【正文】 戶型，商業(yè)部分也非常成功，特別是招商很成功。 三、個(gè)案樓盤(pán)分析 （一）大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 16 錦繡年華 地段： 良慶區(qū)大沙田 五象 大道 15 號(hào) 規(guī)模： 占地面 積 ㎡， 總建筑面積約 90000㎡ 規(guī)劃： 兩棟 22 層，一棟 25 層 ；其中商業(yè) 3 萬(wàn) ㎡ 戶數(shù)： 774 戶 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無(wú) 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 宣傳推廣： 小戶型， 綠化景觀： 無(wú) 戶型： 一房（ 35－ 62 ㎡ ）、二房（ 81－ 92 ㎡ ）、三房（ 109－ 122 ㎡ ）、樓中樓（ 150 ㎡ ） 價(jià)格： 住宅 3800－ 4100 元 /㎡；商業(yè) 7000－ 25000 元 /㎡ 銷(xiāo)售進(jìn)度： 住宅：尾盤(pán)銷(xiāo)售，剩余三房、樓中樓大戶型100 套左右，滯銷(xiāo)。 C\填補(bǔ)區(qū)域商務(wù)、酒店式公寓稀缺的市場(chǎng)空白，超前產(chǎn)品潛在需求的供應(yīng)者。 A\引導(dǎo)當(dāng)?shù)刈≌M(fèi)觀念，消費(fèi)升級(jí)的倡導(dǎo)者。 （ 4）產(chǎn)品優(yōu)化：目前區(qū)域消費(fèi)主要以 110 ㎡以下戶型為主，而且有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此建議本項(xiàng)目以小戶型產(chǎn)品為主。 （ 2）消費(fèi)趨勢(shì)：當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念隨著收入水平的提高后需要適當(dāng)引導(dǎo)，與許多城市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常相似，隨著房?jī)r(jià) 的上升對(duì)高層物業(yè) 的接受、商務(wù)公寓、酒店式公寓只是時(shí)間的問(wèn)題，因此我們的產(chǎn)品規(guī)劃需要適當(dāng)超前 ，要為房?jī)r(jià)的提升預(yù)留空間，但不能太超前開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品（如高端的大戶大宅高層產(chǎn)品）。 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒(méi)有商務(wù)公寓、酒店式公寓項(xiàng)目 ? 市場(chǎng)趨勢(shì) ： （ 1）城市化水平： 城建規(guī)模較大 ，城市化水平相對(duì)較高，根據(jù)“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預(yù)計(jì)今后城市化發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)市場(chǎng)需求的量和質(zhì)將會(huì)穩(wěn)步提升。 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ： （ 1）住宅：區(qū)域以 品質(zhì)低、成本低、售價(jià)低、規(guī)模小的中低檔項(xiàng)目為主 ， 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，以居家型自住需求為主；大 部分項(xiàng)目沒(méi)有小區(qū)配套，園林也比較簡(jiǎn)單；戶型以一房、二房、三房為主，面積以 45110 ㎡為主，適合中低收入居家型購(gòu)買(mǎi)。 ? 市場(chǎng)價(jià)格 ： （ 1）住宅：目前當(dāng)?shù)刈≌谑蹣潜P(pán)主力單價(jià)在 35004100元 /㎡；只有集中在 3500－ 3800 元 /㎡。風(fēng)尚兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目是住宅項(xiàng)目，沒(méi)有酒店式的物業(yè)管理，不能形成中高檔次酒店。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商務(wù)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務(wù)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 （ 3）商務(wù)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)上規(guī)模、 上檔次的商務(wù)項(xiàng)目沒(méi)有，能算得上商務(wù)辦公項(xiàng)目也只有錦秀年華、財(cái)富隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關(guān)商業(yè)配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加，將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的加劇。目前在售的只有錦繡年華、新加坡城、陽(yáng)光新城、鑫金怡園，其他已經(jīng)是尾盤(pán)銷(xiāo)售。麗景花園、新加坡城、慧谷陽(yáng)光； 五象大道沿線的 財(cái)富 ? 市場(chǎng)供求 ： （ 1）、住宅：目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā) 展幾年來(lái)在售樓盤(pán)相對(duì)少，供應(yīng)量少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線、五象大道沿線，如邕江沿線的 琴海 分區(qū)職能定位 ： 行政、商業(yè)中心 。 片區(qū)定位： 良慶區(qū)行政、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)中心。 居住環(huán)境 :居住氛圍重 ,生活便利， 80、 90 年代自人宅基地建筑，舊城改造建 設(shè)正在進(jìn)行中 . 客戶群 : 居?。褐苓呏惺杖刖蛹倚途用駷橹?；商業(yè)：周邊中、高收入投資 客。目前良慶區(qū)城市規(guī)模只有大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、 沿海經(jīng)濟(jì)走廊開(kāi)發(fā)區(qū) 兩個(gè)區(qū)，常住人口為 10 萬(wàn)，流動(dòng)人口在 5 萬(wàn)左右 。 D\填補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)空白， 商業(yè)潛在需求的供應(yīng)者。 B\引領(lǐng)當(dāng)?shù)?市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)突破的引導(dǎo)者。 （ 5）商業(yè)、商務(wù)開(kāi)發(fā)：商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響將非常巨大，本地塊開(kāi)發(fā)要充分發(fā)揮地理 12 位置優(yōu)勢(shì)，特別是南寧為中國(guó)東盟商務(wù)中心城市地位，五象新區(qū)為南寧城市重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)地位，大沙田為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)，并挖掘區(qū)域優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的生活配套，依托地理位置、交通、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)大型商業(yè)、商務(wù)、酒店式產(chǎn)品。 （ 3）大盤(pán)開(kāi)發(fā)：當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)相對(duì)較充足，大盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢(shì)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響將非常巨大， 因此該項(xiàng)目雖然地塊小，但總建筑規(guī)模屬中檔以上高層項(xiàng)目。 南寧市城市重點(diǎn)向南發(fā)展，開(kāi)發(fā)新區(qū) —— 五象新區(qū)，大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)定位良慶區(qū)行政中心，集行政辦公、居住、休閑、 娛樂(lè)、物流為一體的綜合性城市區(qū)域；集居住、物流、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性城 市新區(qū) 。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域商業(yè)還是三線城市私人宅基地住房臨街商鋪為主，上規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫利華商城、陽(yáng)光 新城的一街區(qū)三個(gè)項(xiàng)目，能算得上大型商業(yè)項(xiàng)目也只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫利華商城兩個(gè)而已，這兩個(gè)項(xiàng)目得商業(yè)品 質(zhì)、規(guī)模也只是中等而已。 （ 2） 商鋪：商鋪價(jià)格在 700025000 元 /㎡范圍，以金盛財(cái)富廣場(chǎng)的價(jià)格作參考 （ 3） 商務(wù)公寓、酒店式公寓：區(qū)域無(wú)參考，參考江南區(qū)的金康天和時(shí)代、榮寶華兩個(gè)項(xiàng)目。隨著城市發(fā)展，人口不斷增加，特別是商業(yè)、商貿(mào)的不斷發(fā)達(dá)，相關(guān)酒店配套需求更加強(qiáng)烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的酒店項(xiàng)目也將出現(xiàn)在該區(qū)域。 （ 4）酒店： 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)上規(guī)模、上檔次的酒店項(xiàng)目沒(méi)有，能算得上公寓的也只有錦秀年華、財(cái)富風(fēng)尚兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩個(gè)項(xiàng)目是小戶型住宅項(xiàng)目，而不是辦公的商務(wù)公寓。但是，今后的土地供應(yīng)量的大量增加、城市改造項(xiàng)目的增加，將導(dǎo)致區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)上規(guī)模、上檔次的商業(yè)項(xiàng)目只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、鑫利華商城、陽(yáng)光新城的一街區(qū)，目前在售商業(yè)樓盤(pán)更少，供應(yīng)量也少，只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè) 10 在銷(xiāo)售，能成功出售的只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)、陽(yáng)光新城，能招商經(jīng)營(yíng)成功的也只有金盛財(cái)富廣場(chǎng)， 金盛財(cái)富廣場(chǎng)引進(jìn)了南城百貨引起了不少轟動(dòng)，也帶來(lái)火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)面，目前招商已經(jīng)招滿。 當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件差，特別聚集大量外來(lái)租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求為主。彩蝶居、秋月藍(lán)灣。麗景花園、新加坡城、慧谷陽(yáng)光； 五象大道沿線的 財(cái)富 ? 市場(chǎng)供求 ： （ 1）、住宅：目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展幾年來(lái)在售樓盤(pán)相對(duì)少，供應(yīng)量少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品更少，上規(guī)模、上檔次的中高檔產(chǎn)品主要集中在邕江沿線與五象大道、銀海大道沿線，如邕江沿線的 琴海一般的開(kāi)發(fā)摸式是品質(zhì)低、成本低、售價(jià)低，項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)依賴地段優(yōu)勢(shì)，本土開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏大盤(pán)開(kāi)發(fā)的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，但開(kāi)發(fā)摸式還是品質(zhì)低、成本低、售價(jià)低。 9 第二篇 市場(chǎng)分析 一、 良慶區(qū)整體市場(chǎng)表現(xiàn)： 房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段 非常典型的城市新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征。 四、結(jié)論分析： 五象新區(qū)規(guī)劃啟動(dòng)后 ，特別是五象大道通車(chē)后，大沙田整體房?jī)r(jià)已突破 3500 元 /㎡，商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破 2 萬(wàn)元 /㎡。 ? 五象嶺國(guó)家森林公園規(guī)劃建設(shè)的啟動(dòng)、邕江下游的整治工程啟動(dòng)，將大大改善生活自然環(huán)境 。 政策利好 ? 五象新區(qū)核心區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)，將大大提