【正文】 相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來 20 年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造 規(guī)模化都市地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。舊城改造成果顯著。 投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、 產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。 大盤開發(fā)逐漸成為趨勢，由于市區(qū)土地資源的相對匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。 以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 21 頁 共 189 頁 易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨 活躍， 特別是自 2020 年銀行接受二手房按揭以來， 有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） ； 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路 ； 放射狀道路：成綿 、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。城南副中心規(guī)劃占地面積 ，規(guī)劃建筑面積達(dá) 460萬平方米。 優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化 “ 中心城 ” 的概念 ，形成 “ 一主七衛(wèi) ” （市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)） 的都市區(qū)格局 。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為 “ 龍頭 ” ， 進(jìn)行 舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以 較快 的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了 較大 的變化。2020年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過 200億元的百強(qiáng)城市達(dá)到 68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽、哈爾濱位居百強(qiáng)前十位。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對外交通，增強(qiáng)了吸引外來投資的競爭能力。 在國家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。 （ 4） 在這個(gè)引弦蓄勢的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！ “ 3+1” 的中國區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出現(xiàn)在西部！ （ 5） 這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：啟動西部大發(fā)展 的龍頭，取得進(jìn)入 “ 3+1” 格局的入場券。 大北京城市圈 大上海城市圈 長江流域經(jīng)濟(jì)帶 ？ 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 18 頁 共 189 頁 （ 3） 要實(shí)現(xiàn)中國整體均衡增長與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。這三個(gè)城市圈，是中國城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)模化的地區(qū)，在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。在充分考慮影響項(xiàng)目價(jià)格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原 理，對開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測。 （五）項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測 據(jù)市場調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外層租金在 45110元 /平方米左右，相對比例下降了 50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。 項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對內(nèi)對外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。 （四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。 目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。 同時(shí)，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西 風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。 如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn) 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動方式及經(jīng)營模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)模化開發(fā)、綜合性經(jīng)營 、特色化營銷。 （三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目 進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長、利潤額低于市場平均利潤率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結(jié)。 文殊院占地 82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠骸? 文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西 “ 四大叢林 ” 之一。 文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。 該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來了便利。 ： 公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有 1 9 6 7 30 5 373等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約 、距北門汽車站約，對內(nèi)對外交通十分方便。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約 ，距騾馬市商圈約 ，距火車北站約 ，屬于成都市 2020年 8月 7日公布的成都市 基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級、商業(yè)二級地段。而文殊院每年接待的全國各地游客突 破了 300萬人次。 （ 3）、旅游文化 省會成都是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀 172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級保護(hù)單位 19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通 道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。 美食之都 成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客 ， 名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、 23種品型、 30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在 “ 品味佳肴美食游 ” 成為黃金假日的一大亮點(diǎn) ， 在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城—— 美食之都 吃的浪漫情懷 。 多彩之都 濃縮了花會、燈會、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。 中國第一都市禪林 文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有 文殊院傳統(tǒng)的 “ 中國四大叢林 ” 之一、全國十大佛教禪院之一。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊，如：院僧先宗等 3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（ 1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的 風(fēng)度。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。 1400年古寺文殊院 文殊院坐北朝南，建筑面積 11600平方米。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨(dú)有的宗派。 （ 1）、宗教文化 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 13 頁 共 189 頁 佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一 個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會。 中房集團(tuán)成都開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對于建筑的保護(hù)，并不簡單是對建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和 精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。 舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。城東近年來通過對東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊 。 區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。 青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。全區(qū) 2020年社會商品零售總額達(dá)到 77億元。 青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。中國第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B3 8970 33000 中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 11 頁 共 189 頁 B41 7460 5968 B42 6255 B6 B9 6500 6890 C6 C3 9474 6 C5 8084 3 C7 一期總用地面積合計(jì) 畝 拍賣土地面積合計(jì) 畝 地上建筑部分面積合計(jì) 一期平均容積率 （一） 項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積 67平方公里，轄 14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約 46萬人。規(guī)劃總建筑面積為 平方米，其中地上商業(yè)部分總建筑面積為 平方米，公共配套設(shè)施建筑面積 2020 平方米，地下建筑面積 萬平方米。依托省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位 —— 文殊院核心保護(hù)區(qū) 公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為 公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級消費(fèi)商圈。 綜上所述，項(xiàng)目在市場和財(cái)務(wù)上是可行的，但風(fēng)險(xiǎn)較大。 商業(yè)用房： 20200元 /㎡（平均價(jià)格） 汽車停車位： 2800元 /㎡（按市場價(jià)格出售或經(jīng)營） 通過對該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù) 測，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到 億元（包括商業(yè)用房均價(jià)銷售 100%，車庫市場價(jià)格銷售 30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤 (稅后利潤 ) 億元；上交銷售稅金及附加 億元、所得稅 億 元，共計(jì)上交稅金 億元。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項(xiàng)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營銷有限公司 “文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告 2020 年 4 月 第 10 頁 共 189 頁 目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了 較好的市場基礎(chǔ)。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目用地 用地面積 容積率 地上面積 地下面積 B