【正文】 果樹、供電、供水設(shè)施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。不擅自改變房屋的外貌和用途。配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作，遵守各項(xiàng)管理制度。三、物業(yè)小區(qū)的使用與維修。本屆業(yè)主員會是會設(shè)主任、員共七名。二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：業(yè)主會是物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成機(jī)構(gòu)。小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度為建設(shè)和諧文明小區(qū)，規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動，保持小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個清新、整潔、文明有序的生活環(huán)境，結(jié)合《市三塘園懷園小區(qū)管理規(guī)約(草案)》、《市三塘園懷園小區(qū)議事規(guī)約(草案)》制定本制度。本規(guī)約未盡事項(xiàng)由業(yè)主會補(bǔ)充。第三十條本規(guī)約由業(yè)主員會根據(jù)業(yè)主會的決議修改。本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個業(yè)主專有部分以外的，屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。第二十七條物業(yè)使用人違本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。第二十六條業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主所得收益在扣除相關(guān)費(fèi)用后，按照業(yè)主會的決定使用。建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第二十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患。第十八條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予配合第十九條發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但未能提前通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說明情況，并在第三方（如、居會、派出所或業(yè)會員）的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后相關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時做好善后工作。第十六條業(yè)主和物業(yè)使用人在飼養(yǎng)動物不得違有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)遵守以下約定：（一）禁止無證飼養(yǎng)寵物，飼養(yǎng)寵物的業(yè)主或使用人須到物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取“飼養(yǎng)寵物許可證”，飼養(yǎng)寵物不得制造噪音或威脅他人安全；（二）不得飼養(yǎng)家禽家畜，嚴(yán)禁制造尿便等臭味，杜絕禽流感根源。第十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守車輛行駛和停車規(guī)則，不得停放門口、占停其它通道，也不得隨意占用他人車位。第十二條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾。并按協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為，盡量減少影響鄰里生活。因特殊情況需設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知業(yè)會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第九條業(yè)主應(yīng)按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。第三章物業(yè)的使用第七條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán)：（一）由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等基本結(jié)構(gòu)部分，走廊通道、門廳、樓梯、堂等公共通行部分，防空避難層、設(shè)備層或其它配套設(shè)計(jì)等結(jié)構(gòu)部分；（二）由住宅業(yè)主或其與非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施、垃圾通道、排煙排氣通道、水箱、水泵、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、消防栓、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、規(guī)定標(biāo)識、建筑智能化系統(tǒng)（含安防系統(tǒng)）、消防控制系統(tǒng)等設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等；（三）其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主會的決定和業(yè)主會授權(quán)業(yè)主員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等；（六）在小區(qū)進(jìn)出和其它活動時，應(yīng)文明禮貌，親善對待小區(qū)鄰里。第二章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。第四條本物業(yè)管理項(xiàng)目的基本情況物業(yè)名稱：南安市寶龍花園小區(qū)；座落位置：南安市梅山鎮(zhèn)競豐村寶龍花園；物業(yè)類型：高層住宅；建筑物總面積：。第二條本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力，須共同遵守。（5）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機(jī)制造治安問題。（3）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。工程組安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理辦派管理員提前10分鐘到達(dá)電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。（5）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知工程組查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)大廈的正常運(yùn)作。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應(yīng)當(dāng)在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時將反溢的地下水道通往大廈的入口封閉，；如水浸來自大廈機(jī)管設(shè)施的損壞或故障，應(yīng)當(dāng)先關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。（2）當(dāng)值組長接報(bào)后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險(xiǎn)。（4）組長填寫重大事故報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障情況及處理經(jīng)過。（2）監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控屏觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。（4）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。（2）保安中心接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的保安人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。（1）巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)大廈內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。（5）如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。如場面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)派出所。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安中心的指令。（1）處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。（9）保安組組長在接報(bào)突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留證。（7）對傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場保護(hù)和通知搶救工作；對明確已死亡的，應(yīng)報(bào)派出所調(diào)查處理并通知?dú)泝x館。（5）對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。（3）驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。二、緊急事件處理程序（1）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶動、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告當(dāng)值組長。如組長不在而事件緊急時，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)。，于12小時內(nèi)以書面形式遞交管理辦主任，詳述事件發(fā)生的時間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；業(yè)戶集體投訴（5家以上）；中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備設(shè)施故障；大廈主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。內(nèi)部培訓(xùn)時間無故不到者,罰款10元,并給予警告。情節(jié)嚴(yán)重者開除處理。凡盜竊他人的物品,立即開除并送公安機(jī)關(guān)處理。在公共場所或花園內(nèi)吸煙,則罰款10元。其它不服從上司的命令,按嚴(yán)重警告處理并罰款520元,屢次重犯則開除處理。在公司或花園內(nèi)張貼、亂涂,按警告處理并罰款5元。凡盜竊本公司設(shè)備、備件等財(cái)物,立即開除并扣當(dāng)月工資20%。關(guān)于花園內(nèi)設(shè)備和備件弄臟設(shè)備和備件或粗魯使用物品情節(jié)較為嚴(yán)重者,則警告并罰款5元。發(fā)現(xiàn)代人簽到,一律罰款20元。曠工連續(xù)3天,按自動離職處理。員工試用期滿合格者辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，并簽訂勞動合同。試用期中的員工，如發(fā)現(xiàn)不符合崗位任職條件或違反公司管理規(guī)定者，公司有權(quán)隨時停止試用并辦理解聘手續(xù)。員工到職兩個月為試用期，工作表現(xiàn)特別優(yōu)秀者，可縮短試用期。第三章管理制度第一節(jié)勞動人事管理制度員工招聘制度一、招聘條件：年齡在18周歲以上，50周歲以下管理崗位人員要求大專以上學(xué)歷（含大專）其他崗位人員要求初中以上學(xué)歷，同時具備其崗位所需的技能；保安保潔等崗位根據(jù)情況年齡可放寬至55周歲。未得到工程部門認(rèn)可，任何人不得在電纜井內(nèi)施工。嚴(yán)禁私自安裝各種電器設(shè)備，亂架電線。安全管理規(guī)范執(zhí)行“誰主管誰負(fù)責(zé)，誰在崗誰負(fù)責(zé)，誰操作誰負(fù)責(zé)”的安全崗位責(zé)任制。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，努力工作，講求效率，按時完成各項(xiàng)任務(wù)。發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，密切配合，同事之間相互尊重，團(tuán)結(jié)協(xié)作。維護(hù)企業(yè)形象、確立大局意識、建立誠信觀念，嚴(yán)格要求自己。遵紀(jì)守法，遵守國家法律法規(guī)、遵守公司規(guī)章制度，做到令行禁止。員工的一言一行，一舉一動，是公司形象的再現(xiàn)。避免過多外溢，產(chǎn)生異味，影響環(huán)境衛(wèi)生；衛(wèi)生間每小時巡查一次，做到地面干凈無異味；電梯間隨時進(jìn)行巡查，保持按鍵無污漬，地面無煙頭、紙屑、水漬等雜物，電梯門溝無異物；服從公司領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一安排的其他工作。工程部崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)；努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強(qiáng)弱電設(shè)備，工作原理及實(shí)操作與維修保養(yǎng)；執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計(jì)劃，按時按量完成，并填好記錄表；積極配合管理部門工作，出現(xiàn)上下水故障時能夠迅速排除故障；嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作；交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去；維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機(jī)，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系；在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象；做好辦公室清潔工作；當(dāng)天因?yàn)榕浼蝗脑驘o法修復(fù)的作好記錄，隔天修復(fù)；1配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)；1值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)；1值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行；1配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時進(jìn)行，以免發(fā)生錯誤；1因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋；1保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用；1嚴(yán)禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方式；1配電房內(nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物；1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。文件資料的打印、復(fù)??；檔案管理，公司財(cái)產(chǎn)管理和辦公室的管理；會議組織，整理會議紀(jì)要；負(fù)責(zé)接待和有關(guān)內(nèi)務(wù)工作；處理業(yè)主的投訴，并做好跟蹤和回訪工作；1分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作?？偨?jīng)理助理職責(zé)擬草物業(yè)管理月度和計(jì)劃，報(bào)總經(jīng)理審批執(zhí)行；協(xié)助總經(jīng)理處理公司日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)各部門工作；協(xié)助總經(jīng)理制定公司財(cái)務(wù)預(yù)、決算等方案；負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理工作，工程、保潔、保安各部門工作落實(shí)情況；負(fù)責(zé)物業(yè)人事管理及工資核算工作；協(xié)助總經(jīng)理制定基本管理制度和內(nèi)部管理方案；管理租戶合同到期的續(xù)租及善后事宜；協(xié)助總經(jīng)理與外聯(lián)管理部門、行業(yè)管理部門的有關(guān)工作；執(zhí)行總經(jīng)理交辦的工作。物業(yè)部的管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，是為顧客及公司產(chǎn)品創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的經(jīng)營及消費(fèi)環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映公司服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志部門。十一、嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律及《員工守則》，上班時間不準(zhǔn)睡覺及做與本崗無關(guān)的事情，嚴(yán)禁在電房內(nèi)堆放易燃易爆物品及其它無關(guān)雜物。九、對各種違章、私拉亂接，違例用電事件嚴(yán)肅查處，認(rèn)真做好節(jié)電、降低消耗的工作。七、發(fā)現(xiàn)事故時，應(yīng)保持頭腦清醒，并立即上報(bào)主管，嚴(yán)格按照操作規(guī)程，及時地排除故障，事故未排除不進(jìn)行交接班。五、努力做好所管轄電器的設(shè)備維修保養(yǎng)工作，對電報(bào)修項(xiàng)目，應(yīng)隨叫隨到、及時修理，并做好登記工作并做好消耗材料的進(jìn)庫和領(lǐng)用登記工作。三、負(fù)責(zé)安裝各類電器線和設(shè)備，以及全部配電系統(tǒng)，負(fù)責(zé)賣場水電日常的維修。熟練地掌握賣場電氣的設(shè)備原理及實(shí)際操作與維修。五、交接班要交接清除各種設(shè)備情況，交接要詳細(xì)填寫值班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報(bào)。三、值班人員必須經(jīng)常打掃衛(wèi)生，值班室保持干凈、整齊控制臺保持無灰塵。任何人不準(zhǔn)在消防監(jiān)控中心房會客聊天。八、凡檢查過程中發(fā)現(xiàn)事故隱患應(yīng)通知相關(guān)部門立即整改，并發(fā)出整改通知書，在整個賣場中始終保持消防通道暢通無阻。六、設(shè)立義務(wù)消防員分電包干，責(zé)任到人，制度上墻，每周對落實(shí)到人員電區(qū)的消防設(shè)施、消防卷簾定時檢查，消防卷簾門下方不得堆放任何雜物。四、義務(wù)消防員的培訓(xùn)工作由保安部具體負(fù)責(zé)，各部門協(xié)作進(jìn)行。九、防火檢查的內(nèi)容、操作規(guī)范健全，防火設(shè)備齊備 、物品的存放符合防火安全要求日 常 消 防 管 理 制 度一、消防宣傳教育能加強(qiáng)員工的防火意識，認(rèn)識防火的重要性，處理火警的原則：任何火警的信息都必須認(rèn)為是真的有關(guān)人員必須第一時間奔赴現(xiàn)場，進(jìn)行查看和撲救。八、防火檢查分為三個方面：、發(fā)現(xiàn)隱患，及時指出和幫助處理。六、不得隨意配置各機(jī)房鑰匙，無人值班時各機(jī)房工作場地門窗必須鎖好。四、禁止市場無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房，如因工作需要，必須征得主管人員同意，在專業(yè)人員陪同下進(jìn)入機(jī)房。二、各崗位人員必須嚴(yán)守崗位，發(fā)現(xiàn)事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況應(yīng)迅速上報(bào)，并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場。八、辦公室對辦公樓安全保衛(wèi)情況下定時檢查，如發(fā)現(xiàn)不遵守規(guī)定擅自離開值班崗位將給予通報(bào)批評，對因不堅(jiān)守值班崗位而發(fā)生問題的，將追究帶班領(lǐng)導(dǎo)和值班人員的責(zé)任，并視情節(jié)輕重給予紀(jì)律處分。六、夜間值班人員要不定時巡查，嚴(yán)禁酒后值班，確保夜間樓內(nèi)外安全。四、嚴(yán)格交接班手續(xù)，不得出現(xiàn)空檔。二、各部門辦公室都必須妥善保管貴重物品、文件資料等，下班后要檢查辦公桌和抽屜，做到人走窗關(guān)、電關(guān)、門鎖，杜絕和避免各種不安全事件發(fā)生。搞好崗位衛(wèi)生，保持配電室內(nèi)外干燥整潔，禁止閑雜人員