【正文】 ；這是從中央商業(yè)區(qū)地段價值出發(fā)，最大化契合其需求的定位。因此， 本項目必須在繼承原有地塊資源的背景下，對中山路商圈的空缺與不足實施提升，依照新型的城市商業(yè)引擎的業(yè)態(tài)模式進行規(guī)劃，引進 1～ 2 家品牌主力店入駐，全面塑造一個集一站式購物、風情游憩、餐飲、商務會展為一體的城市商業(yè)集成體，即區(qū)域性中協(xié)成 2）、如果說在前工業(yè)城市時代，商業(yè)提供給城市居民的不過是滿足基本生活需要的簡單零星商業(yè)（如 20 年前的中山路商圈）；在工業(yè)城市時代，滿足生活便利的規(guī)模性商業(yè)出現(xiàn)（如當前的中山路商圈）； 那么在第三產業(yè)逐步成為城市的主推動力的后工業(yè)城市時代，核心性的商業(yè)物業(yè)在承擔輻射型、便利型、一站式購物的同時，更將承擔滿足城市功能、發(fā) 揮產業(yè)交流作用的商務會展的綜合型功能，并以此形成城市商業(yè)的引擎。理性地評估中山路商圈，其中央商圈的商業(yè)地位尚難以撼動，但在城市化發(fā)展的背景下，整體商圈的 升級將是一種必然的趨勢。 ◆ 結論： 本案集中體現(xiàn)的就是其地段價值賦予它的特殊價值，惟其如此，本案才能成為獨一，也才能成為市場的追捧的熱點，而不是可以任意被替代的某種產品的復制品！ 協(xié)成這種“商”是可以滿足辦公、經(jīng)營等多元要求的“商”；這種“住”也是短期性租賃居住與階段性過渡居住的不同階段的“住”。本案的核心功能定位就應該是為中央商業(yè)區(qū)提供配套服務并以此融入中央商業(yè)區(qū)。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 25 反顧整個中山路商圈，在商業(yè)繁盛之余，商業(yè)的配套設施尚嫌欠缺 ，目前中山路商圈所擁有的都是一種純粹的滿足居住或是商用的單一性產品，無法滿足多元需求，也無法真正貼近這一片區(qū)真正需求的產品。 毋庸置疑，本案的地段是商業(yè)化的地段，該地段物業(yè)的核心價值正是投資價值。 協(xié)成 4）、如要提升檔次與規(guī)模，必須全部規(guī)劃寫字樓，這種單一的業(yè)態(tài)更增加市場風險。 2）、 短期內銷售價格有限，無法發(fā)揮價值潛力。 3）、開發(fā)銷售周期較長，風險在四種模式中處于中等，但是對操盤要求很高。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 23 最高。 4）、必須引入高水平的 運營商，運營直接關系銷售的成敗，因 此存在一定的品牌運作風險。 2）、運作風險較大，屬于新型物業(yè)類型，市場接受程度難以預測。 3）、單身公寓相對其它業(yè)態(tài)開發(fā)效益不是最高。小戶型物業(yè)主要有以下幾種類型，對其特點評析如下： □ 單身公寓 1）、一般都位于商業(yè)、交通、生活中心，有較大的市場需求。策劃篇 —— 協(xié)成 協(xié)成 b) 在營銷策略上采用招商先行，通過各種渠道引進如好又多、沃爾瑪?shù)戎容^高且影響力巨大的大賣場，使其充分發(fā)揮商業(yè)引擎的作用，促使整體商業(yè)價值最大化的實現(xiàn)。提高項目核心價值，從而淡化產權問題。 協(xié)成 政策風險：各種抑制房地產投資的相關政策頻頻出臺，對于投資型物業(yè)的影響較大，其風險不可忽視。 中心的地段及周邊良好的商業(yè)氛圍為項目底層商場，店面提供更大的利益空間。 機 會 (Opportunity) 風 險 (Threat) 龍巖樓市房價整體看漲、對各地的投資客有很大的吸引力，而本案具 有很高的投資價值，通過有針對性的策劃包裝，市場前景看好。 整體 40年的產權是本項目的一大硬傷。 周邊各種配套齊全，衣、食、住、行、應有盡有，居家、辦公條件十分便利。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 18 4. 城市年輪關于本案的 SWOT 分析 項目位置圖 協(xié)成值得一提的是在這些項目中，小戶型的銷售情況都非常理想，銷售率基本達到百分之百，可見未來小戶型市場前景十分樂觀。 □ 其他 樓盤 除了上述樓盤，龍巖當?shù)卦谑蹣潜P已為數(shù)不多，并且大多數(shù)已是接近尾盤，例如盛世家園、龍御天下、裕景園等。 □ 城市桂冠 項目定位中高檔，配套規(guī)劃良好，前期規(guī)劃主要以三房為主，未來還將推出 萬平米左右、共 162 套的酒店式公寓及寫字樓。項目建筑主體分為 21 層、 20 層、 25 層三幢，三層裙樓做店面商場，四層為會所及綠化區(qū)。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 17 寓項目，產品定位與本案接近。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 16 3． 相關樓盤基本檔案 水韻華都 新洲城 城市桂冠 天馬灣大廈 開發(fā)商 裕興房地產開發(fā)公司 豐源房地產開發(fā)公司 恒寶房地產開發(fā)公司 鑫鑫房地產開發(fā)公司 項目位置 龍巖市龍騰路中段 人民路與龍巖大道交叉 龍巖新羅區(qū)雙 泉路 78 號 龍巖市九一南路 物業(yè)類型 商住 商住 商住 商住、寫字樓 總建面積 259000㎡ 68000㎡ 100000㎡ 38000㎡ 總戶數(shù) 1739套 354套 412套 200套左右 戶型 配比 80㎡以下 占 5% 80150㎡ 占 80% 150㎡以上 占 15% 80㎡以下 占 10% 80150㎡ 占 85% 150㎡以上 占 5% 80㎡以下占 15% 80150㎡ 占 70% 150㎡以上 占 15% 80㎡以下占 75% 80150㎡占 25% 150㎡以上 /無 住宅均價 2300 2400元 /㎡ 2500元 /㎡左右 2800元 /㎡左右 2400元 /㎡ 店面均價 （元 /㎡） 10000元 /㎡左右 1800019000元 /㎡ 未定價 1F： 1300015000 2F3F： 35003800 車庫 6萬 12萬 /一個 13萬 /一個 /個 8萬 /個 主訴求 親水主題，以水造園 屋頂花園，空中四合院 南歐風情 健康、運動、體育 □ 水韻華都 本項目位于龍騰路，總建筑面積 26 萬㎡，堪稱龍巖房地產市場的龍頭老大，擁有雄厚的實力和全面領先的競爭力，客戶層面較廣。 D、市場預測：目前該片區(qū)已建成多個小區(qū)，還有一些正在建設當中，隨著城市建設的不斷發(fā)展，城北片區(qū)將逐漸從工業(yè)區(qū)向工業(yè)、居住生活混合區(qū)的方向發(fā)展。 3） 、 城北板塊 A、區(qū)域范圍：北至工業(yè)東路，南至陵園路，東至解放北路，西至龍巖大道。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 15 盤項目的開發(fā)，使得新區(qū)板塊正逐漸成為房地產開發(fā)的熱點。 B、區(qū)域功能定位：新的行政中心、龍巖的 CBD。 D、市場預測：經(jīng)過幾年的持續(xù)開發(fā)，該片區(qū)可供開發(fā)的資源為數(shù)不多，在今后一段時期內仍是龍巖本地消費者的首選， 該片區(qū)的房價仍有上升空間。 □ 龍巖房地產市場板塊分析 1）、中心板塊 A、區(qū)域范圍： 南至龍川西路，北至北環(huán)路，東西以龍川河為界。 協(xié)成在當?shù)厥袌鲂粜筒⒉簧?見，且銷售情況也非常理想，但是項目所規(guī)劃的小戶型所占比例都較小。 B、單身公寓逐漸走俏 隨著社會的發(fā)展，龍巖中心城市中的年輕人越來越多，原有的老城區(qū)的出租房已慢慢減少，而購買大套商品房對這一群體來說又不太現(xiàn)實，于是，小面積的公寓便成了年輕一族的首選，戶型以一室一廳或兩室一廳為主 ,面積在 80 平方米以下 。但隨著房地產市場的發(fā)展，小高層、高層項目也逐漸開始嶄露頭腳，相繼推出的恒寶花園、城市桂冠、新洲城等小高層、高層項目已被大多數(shù)人所接受，相信在未來幾年中，小高層、高層將會受到更多人的青睞。 協(xié)成 3）、住宅類物業(yè)分析 目前當?shù)刈≌愇飿I(yè)主要以多層為主，小高層、高層住宅項目近年來發(fā)展較快。交易城的興起 ,標志著龍巖商鋪的大規(guī)模擴張 。鋪位出租比例也較高。一至三層為商鋪（每個鋪面為 30㎡左右 ），共有 330 套，每層形成相對較集中的專業(yè)型市場，四至七層為住宅 。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 12 在市場交易上擁有很高的知名度和經(jīng)營歷史。目前 底 層商鋪銷售較好，但 二 層 以上還出現(xiàn)大量 空置，出現(xiàn)銷 售困難的現(xiàn)象。 龍巖主要 的 商 鋪 分布 ： 中山路是目前商鋪售價最高的地段，最高的一個鋪位可以賣到 5 萬元 /㎡的天價，普通一些的鋪位售價也有 23 萬 /㎡。 商鋪的價格經(jīng)過多次爆炒，引發(fā)開發(fā)商對高額利潤的向往，人為地刺激市場，引爆商鋪的大規(guī)模開發(fā)，當前的均價為 5000 多元 /平方米?？梢?，商鋪在龍巖市的房地產中占有重要的地位。 2）、商業(yè)物業(yè)分析 龍巖歷來經(jīng)商風氣較濃，越來越多的人以 商鋪作為一種投資方式。這兩年龍巖的中小企業(yè)如雨后春筍般誕生，而這些才是龍巖寫字樓最大的消費群體，雖然規(guī)模小，但數(shù)量眾多。 □ 各類物業(yè)形態(tài)分析 1）、寫字樓物業(yè)分析 在龍巖，寫字樓的歷史較短，早期的如蓮花大廈，中銀大廈，后來的凱豐、麒豐商 廈，聯(lián)通大樓等，甚至中山路樓上的許多住房都成了一些小公司的辦公場所，新的有龍津花園等；樓房的數(shù)量雖然看起來不少，但真正意義上的純辦公用協(xié)成高端產品的市場份額將加大，產品的規(guī)劃品質將進一步提高，以價格策略為主導的粗放型市場將被以品質為主導的成熟型市場所代替。 8）、關于龍巖房地產市場走勢的研判 A 政府針對房地產市場的宏觀調控政策和銀行房貸政策緊縮，對龍巖的房市將產生一定的抑制作用，但龍巖房地產市場尚處于成長期，泡沫成分小，因此，這 種影響是很有限的。 財富廣場策劃建議書 城市 年輪 10 型的內生市場特征，由此可見當?shù)厥袌龅妮椛涿妾M窄，在很大程度上限制了當?shù)胤康禺a市場的發(fā)展。雖然現(xiàn)在龍巖市二手房市場還不是非常健全，但