【正文】 地購買自己的產(chǎn)品，即安排售樓點(diǎn)和中介代理問題。在價(jià)格安排上，可包括優(yōu)惠價(jià)、折扣價(jià)、津貼和付款條件的寬限等。（2）價(jià)格（price）。主要內(nèi)容（4P）：（1）產(chǎn)品（Products）。目的：實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的的戰(zhàn)術(shù)組合。即對(duì)營(yíng)銷4大要素（產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。要避免按銷售額的某一傳統(tǒng)比率作預(yù)算的陳舊做法。一般而言，較高的營(yíng)銷目標(biāo)，要有較高的營(yíng)銷費(fèi)用作保證。（3）確定營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算。(2)確定營(yíng)銷的目標(biāo)。地位和作用：戰(zhàn)略保障性。制定營(yíng)銷戰(zhàn)略。(3)細(xì)分市場(chǎng)。(2)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。先要收集可開發(fā)地塊的信息，從中篩選出若干地塊候選，然后，對(duì)各地塊作深入一步的調(diào)研，研究地塊所在某一區(qū)域或若干區(qū)域的各種樓盤的實(shí)際購買情況。地位和作用：關(guān)鍵階段。選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)對(duì)市場(chǎng)的深入研究。方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢研究機(jī)構(gòu)。(2)顧客研究。主要研究建筑商、中介代理商、競(jìng)爭(zhēng)者和其它社會(huì)行業(yè)。主要研究人口發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技發(fā)展、政治法律變化、社會(huì)文化變化…… 捕捉上述發(fā)展或變化，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來的機(jī)會(huì)。內(nèi)容和步驟：(1)市場(chǎng)環(huán)境研究。目的：尋找房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)營(yíng)銷的總體框架：分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和行為－－選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)－－制定營(yíng)銷戰(zhàn)略－－部署營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)組合－－實(shí)施和監(jiān)控營(yíng)銷操作。目前，西方營(yíng)銷學(xué)專家普遍推崇的是美國(guó)西北大學(xué)市場(chǎng)學(xué)教授菲利普科特勒體系。二、房地產(chǎn)營(yíng)銷的總體理論框架學(xué)習(xí)知識(shí)和技能一般有兩種方法，從個(gè)別到總體，或者從總體到個(gè)別，對(duì)于已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中有過一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人，應(yīng)該直接從總體開始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營(yíng)銷學(xué)的全貌和總體結(jié)構(gòu)。(2)唯推銷觀念。認(rèn)為顧客主要是需要價(jià)廉物美的產(chǎn)品，促銷是用不著的。營(yíng)銷部門不等于銷售部，也不等于廣告部，而是涉及有關(guān)營(yíng)銷各項(xiàng)工作的集合體。營(yíng)銷工作(不僅僅是營(yíng)銷部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。營(yíng)銷的使用不應(yīng)受到供求關(guān)系的限制，在供大于求時(shí)固然要用，在供不應(yīng)求時(shí)也要用。上海涌現(xiàn)出一批在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營(yíng)銷案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。(2)92－－93年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，但是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，有房有地便是王，房地產(chǎn)商朝南坐，無視營(yíng)銷理論和實(shí)踐。國(guó)有企業(yè)也大量仿效。80年代中前期，首先在輕工產(chǎn)品市場(chǎng)中運(yùn)用，并在南方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始陸續(xù)使用，取得有效的作用。研究學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營(yíng)銷理論的意義：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成滯后，營(yíng)銷的理論和實(shí)踐滯后。房地產(chǎn)營(yíng)銷可以概括為：開發(fā)提供客戶要求的適當(dāng)數(shù)量、質(zhì)量的房地產(chǎn)樓盤及其服務(wù)；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會(huì)利益)到達(dá)客戶手中的一套學(xué)問。營(yíng)銷的學(xué)問適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。一、房地產(chǎn)營(yíng)銷的一般問題。（注：該章程須全體出資人即股東的代表人簽名加蓋法人公章方可有效，出資人為自然人的簽名即可）。第四十八條本章程經(jīng)全體股東簽名、蓋章，自工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)公司設(shè)立之日起生效。清償過程中，發(fā)現(xiàn)公司財(cái)產(chǎn)不足清償債務(wù)時(shí)，立即向人民法院申請(qǐng)宣告破產(chǎn)。第四十六條公司解散、依法成立清算組織進(jìn)行清算。對(duì)公司資產(chǎn)不得以任何個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。第四十三條公司的公積金、公益金按照《公司法》的有關(guān)規(guī)定列支。第四十二條公司依法納稅，稅后利潤(rùn)按以下順序分配；（一）、彌補(bǔ)虧損；（二）、按利潤(rùn)的百分之十提取法定公積金；（注：法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本50%以上的，可不再提?。?。（一）、資產(chǎn)負(fù)債表；（二）、損益表；（三）、現(xiàn)金流量表；（四）、財(cái)務(wù)情況說明書；（五）、利潤(rùn)分配表。第四十條公司在每一會(huì)計(jì)終了時(shí)，制作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并依法經(jīng)審查驗(yàn)證。第三十八條執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)，違反法律、行政 法規(guī)或者公司章程的規(guī)定，給公司造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。除公司章程或者股東會(huì)同意外，執(zhí)行董事、經(jīng)理不得同本公司訂立合同或者進(jìn)行交易。第三十六條執(zhí)行董事、經(jīng)理不得自營(yíng)或者為他人經(jīng)營(yíng)與其所在任職公司同類營(yíng)業(yè)或者從事?lián)p害本公司利益活動(dòng)。第四章公司執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理的義務(wù)、責(zé)任第三十四條執(zhí)行董事、監(jiān)事、經(jīng)理應(yīng)當(dāng)遵守公司章程，忠實(shí)履行職務(wù)，維護(hù)公司利益，不得利用在公司的職位和職權(quán)謀取私利，不得收受賄賂或者牟取其他非法收入，不得侵占公司的財(cái)產(chǎn)。（四）、提議召開臨時(shí)股東會(huì)；（五）、章程規(guī)定的其它職權(quán)。第三十一條監(jiān)事每屆任期三年，任期屆滿，可以連選連任。經(jīng)理對(duì)股東會(huì)負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)：（一）、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作；（二）、組織實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；（三）、擬定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（四）、擬定公司的基本管理制度；（五）、制定公司的具體章程；（六）、提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；（七）、聘任或者解聘除應(yīng)當(dāng)由執(zhí)行董事聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員；（八）、代表公司與公司職工簽訂勞動(dòng)合同；（九）、執(zhí)行董事授予的其他職權(quán)。第二十八條執(zhí)行董事要對(duì)所議事項(xiàng)的決定作成會(huì)議記錄，出席會(huì)議的股東應(yīng)在會(huì)議記錄上簽名。執(zhí)行董事因特殊原因不能履行職務(wù)時(shí)，由執(zhí)行董事指定其他股東召集、主持。執(zhí)行董事在任期屆滿前，股東會(huì)不得無故解除其職務(wù)。執(zhí)行董事為公司的法定代表人，執(zhí)行董事兼任公司經(jīng)理。第二十一條股東會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決定作成會(huì)議記錄，出席會(huì)議的股東應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。臨時(shí)股東會(huì)會(huì)議的職權(quán)，與定期股東會(huì)會(huì)議相同。第十八條遇下列情況，經(jīng)全體股東或者監(jiān)事的提議，可以召開臨時(shí)股東會(huì)：（一）、公司出現(xiàn)嚴(yán)重虧損；（二）、執(zhí)行董事有嚴(yán)重違法行為；（三）、執(zhí)行董事長(zhǎng)期不履行職責(zé)。股東會(huì)會(huì)議由執(zhí)行董事召集，執(zhí)行董事主持。第十六條股東會(huì)會(huì)議由股東按出資比例行使表決權(quán)。第十四條股東會(huì)對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本、合并、分立、解散、變更公司形式、修改章程作出決議，必須經(jīng)全體有表決權(quán)的股東通過（或經(jīng)三分之二有表決權(quán)的股東通過）。第三章公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則第十三條公司設(shè)股東會(huì)，股東會(huì)由公司的全體股東組成，是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)，必須經(jīng)全體股東同意；不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的出資，如果在10日內(nèi)不購買該轉(zhuǎn)讓的出資，即視為同意轉(zhuǎn)讓。本公司的股東及其出資方式、出資額如下：姓名出資方式出資額出資比例簽名 王寶君貨幣出資770萬元占注冊(cè)資本總額的70% 孫麗云貨幣出資330萬元占注冊(cè)資本總額的30% 第十條公司股東有以下權(quán)利：（一）、出席股東會(huì)，按出資比例行使表決權(quán)；（二）、選舉或者被選舉為公司的執(zhí)法董事或監(jiān)事；（三）、按出資比例分取紅利；（四）、查閱股東會(huì)會(huì)議記錄和公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告；（五）、優(yōu)先認(rèn)購公司增加的注冊(cè)資本；（六）、轉(zhuǎn)讓全部或者部分出資；（七）、在同等條件下優(yōu)先購買其他股東轉(zhuǎn)讓的出資；（八）、公司解散時(shí)，按出資比例分取剩余的財(cái)產(chǎn)。公司享有由股東投資形成的全部法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。股東以其出資額對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第六條公司的經(jīng)營(yíng)期限自工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)之日起滿五十年止。第二條公司名稱經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)為： 第三條公司地址：第四條公司注冊(cè)資本：人民幣萬元。第二十六條本章程一式叁份，公司存檔一份，股東一份，并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案一份。第十一章其它事項(xiàng)第二十四條本公司營(yíng)業(yè)期限為貳拾年，從《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算，期滿后如繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，須經(jīng)股東決定，并向公司登記主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。（三）清算組在清理公司財(cái)產(chǎn)，編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單后，制定清算方案，并報(bào)股東或有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)。（一）清算組在清算期間，行使下列職權(quán)：清理公司財(cái)產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單；通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人；處理與清算有關(guān)公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)；清繳所欠稅款；清繳債權(quán)、債務(wù)；處理公司清償債務(wù)后剩余財(cái)產(chǎn)；代表公司參與民事訴訟活動(dòng)。第二十三條清算辦法。第二十一條勞動(dòng)用工制度按國(guó)家法律、法規(guī)及國(guó)務(wù)院勞動(dòng)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。公司的法定公積金不足以彌補(bǔ)上一公司虧損的，在依照前款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前，應(yīng)當(dāng)先用當(dāng)年利潤(rùn)彌補(bǔ)虧損。第二十條公司分配當(dāng)年稅