【正文】 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 發(fā)展歷程綜述 橋東區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步最早，價(jià)格偏高，以中高端住宅和商業(yè)寫字樓公寓為主，這使橋東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在品質(zhì)上位于省會(huì)的高品質(zhì)謹(jǐn)呈：中國(guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 23 / 109 階層。 轄區(qū)北部與滹沱 新區(qū)相接， 滹沱新區(qū) 是省會(huì)著力發(fā)展的一個(gè)地區(qū)，隨著 滹沱新區(qū) 的興起，轄區(qū)北部也 具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是未?lái)橋東區(qū)發(fā)展的另一個(gè)亮點(diǎn)。 “商貿(mào)興區(qū)”是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要戰(zhàn)略，轄區(qū)內(nèi)的道路、交通、各種配套非常完善，這為未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 配套 ? 景觀資源： 長(zhǎng)安公園、平安公園、元南公園、歐韻公園等； ? 學(xué)校： 1 中、 3 中、 4 中、四中路小學(xué)、東風(fēng)西路小學(xué)、桃園小學(xué)、石家莊鐵道學(xué)院、石家莊經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)校等； ? 醫(yī)院： 省四院、市一院、 260 醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、市人民醫(yī)院等； ? 購(gòu)物 ： 北國(guó)商城、先天下購(gòu)物廣場(chǎng)、圖書大 廈 、 南三條市場(chǎng)等； ? 各大銀行、郵政、汽車服務(wù)、通訊營(yíng)業(yè)廳等等。 居住人群 謹(jǐn)呈：中國(guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 22 / 109 橋東區(qū)為商業(yè)集中地，轄區(qū)中部居住人群為本地高層次人群或在附近工作的高收入者。 該轄區(qū)已 形成了明確的總體發(fā)展思路，那 就是 建設(shè) “ 華北商埠核心區(qū)、社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、人居環(huán)境先進(jìn)區(qū) ” 。中山路寸土寸金、裕華路迎賓大道、建設(shè)大街貫穿城區(qū)中心，是整個(gè)石家莊市區(qū)發(fā)展最早、最成熟、最繁華的區(qū)域。 南三條小商品批發(fā)市場(chǎng) 更是 北方地區(qū)最大的小商品集散中心 ， 被評(píng)為 “ 全國(guó)十大市場(chǎng) ” 。 1956年?yáng)|華、和平兩區(qū)合并，正式命名為橋東區(qū)，沿用至今。因地處京廣鐵路以東而得 名。 常住人口 萬(wàn)人 ； ? 是省會(huì)最繁華的商業(yè)集中地帶。 從土地收儲(chǔ)的區(qū)域分析，石家莊城市化擴(kuò)張 逐漸 向二三環(huán)之間以及滹沱區(qū)域發(fā)展，未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將集中在這兩個(gè)區(qū)域。 2020— 2020 年土地收儲(chǔ)情況分析 2020— 2020 兩年重點(diǎn)對(duì)外環(huán)水系片區(qū)、植物園片區(qū)、滹太片區(qū)、高營(yíng)片區(qū) 4 大片區(qū)及外環(huán)水系沿線區(qū)域?qū)嵤┮?guī)劃控制，涉及長(zhǎng)安區(qū)、橋東區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)、高新區(qū)、鹿泉、藁城、欒城、正定等 9 個(gè)縣（市）、區(qū) 34 個(gè)行政村，土地總面積共 60531 畝，其中：可收儲(chǔ)住宅用地 畝 。 【注：（ 2020） 032 號(hào)地拍賣 單價(jià) 為 1019 萬(wàn)元 /畝， 為石市地塊單價(jià)最高紀(jì)錄，但由于地塊較小，僅 有 畝，不具有代表性，對(duì)石市整體土地價(jià)格影響較小，因此不列入石市地王之列】 石家莊地王頻出，表明石家莊的土地價(jià)格持續(xù)上漲，土地成本日益提高，市場(chǎng)持續(xù)升溫，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。 2020 年 6 月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)以總價(jià)超過(guò) 19 億元的價(jià)格將 （ 2020） 025 號(hào)謹(jǐn)呈：中國(guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 19 / 109 地收入囊中，均價(jià)約為 萬(wàn)元 /畝 ， 成為新地王。 2020 年 10 月 27 日 ， 廊坊市榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司以 億元競(jìng)得（ 2020） 006 號(hào)水泵廠地塊， 該地塊占地面積 為 畝 ， 地塊單價(jià)達(dá)到 萬(wàn)元 /畝 ， 曾經(jīng)由順馳創(chuàng)下的土地價(jià)格紀(jì)錄被刷新。 2020 年 9 月，河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾以 220 萬(wàn)元 /畝的 “ 天價(jià) ”競(jìng)得石家莊市（ 2020） 009 號(hào)地塊，這一價(jià)格比之前 20 萬(wàn)元 /畝的原估價(jià)高出了 10倍，并以 。這個(gè)時(shí)期土地市場(chǎng)亦有未報(bào)即用等違法行為。 第四階段（ 2020— 至今）：土地供給大幅上升時(shí)期。 2020年 8 月 31 日開始嚴(yán)格統(tǒng)一執(zhí)行土地出讓招拍掛制度，土地市場(chǎng)開始走向正規(guī)化運(yùn)作。民營(yíng)企業(yè)開始突起，與國(guó)有企業(yè)形成共同開發(fā)的局面，如河北天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、卓達(dá)集團(tuán)等企業(yè)都是在這個(gè)時(shí)期開始發(fā)展并成長(zhǎng)壯大的。這個(gè)時(shí)期土地市場(chǎng)開始進(jìn)行協(xié)議出讓、公開出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行土地交易，市場(chǎng)比較混亂。 第二階段（ 1995— 2020）：土地市場(chǎng)形成及成長(zhǎng)時(shí)期。 這個(gè)時(shí)期國(guó)家大部分地區(qū)沒(méi)有土地市場(chǎng)，石家莊作為發(fā)展比較落后二三線城市，土地市 場(chǎng)起步較晚。 總體價(jià)格走勢(shì) 2 00 5— 201 月商品房均價(jià)走勢(shì)圖278833464365 442449525470010 0 020 0 030 0 040 0 050 0 060 0 02020年 2020年 2020年 200 8年 200 9 年 201 0年 8月住宅均價(jià)（元/ ㎡） 20 2020 兩年石家莊房?jī)r(jià)開始飛漲，兩年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅均在 20%以上； 由于石家莊 投資投機(jī)需求有限，房產(chǎn)泡沫表現(xiàn)不明顯，在 08 年房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅下跌，僅表現(xiàn)為漲幅有所回落； 從 09 年下半年到 2020 年初，石家莊房?jī)r(jià)開始 “ 報(bào)復(fù)式 ” 增長(zhǎng)，加之剛性需求的釋放 ， 石家莊 2020 年 8 月房屋銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)近 20%左右 。隨著 三套房政策的收緊 ，下半年市場(chǎng) 不明朗 。 2020 年受金融危機(jī)影響，銷售量急劇減少。幾經(jīng)市場(chǎng)沉浮，石市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始趨于理性發(fā)展 。但由于石家莊市的剛性需求的被激發(fā)，繼續(xù)量?jī)r(jià)齊升。 2020 年下半年 ， 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，這一時(shí)期量?jī)r(jià)齊升。隨著危機(jī)的加重， 開發(fā)商紛紛降價(jià)銷售，開始量?jī)r(jià)齊跌。 第五階段（ 2020— 至今） —— 理性期 2020 年 后經(jīng)過(guò) 國(guó)家 兩輪 宏觀調(diào)控 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng) 逐步走向理性 。部分開發(fā)商 在未取得預(yù)售許可證 而提前預(yù)售等現(xiàn)象較為普遍。 供給增加，需求旺盛，產(chǎn)品品質(zhì) 提升 ， 價(jià)格迅速上漲 。 該階段的 房地產(chǎn)項(xiàng)目零星分布，主要集中在裕華區(qū) ， 例如 ： 國(guó)際城、世紀(jì)花園、水榭花都、 心 海假日等。房地產(chǎn)市場(chǎng)開始緩慢起步。在 國(guó)家政策 的鼓勵(lì)下， 省會(huì)第一批房產(chǎn)商開始承建商品房 （ 如 ： 河北神興房地產(chǎn)開發(fā)公司、燕港地產(chǎn)等 ）。 石家莊市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng) （二級(jí)市場(chǎng)） 的發(fā)展歷程回顧 第一階段（ 19491997 年 ） 改革開放之前，石家莊市住宅建設(shè)規(guī)模小，居住水平低 ； 1979年以后，市區(qū)先后建設(shè)了談固、裕東、尖嶺等多個(gè)居住小區(qū)；住宅以5— 7 層樓房為主，布局規(guī) 則有序，居住環(huán)境相對(duì)較好 。 ? “ 綠環(huán) ” ： 在城市外圍建設(shè)生態(tài)林帶、綠地、水系等，構(gòu)成環(huán)城生態(tài)綠化隔離空間，平均寬度 1000 米，總面積 80 平方公里。 ? “ 北水 ” ： 對(duì)滹沱河都市區(qū)段 70 公里長(zhǎng)的河道進(jìn)行生態(tài)恢復(fù)與治理，重建流域自然生態(tài)，打造具有防風(fēng)固沙、涵養(yǎng)水源、濱水游覽等多重功能的綠色生態(tài)長(zhǎng)廊，總面積 120 平方公里。 區(qū)域生態(tài)格局：西山、北水、綠環(huán)、綠廊 堅(jiān)持生態(tài)保育、恢復(fù)與建設(shè)并重，構(gòu)筑 “ 西山、北水、綠環(huán)、綠廊 ” 的都市區(qū)生態(tài)格局。 ? 河北省對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)、交流的第一平臺(tái)。 ? 京津向中西部輻射的 “ 第一中樞 ” 。 隨著國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，京津冀區(qū)域正成為引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展的增長(zhǎng)極。 人民生活水平顯著提高 居民住戶抽樣調(diào)查顯示 ,截止 2020 年末，市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有家用汽車 7 輛 ， 城市居民人均建筑面積 平方米 ， 比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增 長(zhǎng) %。 2020年上半年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 速度 達(dá)到 %，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)速度將超出 2020 年，固定資產(chǎn)投資再度活躍。 石市固定資產(chǎn)投資 石市2 0 0 5 2 0 1 0 ( 1 6 月) 固定資產(chǎn)投資額7949 9 81 2 6 41 7 4 02436140638%26% 26%3 8 % 4 0 %2 5 . 3 0 %0500100015002020250030002020 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2020 2 0 1 0 ( 1 6 ) 2 0 %0%2 0 %4 0 %全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資% 石家莊市固定資產(chǎn)投資額呈上升趨勢(shì)，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。 財(cái)政收入情況 【數(shù)據(jù)來(lái)源：石市統(tǒng)計(jì)局】 【 數(shù)據(jù)來(lái)源：石市統(tǒng)計(jì)局 】 謹(jǐn)呈：中國(guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 11 / 109 石市 2 0 0 5 2 0 1 0 年（ 1 6 月）財(cái)政收入情況1661 9 02 3 02723 1 02 0 51 0 . 2 0 %1 2 . 6 0 %1 7 . 3 0 %1 5 . 4 0 %1 2 . 2 0 %1 9 . 5 0 %0501001502002503003502020 2 0 0 6 2 0 0 7 2020 2020 2 0 1 0 ( 1 6 )2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %財(cái)政收入情況 財(cái)政收入增長(zhǎng)率% 石市財(cái)政收入一直處于快速增長(zhǎng)趨勢(shì)， 2020 年 石家莊市克服了國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的不利影響，實(shí)現(xiàn)了財(cái)政收入較好增長(zhǎng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 持續(xù)增加，居民生活水平同步提高。 消費(fèi)品零售總額 石家莊市2 0 0 5 2 0 1 0 年（1 6 月）年消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率82110051191699606 15 02004006008001000120014002020 2020 2020 2020 2020 2020(16)0510152025消費(fèi)品零售總額（億元） 增長(zhǎng)率（% ） 2020— 2020 年，石家莊市消費(fèi)品零售總額亦成增長(zhǎng)趨勢(shì)。 2020 年上半年人均可支配收入增長(zhǎng)速度為 %，全年增長(zhǎng)速度 預(yù)計(jì)在 11%以上 ，石市人均可支配收入 將繼續(xù) 大幅度增加，人民生活水平進(jìn)一步提高。 人均可支配收入 石家莊市2 0 0 5 2 0 1 0 年（1 6 月）年人均可支配收入及增長(zhǎng)率10040114951312515061169308985 11050001000015000202002020 2020 2020 2020 2020 2020(16)05101520人均可支配收入（元） 增長(zhǎng)率（% ） 石家莊人均可支配收入總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民購(gòu)買力提升。 人均生產(chǎn)總值 【數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家、石市統(tǒng)計(jì)局】 謹(jǐn)呈：中國(guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 9 / 109 石家莊市 2 0 0 5 2 0 1 0 年（ 1 6 月）年人均生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率1 9 9 7 821980245342 8 6 7 43 1 8 6 91 5 0 5 61 0 . 99 . 11 0 . 41 4 . 41 1 . 105 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 03 5 0 0 02020 2020 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 (1 6 )0246810121416人均 G D P ( 元 ) 增長(zhǎng)率（ % ） 20202020 年人均 GDP 的增長(zhǎng)基本與 GDP 總值的增長(zhǎng)趨勢(shì)保持一致， 2020 年增速最快，其他時(shí)期漲幅無(wú)明顯差距。同年 12 月 26 日，更名為石家莊市 ； 1968 年 1 月 29 日 ，河北省會(huì)遷至石家莊市 ； 1993 年 6 月 30 日，石家莊地區(qū)行政公署與石家莊市人民政府合并，成立新的石家莊市人民政府 ； 近年來(lái)，石家莊的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速，城市功能日趨完善，形成“ 四 橫、六縱、 三 環(huán)、十二放射 ” 的城市道路網(wǎng)絡(luò)格局，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。 謹(jǐn)呈：中國(guó)中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概述報(bào)告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 8 / 109 歷史沿革 20 世紀(jì)初期，石家莊 伴隨著鐵路的興建而逐漸發(fā)展起來(lái) 。 人口資源 2020年年末全市常住 人口 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人，其中市區(qū) 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人。 共有鎮(zhèn) 114個(gè)，鄉(xiāng) 108 個(gè)，辦事處 43 個(gè)，行政村 4488 個(gè)，居委會(huì) 449 個(gè) 。居民老齡化嚴(yán)重。 各行政區(qū)特點(diǎn) 如下 ： ? 新華區(qū)： 城市 老城區(qū) ； 老市民主要聚集 地 ，有新華集貿(mào)市場(chǎng) 等 傳統(tǒng)商業(yè)。 微觀條件 ? 石家莊市下轄 6 區(qū)、 17 縣（市）、 105 個(gè)建制鎮(zhèn)，市域面積為 15848平方公里，而市區(qū)面積為 平方公里，僅占市域面積的 %；