東莞房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢研究-文庫吧資料
2025-03-04 13:57本頁面
【正文】 資源配套 綠化路 興龍路 匯聯(lián)步行街 商業(yè)資源 金沙灣購物廣場 現(xiàn)代廣場 富升百貨 新一佳 超惠超市 盛御酒店 餐飲街 金凱悅酒店 美食街 雙種子 肯德基 麥當(dāng)勞 由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，消費(fèi)能力強(qiáng)，催生了大石龍商圈，但由于是自然 發(fā)展，因此整體布局顯得零亂錯落，新城區(qū)、老城區(qū)分工不明確、發(fā) 展態(tài)勢顯失均衡，新城區(qū)商業(yè)價值提升能力極為有限。 組團(tuán)劃分 老居住區(qū) 物流綜合區(qū) 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū) 本項(xiàng)目 新城 綜合 生活區(qū) 預(yù)留區(qū) 紅海未來開發(fā)區(qū) 工業(yè)園區(qū) 工業(yè)園區(qū) 物流綜合區(qū) 老居住區(qū) 土地利用現(xiàn)狀 在大組團(tuán)的基礎(chǔ)上，根據(jù)功能細(xì)分，劃分為“七大功能片區(qū)”， 受土地和規(guī)劃滯后之困，石龍的經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展顯現(xiàn)對相當(dāng)?shù)睦щy！ 主要景觀節(jié)點(diǎn) 次要景觀節(jié)點(diǎn) 開放景觀空間 工字河流綠化帶 投入巨資，充分利用景觀資源進(jìn)行積極規(guī)劃并實(shí)施，但由于管理不到位，景觀資源未有得到優(yōu)質(zhì)的維護(hù)與管理，價值未有足夠體現(xiàn)！ 景觀規(guī)劃 西湖客運(yùn)站 長途汽車站 莞龍公路 廣深鐵路石龍站 石碣方向聯(lián)系 華南大橋 （建設(shè)中） 外部交通 老城區(qū)： 道路窄、 交通擁擠 新城區(qū)： 路面寬、 規(guī)劃好 西湖區(qū)： 由內(nèi)而 外的樞紐 東岸大橋 南橋 交通布局 由于特殊的地理以及前瞻性考慮不足，石龍的交通阻滯 的瓶頸效應(yīng)，交通高峰期石龍至茶山、石竭，石排嚴(yán)重 阻塞，新中心區(qū)開發(fā)不到1/3，交通問題已經(jīng)十分嚴(yán)峻 博愛醫(yī)院 中心小學(xué) 石龍中學(xué) 石龍二中 黃家山小學(xué) 愛彌爾幼兒園 石龍三中 博愛醫(yī)院 急救中心 中山公園 石龍?bào)w育館 江畔公園 金沙灣公園 人民醫(yī)院 金凱悅酒店 配套比較齊全，由于是歷史形成，檔次不夠，但基本能解決石龍房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)問題。 一、城區(qū)格局 新城組團(tuán)： 城市行政、科技、信息、文化中心 西湖組團(tuán)： 高新技術(shù)園區(qū)、批發(fā)為主的商業(yè)區(qū)、城市公路對外聯(lián)系的主要區(qū)域。 快速發(fā)展中的石龍 ——GDP之爭石龍“暫時”領(lǐng)先 面積 ，常住人口約 ，外來工作人口約 人，另外有海外的華僑和港澳同胞有 2萬多人。 一小時生活圈： 四縱十橫的公路主骨架、原有的廣深高速、未來的輕軌。 “前車之鑒，后世之師”，我們無意于批判石龍，而是希望從其發(fā)展脈絡(luò)中，找到能夠?yàn)槲宜玫慕?jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)！ ？ 重點(diǎn)中心城鎮(zhèn)之一 莞深高速 、 莞龍公路 、廣深鐵路 、 R2線 最小面積 、 東莞十強(qiáng)鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁： 2023年 GDP增長率 %，人均可支配收入 20526元。 目前東莞房地產(chǎn)的價格存在較快上漲的趨勢，這由多種因素構(gòu)成，但可以肯定的是搭便車上漲的項(xiàng)目不能長久， 能夠經(jīng)得起市場考驗(yàn)的產(chǎn)品將會是不斷通過產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新拉高價值促進(jìn)價格提升而獲得持久生命力的產(chǎn)品。 五、鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場競爭加??； 準(zhǔn)建 預(yù)售 銷售 城區(qū) 36% 38% 2530% 鎮(zhèn)區(qū) 64% 62% 7075% 近年來，受多種因素的影響，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較為迅猛。 商業(yè)地產(chǎn)在前一階段的“熱度”之后目前處于降溫階段，市場在消 化存量，由于競爭過度，商業(yè)項(xiàng)目的返租式銷售普遍難以堅(jiān)持。 四、房地產(chǎn)空置情況一分為二 非住宅物業(yè)空置面積急速上升； 非住宅物業(yè)待銷面積大幅度增加，高達(dá) ，而滯銷和積壓面 積同比增長 %，總體空置有高達(dá) %的增長，未來市場壓力會 進(jìn)一步加大，競爭進(jìn)一步加劇。 合理空置占總空置量的 %，不合理空置占 %，去年同期的比例為 %和 %。 05年市場供應(yīng)將不多，而未來兩年的市場供應(yīng)量 將出現(xiàn) 500萬的供應(yīng)量，如果市場不能擴(kuò)容，將面臨消化壓力。 三、房地產(chǎn)市場供需兩旺，未來壓力顯現(xiàn) 未來市場供給巨大，市場面臨消化風(fēng)險； 上半年東莞房地產(chǎn)施工面積和竣工面積倍數(shù)比為 。 新開工面積 ，同比增長 %，竣工面積 ，同比減少 %，隨著 眾多項(xiàng)目開工時間的限制，施工和新開工面積還將進(jìn)一步擴(kuò)大， 后市銷售壓力增大。 面臨宏觀調(diào)控的壓力，開發(fā)商資金吃緊導(dǎo)致 05年上半年新項(xiàng)目遲遲沒有開工，新推盤量減少，舊盤唱主角。 自籌自己比例提高 10%，開發(fā)商資金吃緊，投資風(fēng)險下降； 上半年資金來源 ，其中自籌資金 ，貸款 ，定金及預(yù)付款 ，外資 ，其他資金 。 一、房地產(chǎn)投資：總量增長，增速回落。 2023年上半年完成投資 ，同比增長%,但投資增速同比下降 %，明顯回落 ,政策的調(diào)控效應(yīng)開始顯現(xiàn)。 。
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