷部、物業(yè)公司，針對(duì)小區(qū)物業(yè)封閉管理綜合方案（機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)規(guī)劃和機(jī)動(dòng)車出入管控方案、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)規(guī)劃和非機(jī)動(dòng)車出入管控方案、行人出入管控方案、垃圾中轉(zhuǎn)運(yùn)輸方案、物業(yè)配套用房規(guī)劃等）、小區(qū)設(shè)備用房規(guī)劃方案（小區(qū)主要變配電房、水泵房、換熱站、消防監(jiān)控中心等，具體參考附件一《小區(qū)設(shè)備用房規(guī)劃建議》）、小區(qū)首期交樓必需設(shè)備用房規(guī)劃方案、小區(qū)智能化綜合規(guī)劃方案、小區(qū)公共區(qū)域和會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心及影城等區(qū)域水電表獨(dú)立安裝等進(jìn)行綜合研討，根據(jù)研討結(jié)果擬定詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，報(bào)集團(tuán)設(shè)計(jì)院、設(shè)計(jì)質(zhì)量與成本控制中心、物業(yè)管理中心聯(lián)合審核，最終方案由工程建設(shè)口集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。（二）技能物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù)，而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等，又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服第四篇：地區(qū)公司物業(yè)管理工作指引地區(qū)公司物業(yè)管理工作指引第一章 總 則第一條為進(jìn)一步理順地區(qū)公司物業(yè)管理工作，根據(jù)《地區(qū)公司和物業(yè)公司工作銜接辦法》，特制定本指引。知識(shí)包括經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)。那么，員工的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。在英國(guó)，物業(yè)管理者要求是多面手，要能在不同場(chǎng)合充當(dāng)不同的角色，現(xiàn)代物業(yè)管理要求高水平的物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì)，包括思想素質(zhì)、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度、管理知識(shí)和專業(yè)能力等。對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收等幾項(xiàng)工作。辦理室內(nèi)裝飾裝修手續(xù)。唐山市路宏物業(yè)服務(wù)有限公司同時(shí)加強(qiáng)前期住宅裝飾裝修管理，對(duì)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境管理及后期物業(yè)管理具有十分重要作用。并指派 1 ～ 3 名物業(yè)管理專業(yè)人員，參加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)項(xiàng)目策劃委員會(huì)，為開發(fā)建設(shè)企業(yè)提供咨詢服務(wù)。（二）組織人員介入組織人員前期介入是前期管理的關(guān)鍵。二、規(guī)范前期物業(yè)管理行為物業(yè)管理前期介入開發(fā)建設(shè)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，對(duì)物業(yè)后期的管理具有十分重要的作用。（三）按合同規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營(yíng)新建商品房由開發(fā)建設(shè)單位按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍 , 承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)建設(shè)企業(yè)在出售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、業(yè)主公約，在與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。相關(guān)主管部門和質(zhì)檢部門要定期進(jìn)行檢查督導(dǎo)，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行處理，限期改正。（一）對(duì)物業(yè)的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃嚴(yán)要求開發(fā)建設(shè)企業(yè)的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)要立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，要有超前意識(shí)。加強(qiáng)前期物業(yè)管理，應(yīng)該做好以下幾方面工作：一、規(guī)范開發(fā)建設(shè)企業(yè)的建設(shè)行為一個(gè)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施配套完備的物業(yè)項(xiàng)目能營(yíng)造一個(gè)高水平的物業(yè)管理企業(yè)。然而，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理前期介入的意義與作用認(rèn)識(shí)不足，使得物業(yè)管理前期介入還未能引起足夠的重視。做好物業(yè)管理的前期工作，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)建設(shè)的質(zhì)量和銷售，有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，提升物業(yè)使用人的房屋價(jià)值，提高物業(yè)使用人的居住環(huán)境和品質(zhì)，對(duì)開發(fā)商的房屋銷售都有利、業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定都具有重大意義，本文結(jié)合目前物業(yè)管理前期介入的情況，提出如何做好并加強(qiáng)前期的物業(yè)管理。本制度自頒布之日起執(zhí)行。（售樓廣告、推廣資料、合同、宣傳圖冊(cè)）時(shí)，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見后實(shí)施。，造成項(xiàng)目用水、電、氣、供暖形成繳費(fèi)與收費(fèi)之間的價(jià)差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開支過(guò)大而產(chǎn)生的收支價(jià)差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)由地產(chǎn)公司按集團(tuán)下發(fā)的《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》一次性劃拔給物業(yè)公司統(tǒng)籌使用，以便物業(yè)公司管理服務(wù)工作的正常開展。：第一種為包干制，第二種為酬金制；《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》簽訂相關(guān)協(xié)議，項(xiàng)目配合費(fèi)及營(yíng)銷配合費(fèi)按合同簽訂后3日內(nèi)支付40%、服務(wù)期滿6個(gè)月時(shí)支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產(chǎn)公司有義務(wù)敦促其盡快辦理交付使用手續(xù)。、水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)；第二種空置房相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。地產(chǎn)公司應(yīng)成立項(xiàng)目保修辦，按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋保修、公共設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)的返修及完善工作，此外對(duì)已超過(guò)保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需由地產(chǎn)公司承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前全部完成整改工作。，由地產(chǎn)公司全程組織安排，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，物業(yè)管理類標(biāo)識(shí)由物業(yè)公司按照海昌集團(tuán)VI管理規(guī)定款式制作，費(fèi)用由地產(chǎn)公司