志愿者推選理由_支教-文庫(kù)吧資料
2024-10-13 22:05本頁(yè)面
【正文】 往往是賣(mài)方的主動(dòng)委托，帶領(lǐng)買(mǎi)方看房也只是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，其付出是有限的；在多家中介公司掌握同一房源信息的情況下，各家中介公司的報(bào)價(jià)和服務(wù)可能存在較大差異，如果某中介公司以有限的付出來(lái)永久限制買(mǎi)方的選擇權(quán)，雙方的利益是明顯失衡的、在這種情況下，買(mǎi)方如果認(rèn)為顯失公平，可以根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定申請(qǐng)變更或撤銷(xiāo)該條款。本案例中的禁止跳單條款屬于合法有效的情形，但實(shí)踐中有的禁止跳單條款則可能存在顯失公平的情況。在這種情況下，可以認(rèn)定買(mǎi)方利用了前一中介公司的信息和服務(wù)，構(gòu)成違約。根據(jù)“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，中原公司作為原告，對(duì)于陶德華利用了中原公司的房源信息這一主張負(fù)有舉證責(zé)任，但中原公司沒(méi)有提供充分證據(jù)證明陶德華利用了中原公司的房源信息。從時(shí)間上看，買(mǎi)方最終選擇了第二家中介公司與房主達(dá)成交易，不可能是利用了中原公司提供的信息和機(jī)會(huì)才達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)交易。其次，從時(shí)間先后上看，中原公司并非第一個(gè)提供房源信息的中介公司。中介公司接受委托后通過(guò)多種渠道公布房源信息，比如在店面、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊發(fā)布或自己印制小廣告發(fā)布等，這些都是公眾可以獲知房源信息的正當(dāng)途徑。從本案例來(lái)看，顯然不能認(rèn)定陶德華利用了中原公司的信息、機(jī)會(huì)。本案例中，當(dāng)事人約定買(mǎi)方在一定期間內(nèi)利用了中原公司的信息、機(jī)會(huì)等條件卻不通過(guò)中原公司而達(dá)成買(mǎi)賣(mài)交易的行為構(gòu)成違約。故案例中關(guān)于禁止買(mǎi)方利用中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件，卻繞開(kāi)該中介公司與賣(mài)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。根據(jù)二手房買(mǎi)賣(mài)居間合同的性質(zhì)，中介公司的主要責(zé)任是根據(jù)委托人的要求，向委托人如實(shí)報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)、提供訂立合同的媒介服務(wù)，其權(quán)利是在促成合同成立后獲得報(bào)酬；委托人的豐要權(quán)利是獲得信息和服務(wù)，其主要義務(wù)是在中介公司促成合同成立時(shí)支付報(bào)酬。實(shí)踐中，禁止跳單條款通常都是中介公司事先在合同中擬好，而后在居間活動(dòng)中直接交給委托人簽字確認(rèn)的，這種為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定且在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，其性質(zhì)屬于格式條款，合同法第四十條對(duì)格式條款的效力作了特別限制，規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?”免除責(zé)任，是指免除格式條款提供者按照通常情形應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的主要義務(wù)。由于禁止跳單的約定通常并不涉及損害國(guó)家、集體、第三人利益或者社會(huì)公共利益的內(nèi)容，其主旨在于防止買(mǎi)方的不誠(chéng)信行為，而非具有“非法目的”，法律、行政法規(guī)亦未強(qiáng)行規(guī)定當(dāng)事人不得簽訂禁止跳單的條款，且并非免責(zé)條款，放不屬于合同法第五十二條、第行十三條規(guī)定的情形。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)考察以下兩方面。對(duì)于禁止跳單條款的法律效力問(wèn)題，司法實(shí)踐中存在不同的認(rèn)識(shí)，有的認(rèn)為這是中介公司利用自己的優(yōu)勢(shì)地位而設(shè)立的霸王條款，限制了買(mǎi)方的選擇權(quán)，應(yīng)屬無(wú)效；有的則認(rèn)為買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)，對(duì)該條款的內(nèi)容和法律后果應(yīng)當(dāng)明知，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。2．關(guān)于禁止跳單條款的法律效力。不論具名稱(chēng)如何，共核心內(nèi)容都是由中介公司向委托人提供二平房買(mǎi)賣(mài)的信息和媒介服務(wù)，都屬于居間合同。該確認(rèn)書(shū)系中介公司向買(mǎi)方報(bào)告訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的機(jī)會(huì)、提供相關(guān)媒介服務(wù)，并由買(mǎi)方支付報(bào)酬的合同，符合合同法第四百二十四條對(duì)于居間合同的定義，具法律性質(zhì)屬于居間合同。1．關(guān)于房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書(shū)的法律性質(zhì)。但是，當(dāng)賣(mài)方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買(mǎi)方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，其行為并沒(méi)有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。因此，本案例對(duì)類(lèi)似案件的處理只有指導(dǎo)意義。12月20日，最高人民法院以法[2011]354號(hào)文件將該案例作為第一批指導(dǎo)性案例予以發(fā)布：該案例涉及二手房買(mǎi)賣(mài)居間糾紛中時(shí)有發(fā)生的“跳單”問(wèn)題，二手房買(mǎi)賣(mài)居間活動(dòng)中，買(mǎi)方通過(guò)中介公司的居間服務(wù)選定房源后，卻故意繞開(kāi)該中介公司直接與房主達(dá)成交易或通過(guò)其他中介公司與房主達(dá)成交易的現(xiàn)象，民間俗稱(chēng)“跳單”。最高人民法院案例指導(dǎo)工作辦公室經(jīng)研究討淪后將該案例送最高人民法院民一庭審查和征求意見(jiàn)?民一庭認(rèn)為，該案例對(duì)于處理類(lèi)似案件具有一定指導(dǎo)意義，同意將該案例作為指導(dǎo)性案例。一、推選過(guò)程及其意義為了貫徹落實(shí)最高人民法院《關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》的
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